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| 文件名: 外汇储备推高了北京的房价.doc | ||
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2.4万亿美元外汇储备推高了北京房价 ----中国急需产业升级 两会后，国内地王频现，令人措手不及，房价又开始飙升。一朋友在北京望京看了套二手房，60平，第一天业主报价155万，第二天由于望京出了地王，等再向业主询价时，已经200万了，疯狂到瞠目结舌。
1、我国贸易顺差获得的外汇，绝大部分都得换成人民币。2000-2009年底我国的积累的外汇约为2.4万亿，也就是在这些年间，约有15万亿的人民币在资本市场上流动。这些游资在寻找机会。 2、由于我国目前的产业结构还很低级，属于劳动密集型，这些产业对资本量的需求很低，很多工厂的扩张就加几张桌子和几把镊子，再加几个人，这种产业结构对资本的需求是有极限的。逐年增加的外汇储备不可能被这些产业吸纳，需要资本密集型产业才能消化这些资金。 3、房地产顺应了这种需求，几千万砸进去，也就十套房，且不需要什么技术。在04年前，由于我国的外汇增长还不是很多，所以房地产一直平稳发展；而后，尤其到2007年后，由于我国的外汇增量每年达4000多亿美元，房价开始狂涨，房地产吸金效应表现无疑，直接主导了房价的上涨，很多地方的房价在2007都开始飙升，即使有08的金融危机，即使没有国家2009年天量的信贷，房价都会义无反顾地涨。 4、由于我国在短期内，贸易顺差的现状不会改变，外汇还得增加，市面上的会有更多的游资在寻找机会。而且短期内，我国的产业结构升级不太可能，资本密集型的产业很难形成，国内游资在产能过剩、出口压力加大的情况下，绝不会投资到实业，股市07年后已成惊弓之鸟，房地产几乎成了这些游资唯一的避风港，所以房价还得升。 5、不要寄希望于ZF，因为ZF的力量很有限。ZF能使用的手段，无非是增加贷款的成本，增加二手房交易的成本，从00年到09年，近10年间，ZF的手段几乎没有什么变化。越调控，房价越涨。因为这支看不见的手，是16万亿人民币的游资，在贪婪地逐利，只要有20%涌入房地产，任何刚性需求，任何宏观调控，都显得苍白无力。房价涨，与开发商无关，与政府无关，与刚性需求无关。 6、说到底，房价的上涨与否，还是在于中国的产业结构。如果中国的产业结构不能及时升级，投资环境不能进一步优化，房价还得涨。悲观的是，短期内，产业结构的升级几乎是不可能，发展中国家似乎都经历过这种阵痛，有的来得快，有的来得晚。这也就是唱衰楼市的专家永远错误，而鼓吹楼价飙升的砖家任志强被很多人顶礼膜拜。任志强告诉我们结果，但永远不愿告诉我们真相。 7、越南08年的金融危机前和我们国家现在的情况大同小异，劳动力密集型产业，短期内外汇储备增加，国内大量游资，国际大量热钱涌入，因此，胡志明市的某个区涨到17万美元/平。中国不同的是，国际热钱冲击不大。因此我们的房价会在长期逐步上涨。 8、房价下跌的可能有。无非是，国内产业结构完善、合理，游资找到新的投资领域；二是房价继续攀升，但实体经济停滞或倒退，一直到房价对实体经济产生巨大损害时，房价可能会大跌。 9、最后，我悲观地说，房价还会涨，对于想在北京、上海买房的同学，即使你年收入再高，5-8年你也别想买房，因为房价到时已达7万/平了。 笨笨鸵鸟 |
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