叶檀：人口与资金逃离的城市房地产市场已经崩溃-经管之家官网！

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随着决定性的不动产信息联网、房产税等政策出台预期明确，房地产重大结构调整的窗口期已经到来。最直接的变化是，敏感资金逐渐离开房地产市场，刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮，必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。然而，一季度房地产数据可能给人虚假印象，以为爆发式增长可以持续。实际上，这是受到国五条个税政策的扭曲，反映了市场的恐慌情绪，不能作为正常数据衡量。同时，消费结构已经发生巨大变化。中档及中低档产品成为市场一大亮点。继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者，将成为最后所有打压政策的接盘者。

虽然房地产市场库存在下降，但城市化分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或存在很大崩溃风险。虽然库存量房地产市场向好，但值得注意的是，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640万、2576万和2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。

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