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尊重地产市场规律 设计房租调控路径
章林晓
3月9日，在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，针对记者关于部分城市房租上涨比较明显的提问，住房和城乡建设部房地产市场监管司沈建忠司长表示，房租调控应该也是房价调控的一部分，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控工作。
由于房价屡调屡涨的前车之鉴，现在许多人对房租调控心存疑虑，有些甚至是心存恐惧，害怕房租在调控之下更加报复性上涨。这种恐惧心理其实没有必要存在，房租调控只要充分尊重房地产市场运行规律，在此前提下根据市场实际，精心设计好调控路径，房租调控一定能收到事半功倍的良好效果。
房租调控势在必行
住房市场原本应该是买卖和租赁并重的市场。在西方发达国家，租赁住房比例一般在30%以上，在住房体系中占居着重要地位。我国在房改之前，可说几乎是清一色的公租房。经过房改和这些年房地产市场化的快速推进，中国人均住房面积已从1998年的17平方米，迅速增加到2010年的33平方米，家庭自有住房率也已高达80%。
与此同时，由于廉租房和公租房的长期缺位，如据统计，截至2006年年底，有4个地级城市和141个县级城市甚至连廉租房制度都没有建立；再加住房租赁者的各种权益，如户籍落户、孩子入学等诸多方面，都没法享受与购房者同等的待遇；因此，住房租赁方式正日益被边缘化。
由于我国住房租赁市场一方面由于廉租房和公租房等保障类租赁住房的长期缺位，导致住房租赁市场本身结构残缺和供求失衡，造成房租的一路上涨，严重影响到中低收入租房群体的生活质量；另一方面，由于租赁者权益的缺失，导致千军万马被挤上了购房的独木桥，从而加剧住房买卖市场的供求失衡，给房价调控带去极大压力。
完整的住房租赁市场，按理应该由政府提供的保障房租赁和个体房东提供的市场房租赁，这两大部分共同构成。由于我国廉租房和公租房建设的长期欠账，导致住房租赁市场结构残缺，住房租赁方式日益边缘化，我国房地产市场可持续健康发展受到严重影响，为此，我国“十二五”规划绘就了3600万套保障性安居工程的宏伟蓝图，今年计划动工兴建1000万套保障性住房，从而正式拉开了大规模保障性住房建设的序幕。
随着保障性住房的大量入市，今后的住房市场格局必将形成以商品房为主体的买卖市场，和以保障房为主导的租赁市场。在这种住房买卖市场和住房租赁市场并重的格局之下，整体的房价调控自然不但应该包括住房买卖市场的房价调控，同时也应当包括住房租赁市场的房租调控。今年保障房供应量将首次超过商品房，房租调控提上议事日程也就势在必行。
房租调控难在哪儿
作为房价调控之一部分的房租调控，其复杂和困难程度远超房价调控。而房价调控，先前已多次遭遇“屡调屡涨”的怪圈，给相关部门带去了莫大压力。在着手研究制订房租调控政策之始，对此应有高度清醒的认识。
房租调控远较房价调控困难，首先难在租赁市场的供求双方主体较买卖市场的供求主体复杂。买卖市场的供应者，主要有卖一手房的开发商和卖二手房的出售者，当前主要还是以一手房为主；而住房买卖市场的需求方，主要是自住购房者和投资/投机购房者，在房价收入比畸高的情况下，当前主要是改善性自住购房者和投资/投机性购房者。
住房买卖市场，特别是一手住房买卖市场的源头市场是土地市场。土地市场的买方，主要是各开发商，而土地市场的卖方，虽然表现形式各异，但归根到底是各地方城市政府。
垄断性市场需要价格管制，在地方政府垄断房地产源头市场这一既成事实的背景之下，政府行政干预房地产市场的土地和住房价格，存在着经济学理论基础，其调控政策的设计，从理论上讲也是相对较为容易的。
而住房租赁市场，长期以来，由于保障性租赁住房的缺位，租赁市场的供应方，主要是一个个单独的个体房东，需求方也是一个个独立的个人或家庭。由于租赁市场供应方和需求方的高度分散，不论是租赁住房的供应和需求，都存在着充分的竞争，房租的形成应该是租赁双方自愿成交的结果。市场可以通过供需双方的充分竞争而发现合理的价格，而行政干预很难确定合理的房租。因此，政府行政干预房租，并不存在经济学理论基础。
