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中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷

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中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题,而是一个牵一发而动全身的全局问题;不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题;不是一个专业问题 ...
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中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷


“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题,而是一个牵一发而动全身的全局问题;不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题;不是一个专业问题而是一个涉及国家战略的问题。”

2006年4月17日。深圳王志纲工作室。王志纲给记者讲述了一个十五年前的故事。 十五年前的王志纲还是新华社广东分社记者,每天拼命写稿、写书,他的梦想是攒钱在广州买一套房子,当时广州市中心天河区的楼价是800元/平米。
王志纲当时想,争取出上三本书,挣够八万块稿费,就可以买一套一百平方米的房子了,但二年后,等到他把这三本书出了,也挣到八万块钱的时候,再看看广州的房价已经飚升到8000元/平米,这对王志纲来说简直是一个毁灭性的打击:自认为已经是体制内最优秀、最勤奋的他,还是买不起房子,更甭说其他人了。
令王志纲忧虑的是,目前中国的城市白领,“正在步我十五年前的后尘。”
当王志纲买一套房子的梦想,变成了只能买一间厕所的现实时,王志纲决定“下海”,他不相信,知识就这么不值钱!这就是1993年广州市第一轮的楼价上涨,这一轮的楼市上涨,无意中却改变了王志纲的人生轨迹。
今天记者面前的王志纲,已经浸润中国地产策划业多年,运筹帷幄过一个又一个地产神话。但纵论当今中国房地产现状,他却语锋犀利。
“我并不怕得罪中国地产业”。王志纲告诉《瞭望东方周刊》,“我相信今天中国很多知识分子也有我当初那种感觉,尽管他们现在比我当年超脱,很多人手头已经有个三、四十万。但看着房价每天都在哗哗哗的往上涨,你说他会是个什么心理?知识分子和白领精英况且如此,其他老百姓更可想而知了,难怪现在社会舆论对高房价一片骂声。”
他直言不讳地说:“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题,而是一个牵一发而动全身的全局问题;不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题;不是一个专业问题而是一个涉及到国家战略的问题。” 我不怕得罪中国地产业 记者:事实上,不久前,在央视《对话》栏目现场,中国社科院一位专家公开指责您是中国地产商的邦凶,是中国楼市飚升的始作俑者。因为您地产策划专家这样一个特殊身份,许多人认为你会占在地产商的立场为他们说话,您如何应对这样的诘问? 王志纲:的确有些人说我是寄生虫,说我也是靠房地产吃饭,为房地产商摇旗呐喊。但他们错了!我是一个市场化学者,我首先要靠自己的能力解决生存问题;同时在市场中实现知识和智慧的价值,得到认同和尊敬,这种工作对我来说既充满挑战也充满乐趣;其次,我在房地产中赚钱的同时,是把房地产作为我研究中国的一个样本,我不深入其间,如何了解其中的奥妙?所以我常说我实际上是一只披着狼皮的羊。在与狼共舞中保持我的距离和超脱的立场。我的底线是,同流而不合污。从一开始我就把赚钱看作顺带的结果。虽说我现在也算是行内人,但我并不怕得罪这个行业,当这个行业出现问题时,由于我可以近距离地观察,从我特有的视角,必然能看到许多学者、专家看不到的问题,必然有自己的看法,我会毫无保留地谈出来,这是我学者的一面。
就像在非洲野生动物园里,人们能看到河马交配,也能看到狮虎争斗;但你总不能说在这个动物园里面的人也是动物。 记者:那么,身在这个“野生动物园”里,您都观察到了什么呢? 王志纲:我观察到的是这样一种现象:一方面中国的房地产商被千夫所指,打开网络和报纸,到处是对他们的骂声;另一方面,他们却似乎都吃了抗癌药,都有一个刀枪不入的不烂金身。
一些房地产商们,成了媒体明星,能够呼风唤雨,登堂入室,左右舆论。为什么我们没有听到其它行业的老板跳出来颐指气使,挑动社会呢?没有听到他们说,你们不买我的电脑、冰箱、洗衣机,你们就要跳楼;没有听到哪一个电影导演说,你们不看我的电影就是文盲,就是东亚病夫,没有啊!在中国只有房地产商才敢这样挑剔,为什么房地产说话占地方?!是房地产占的份额大吗?而事实上房地产业的产值只占到中国GDP的百分之五。但它却是关联性最强、涉及面最广的一个行业。那么好了,由房地产带出的种种问题,超额利润、一夜暴富,使得房地产天怨人怒的深层次原因,恐怕就不能单从房地产本身去寻找了。 记者:全民皆地产,这样的后果会是什么?到底是哪些方面出了问题? 王志纲:在中国,长达十年的时间里,整个社会财富的天平,完全往房地产这个行业倾斜,这个行业终于成了巨富的舞台;今天的事实是,很多行业都坐不住了,联想、华为、海尔这样的龙头企业都在想搞地产,几乎各行各业的骄子们,都坐不住了!
