房地产市场的唯一出路——实行城市土地利用区分政策-经管之家官网！

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中国的国情确实有一些特别之处，最特别的就是——人口规模庞大；

因此中国的“城市化”进程当中所面临的人口问题，其解决的困难程度与复杂程度是目前世界上大多数已经“城市化”人口分布的国家所未曾遇到过的；能直接借鉴的经验应该说很少；

中国有13亿人口，到本世纪中叶就将达到15亿，假想到那时将有10亿人生活在城市（按照发达国家的发展标准，城市人口不应少于80%），以中国现有的城市（包括城镇）的规模，容纳这样数量的人口，将承受难以想象的负担；即便是城市扩张，由于我国耕地面积和其他用地面积的同样紧缺，也不可能完全跟上城市人口的迅速增长；所以说中国土地资源的相对匮乏，是由其人口的状况所决定的，在相当长的时间内（除非发生意外事件，如核战争或者殖民外星，否则至少是100年），人多地少的问题是无法从根本上解决的！

中国政府必须根据中国的国情来制定房地产政策，走一条有“中国特色”的房地产市场调控之路；最为首要的就是——必须实行城市土地利用区分的政策：

城市根据自己的实际情况，划分出商业用地、工业用地和居民用地（具体的划分规则还可以细化）：

一些有着良好商业发展潜力的地段，可以划归为“商业用地”，其开发和使用都完全遵循市场规则，这样可以更好地发挥其“黄金地段”的优势和潜力，创造出更大的经济价值，起到带动城市经济发展的重要作用；

一些便于工业使用的地段，可以作为“工业用地”，开发和使用部分遵循市场规则，政府必须对工业用地的使用进行谨慎的管理，保证发展工业的同时，减少环境的消耗和污染，保护市民的生活和健康；

那些适合生活和居住的区域，被划归为“居民用地”，它的开发和利用只是很有限地运用市场规则，更主要的是依靠政府的规划和管理；国家以极其低廉的价格出售居民用地，又给予更长的产权年限，但是对产权转让实行“惩罚性”的税收，对于闲置同样实行“惩罚性”税收；这样一来，市场规则所起到的作用，仅仅是使开发商以提高住房质量和环境质量来吸引购买者（因为土地成本低，他不可能以此为理由哄抬价格，他的利润取决于他对顾客的吸引力），而购买者可以自由选择购买廉价而舒适的住房，购买后同时具有长久的产权，但是不宜随意转让和出卖，因为政府制定政策的福利，是便于市民生活的舒适和稳定，不是鼓励利用城市居住用土地的买卖进行价格炒作牟利；

实行城市土地利用区分政策的好处是：

政府在保证具备商业潜力的土地发挥其经济发展作用的同时，使更多的市民能够享受到更高质量的生活，降低民众的生活负担，实现更稳定和谐的社会；

我国目前的城市土地利用状况极其混乱，土地既可以商用，又可以民用，而价格“依据市场规律”以最高的程度实现，这就使得人民其实其实是在支付着只有商业利润才能支付得起的价格，这是多大的不公啊！？

土地一旦被用来居住，（在一段时期内）就不再具备任何可能的“潜在商业价值”，因此居住用土地被当作商业用地一样来炒作，所产生的价值100%都将是纯粹的“泡沫”，它危害的不仅仅是人民，更是整个国家的长远发展和社会的稳定和谐；

因此，——实行城市土地利用区分政策，是我国房地产市场改革的唯一出路！

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