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短期看平,中长期上涨——房地产走势分析

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发布:nescafe | 分类:房地产基础知识

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 短期看平,中长期上涨——房地产走势分析自政府7月27日以迅雷不及掩耳之势开征20%的二手房交易所得税以来,民众较为关心房价下一步的走势,小猪以自己浅薄的经济学知识分析得出了短期看平,中长期上涨的结论。是否有 ...
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 短期看平,中长期上涨——房地产走势分析

自政府7月27日以迅雷不及掩耳之势开征20%的二手房交易所得税以来,民众较为关心房价下一步的走势,小猪以自己浅薄的经济学知识分析得出了短期看平,中长期上涨的结论。是否有理,还请各位看官自己分析。

  1。中长期房价将上涨。

  (1)中国经济基本面偏热,但尚属健康范围内,这些事实都说明中国的房假保持向上的走势有其合理性。近期我国经济方面主要面临的挑战是汇率问题,固定资产投资增速稍快,资源利用效率和市场化价格问题,以及金融改革问题等。这些朋友们可以浏览主要经济学家的网业,他们比小猪讲得透彻,在此就不讲了。

  (2)收税对房产的消费需求(买房为了自己住的那些人的需求)影响比较小。你如果以后不打算卖出你的房子,这笔税是无法发生的。况且价格再涨也要有住的地方吧。收税对房产的投资需求(买房为了获得投资利润的那些人的需求)影响有,但不是根本性的。比如你两年前30万的够得的房子,现在以50万卖出,8月1号前过户完毕的则获利50-30=20万元,再扣除约占房产总价5.5%各种税,你实际获利19万元。而8月1号后的则需要在这笔获利里面上缴20%的所得税,你的获利为15.2元虽然你要说你本来你可以多赚4万元左右的,但请问目前还有什么投资项目能赚到这么多钱。所以只要税后房产投资还有利可图,就不会对房价有根本的影响,况且你还可以通过操作转嫁或者分散你的损失,比如你可以把你的房价提高到52万元,你还可以和卖房者达成协议称你们是40万元的价格成交的。这样你的风险就可能有人和你一起分担了。

  (3)热点地区(上海,北京,杭州,广东,苏州)的房地产投机商,热钱,民间投资者购买的房产都已基本获利。政府收税的后果是拿走了他们获利的20%,但他们还是拥有原来获利的80%。

  (4)房价如果走出跌势的话这20%的税就不会形成,而且政府出台政策只给了市场两天的反应时间,这两点就说明政府并没有打压房价的意思,他打压房价的话会不断放出利空消息等你市场反应让你自乱阵脚,而不会不给你反应时间。政府目的在于防止房地产过度投机,这次政府确实是悄悄酝酿,雷厉风行,谨慎行事,用足了功夫。

  2.短期看平。

  (1)前面提过政府目的在于防止房地产过度投机,毕竟这是一个利空消息。市场需要一个反应时间,包括新的房产交易操作方法出台,交易者避税方法的探索,都使短期内房产投资者处于观望状态,成交量萎缩到极点,价格趋于稳定,并有小幅回调。

  (2)对于8月1号前拥有房产,以后想卖掉房子的投资者事实上现在承受的政策负面压力最大。还是上面的例子你两年前30万的够得的房子,现在准备50万卖掉,以前对于用自己钱买房的人来说,交易双方都有使这次交易评估得低一点的要求,你会要求中介设法使这套房子的评估价为当地房产交易的最低值比如是30万元,这样交易双方则会节约各种税和中介费,而中介为了促成交易也会接受较低的中介费。8月1号后问题来了,买房者会尽量高估评估额减少以后交易可能产生的获利所得税,而卖房者想低估评估额以减少自己交易获利所得税,这其中的差额最有可能的是双方共同买单,但这并不能改变卖房者的获利事实,只不过他的获利变成了原来的80%。至于贷款买房者也存在此问题,不在累述。对于这些风险的分担市场需要反应时间。

  3、这项税收政策不具备区分影响新房和二手房价格的作用。

刚出台该项政策的时候,有些人认为这项政策主要影响二手房,对新房影响不大或者没有影响。要知道你之所以花大价钱买房除了居住它还会升值,谁都想条件好了卖掉旧房换新房。所以每个购房者心理还有一个对房价上涨的预期,就有以后交易的需求,有这种需求就有产生这种税的可能。

  根据笔者的分析,房假有一个短期看平,中长期上涨的走势,这跟以前二手房的一些政策出台前后反应是类似的,就像两年后才能买卖二手房政策,营业税政策一样,必将被市场消化,不会影响房价的中长期走势。

(作者:小猪。如有感想请致信kfc.1@163.com探讨。)

   

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