【独家发布】巨大的谎言：日本房产泡沫始末 2016-01-17-经管之家官网！

扫码加入金融交流群

巨大的谎言：日本房产泡沫始末

2016-01-17 [url=]房地产投资融资俱乐部[/url]

版权：作者 张捷 作者为量跃资本首席经济学家，中国政法大学资本金融研究院教授

我们的很多人在讲中国不能重蹈日本房地产泡沫的覆辙，但是对于这样的众口一词的说法，本人认为也是需要仔细分析一下的。

日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术等传统工业技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，而这样的住宅商品化的背后就是要让国内再一次取得一次资本财富的整合再分配，取得产业升级的新积累。二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。科技兴国需要资本积累，基本农田制度控制了土地的供给使得炒高土地成为可能，能够通过炒高土地给产业升级提供资本。

1985年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。1989年,泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%，1990年六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈从1986年开始出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（当时的美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。

日本借助着日元的升值和楼市、股市的繁荣开始了大规模的印钞活动，在1986年就高达2位数的货币增发量，通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿，这样的日本的房地产泡沫完全是日本政府和资本力量人为印钞推动出来的，是借助这样的汇率上涨大规模制造泡沫印钞渔利的行为。如此的政策会产生巨大的泡沫是有经济常识的人都知道的，为什么还要这样的政策只有一个原因那就是人为故意推动泡沫并且在泡沫中得利。中国从没有如日本这样推动房地产业也没有人为的制造泡沫，反而中国的泡沫论在西方的舆论鼓噪下一浪高过一浪，背后是什么要反思的。

在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了1990年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。1992年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。而产业升级的资本从何而来呢？日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。那么他国需要的是什么呢？在日本人为的造成了一个资产的泡沫，让这些泡沫成为了他国资本的“需要”。以日元的升值和印钞为背景，以其原来的土地增值成为了产业升值和外迁的资本来源，以至于日本东京的总地价已经超过美国全国，取得了巨大的土地资本积累，日本的厂商把工厂迁往中国等国把原来的厂房进行房地产开发，不仅没有产业外迁的费用还大大的有利可图可以套现巨额现金。要知道中国的国企改制、工厂外迁产业升级也是这样通过土地价值增值的变现来获得资本的，通过转让在市中心的工厂土地得到在郊区建新厂上新项目的资金甚至是保障职工生活、医疗、养老的资金。

利用土地所产生的金融效应和政府的印钞机，日本的产业取得了巨大的资本，而外资热钱对于日本日元升值的预期和进入炒作股市楼市，使得日本印刷的钞票可以顺利的以高汇率兑换成为其他国际货币进行海外扩张，取得了巨大的海外资源积累，很多矿山都是有日本资本入股的。结果就是日本取得了超过3.5万亿美元的海外资产，控制大量的海外资源，其结果之一就是在铁矿石和海运费的暴涨中日本左右逢源，日本取得这些资源是依靠日本的央行的货币投放来实现的，日元升值让他们购买的成本极大的降低。

最后日本的战略效果如何呢？日本是如何在海外占有和使用他国资源来创造GDP的呢？国内日本问题专家唐淳风的文章《学日本“闷气发财”》对于日本海外投资研究很深入。该文研究成果如下：

到了2004年，日本的直接出口额只有61万亿日元，而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元，是前者的2.5倍还多。如果将这些海外企业的销售额直接折算成GDP的话，可以达到3.5万亿美元，是日本国内的GDP的71.85%。与此同时，日本的海外总资产增加到了41968亿美元，这包括日本在海外购买的土地已经建造的工厂等等。与海外企业的销售额合在一起，日本在海外的『钱』就达到了41968亿美元+3.5万亿美元=76968亿美元，这还是相对保守的估算。就这保守的海外GDP，依然是日本国内GDP的1.58倍，相当于日本在海外建造了一个比较国内还要强的『资产日本』！文章也颇为惊叹地指出，西方的压制不但未能伤害到日本国内经济的增长，而且还在海外多出一个相当于国内经济规模1.58倍的日本！唐专家在文章中很认真地中国人算了一笔账。『2004年日本国内的GDP总额是48707亿美元。加上国外收益换成成GDP总额，日本的资产高达125676亿美元，是当年美国117350亿美元的GDP还要多出8326亿美元（8326亿美元是什么概念，到2009年5月为止，中国持有美国国债的总额）。也就是说，到2004年，日本占有全球35万亿美元GDP总额的1/3强！美国并不是实实在在的世界第一经济强国，日本才是！』2004年日本海外纯资产是18270亿美元，占到全球海外纯资产的90%以上，是切切实实的全球最大债权国，并且这个位置一坐就是十几年，从来没有人动摇过。而美国在2004年的时候海外纯资产是负数，达到了负3万亿美元。因此就海外纯资产，美国就落下日本不知道多少条街----至少比日本少了4.8万亿美元，这个数目相当于中国4年的GDP总和！

