[轉貼] 房地产开发项目设计阶段成本管理-经管之家官网！

作者：卢洪兵
房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达 75%-95%。可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。
　　一、项目设计阶段成本管理的主要措施
　　1、引入竞争机制，实行设计招标
　　实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。最后，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助。
　　2、强化技术经济分析
　　强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：(1)削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；(2)适度技术要求和材料规格、性能要求；(3)不要过于追求过剩功能和质量等。
　　工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此，在基础工程设计和相应的控制估算时，必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合，技术人员强化经济意识，估算人员考虑技术要求，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向。但在审批时，应将技术审核与费用审核分开进行，以独立发挥费用审核的职能，保证删除那些不必要的工程内容
　　3、充分运用价值工程法
　　优化设计方案价值工程(Value Engineering，VE)又称为价值分析(Value Analysis，VA)是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本(寿命周期成本)，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。
　　价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：
　　(1)保持开发项目功能不变，降低项目投资。
　　(2)投资不变，提高项目功能。
　　(3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。
　　(4)降低一些次要功能，使成本大幅降低。
　　(5)运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。
　　4、推行限额设计，努力减少设计费用
　　设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。
　　5、建立风险激励机制，提高设计人员的积极性和责任感
　　房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案，需要建立风险激励机制，实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计部门能认真运用价值工程原理，在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金，对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制，有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新，采用先进的方法进行投资控制。
　　项目设计的经济评价
　　对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量，对工程设计方案评比选优的主要途径和方法，在介绍评价方法之前，先分析影响工程设计经济的主要因素。
　　影响工程设计经济的主要因素：
　　建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。
　　1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。
　　2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
　　3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。
　　4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。
　　5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
　　6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
　　7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
　　8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。
二、工程设计经济性定量评价方法
　　对建筑设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。下面介绍两种评价方法。
　　1、AHP 法
　　AHP(Analytical Hierarchy Process)即层次分析法，是 70 年代由美国匹兹保大学 saaty 教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。
　　其主要步骤为：
　　(1)建立 AHP 模型：AHP 模型分为三个层次：
　　1)目标层。即工程设计的经济效益。
　　2)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。分别为：建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。
　　3)方案层。即不同的设计方案比较。
　　(2)构造判断矩阵
　　这一步的实现通过对指标层进行两个因素 ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用 1-9 的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法，就形成 9 级与给定的 1-9 标度相对应1-9 标度定义见表1。
　　表1 1-9标度法含义
　　标度含义
