楼主: 杨明凡
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碧万恒融的最新预判,未来这么走 [分享]

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杨明凡 在职认证  发表于 2019-11-22 08:25:01 |显示全部楼层
我只有矛,不需要盾。 向来拿地不手软的孙宏斌,今年说过两次拿地谨慎,一次在开春,一次在夏末。 然而,嘴上说着不要,身体还是诚实的。10月份,谨慎的余音犹在,融创一顿操作,单月一二级市场两开花,土拍豪掷50亿,斥资收购40亿。 这一幕似曾相识,去年万科高喊“活下去”,一路把自己喊回了房企拿地榜的NO.1。 万融两位大佬,一前一后,轮番演了出暗度陈仓。 口嫌体直言行不一的大佬们到底是什么逻辑,难不成都是戏精上身?小伙伴们普遍认为,这是放烟雾弹,糟老头子坏得很。 “不要看老孙说什么,要看老孙做什么。 都认为只要大佬积极拿地,就是对消极论调的颠覆。其实不然,拿地与否得看房企的资金和土储,这些是房企的“个性”,从大佬发声和动作之中交叉验证,我们可以观察到行业某些共性。
1孙宏斌三个预测 地产圈内要论敢说,老孙绝对是坐二望一。在近期的民生银行不动产金融年会上,不善言辞的孙宏斌上台深情陈词,请求银行业支持一百强房企,顺便的对地产行业的趋势做了论断。 观点主要有三个。 第一,老孙十分肯定调控会常态化。改变经济过度依赖房地产,是国家政治高度和长期战略的选择,期待调控放松,那是不可能的事情。 为什么要改变对房地产的依赖?难道地产不香吗? 在他看来,问题出在房地产占经济总量比重过大,占的资源太多。 “地产行业及相关产业占GDP的30%;地产卖地收入加上税收收入占财政收入的40%;这个行业的贷款加上房地产做抵押的占贷款总量的50%。 现在的情况已经到了房地产严重绑架中国经济的地步,实在是不得不改变。 他直言从2016年10月的限价开始,是行业内大多数人误判了形势。4年的调控就是一句话,房价不能涨。 调控一定是长期的。刚刚结束的四中全会,上层展现出充分的定力,不求经济高速增长,即便面临经济下行压力,调控也不会放松。孙宏斌放话,“别抱幻想,理解调控。” 鱼与熊掌,上面已经做出了选择。 第二,老孙直言未来是增量转存量的争夺。16万亿规模也许会保持很多年,房企主战场会从抢增量到抢存量。 孙宏斌认为,增量市场向存量市场的转变完成,这是一个大变化。过去钱好赚,那是因为行业增量大。 “从2007年到2019年,涨了5倍。接近一年16万亿的规模。 现在房地产规模将长期控制在每年16万亿。这就是存量市场。未来的空间有,但需求主要是来自于城市化和改善。 “你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。虽然你不换也能活着,但是你都希望换! 第三,根据孙宏斌的判断,房企未来的机会在消费升级。 去库存把风险挤到了低线城市。孙宏斌豪不避讳地说,前一轮“去库存”,去错了。本来一二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。现在的风险是低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。 而房企未来的机会,重点在消费升级。综合竞争力强、均衡全面的房企有更多发展优势。提高综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,投资做错了的话,做什么产品都亏钱。其次看产品和服务。然后是房企的负债管理。 布局消费升级,融创确实一直在这么做。 “因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲高质量增长。 屁股决定立场,除了鲜明的观点,孙老板还呼吁银行支持头部地产商,理由是头部企业对行业稳定有好处。目前房地产行业的前五大开发企业的市场占有率约为18%,他认为估计在五年内,这一比例能够达到30%。 总的来说,老孙认为过往的房地产野蛮增长已经翻篇,房企得把地产当做“慢”生意来做。融创正在进行战略转型,为的是寻找第二条增长曲线 。 无独有偶,万科也在部署第二个增长点。
