房地产崩盘又怎样？
发布：vertharicot | 分类：房地产资源
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刺破房地产泡沫──房价不会一直上涨，房地产崩盘也不可怕！“起来！不想没房子的人们！把你们的积蓄，塞进我们新的腰包。中国房价到了涨不停的时候，每个人都应该发出抢购的吼声，起来！起来！起来！我们万众一心， ...
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刺破房地产泡沫
──房价不会一直上涨，房地产崩盘也不可怕！
“起来！不想没房子的人们！把你们的积蓄，塞进我们新的腰包。中国房价到了涨不停的时候，每个人都应该发出抢购的吼声，起来！起来！起来！我们万众一心，无惧泡沫的风险炒房！炒房！炒房！炒房房！”我想这应该是很多房地产商心中经常哼唱的歌曲吧──人家可不是只追求物质享受的，人家也是要讲究“精神信仰”的。而且房地产商们向来志向高远，他们不仅希望自己哼唱这首歌，也希望全国人民一起高唱；他们要“播撒”这样的信念──“房价涨不停”不是个童话故事，而是个科学真理。于是，我们可爱的房地产商们和他们敬爱的“经济学家”合唱团员们找到了“供需理论”（或者，更时髦些，“刚性需求”论）这个法宝。他们宣称，中国的土地供应有限，而需求庞大，同时中国的城市化进程才刚刚开始，这必然造成对房子的需求远大于供给，因此依照“供需理论”──一个地球人都知道的理论，房价持续上涨就不再是一个童话故事，而是一个十分合理的结果。这种解释听上去逻辑清晰，道理简单，似乎十分的“科学”。然而，这却是一个“似是而非”的解释。他们“忽略”了房子具有消费品和投资品的双重属性。从长期将，房子做为消费品的属性更为突出一些，因此它的价格更多的是由供求关系决定的。但从中短期来讲，房子的投资属性更为明显，它的价格更多的受到货币供应量和人的心里预期及主观情绪的影响。由于货币的流动最终是由人来实现的，因此可以说，中短期的房价是由交易双方的心里预期和主观情绪主导的。而人的心理和情绪有两大特点，或者说两大弱点，一是从众性，也就是倾向于模仿多数人的行为方式；二是易极端化，也就是容易极度贪婪或极度恐惧。中国房价之所以在短期内大幅上涨，并不是真实供求的变化，而是做为供方的房地产商利用了人性的上述两个弱点，编造出“房价会一直上涨”的童话故事，影响了需方买房者的预期和情绪，再加上货币供应量的充分配合，从而大幅推升了房价。但无论是房地产商还是买房者都应该清醒到意识到，人的心理和情绪是敏感多变的，常会因外界的轻微刺激而产生剧烈的变化。“房价会一直涨”的童话故事不可能成为永恒的刺激，这意味着人们不可能永远的处于“极度贪婪”的情绪当中，而由于情绪的敏感性，当它从一个极端的状态中退出时，往往会迅速的滑向另一个极端。历史的经验也表明，“极度贪婪”与“极度恐惧”仿佛是对孪生子。在没有其它力量干预的情况下，价格的快速上涨一定伴随着价格的快速下跌。也许我们无法预测房价下跌的时间点，但我们可以百分百的肯定房价将会下跌。“万能”的“供需理论”是保佑不了房价一直上涨的。即使披上科学的外衣，童话故事还是童话故事。
既然明明是个童话故事，既然涨得越疯狂意味着跌得越惨烈，为什么不及早刺破房地产这个大泡沫呢？原因自然是多方面的。但在中国这个现有体制下，解决问题的钥匙，归根到底，是握在政府手中的。房地产的泡沫不是刺不破，而是政府不愿刺。政府之所以不愿刺破房地产泡沫主要有两方面的原因，第一是地方政府做为房地产泡沫的直接受益者在没有其它利益补偿的前提下缺乏刺破泡沫的动力。第二是中央政府做为间接收益者，十分看重房地产业对其它产业的带动作用。对房地产业的调整常常牵一发而动全身。中央政府对房地产业是投鼠忌器，从来没有真正下决心刺破房地产泡沫。那么如何才能让政府（包括地方和中央）下定这个决心呢？简单的讲，要做到两点，一是中央政府必须向地方政府让利，让地方政府获得适当的利益补偿，地方政府才会有动力去刺破泡沫，这才会解决上令不行的问题。二是必须认清房地产泡沫一旦破裂将给中国经济带来何种影响。这将是我们接下来阐述的重点。
