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易宪容:中国股市速跌将带动整个房地产市场逆转

易宪容:中国股市速跌将带动整个房地产市场逆转

发布:经管之家 | 分类:房地产策划

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2008年4月7日香港《经济导报》中国股市严重下跌,不仅让房地产开发商融资困难,也让住房的投资者与消费者减少了进入房市的意愿,这都会严重影响房地产市场的供求关系。这种供求关系的变化,将带动整个中国房地产市场 ...
数据分析师

2008年4月7日香港《经济导报》

中国股市严重下跌,不仅让房地产开发商融资困难,也让住房的投资者与消费者减少了进入房市的意愿,这都会严重影响房地产市场的供求关系。这种供求关系的变化,将带动整个中国房地产市场逆转。(chinesenewsnet.com)

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从1991年房地产企业万科在A股上市以来,目前内地有房地产公司在股市上市达到120多家。特别是随着2006年以来内地股市繁荣,房地产企业更是借助上市、股市增发、发债、并购等方式从股市融资到1,200多亿元。这是历年以来房地产企业在股市融资最大突破。不过尽管如此,房地产企业在股市所融资金占2007年房地产开发投资总额37,256亿元的比重仍然只有3.2%。(chinesenewsnet.com)

房企上市有利融资(chinesenewsnet.com)

房地产上市公司在全国房地产行业中占少数,59000家房地产公司中只有约120家上市。房地产上市公司规模实力较大,透明度高,经营比较规?,且资产负债率普遍低於行业平均水平,这有利於防范金融风险。随着房地产行业的繁荣,通过资本市场,有条件推动包括房地产企业在内的一批优质企业做大做强,这对内地房地产业发展是一件好事。(chinesenewsnet.com)

但由於中国股市的新兴市场性,其市场制度与成熟市场相去很远,特别是中国股市在政府主导与担保下,上市公司到市场融集资金的目的不是如何有效配置金融资源,不是如何为投资者带来更好的回报,反之,股市成了上市公司“圈钱”的工具。房地产企业到股市上市的目的也是如此。(chinesenewsnet.com)

当房地产企业上市是为了“圈钱”,当上市公司上市可以获得低成本甚至於是无成本的资金时,那麽只要是允许,房地产企业涌向股市也就很自然了。同时,房地产企业作为资金密集型行业,当股市为房地产企业打开了一条低成本或无成本的融资渠道时,不仅大量房地产公司要涌入股市融资,已上市公司准备再向市场融资。从股市可获得低成本的资本,增加了房地产企业对股市融资欲望。(chinesenewsnet.com)

从已经公布年报的上市公司业绩来看,众多房地产公司无论从营业收入还是净利润都有较大幅度的增长,但其现金流项目下却出现了巨大负数。如保利地产每股现金流为-7.65元,金地集团的每股现金流为-7.52元,招商地产每股现金流为-4.74元,荣盛发展每股现金流为-2.53元,等等。为了改变这种现状,绝大多数房地产上市公司都希望从股市再融资,都希望寻求更多元化的融资渠道来解决资金偏紧问题。(chinesenewsnet.com)

圈钱圈地将成股市毒瘤(chinesenewsnet.com)

另一方面,2007年在房地产开发商“圈钱运动”中,房地产行业掀起一个谁从股市“圈钱”得多,哪一家房地产公司就会把圈到钱如何来圈占到更多的土地。据天相投资顾问公司对两市主营地产的70家公司的最新统计数据显示:2007年以来,有38家房地产上市公司实施了增发或公告了增发方案,涉及资金高达1,024.3亿元,金地和万科还计划发行公司债共71亿元;并另有两家公司通过IPO登陆中小板,募资15.86亿元。也就是说,光是内地资本市场,房地产开发企业就融集到1,100多亿元资金。如果加上香港市场,内地房地产企业融集到的资金更多。(chinesenewsnet.com)

当房地产公司进入疯狂的融资时代获得大量的资金之后,它们的下一个目标就是如何从“圈钱”转向大量的“圈地”了。2007年上半年的几个月里,由於房地产上市公司圈地运动使全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。而圈到土地又注入上市公司,房地产上市公司的业绩大增,并由此来推高公司股票价格。而公司股票价格快速上涨,又成了公司到股市再融资条件。可以说,当前房地产上市公司圈钱、圈地、推高股价、再圈钱、再圈地、再推高股价,这则成了内地股市一颗毒瘤。(chinesenewsnet.com)

