报告作者：贾祖国、孟群
报告出处：招商证券
报告日期：2009-7-14
报告页数：27页

报告摘要：
REITs 已成为美国房地产股票的主角：行业面，上市REITs 总收入是开发商
的1.5 倍，但总市值达9 倍；公司面，前五大REITs 总收入是前五大开发商
的52%，但总市值是5 倍，PB 是1.9 倍，PS 是10 倍；从表面上来看是因为
REITs 的收益和风险特征，但从深层次来看是REITs 的盈利模式使然；
􀂉 REITs 通过UPREITs 模式和成立纳税子公司的方式成为具备较强成长性房
地产公司：REITs 通过发行UPREITs 权益交换物业资产，物业出让方将权益
换成上市REITs 股份并套现退出，规避资产转让所得税；而且REITs 可通过
纳税子公司经营房地产增值业务及房地产以外业务；
􀂉 美国REITs 的繁荣来自参与主体四方合力：REITs 使房地产由小众投资品变
成了大众投资品；政府的税收政策提高了投资收益的吸引力，同时引导物业
持有者以REITs 的形式持有或退出，解决了REITs 资产供给；
􀂉 全球REITs 发展迅猛，物业回报率维持在6.4%左右：22 个国家推出REITs，
其中美国的规模最大占44.9%，其次是香港，澳大利亚，法国和日本；物业
收入回报非常稳定，2001 年以来全球年均6.4%，占物业总回报的60%左右。
德法日意西等国家收入回报率在6%以下；
􀂉 中国首只REITs 产品有望于今年第11 月底前发行，看好以世茂股份为首的
商业地产股：REITS 的出台对商业地产是重大的利好，使商业地产开发有了
较好的推出渠道，加速了商业地产开发类公司的周转。我们认为随着REITs
的启动，商业地产股将迎来一轮春天，我们看好金融街、世茂股份和中国国
贸。其中对于以商业地产开发为主的世茂股份受益最大。05 年12 月21 日越
秀REITs 在香港上市后，越秀投资的股票收益率显著超越大盘和其他地产股。