中国地产:可能会发生的范式转变

全球宏观投资

致敬凯恩斯、索罗斯、利佛摩尔

中国地产:可能会发生的范式转变

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我很少讨论中国房地产市场,因为这是一个不完全市场。之所以是市场,是因为最终产品的买卖是供需双方根据自己的意愿达成的。而之所以是不完全的,是因为其供给、需求、预期、套利机制、交易规则和信息透明性都受到非市场力量的控制。同时,朝令夕改,无法让市场参与者形成稳定预期。

然而,房产与任何商品,或者资产一样,都是参与者的认知偏差参与互动导致的历史进程。这里面有主要的玩家,他们可以最大程度影响这个进程,更多是为数众多的小玩家,在历史进程的洪流中随波逐流身不由己。所谓历史进程,就是无法预先设计和规划,过程和结果都充满了不确定性的群体行为。所以,基于我的宏观因子/主流偏见 模型,还是可以对未来房产价格的运动作合理推演。首先说明一下,虽然缺乏连续交易,但现在中国的房产价格显然是在上升趋势,即便有调整,也是小幅的自然调整。这是市场真实的状态。接下来我们要讨论的是新的宏观因子可能带来的变化。今年以来,一些新的宏观因子开始进入房地产的定价过程,这些因子的主导方是这个市场最大的参与者,即中央和各级地方政府,他们是这个市场最主要的玩家,他们的行为偏好是决定地产价格最重要的因素。或者说,他们对地产市场的看法,最有可能成为决定资产价格的主流偏见。但是他们的偏见也是受制于一系列内部和外部约束,比如中央和地方的关系、债务赤字引发的通胀隐患等。这无关道德和伦理评价,就是客观事实。很多人认为中国地产价格是货币政策的结果。这很可能是本末倒置和不完整的。真相是中国的地产政策可能部分决定了中国的货币和信用创造。详细的经验和逻辑论证不在这里展开了。新的因子组合,可以从需求侧和供给侧分析。需求侧来看:

  • 冻结需求。各种行政性限购。

  • 加大融资难度。对开发商、居民和地方政府,都在提高融资成本和资金可得性。

  • 加大市场摩擦。提高各种显性和隐性交易成本。

通过这些政策组合,消除、压制或者延缓了部分需求。上述政策组合是中国过去这些年所谓房地产调控的常见政策组合。效果如何,看看房价便知。供给侧来看:

  • 通过雄安新区的设立,探索共有产权住房机制,北京和上海已经发布了相关细则。可以预期,其他重要城市会迅速跟进。

  • 将公租房提到重要高度,可以预期公租房在未来数年会大量投放市场。

  • 盘活存量住房,鼓励以租代售。鼓励开发商持有而不是销售物业。至于房产税是否跟进,还有待观察。房产税也睡盘活存量住房的重要手段。

上述供给侧的政策组合是目前在探索的房地产长效机制的一部分。这些政策就是新的因素,这些因素的实际效果尚未发生,但已经引起灵敏投资者的高度关注。总结来看,可以将上述思路简单概括为:“冻结价格、

4.5863 5 0 关注作者 收藏 2017-09-22   阅读量: 302

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