核心观点：年初以来，房地产市场出现明显回暖迹象，1-2月商品住宅销售额实现3.5%的正增长，结束了18个月以来的连续下跌。

市场复苏：（1）销售端：各项指标大幅回暖，一线城市恢复最快。

存量时代复苏动能偏弱：（1）需求方面，长期需求见顶回落，房地产市场进入存量时代。

（2）政策方面，“房住不炒”下放松力度小于前几轮。

（3）预期方面，居民购房信心冲击烈度更深，收入冲击对未来销量形成制约。