从上面的数据就可以明确地看出，日本的汇率升值和房地产泡沫的操作中，日本是怎样的取得了巨大的海外利益和国家民族的长期利益，对于日本的海外战略国内的资本大量外流，国内的经济出现下滑是正常的，而且国内经济转型本身也是要带来痛苦的，日本已经成功地完成了这样的经济转型工作，经济增长不再是简单的依靠劳动力和出口了，日本货再也不是全世界廉价货的代名词，国家的强盛必须要完成产业的升级的质量上的飞跃而不是数量上的优势，在1840年大清国被打败的时候，大清国的GDP可是遥遥领先的世界第一，并且有千年的中华领先世界的历史财富积累，国家的强盛是需要GDP和财富的质量状态而不是数量，日本在产业转型、资源控制等等已经从世界工厂完成了质的飞跃。在这里我们可能要问为什么美国会放任日本这样的崛起，这背后有与当今世界大相径庭的国际政治环境，那个时候世界是美苏争霸的二极世界，美苏争霸是第一位的，会扶持新兴国家的崛起来限制苏联以及中国，而现在是美国的单极世界，任何国家的崛起都会被视为对于美国单极权威的挑战，这是根本不同的国际竞争状态。

更进一步的是日元单独升值这样的说法也是一个伪命题，我们回顾一下历史，看看《广场协议》前后（1985.1-1987.12）各主要货币对美元的汇率变化：

美元/日元：255——〉121（贬52.5%）
美元/马克：3.16——〉1.57（贬50.3%）
美元/瑞郎：2.68——〉1.27（贬52.6%）
美元/英镑：0.885——〉0.530（贬40.1%）

从数据看，美元的贬值，并不只针对日元，而是对大多货币都贬值了，而且，贬值幅度相当。所以，让日本为美元贬值单独买单的说法值得相榷。而且，把日本之后20年经济萧条的原因，归咎到日元升值的判断，也过于武断。因为，大幅升值的除了日元，还有马克、瑞郎，为何德国和瑞士在之后的20年，没有出现象日本的经济倒退？或许日本在《广场协议》之后将近20年的经济倒退，其根源并不在《广场协议》本身（或者说日元升值本身），而是另有因由，这个因由就是欧洲一体化的诞生和瑞士、德国等国已经在二战前就完成了国家的产业升级工作，二战前德国是世界科技的中心而瑞士国际政治中立几百年来没有受到重大战争破坏社会财富积累丰富同时还是成为世界资金避险洗钱的中心。这里日元没有真正的升值，最多只是没有像当初绑定美元那样，追随着美元一同贬值，没有与美国分享得到美元贬值过程中的额外利益。我们同时要看到的是日元的升值以及其他货币的升值是美国采取了货币贬值政策，当时的背景是美国的扩张财政政策提出了星球大战计划，该计划源自美国总统罗纳德·里根在冷战后期（1983年3月23日）一个著名演星球大战计划说。“星球大战”发表后，1985年1月4日由美国政府立项开发，正式名称是：反弹道导弹防御系统的战略防御计划，计划于1994年开始部署。里根上任伊始便展开了大刀阔斧的改革：他把个人所得税减少25％；从1981年起到1984年，五角大楼的军费每年增加9％。随着美国国防费用急骤增长，美国的财政赤字和通货膨胀达到了创纪录的水平，美国的国家负债是里根当总统前的3倍。1982年3月，里根不得不承认说，美国进入了“轻微短暂的经济萧条期”，美国的失业率创下了41年来最高纪录，由此所产生的影响波及第三世界国家和世界银行系统。苏联由于经济实力不如美国，不可能像美国那样投入巨额资金毫无节制地发展下去，因而主张禁止太空军事化。在“星球大战”计划出笼后的几年内，禁止太空军事化问题一直是历次美苏首脑会议和核会谈的主要议题。在里根政府打破了长期以来的财政谨慎原则，在此以前美国政府只在战争和经济经济状态下才会允许出现巨额预算赤字。从二战结束到1980年，美国联邦债务占GDP的比例稳定下降。但里根执政后，美国联邦债务开始增长，同时社会负债也在增长，自从里根实行金融自由化、储蓄机构逐渐从美国人生活中消失以后，美国人的储蓄率才逐步降至接近零的水平。里根刚刚担任总统时，美国家庭负债仅占收入的60%，与肯尼迪总统执政时期相仿，但到2007年，该比例高达119%。