2寻找第二春 孙老板所说的误判形势的大多数,肯定不包括万科。 在9月份万科举办的媒体交流会上,就媒体关心的万科转型等问题,郁亮表示,万科的地产行业转型,并不是地产业务干不下去了要换个跑道发展,而是地产行业在寻找第二增长曲线。 “活下去”是在强调行业形势,万科重点是后面几个字“活得好、活得久”。 郁亮表示,7·30中央政治局会议中提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,对此很多人作了不同的解读,但是对万科来说,知道长效机制必须要建立起来了。 他在多次内部讲话强调的“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,意在贯彻战略转型与迭代升级。 从住宅提供向城市配套服务商转型,再到“城乡建设与生活服务商”,相继在物流、商业、租赁住宅等领域完成布局。万科转型升级的第二春已初见成效,在长效机制的重要环节长租公寓市场,万科是市场第一。 即便如此,万科的焦虑也不是不到,只是迟到。去年有沸沸扬扬 “活下去”事件,今年的“降薪4成”来得稍晚。 万科解释,此次的薪酬调整不影响员工收入,不过是减少底薪,减少部分转移到绩效。 这就是纯忽悠了,绩效不算缴纳五险一金的基数,万科在这部分的开支明显降低,员工社保医疗待遇相应减少。 更重要的是,改革薪酬制度能传递给员工“焦虑感”,激发能动性,毕竟稍有懈怠,收入就得打折。“忧患意识”其实已经自上而下传导。 面对市场的变化,融创万科都在转型,恒碧两家也没有闲着。 今年四季度的内部工作会议上,许家印把大力抓好销售和销售回款工作,列为头等大事。要求提前超额完成今年6000亿元的销售任务。因为地产是恒大的根基。 没有6000亿的年销售额、七八百亿的核心净利润这个基础,恒大的多元化发展拿什么实现? 许老板也焦虑,急需用地产的奶供养文旅产业,汽车产业,加快恒大第二春的步伐。 碧桂园也是转型动作不断。11月的管理会议上,一向对经济大势比较乐观碧桂园,也指出企业全周期综合竞争力的提升,是碧桂园当前发展的一个重要关键词。 过去一年,碧桂园的多元化业务动作频繁,大力开拓现代农业、机器人制造、新零售等领域,旨在聚焦于地产服务打通上下游产业链,抓住消费升级风口所带来的全新利润增长极。 不约而同,四大房企都在“守着碗里的看着锅里的”,在努力开辟第二条增长曲线。
3放下幻想 我们搞不懂王石为什么要代言8848手机,不过那广告词“记住:跑得快不一定赢, 不跌跟头才是成功”,满满的危机感,很有万科味。 富力的李思廉曾调侃,“万科是肯定能活下去的,它说活不下去是开玩笑,万科是提醒我们要活下去”。 万科是在极为严肃的内部管理会议上谈及这些话题,并非公开场合,这是经过深思熟虑后对未来形势的研判。 万科存不存在危机只有万科自己清楚,但万科认为行业逻辑发生了变化,这一点是明确的。 未来房企数量的大幅缩减已是共识,一方面是市场已经切换至存量市场,需求增长不会那么强劲。另一方面是马太效应,行业一直在分化,市场向头部集团集中,小规模房企的倒闭在增多。 中国经济要摆脱地产依赖,地产增长会逐步放缓,房地产“黄金十年”的“快”生意已经一去不复返。 已经处于头部的房企们心里透亮,虽不如万科口号喊得响亮,也不像孙宏斌直言论断,但是在行动上绝不含糊。 碧万恒融四巨头对市场趋势的研判基本一致,所以步调也一致,齐步走在开辟第二增长曲线的道路上。 这就是四家房企共同传达出的信号:地产开发的旧有逻辑不可持续,房地产的天终究是变了。

不要再抱有幻想。



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