地不分东西,人不分南北,大家都在往房地产业里挤,因为人们眼看不少地产巨头都是从千把万起家,现在已经积蓄了近百亿资产,榜样的力量是无穷的啊!一个行业,长达十年,能保持巨额利润,这就是市场失灵,这在西方也是不允许的。
马克思在谈到资本的属性时,引用《评论家季刊》中的话说:“有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就挺而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”所以由于某个行业有过高的利润,大家蜂拥而入时,很难保证这个行业会不出问题。 五马拉车、六马狂奔导致房价暴涨 记者:当全社会的注意力都向房地产业转移的时候,房价暴涨就在意料之中了,您如何评价中国今年以来新一轮的楼市波动? 王志纲:从我观察到的情况看,目前国内房地产的上涨,不仅仅是北京、广州,包括上海,这个月又开始反弹。事实上是,全中国都在涨,我刚从东部回来,杭州、宁波这些房价已经很高的地方也在开始上涨,北京更是暴涨。
去年广东媒体采访我的时候,我还说广东人消费比较理性,经历了市场经济的风浪,所以广东的房地产一直是温和地上涨,供略大于求,行业竞争激烈,对产品要求高,对消费者是好事,属于好的市场经济——我其实一直秉持这样的观点。但话音未落,言犹在耳,广州房价也开始上涨,同时深圳、珠海也在暴涨,并由此引发珠三角楼市的整体波动。
我刚刚看了有关上海房地产的报道文章,全线飘红,温州炒家又重新回到上海。而且上海的银行,一年前给地产商们脸色看,现在开始主动嘘寒问暖,上门服务,与一年前的态度形成了两个天地。上海的银行行长们还振振有词,说上海的房地产,是银行贷款里效益最好的、烂账率是最低的。
这些现象充分说明,中央的整个主观意志,跟房地产相关的各利益集团、诸侯经济和所谓的市场化的表现,是一个二律背反。中央主观上想打压正在一路狂奔的楼市,奇怪的是,利益各方却在锅下面拼命加薪、扇火。如此,楼市狂奔就是必然的了。 记者:但事实是,从中央到地方政府,各种调控房地产的措施也在频频出台;是哪些因素在逆风而上促使楼价上扬? 王志纲:事实上,去年中央宏观调控,手段之强硬,动用工具之多,都是前所未有的。高压之下,上海这个葫芦才好不容易压了下去,但没想到还不到一年的时间,按下葫芦又浮起了瓢。
事实上是,目前起码有五种力量在推动全国楼市上扬。我形容为五马拉车,六马狂奔。
其一,对于各路诸侯来说,地价是当地的第二财政,所以地方首脑都说自己的房价不高,说自己的房地产市场是健康的,涨的都是别的城市,都是别人生病自己吃药,没有哪一个城市公开承认自己的房地产业有问题;
其二是银行,他们认为比起其它行业,目前房贷是烂帐最少的,所以不断增大借贷比重,只要有地,有盖房子的图纸,马上现金流就能够过来,调控刚见点效果,有些地产商日子不好过,也许正考虑降价出售,银行一延长还贷期限又让他们神气起来了;
其三是地产商,更不用说,他们本来就是为了尽可能高地获取利润;
其四是投资者。国外基金赌人民币升值,国内资金赌资产升值都纷纷涌入;
其五是炒楼者兴风作浪,民间游资在全国各地市场像旋风一样刮过,寻求短期暴利;
最后是消费者,眼见中央对地产的宏观调空不灵,反而导致市场反弹时,更强化了消费恐慌,加剧了超前消费、同步性消费。本来应该租房的提前买房;本来按自身财力理性购房的,现在是一步到位,买新的买大的,不仅把一家老小包括父母养老的钱全部投入房子里,还要加上透支未来的收入。
于是五马拉车,变成了6马狂奔,从而导致房价一路飙升。 房地产已经成为一个“超级病灶” 记者:所以,人们说,现在中国利润最大的行业就是房地产业,商人给社会提供产品,没有错;但为什么在短时间内,唯独房地产行业,能够产生这么多巨富?为什么整个社会行业的天平都往房地产行业倾斜? 王志纲:中国房地产商的暴富也就是最近几年,他们开始纵横中国。这里面我不想讲谁是谁非,也不想讲道德问题,但我们的确要反思一个问题:为什么做任何行业很难实现这种暴富,而房地产却能够迅速暴富,使亿万富翁,甚至百亿富翁在富豪榜上如此密集?
