中国房地产问题的症结何在
发布：nowforever | 分类：房地产策划
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1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府对房地产的态度，但中央政府不仅要担当房地产所带来的金融风险，还要承受公众对其政治信用的质疑，这直接导致了中央与地方政府对房地产的态度日渐分道扬镳。
在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。土地，似乎变成了地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%—40%左右。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。
房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区政府的房地产公司占有相当份额。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。
除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17%，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%到7%，合计共约20%。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。
1994年的税制改革，实行中央财政对地方的税收返还和转移支付制度。地方政府没有财权了。同时，1998年中国中央银行制度改革，九大分行直接对中央银行负责，地方不再有干预地方银行的权利。中国经济学家称其为“中国式的联邦制”或“财政联邦制”。“财政联邦制”曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。地方政府在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。地方政府从房地产上获得巨大受益，但土地的减少，银行的坏帐却是由中央承担最终责任。
房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑，也急剧提升了金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。同时，中央政府还要承受房地产所带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121号文件”为界。在此之前，中央政府对房地产一直采取了鼓励的态度。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开的鼓励急转为公开的警惕。
2005年的政府工作报告中则第一次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，拉开了2005年中央调控地产的序幕。然而新政出台之后，一些地方政府出于地方利益考虑，在落实政策的过程中打了折扣，也就是说新旧“国八条”的措施在一些地区没有得到有效落实。2006年，国务院总理温家宝再在政府工作报告中强调，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。2006年5月，中央展开新一轮地产宏观调控。
中央政府试图以经济手段维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这当然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。但种种迹象表明，在中央与地方政府的这场利益博弈中，地方政府对房地产的态度正在迅速地越出中央政府忍受的极限。有分析就指，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着，如果房地产再进一步大幅波动，就可能会出现政治摊牌的局面。免流量费下载资料----在经管之家app可以下载论坛上的所有资源，并且不额外收取下载高峰期的论坛币。
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