房地产业2011年下半年投资策略:供求双重紧逼、房价有望松动房地产业

研究机构：广发证券 分析师： 赵强，沈爱卿 ...撰写日期：2011年07月14日

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加仓时机未到
政策放松和楼市回暖都还没看到,短期(三个月内)也很难看到,楼市趋势仍然向下。在政策面和楼市基本面两大影响地产股走势的关键因素都没有好转趋势的情况下,地产股难有趋势性机会。继续维持对行业的“持有”评级。
供求双重紧逼、房价有望松动
限购政策出台后成交下跌明显。今年3月至6月33个城市一手房成交量环比下跌高达33%,同比下跌15%。3月至6月平均去化率为68%,远低于2010年平均94%的去化率。今年6月去化率更是由5月的70%下降至59%的水平,为2010年以来次低水平。楼市处于“量缩价平”的弱势状态。在供给压力上升、需求持续紧缩的双重紧逼下,楼市的调整会继续深入,目前房价僵持状态即将被打破,三季度房价将开始松动。
政策短期不会松动
地方ZF有放松调控诉求,但目前尚不成气候,从海口、大连、北京等城市第一时间澄清政策放松传闻可见端倪。政策何时放松,关键还是看地方和中央博弈的结果。通胀趋势性回落应当是政策放松的重要前提,而经济增速的过快下滑可能成为催化剂。只有当宏观调控重心从“控物价”回到“稳增长”后,地方的筹码才会大幅增加。在政策面没有松动之前,楼市趋势还将继续向下。
选股思路
第一类是“强者恒强”型。以万科A、保利地产等龙头为代表的这类企业,有望在弱市中通过突出的销售业绩、并购等继续扩大份额,实现强者恒强。
第二类是“平稳过冬”型。这类公司财务稳舰负债低、业绩保障度高,能够顺利度过行业调整期,以招商地产、金融街等为代表。
第三类是“保障房主题”型。大力参与保障房建设、ZF背景深厚的地方龙头有望获得政策支持,如中天城投、首开股份等公司。