　　1表示两个元素相比，具有同样重要性
　　3表示两个元素相比，前者比后者稍显重要
　　5表示两个元素相比，前者比后者明显重要
　　7表示两个元素相比，前者比后者强烈重要
　　9表示两个元素相比，前者比后者极端重要
　　2、4、6、8表示上述相邻判断的中间值
　　倒数若元素i与元素及重要性之比为aij，那么元素j与元素i重要性之比为aij=1/aij
　　按照这样的方法，最终可以得出两两比较矩阵。
　　显然，对于判断矩阵有：aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。
　　经专家评估人员评价比较，通过对 8 个指标的两两判断，得出如下判断矩阵表2 的赋值。
　　表2 判断矩阵
　　AijABCDEFGH
　　A16452537
　　B1/611/211/531/44
　C1/4211/21/441/35
　　D1/51211/5213
　　E1/25451536
　　F1/51/31/41/21/511/32
　　G1/34311/3313
　　H1/71/41/51/31/61/21/31
　　判断矩阵中的数值是根据资料数据、专家意见和分析者的认识加以综合平衡后给出的。
　　(3) 计算单一因素下各指标的相对权重。计算结果如表3。
　　1)将矩阵的元素按列归一化计算 Aij’=aij/∑aij(4-1)(2)将按列归化后的元素按行相加计算 Ai’=∑Aij’ (4-2)(3)所得到的行和微量归一化，即行权 Wi, Wi=Ai’/∑Ai’
　　表3 各指标的相对权重表
　　AijABCDEFGHWi
　　A0.3580.3060.2080.3490.4600.2130.3240.2260.313
　　B0.0600.0510.0330.0700.0460.1280.0280.1280.068
　　C0.0890.1020.0670.0350.0570.1700.0360.1610.090
　　D0.0720.0510.1340.0700.0460.0850.1080.0980.082
　　E0.1790.2560.2680.3490.2300.2130.3240.1940.252
　　F0.0720.0170.0170.0350.0460.0420.0360.0640.041
　　G0.1190.2040.2010.0700.0770.1280.1080.0970.126
　　H0.0510.0130.0120.0220.0380.0210.0360.0320.028
　　因此，A、B、C、D、E、F、G、H， 8个指标对设计方案经济性的影响权重分别为 0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。
　　(4) 、进行一致性检验
　　为检验判断矩阵一致性，需要计算它的一致性指标 CI。首先计算判断矩阵的最大特征值λmax 。
　　λmax=∑(Awi)/8Wi (1)
　　然后计算一致性指标 CI＝(λmax-8)/(8-1) (2)
　　最后计算一致性比例 CR＝CI/RI (3)
　　式中 RI 为平均随机一致性指标，其值见表4。
　表4 平均随即一致性指标
　　阶数12345678
　　RI000.520.891.121.261.361.41
　　当 CR<0.1 时，则认为判断矩阵有满意和一致性，否则需要调整判断矩阵，使之具有满意的一致性。检验上述判断矩阵的一致性：
　　AW= = (4)
　　λmax=(2.774/0.313+0.598/0.068+0.754/0.090+0.735/0.082+
　　2.270/0.252+0.342/0.041+1.145/0.126+0.240/0.028)/8＝8.751
　　CI＝(8.751-8)/8-1＝0.107
　　CR=CI/CR=0.107/1.41=0.076<0.1 通过一致性检验。
　　(5)评估人员(专家)根据 8 个指标对方案1、2、3、4进行分别打分(百分制)，并计算，其结果见下页表5。
　　表5 方案经济性计算结果
　　比较因素方案1方案2方案3方案4
　　项目权重WiXiWiXiWiXiXiWiXiXiWiXi
　　A、建筑造价构成比0.3138626.9188526.6058727.2318827.544
　　B、户型0.068906.12896.052865.848875.916
　　C、层高0.090877.83887.92867.74857.65
　　D、层数0.082846.888867.052856.97877.134
　　E、建筑的平面形状0.2528822.1768721.9248922.4289022.68
　　F、建筑的单元组合0.041913.731883.608843.444863.526
　　G、结构配筋0.1268911.2149011.349211.5928811.088
　　H、建筑的结构形式0.028862.408882.464892.492872.436
　　总分∑WiXi1.087.28486.96587.74587.974
　　由上表5 计算结果可知，设计方案1、2、3、4得分别是 87.284、86.965、87.745、87.974。因此评价结果是方案Ⅳ的经济性比其它三个方案好，应该选择该方案。
　　2、模糊分析评价法
　　(1) 评价指标与权重
　　1) 评价指标 X={x1,……,x8} (5)
　x1,……,x8分别代表层次网络示意图中指标层的 8 个评价指标，即 8 个影响因素。
　　2) 定指标权重(由专家评分得出)
　　A={a1,……,a8} ∑ai=1 ai≥0 (4-8)Ai分别代表第个 i 指标在设计方案经济性评价中的权重。
　　(2)单因素(指标)评价
　　1) 确定评价结构等级 Y={y1,……,ym} (6)
　　m 值的选择可根据对项目评估的不同要求适当确定，主要考虑评价结果的形象程度要求。一般分 4-5 级即可。
　　2) 确定评价对象在各单项指标上的得分(隶属于各个等级的隶属程度)。
　　第 i 个指标 ri={ri1,……,yim} i=1,……,8 (7)
　　ri的取值同样可用专家评分均值得出。
　　3) 以 ri为行构成单因素(指标)评判矩阵
　　R=(rij)n×m(4-11) (8)
　　n 表示指标(影响因素)的数量，这里 n=8
　　m 表示评价结果等级数，一般分 4-5 级。
　　(3)综合评价
　　(1) 模糊合成 AоR=[∨(ai∧rij)]1×m (9)
　　(2) AоR 归一化，就可以得到专家最后评定的最后结果隶属于各评定等级的百分比，其中最大分量对应的等级为评定结果等级。
　　(4)模糊评价方法可用于方案评选的比较，更多可用于对已有方案的评估。