尹中立：防范房地产调控误入“动态不一致”-经管之家官网！

2010年以来，我国的房地产调控政策密集出台，政策力度也越来越大，住房交易量出现了大幅度的萎缩，但价格相比交易量却依然坚挺。房价为什么对政策出现较强的“免疫力”？用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。
　　
　　“动态不一致性”基本思想
　　
　　“动态不一致性”理论由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年创立，他们凭借此说和在真实经济周期理论上的贡献荣膺2004年诺贝尔经济学奖。
　　
　　“动态不一致性”诞生于西方国家关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中。它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是最优的，这导致决策当局有可能食言，并放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，“动态不一致性”是缘于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，会形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果将使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该作出预先承诺，即要按规则行事。
　　
　　通过专利权保护的案例可以更清楚理解“动态不一致性”的理论观点。在人们进行发明创造之前，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事于发明创造，这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不提供专利保护，这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里存在“动态不一致性”问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而如果政府不能够进行预先承诺对专利提供保护，则人们不会进行发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的“动态不一致性”，所有国家都制定了专利保护法。
　　
　　房地产调控过程中的“动态不一致性”
　　
　　从近些年来的实践来看，我国房地产调控也存在着“动态不一致性”问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。
　　
　　2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑。国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此时只有季度数据）。在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（其实，当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称“18号文”）。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”。
　　
　　于是，在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现较大逆转，这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份达到创纪录的57.1%。
　　
　　2005年、2006年的房地产调控同样暴露了政策的“前后不一致”倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。其目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。该政策出台之后，市场的反应明显，从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7、8月份的二手房价的环比都是负数。
　　
　　但10月份后，北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨，全国的二手房价的平均价格指数也出现明显上涨。在这种背景下，应该继续强化以稳定住房价格为目标的政策。但从房地产投资的相关指标看，2005年年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点，从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产价格就会导致房地产投资增长速度进一步下滑。
　　
　　当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。于是，我们看到的2006年的房地产调控政策－－《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”）将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例，希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
　　
　　2006年的“国六条”房地产调控政策出台之后房价的绝对数没有出现明显的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果明显不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产价格的快速上升。
　　
　　2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%（根据中原地产的数据，深圳二手房价在2008年最大跌幅为26%），在经过几年的上涨之后，房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
　　
　　2010年年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控。核心是2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号，俗称为“新国十条”）。“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始上涨。可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标。
　　
　　走出“动态不一致性”陷阱
　　
　　从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：如果继续采取紧缩的政策，可能会引起经济增长速度的下滑；如果放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。此外，国际经济形势不容乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国当前也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时如果放松房地产调控政策必将进一步强化政策的“动态不一致性”心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。
　　
　　因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性”陷阱，当前的房地产调控政策应该保持稳定性和连续性。进入2011年下半年，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的“动态不一致性”预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。
　　
　　从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性”陷阱，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变目前的经济发展方式成为走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的关键。如果现在的经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。