在目前这一轮的内地股市下跌及H下跌中,房地产股票不仅最早开始下跌,而且下跌的幅度十分惊人。比如在香港上市的一些房地产企业的股价下跌的幅度超过五成以上。内地股市快速下跌时,房地产公司的股票同样是首当其冲。从目前的经济政策来看,从紧的货币政策对房地产企业影响大。这不仅表现为银行信贷对房地产企业信贷大幅度的减少,对房地产信贷规模严格限制,也表现为对房地产市场投资需求严格限制。(chinesenewsnet.com)

在中国一、二线城市以房地产投资为主导的市场,如果政府的政策及央行对房地产信贷管理进行严格限制,那麽房地产住房销售或住房需求就得会受到影响,房地产的销售就会严重下降。比如在广东及深圳,住房价格趋降;在北京及上海住房销售有价无市,都说明了政府的房地产政策对目前市场产生了影响。而内地住房市场转变,也一定会先反映到房地产上市公司业绩水平上来。尽管从目前房地产上市公司公布的业绩来看,其业绩增长不错,但是这是2007年的事情,2008年这种业绩是否能够持续是相当不确定的。这也就是目前内地房地产上市公司的股票价格迅速下降的重要原因。(chinesenewsnet.com)

股市大跌房企融资难(chinesenewsnet.com)

内地股市的下跌对房地产市场影响正在从各个方面显示出来。比如,股市的下跌,让一些房地产企业上市融资增加困难,目前有几家房地产上市公司计划上两个月在香港H股市上市,但是由於市况不好,纷纷都推迟上市的时间。而房地产公司上市受挫,不仅减少融资渠道,也使公司没有足够的资金用来买地。最近不少一、二线城市土地流拍,或土地拍卖价格急速下降与这有关。(chinesenewsnet.com)

股市价格的下跌,提高了内地监管部门对房地产企业融资的标准。据报导,最近的房地产企业融资,企业首发过程中凡募集资金用於囤积土地、房源,或用於购买开发用地等,将不予核准。同时,房地产企业信息披露透明度也被高度强调。首发时重点关注本次筹资用於投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致;再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致,是否充分履行承诺等。另外,在近期国务院关於促进节约用地的有关通知下发后,监管部门要求在审企业及后续提交材料企业,必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查,逐条发表明确专业意见。(chinesenewsnet.com)

政府收紧房地产企业的上市公司标准在於这一轮股市的下跌与上市公司没有走出“圈钱”窠臼有关。为减少上市公司再到股市圈钱,就得采取严格限制标准。这些限制对房地产企业来说,要想从股市轻易获得资金已并非容易。(chinesenewsnet.com)

这一轮股市的下跌,减少了房地产企业便利的融集渠道,也由於财富效应的逆转而让居民对住房的需求严重下降。2007年房地产的火爆与繁荣是与股市的繁荣有关的。这种关联性主要表现为两个方面。一个方面就是房地产市场繁荣,房价上涨的情况下,不少投资者利用银行的加按揭与转按揭,从银行获得大量的资金进入股市,然后在股市价格上涨后,又把从股市赚到的钱抽出来进入房地产市场。这种股市价格上涨与楼市场价格上涨的互动,推动房地产市场繁荣。另一方面,在2007年上半年,由於股市价格快速上涨,不少股市的投资者在股市赚到住房按揭首付款之后,纷纷通过住房按揭贷款进入房地产市场,使房地产销售达到前所未有的增长。(chinesenewsnet.com)

房市将有根本性逆转(chinesenewsnet.com)

然而,在股市下跌后,财富效应严重弱化,不少投资者为减少损失想把进入股市的资金抽出,再投入房地产市场。但这是根本没有意义的。因为股市下跌,投资者已被严重套牢,如果这时候退出股市,将遭受严重亏损。而在遭受严重亏损的情况下又投入另一个泡沫市场,就面临再一次被严重套牢的更大风险。因此股市的下跌,投资者是不会退出股市而进入房市的。(chinesenewsnet.com)

内地股市严重下跌,不仅让房地产开发商融资困难,也让住房的投资者与消费者减少了进入房市的条件,这都会严重影响房地产市场的供求关系。这种供求关系的变化,也带动整个内地房地产市场逆转。尽管目前不少地方的房地产企业总希望股市快速好转来扭转这种局面,但是这只是一种希望,内地房市在股市下跌及政府政策的推动下,发生根本性逆转是必然,只不过是逆转来临的时间早晚而已。(chinesenewsnet.com)

作者为中国社科院金融研究所研究员

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