今天的中国,许多声名显赫的地产商都是这十多年来从很少的资本快速聚集起巨额财富的。而其中大多数是在九十年代房地产放开以后,从其它行业转行进入地产的。不少人原是从建筑、装修包工头,最后做成全国的房地产巨鳄,深圳的就更不用说。
市场经济尽管有很多弱点,但由于资本家天生的逐利性,本能上,他就会把资本投入能够瞬间获取超额利润的产业。
当别人只能在市场中拿到百分之几的利润,而另一个产业却能拿百分之百的资金回报率,形成了一种示范效应以后,人们就会一股脑儿地投入到这个行业,来分夺这个超额利润,以至今天的中国的地产业就像是脱缰的野马。 记者:那么,对政府来说,在哪些方面应该保持足够的警惕? 王志纲:那就是市场失灵的问题。即使是美英这样的发达国家,也会有市场经济失灵的问题存在,这就是坏的市场经济。
任何行业有一个行业周期,在中国城市化这个大背景下,房地产肯定还有15年到20年的行情。政府要保护房地产的健康发展,保持其温和上涨是正常的。但是连续以超过2位数的高速上涨,就等于持续高烧,以至80%-90%的人都买不起房子,就要出问题。危机是,这个泡沫迟早要破灭,而由于房地产的发展关联性强,涉及各行各业,方方面面,它的失控很可能会引发多米诺骨牌效应,像癌细胞扩散一样吞噬整个中国经济。 记者:您曾经说过,目前的中国房地产已经成为一个“超级病灶”。
王志纲:是的。今天的中国房地产问题已经涉及到整个中国向社会主义市场经济转型过程中的几乎所有问题,已经成为一个“病灶”。
房地产这个行业很特殊,是一个与方方面面关联度最高的行业,牵一发而动全身。目前几乎一系列问题,中央和地方的问题,条条和块块的问题,还有各种不同利益集团的问题,信息不对称的问题,金融体系、监控体系、调控体系跟不上趟的问题,包括官员的考核体系问题,几乎所有的问题,在房地产这个行业上都有反映,房地产业几乎浓缩和展现了整个中国的经济和政治社会转型期的几乎所有问题和所有矛盾。就像一个人喉咙痛,但并非这么简单,也许是提醒机体出问题了,它也可能是非典或者癌症的前兆,因此,一定要全面来考虑,不能就事论事。 记者:这一轮的楼市上涨实际上是在中央宏观调控一年之后,反弹的原因有哪些? 王志纲:主要是总喊狼来了,市场产生了抗药性。刚开始说狼来了的时候,当官的担心丢了乌纱帽,银行担心被银监局监管,房地产商也提心吊胆,怕银行提高放贷门槛。但一次、两次、三次,只听楼梯响,不见人下来,最后谁也不怕了,楼市就出现了反弹。
实际上深层次的原因是体制问题。现有的调空手段是旧瓶装新酒,所以很难奏效。在现有体制下的调控,从政策制定、决策实施,到信息反馈主要还是依赖条条块块。
在房价飚升的情况下,按条条,要依靠行业管理部门扮演拉刹车的角色。但由于体制的原因,管理部门会首先考虑自己的本位利益,第二位才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大,对于调空主观上不可能有主动性和积极性。而出台的措施,收紧土地供应,强化审批程序的措施,不仅使供需矛盾加剧,更强化了权利寻租,从客观效果来看,对房地产不仅没抑制,反而起到了逆向调控的作用。
从块块上讲,房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱,各地诸侯当然不希望房价下跌,所以必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高,自然千方百计防止地产商破产,不断给房地产添柴、输血。
加上由于房地产是一个复杂的系统,有广阔的推委空间,信息的多渠道和不对称,使人们很难看清真相,以至房地产暴涨成了争论不休,令中央决策层头痛而又无从下手的疑难杂症。
记者:您认为目前哪些体制弊端使市场失灵? 王志纲: 房地产是有周期性的,有启动期、兴旺期、破灭期、恢复期,它完全可以成为国家宏观调控的工具,成为一种金融延伸工具。
有官员认为,房地产业的银行烂账率低,但这是指在房地产的阶段周期还没有完成的时候。如果我是市长、银行行长,我在任内的这四年房地产一直上涨,我当然要放贷;但四年以后房地产泡沫破灭了呢?问题是,那可能就是下一任的事情了;因此,目前这种中国这种官员考和任期体制,官员为了政绩和短期的经济效益,会毫不犹豫的贷款给房地产商,这就是体制问题。 记者:投资楼市的泡沫到底在哪儿?事实上现在许多老百姓也加入了炒楼的行列。
王志纲:由于房地产是不动产,特别是在中国这种高速城市化过程中的国家,从长线看肯定看涨的,因为土地资源有限,供不应求,特别是良性的优质的土地资源更加有限。从这个意义上来讲,它是绝对升值的。所以在这个过程中,房地产业往往成为炒家和金融投资者长袖善舞的一个理想天堂。
这里面还有一个严重的问题,美国的储蓄率是负数,也就是美国人基本不存钱,有钱都全部用来消费,在这种情况下都会产生房地产泡沫;而中国的储蓄率是全世界最高的,达到百分之四十五,如果拿出百分之三、之五出来,已经就不得了了!