有些人说，房地产绑架了中国经济。他们认为，房价上涨，自然民怨沸腾；但房价下跌，一样会民不聊生，因为房地产牵涉到太多行业，一旦房地产崩盘，中国经济也好不到哪儿去；中国经济只能任房地产牵着鼻子走。这种言论听上去很有道理，却依然“似是而非”。首先，我们应该明白，即使政府刺破房地产泡沫的政策最终导致了房地产行业的崩盘，也不意味着房地产业将长期低迷。为什么？我亲爱的，这时就该用“供需理论”了。房价在短期内下跌，可能会导致大量房企倒闭，但由于长期来讲，住房确实存在大量的需求，房价终将会获得支撑，房地产业终将重获活力。这一过程有可能比我们想象的还要短暂。其实可以这样说，由于长期存在的大量需求，只要房企不在现时透支未来，不在现时制造泡沫，未来二三十年房地产行业都会是可持续发展的、有活力的行业。但请注意，前提一定是，不可透支未来。当然，还可能出现这样一种情形，房地产崩盘在短期内就导致中国经济的整体崩溃，而中国经济崩溃必然会消灭大量的住房需求，我们前面基于需求的推断也就不成立了。然而，房地产泡沫破裂真的会拖垮中国经济吗？房地产一个行业牵涉到上下游六七十个行业，将房地产描述为现时中国经济的支柱产业一点都不为过。支柱产业如果垮了，整体经济难道不会应声而倒？但请注意，“支柱产业”不等同于经济的“基础”。中国经济在过去三十年快速发展，依赖的不是房地产，而是这样两块基石：一是家庭联产承包责任制，调动了农民的积极性，解决了粮食问题；中国人饿不死，就垮不了。二是大量廉价劳动力和低制造成本使中国成为“世界的工厂”。无论是房价的下跌还是最终房地产业的崩盘都不会影响中国农民种地，也就不会影响中国的粮食产量。房地产真若崩盘并拉低中国GDP几个百分点，反而会增强“中国制造”的成本优势。因为届时工厂场地的租金将更为低廉，而中国GDP增速的下降会让国际资本失去炒作“中国因素”的理由，这会导致石油、铁矿、金属等大宗商品的价格跳水，从而进一步降低中国企业的制造成本。
在现时的中国，政府不敢刺破房地产泡沫的原因还在于担心银行资产的安全。房地产业一旦崩盘，银行必然产生大量坏账。银行或因之倒闭或因之“惜贷”，从而导致企业无法获得自身发展所需资金，经济因而陷入停滞或倒退。这是经典的理论推断。如果这发生在美国──正如我们在这次金融危机中看到的──事情一定是这样演进，但在中国，却未必。不同于美国，中国的大多数银行是国有，而且行政色彩浓厚，受控于政府而非市场。这是中国银行受世人诟病之处，也是必须改进之处。但中国银行的这些毛病也许会在房地产崩盘时成为救命稻草。中国的银行多为国有，意味着可以借助国家力量将坏账注销。这种事情中国政府做过一次，在万不得已的情况下还可以再做一次。中国的银行听从政府而非市场，意味着银行未必惜贷，而且政府可以指挥信贷，让其流向需要的企业。这一点我们在过去的一年已经看得非常清楚。因此，即使银行因房地产泡沫破裂而出现大量坏账，其带来的冲击也未必如我们惧怕的那般大。当然，如果到时政府真的那样做，中国的银行将依然学不会市场化运作，依然学不会高效率。长远来讲，这仍是中国经济的隐忧。政府救助并指挥银行并不是我们期待的结局，我们进行这样的猜想，只是想说明银行可能的坏账问题不应该成为拒绝调整房地产业的理由。
以上的分析表明，即使刺破房地产泡沫而引发房地产业崩盘，也未必那么可怕。不仅不可怕，现时刺破房地产泡沫还会带来许多益处。首先，现时刺破泡沫可以避免将来泡沫扩大化后再破裂引发的更严重的恶果，也有利于房地产业长期的健康发展。其次，刺破房地产泡沫意味着房价将在短期内下行，这将减弱房地产的赚钱效应，从而使资金流向其它行业，这有利于中国产业的均衡发展；同时，房价下跌，将从资金和心理上解放普通消费者受压抑的消费需求，这将推动中国经济向内需型转变。最后，最重要的，也是我写这篇文章的初衷，刺破房地产泡沫将给中国乃至世界一个可以憧憬的未来。现在人们都在预言，世界的未来在中国，中国将重回世界的顶峰。然而，当一个国家的年轻人一天到晚谈论的不再是理想而是房价，不再要梦想而只要供房，人们能对这个国家充满希望吗？当整整一代人成为“房奴”，有多少创造力和激情被摧毁，有多少中国未来的爱因斯坦、比尔盖茨被扼杀？当没有愿景，没有梦想，只有几平米的房子可以传承，这就是人类的未来吗？这些问题也许无关经济学，也不会记入GDP，但因此它们才更为重要。如果关于中国的预言是真，那就请解放那群成为“奴隶”的年轻人吧！请不要将年轻人的一生捆绑在一套房子上。还是让他们天马行空，让他们激情肆意，让他们去创造一个瑰丽的未来吧！
是时候下决心刺破房地产的泡沫了，即使会阻力重重。开头的那首歌应该怎么唱的勒？
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