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全面市场化改革:房地产泡沫的唯一解决途径

全面市场化改革:房地产泡沫的唯一解决途径

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四月二十七日,央行突然发布公告,将贷款利率提高27个基点,存款利率不变。学界与媒体议论纷纷,基本都认同在应对经济过热苗头的同时,加息的另一个目的是压制部分城市过热的房地产市场。五月十七日,国务院常务会议 ...
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四月二十七日,央行突然发布公告,将贷款利率提高27个基点,存款利率不变。学界与媒体议论纷纷,基本都认同在应对经济过热苗头的同时,加息的另一个目的是压制部分城市过热的房地产市场。五月十七日,国务院常务会议再次提出六条关于调控房地产市场的针对性措施,与“新老国八条”一起勾画出了中国政府调控房地产市场的对策演进轨迹。也为近期过热的房地产市场以及高度关注此问题的媒体和民众给出了政府的答案。由此,也引来了各方对政策效果的种种猜测与争论。

问题所在

从过去几年的经验来看,2004年11月的加息,包括老国八条,新国八条的相继推出,并没有起到立竿见影的平抑部分地区房地产市场过热的效果。过热的现象甚至呈蔓延扩张趋势,许多一线城市都先后感染了这次发烧症状。那么新一轮加息和“国六条”是否就能起作用,是值得深入去探讨的。

不难看出,不管加息也好,还是国务院的各种政策也好,虽然方法多种多样,对房地产市场进行调控无非是希望从两个方面下手去:抑制过度需求和增加有效供应。在讨论这些政策能否起作用前,我们必须弄清楚,过热的市场必然是一个卖方市场,需求远远大于供应,正因为这个原因,才会出现众多囤房囤地的行为。针对这类行为的争论和争吵只是涉及了一个问题的一个次要方面。在整个问题中,暴涨的需求由何而来,什么样的手段才能从根本上有效地减少这些需求,供应是否有可能跟上需求的变化,只有讨论清楚这个问题才能对症下药。

加息对于房地产市场可能会带来负面作用

通过利率的调整来调节经济波动,是所有市场经济国家开展宏观调控的最重要手段。但遗憾的是,这个手段对于房地产过热的调节鲜有成功的案例。美联储从2004年年中至今已连续16次加息25个基点。但“9.11”逐步复苏的美国房地产市场却一路走高,火暴异常,似乎不受加息影响,美国2005年房地产业年度投资总额达到1900亿美元,泡沫不断胀大。一个公开的、连续的加息过程,照理应该可市场明确的提示和预期,但是仍然没有效果。我国不透明的,不连贯的加息方法,带来市场的猜测、不安,更容易引发赌博情绪,效果如何更难以判断。

对于一个火热的房地产市场,只要需求足够大,投机的人们并不加息发愁,因为加息带来成本的增加可以轻易转嫁给下家。杭州市2004出台了对房屋交易征收20%个人所得税的政策,希望提高房屋交易时的成本,以抑制当时高涨的杭州房地产市场。结果市场的反应与官方预期相反,房价短时间内突然快速上涨,上涨的幅度基本与额外征收的个人所得税匹配。炒房者着眼的是通过倒手赚取过热市场中每年高额的利润汇报,他们对于利率的小幅低频率调整敏感度非常低,加息对他们产生的效果极小。

敏感度高的是那些靠自己收入贷款购房自住的人们,利息支出的增加对他们的生活会产生更大压力,也影响到他在其它方面的支出,由此对社会消费产生负面效果。周小川行长指出不调高存款利率是希望能刺激消费,存款利率不变,民众的消费心理本身不受什么影响,不会去增加消费,但是利息支出增加会抑制民众的消费需求,周行长的预期不仅难以实现,反而可能会出现相反的效果。同时,一些希望够房自住的人们由于贷款利息的提高可能压制了正常的住房需求,尤其是那些并没有泡沫的城市,人们不得不为遥远的城市里发生的泡沫而分担着苦涩的结果,甚至对当地稳定增长中的房地产市场造成打击。

调整利率是一个对所有行业和区域普遍产生影响的手段,它对于宏观经济的调控具有一定的效果。但是仅房地产市场而言,效果可能适得其反。用宏观武器去对待微观问题,往往如此。从上面的分析可以看出,加息对政策真正需要调控的部分城市房地产市场中的投机者不会造成什么太大影响,反而可能会带来房价的短期上涨;反倒是对那些并没有参与投机的普通购房者和已购房者产生较大的负面影响,对并不存在投机现象的房地产市场造成了打击。这效果用“杀敌八百,自损一万”来形容可能都太正面。

在贷款利率上调,存款利率不变的政策下,最大的受益者是那些放出大笔住房贷款的银行。存贷差使他们可以不需要付出任何代价,仅仅靠政策的调整获得大量的利息收入。

哪里来的这么多需求

房地产市场由于土地长期供给弹性小,建设周期长,以及天然的区域性市场特征,使其供应能力受到很大限制,尤其是短期内大幅度增加供应基本是不可能的。这也成为所有国家的房地产市场都容易成为投机市场的根本原因。由于这些自身特点,再加上我国相关土地和房屋流转制度的不完善,那些希望通过增加供应量来调控市场的思路基本是不可行的,因为需求方拥有大量流动的资本。在一个已经泡沫涌现的房地产市场里,以房屋供给的弹性去应对短时间内动辄以亿来计的资本供应弹性,基本类似于用蜗牛去追猎豹,就象鲧用堵的方式治理洪水一样,思维的方向可能就错了。

