徐滇庆：喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌-经管之家官网！

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深圳的房价在半年之内上涨50%，是不是一个大泡沫？攻之者说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。有些人徒逞口舌之快，看见物价上涨就说是泡沫。且不知他们所说的“泡沫”究竟是何含义？如果是街头巷尾的闲谈，随便说说也就罢了，如果是认真地讨论经济问题，那么所用的语言一定要规范。

经济学对泡沫经济有非常清晰的定义，其基本特征是总需求曲线拥有正斜率。

众所周知，物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。在房地产市场上，除了正常需求之外还有一种投机需求。投机性需求买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。在房地产市场上这两种需求兼而有之。因此，社会总需求曲线是两种需求的合成。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不存在稳定的均衡状态，在外部干扰下很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。

尽管理论上对泡沫经济有清晰的定义，但是由于在现实中很难确切度量真实需求和投机需求，往往只有在事后从数据分析中才能得出结论。例如，在购房者没有再度抛售之前，我们没有根据判断是否属于投机需求。

判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。

泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著特点是短期，来得快，走得也快。在泡沫经济状态下房价和股价迅速冲上高峰，然后突然崩溃。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。当人们用泡沫这个词来描述房地产市场的非正常运动时，就已经意味着这个现象是不可能持久的。人们所关心的并不是泡沫如何膨胀，而是随后很可能出现的崩溃。

借用黑格尔的名言，“存在就是合理”。一个城市的长期房价必定具有内在的合理性。因此，有理由认为长期的平均房价变化趋势（10年或20年）具有逻辑上的合理性。泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价的变化率和其他指标的长期平均值作为比较基准，纵向观察房价的时间序列变迁。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价变化率和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。从全国数据来判断，房价收入比尚且没有脱离长期平均值，至少目前还不能把全国房地产市场称为泡沫经济。

有些人动不动就喊“泡沫”，这也是泡沫，那也是泡沫，好像房地产业整个就是一个泡沫。刚开始，我对这些泡沫论并不十分反感，多叫叫也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对，“项庄舞剑，意在沛公”，喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。如果说房地产是泡沫，实际上是在说它很快就要破灭了，我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理，收拾残局，重整旗鼓。如果不是的话，切莫危言耸听，就像撒谎的孩子老叫“狼来了”，等到狼真的来了，民众反而不信了。

与其争论房地产市场是不是泡沫经济，还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。有些人很悲观，按照他们的说法，好像中国的房地产市场很快就要崩盘了。他们所说的崩盘究竟指的是什么并不清楚。金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。2007年4月底，中国居民存款高达17.4万亿元，而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿元。同时，2006年大约有800亿美元外资流入。从目前的资金流来看，怎么也看不出资金流枯竭的征兆。只要资金流不枯竭，就很难改变人们对资本市场的预期，就不会导致突然爆发的金融危机。

研究泡沫经济所关注的重点是金融体系安全，防范金融危机，而金融危机必然是整个货币体系出问题。深圳房地产市场的规模再大，和整个人民币体系相比，毕竟还是一个局部，即使出事也未必能颠覆整个人民币体系。如果全国房价都像深圳这样暴涨自然就危及到金融体系的安全，可是如果只有深圳的房价突然暴涨，很可能是由于其他原因。如果把问题的严重性夸张过度很可能判断失误，导致错误的对策。深圳的房价涨幅之大确实令人惊心动魄，必须采取措施来减缓房价涨幅，但是并不能据此判断深圳房地产市场就是一个大泡沫，尽管某些地区、某些楼盘的价格也许会波动。大量资金涌入深圳是导致其房价猛烈上升的主要原因，只要资金流不改变流向，深圳的房价就掉不下来。深圳本地的房地产投机活动是推动房价上升的次要原因。但是这些投机活动火上浇油，加剧了房价暴涨。正确对策应当是区分对待，采取措施打击、限制房地产投机活动，但是，绝对不要妄言把房价压下来，少涨一点、涨慢一点就好。

当然，尽管目前还不能判断中国的房地产业是泡沫经济，但是，切不可掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。这是一个事物的两个方面。一方面，我们不要捕风捉影，夸大其词;而另一方面，目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以听任房地产投机活动肆虐猖獗。整治房地产市场的乱局要和金融改革联系在一起。我在好几篇文章中都阐述了这样一个观点：房价飞涨是表面现象，充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在皮肤上长个疮，很难受，必须医治，但一般的肌肤之疮还不至于致命。可是银行是国民经济的心脏，一旦心肌梗死，可就要命了。

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