房地产是一大片一大片开发出售的，而住房租赁是一套一套甚至是一间一间出租的。由于地段区位、房间装修、家具档次、房东服务等不同，其房租往往存在着差异，即便在同一套住房，也存在着由于诸如朝向不同而导致的房租差别，这就决定了房租调控远较房价调控的艰巨和复杂。
房价调控曾经屡陷“越调越涨”的怪圈，房租调控的难度也就可想而知。不要说每套房或每间房的房租行政难以定价，即便是一个城市房租的总体把握也是困难重重。
在住房租赁市场，由于住房具有投资属性，按理说房租/房价比是判断房租是否合理的最佳标准。然而，在许多房地产热点城市，好多商品房的租金回报率甚至还不及一年定期存款的利率，在这种情况下，房租究竟是高了还是低了？在房租合理标准难以确定的情况下，又该如何调控房租呢？
在西方发达国家，对市场类住房房租的干预，一般仅限于对相对弱势的承租者在租住权益方面的保护，而对具体的租金则很少直接干预，即便干预一般也是对加租幅度的限制，而对于起始租金，通常是支持由租赁双方来自由商定的。在西方甚至还有这样一种说法：“破坏一个城市建筑的方法，除了轰炸之外，就是低房租政策了”。
房租调控路径浮现
通过“房租调控势在必行”和“房租调控难在哪儿”的分析，住房租赁市场调控的路径，其脉络也就渐渐显现了。住房租赁市场房租的调控，应根据保障房租赁市场和市场房租赁市场的不同特点而各有侧重。
首先，对于保障房租赁市场来说，当务之急是要尽快还上廉租房和公租房建设严重不足的历史欠债，重中之重是要完成好“十二五”规划建设3600万套保障性安居工程的历史重任。
保障房租赁市场旨在保障民生，政府通过加大保障性租赁住房的建设，给民众提供最基本的住房保障。对保障房租赁价格的确定，政府完全可以直接确定房租的标准，具体可通过房租收入比来测算确定。
对保障房租赁市场房租的调控，政府除加大保障房建设力度以加强租赁市场供应力度外，还应科学设计好保障类租赁住房的准入和退出机制，以防止寻租现象从经济适用房向保障类租赁住房领域的转移。
其次，对于市场房租赁市场来说，当务之急是要规范市场类住房租赁市场的秩序，重中之重是要建立住房租赁供需双方的直接沟通机制。
政府调控市场房租赁价格，重点应放在对租赁市场秩序的规范，而非对房租的直接干预。政府采取行政手段直接干预房租，一方面很难发现合理的房租水平，另一方面很可能事与愿违，反而扰乱租赁市场的秩序。
譬如，若采用行政手段强行降低房租，或以加强监管名义额外收取税费，房东就可能觉得出租房子不赚钱，因而选择空置或出售，导致可租房源的减少，或以亲朋好友借住的名义达成私下协议，或采取合同租价与实际租价不同的“阴阳合同”来逃避税费，反而造成租赁市场的失控和混乱。
市场房租赁市场供给的增加，一方面来自于房地产投资者新购住房的入市，而当前的限购政策显然已阻断了这一增量租赁住房的来源；另一方面则来自于房地产市场存量住房的入市，而存量住房入市的激励，除了房租的上涨之外，主要还在于租赁市场税费的减免。
另外，市场房租赁市场的混乱，确如沈建忠司长所说，乱在少数中介机构、中介人员的不良行为。少数中介机构、中介人员的不良行为之所以有滋生的基础，主要是当前没有建立起住房租赁供需双方的直接沟通机制。
由于租赁市场供求信息严重不对称，导致出租房房源被大大小小的中介垄断，租房者不通过中介很难租到住房。少数中介机构、中介人员除了按房租收取佣金外，还暗中吃房租的差价，往往是租给租房者的房租越高，其获利越大，从而成为房租上涨的一大推手。
许多人都知道，网上购物其价格便宜的关键原因，在于各种同类商品的充分竞争，不同厂商的产品的价格、性能、质量等，都可从卖家的标价和买家的评价中轻易获得。现在计算机信息技术已经非常发达，住房租赁供需双方的直接沟通机制，完全可以借鉴网络购物买卖双方的信息沟通原理来加以实现。一旦这种住房租赁供需双方的直接沟通机制得以建立，房地产中介机构和中介人员的收入来源，将主要来自于服务而非吃差价，租赁市场秩序的规范也就有了良好的基础。
破解房租调控难题，关键是要厘清政府与市场的边界，让市场的归市场，让保障的归保障，在充分尊重房地产市场规律的前提下，根据保障房租赁市场和市场房租赁市场的不同特点，来科学设计房租的调控路径。
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