放弃供应来弥补需求缺口的思路,我们只能从需求上去着手,寻找需求产生的根源,并寻求有效的疏导方式。

需求后进是大量的资金,这些资金来自于三个方面:1.民间资本;2.国外游资;3.银行资金。

近些年来,我国“世界工厂”地位逐步确立,国际贸易额的不断扩大,一些企业和个人积累了大量的财富,尤其是在沿海地区。对于商人投资的第一选择当然是自己本行业,用于扩大再生产,或用于技术和产业升级。但是由于他们大多专注于做低端产品,这些产品的市场已经做到了极致,全世界都是中国商品,再用钱去拓展市场,空间有限。低端市场本身技术含量低,投资需求小。产业升级不失为投资的好方向,但是我国的产业升级道路再次印证了杨小凯说过的“后发劣势”。在改革过程中我们过多地去追求技术模仿,而没有相应地进行制度改进,过分地沉迷于用低的土地成本和劳动力成本招商和发展经济,而没有去建立一个真正的市场体系和履行政府公共服务职能由此产生的恶果就是我国的产业掉入了低水平循环,企业凭低成本参与国际竞争获取利润。由于土地价格不以市场方式配置,一些地方政府忽视劳动力的教育与福利,使很多企业过分依赖这种低成本,而不需要面对由于经济发展带来土地和劳动力价格提高带来的产业升级压力。我们的企业在本行业中的发展受到了限制,必须将钱投向其他领域。

“世界工厂”工厂里任何低端制造业都是处于高度饱和竞争状态,投资门槛低,利润也低。而能吸纳数以百亿、千亿计资金的能源、交通、电信等行业,都被以“关系国计民生”的名义被垄断起来。投资新兴的高技术产业,则必须通过专业的金融机构或者风险投资基金来做,在我国金融领域有着众多限制,开办银行和风险基金都受到国家严格控制。投资股市也是一条道路,但中国股市的糜烂是众所周知,大家对中国股市普遍缺乏信任。而且即算是一个良好基础的股市,大笔资金投入后会造成和房地产泡沫齐名的另一个泡沫——股市泡沫。

投资实业或者通过金融机构和股市间接投资实业受限,那么只能投资在耐久性消费品上,一般的古玩、艺术品需要较高的专业素养,而能满足投资者们低专业门槛、大投资额、稳定高回报、供应有限等要求的只有房地产投资。在我国经济和城市化快速发展时期,农业人口转移,城市人口居住条件改善都会产生大量对房屋的需求,而政府近几年来推行招标拍卖挂牌出让土地的制度,其作为单一土地供应者不得不公告年度土地供应计划以给市场以稳定的预期,但是同时也给投资或投机者一个对未来房屋供应量的准确判断。稳定而庞大的真实需求,可以预见的供应量无疑是一个最佳的投机市场,他们投入部分资金,市场供需差距加大,价格上涨,就会刺激更多投机资金进入,形成投机需求“自我放大”的机制,最终引发房地产热潮。

另一方面由于我国贸易顺差加大,人民币升值压力不断增加,而汇率调节机制一直不够完善,使很多外过游资进入中国,赌人民币升值。在他们持有人民币期间,不甘心于只获得银行利息和升值前后汇率差的利益,而同样面临投资选择的问题。在民间资本将房地产市场鼓动起来后,这些海外游资的跟进也起到了推波助澜的作用。

对一个持续上涨的房地产市场来说,在上涨的中后期已经不是投机者的自有资金在支撑,不断的高涨必然是通过银行贷款方式支撑来实现的。

全面的市场化改革

从上面分析可以看到,由于我国市场化改革不彻底,形成大量产业方向被垄断性企业控制、金融体制不活跃、汇率与利率调节机制僵硬、土地供应方式单一等问题,一方面使投资方向狭窄,另一方面还吸引了大量游资进入,这些资金明确地指向了房地产市场。而股市的低迷、劳动者价格和土地价格的非市场化定价,都是我们在改革过程中欠下的旧帐,套用一句电影台词,“欠的总要还的”。就象一个人身体内平衡失调,往往会通过嘴角或者口腔溃疡的方式来体现。房地产市场的自身特点决定它就是一个最容易成为“烂嘴角”的市场。我们在改革上不彻底而产生的种种问题以及历史欠帐,会在养大了的民间资本这头老虎出笼后,被它寻找最薄弱的环节冲破。

市场化改革不仅仅是鸡蛋、脸盆这些物品的自由买卖,市场体系是一套完整的社会制度,包括政治、经济和社会文化心理等多方面的综合。任何意图部分改革的做法,往往都会在市场运行中尝到苦果。只有全面彻底的市场化改革,才是解决此类问题的唯一途径。具体到房地产泡沫的解决问题,一招两招简单的方法是不现实的,必须彻底改革计划经济的种种残留,大步进行市场化改革,解决投资渠道狭、汇率机制僵硬等问题,真正实现市场公平竞争,投资机会均等,使大量社会财富能流向推动产业升级和市场竞争的方向,而不是在“吹泡泡”这种损伤经济健康运行的投机活动上,才是最终解决中国房地产泡沫问题的正途。

房地产市场完全无泡沫也只是“天下无贼”的一种奢望,这是它天生的特殊条件造成的。像美国这种人少地多,市场反应迅速,政府调控手段公开而高效的国家,房地产市场也会存在过热的可能。但是通过制度改革,尽量减少其它不必要因素对它推波助澜,毕竟是我们面对这么一个有着天然缺陷的市场的唯一解决办法。

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