如果中的国老百姓哪天恐慌了,拿出储蓄率的百分之五十出来,中国房地产不上涨十倍才怪呢!到那时候,就像黄河悬河一样,很可能成为没顶之灾。 控制房价的铩手锏应该从官员考核机制入手 记者:如此说来问题相当严重,有什么对策呢? 王志纲:现在中国的房地产是六马狂奔!最后谁来埋单?谁来承担这个代价?只有国家和消费者。所以说,房地产是一个宏观问题,是一个全局性的问题,是一个政治问题。这个时候如果还是头痛医头,脚痛医脚,后果堪忧。
所以不能仅依赖于某个部门发发文件,而是要由中央高层牵头,作为国家课题来研究,解决信息的不对称,以超脱的立场进行诊断,通过对房地产这个特殊病灶的诊治,梳理机制,也许为建立和谐社会,深化改革找到一个突破口。
因为目前房地产所暴露出来的问题,在改革的诸多问题中具有典型性,而这个病灶正在发作期,表现得十分充分,而且这个行业又有牵一发动全身的效应,如果能从战略上来认识和研究它,从中理出社会主义市场经济的一条闯越险滩的经验出来,反而是坏事变好事。事实上中国的改革多少年来已经经历过不少挑战,出现问题不怕,积极地面对问题和解决问题,也许是深化改革的一个契机。
同时,如果能够真正梳理好改革开放进程中的各类问题,找到有效的应对措施,才能切实推进中央提出的科学发展观和建设和谐社会的大政方针,为中国经济的可持续发展找到一些切实可行的方法和手段,建立一种相对公平的游戏规则,以及有效的管理和调控机制。 记者:事实上,房地产的调整有两个方面,一个是银行利率提高,再一个是扩大用地供应量,因为任何限地措施都会使楼价更加上涨,但假如这两个尚方宝剑也不好使了,市场已经失灵了,那么有效手段还有哪些呢? 王志纲:刚才讲的是一个长治久安的问题,可以着手去做,但并非一蹴而就。我考虑在过渡时期,要解决这个问题,最有效的办法是,中央政府应该改变对各地方政府官员的考核指标,建立新的考核机制,让大家比降不比涨。只有把相关部门及地方政府的兴奋点转移过来,调动其内在的积极性,无非是调整供求,而解决问题的手段是多种多样的,前提是当件事来真抓,而不是阳奉阴违、推委、敷衍,甚至推波助澜。 记者:实际上地方政府是不希望房价掉的,建设部也都不希望房价掉,这只是经济手段的一步。 王志纲:就是刚才我所讲到的,这只是一个短期内治表的办法,但要从根本上解决问题,还得从体制上,从战略和全局的高度来综合治理,这需要一个长期的过程。 记者:但相当多数的人们认为,楼价应该市场说了算,不是领导说了算。 王志纲:楼价的调控没有必要急刹车,急刹车的代价太大了。但也应该清醒地认识到,在今天这个特殊时期,在市场失控的情况下,政治手段、行政手段有时还是必须的。
事实上,中央只要抓住这个“纲”,问题就好解决了。与其只靠中央来拉房地产这个缰绳,不如让各路诸侯自己来拉这个缰绳。否则,一百匹马拼命往前奔跑,单靠上面发号施令怎么拉得住?这是从政治上来谈,其它的都是技术的问题,包括金融的问题,包括牵一发动全身的问题,包括执行的代价问题,怎么减少危害的问题,那是改革具体操作层面上的问题。只要方方面面真心想解决这个问题,怎么会没有办法呢?只有多管齐下,房地产才能从狂奔到收蹄,才能放慢速度。房价高光靠骂发展商起不了作用,他们不可能因为你一骂就自觉自愿地把房价降下来。
市场经济是通过多元博弈实现的,各种利益集团相互角逐、相互制约,达到相对的平衡。但前提是游戏规则要透明、机会要均等和相对公平。如何来校正这个天平,找到利益的均衡点,正是政府应该做的事。只有在相对合理和公平的基础上产生的多元博弈,最后的结果才可能接近于符合大多数人的利益。
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