中银国际--中国房地产行业深度研究报告2008年4月-经管之家官网！

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迎接大众住宅时代
房地产行业一季度报告
以“90/70”政策和建立健全住房保障制度为分野，中国房地产进入大众住宅时代，各类市场主体行为的改变将深刻影响到市场的供求结构，值得我们长期关注。正在进行的宏观调控对于抑制泡沫扩大，维护行业长期健康发展有利，但行业仍可能因此经历阵痛。鉴于成交数据和行业政策尚未出现明确回暖信号，我们维持对房地产行业的同步大市评级。 同步大市 A
􀂄 房地产行业受到宏观经济和行业政策的双重影响，宏观经济方面，流动性格局尚未根本性变化，市场担心的信贷结构剧烈变化造成资金链断裂的情况发生概率较低。政策方面，从紧货币政策将导致投资增速下降，房贷新政近期监管严厉，但长期看执行层面明紧暗松难以避免；保障房的供应规模受制于地方财政改革进程，可预计的两年内实质性影响有限。
􀂄 中国房地产正在进入大众住宅时代，自住需求在总需求中占比大幅提升，经济设计的小户型大众住宅贴合买家负担能力，并能满足理性消费观下的首次置业需求，成交情况明显强于于高端住宅的现状将得到持续。高端住宅市场供求同步萎缩，价格长期向上，但中短期此类开发商将面临业绩释放缓慢、财务压力上升的风险。
􀂄 中心城市的房价普遍超过本地居民负担能力，房价水平主要由投资需求决定，自住需求成为价格的被动接受者。在高通胀、负的实际利率和狭窄的投资渠道共同作用下，来自国内的投资需求仍然存在，但活跃度降低；来自海外的投资需求由于强烈的人民币升值预期和较低的资金成本，对人民币资产兴趣浓郁，但其进入的规模和限外令的执行力度密切相关。
􀂄 区域住宅供求数据和成交数据表明，上海住宅供应最为紧张，出现房价上涨压力，深圳等珠三角城市房价经过回调后，刚性需求支撑开始显现，北京成交低迷，房价调整可能较大。二三线城市表现强于一线，预计2008年全国范围平均房价涨幅回落但仍可保持平稳或微涨。
􀂄 我们维持对房地产行业的同步大市评级。个股方面，我们青睐以万科为代表的具有高周转率、专注大众住宅市场的领先开发企业，同类企业还包括金地集团，同时也看好具备明确预期、业绩锁定性好的华发股份和保利地产。目前应该注意规避偿债能力不足、现金流可能出现问题的上市公司。

目录
中银覆盖上市公司年报回顾及估值........................................................3
流动性格局未发生根本改变....................................................................10
政策调控和我们的预期............................................................................13
大众住宅时代正在到来............................................................................17
2007年行业运行数据分析........................................................................22
重点城市成交量和价格数据分析...........................................................27
附录一、重点城市逐月开发投资数据..................................................31
研究报告中所提及的有关上市公司......................................................41

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