美元的贬值和美国政府的积极财政政策挤压了苏联，而日本的日元升值则挤压了刚刚改革开放的中国。据统计，25年来日本共向中国提供资金贷款3.3万亿日元，合300亿美元。从1979年到2000年度，中国共向日本申请了4批日元贷款，总额2.65万亿日元，日元贷款虽然是低息优惠贷款，但从本质上讲，日本政府开发援助依然是商业贷款，既要还本，也要付息（1999年日本对华贷款利率在0.75-2.2%之间）。这些贷款看似利息不高，但是日本的商业利率更低，同时贷款以日元结算带有巨大的汇率风险，这样的借贷的收益点不是在利息而是在汇率。日元升值日本对华等国的日元贷款，也伴随着日元的升值而大幅度增加，对于中国当年的经济GDP规模是当前中国GDP的三十分之一，只有1万亿人民币左右，对于日元的突然升值中国的日元贷款立即成为了巨大的负担，造成国家不得不低价贱买资源和国内的通货膨胀，那个时候日本的进口家电那几大件可是与当今住房汽车一样的年轻人结婚的刚需，中国对日贸易长期处于逆差，日元升值增加了中国外汇的压力。中国随后发生的严重通货膨胀直接造成上世纪八十年代末的政治动乱，这一段历史我们应当还记忆犹新，怎么能够说日本的日元升值是失败了呢！中国不应当遗忘那一段历史好了伤疤忘了疼。而美国把中国视为意识形态上的对手，也是乐得看着日元升值挤兑中国政治经济的。国际经济金融的博弈从来都是伴随着国际政治的搏杀的。

在此过程中到底是胜是败，实际有一个非常容易识别的方法，就是看这一个阶段这些国家的社会经济是在流入资源还是在流出资源，而日本这一个阶段明显是在流入资源，控制了大量海外资产，流出资源的是俄罗斯、拉美和中国，这样的资源流出把俄国从世界一流国家，第二号的强国变成了国际乞丐，而拉美国家几十年的经济发展结果也毁于一旦，中国也是在廉价的卖石油、稀土等，按照当时我们与日本稀土的长期协议，价格极其低廉，彻底的交出了我们的资源控制权。而整个过程中日本和美国是资源流入的国家，是得利者，但是日本会哭，哭得很好很可怜，避免了世界的抵触情绪，就如一个成功的富豪，反而非常低调的说自己没有多少钱，反倒是暴发户到处的炫耀。中国就是这样的爱炫耀，经济发展刚刚好一点，就有了要当世界第一的豪言壮语，结果被人家搞了一个中国威胁论，在世界上各处遏制中国，给中国的发展制肘，在国际政治上非常的弱智。

在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的1990年3月27日，日本开始人为的捅破泡沫了。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础，日本经济的长期低迷的背后是有国家政治集团和金融集团的主观意识在起作用的。为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府为什么坚持不增发货币？日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？在经济长期低迷的时候日本政府怎么从来不采取什么积极的财政政策进行救市呢？所有这些只有一个合理解释就是日本的统治阶级希望股市和楼市低迷。

日本的楼市和股市大涨，有人买就要有人卖，而在泡沫高点卖出股票的是谁呢？在日本《广场协议》以前日本没有大力住宅商品化也没有大力开放国内金融市场，因此这些股票和土地都是在日本的金融资本持有的，在日元升值开放的同时，境外的资本也大量的涌入了。《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。已经在汇率变动中尝到甜头的国际资本卷土重来,在日本的股票市场和房地产上呼风唤雨。此时的股票市场和房地产业则像一头鲸鱼，大量吞噬着廉价的外来资金。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。国际资本的流入又引发了三个短期效应：加剧了日元升值之压力；加快了股价和房价上涨；过度增加日本国内货币供应量。这三个效果都刺激短期内日元继续升值、泡沫不断膨胀，吸引了更多的国际资本进入日本投机。因此在日本政府捅破泡沫前，大量的游资热钱进入了日本，泡沫破裂以后，他们被套牢在了日本，炒楼的成为了房东炒股的成为了股东，如果日本政府搞救市，实质上就是给这些外来资本以逃亡的机会。1990年9月就显现出征兆：日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。1991年巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中三分之一与房地产有关。最终日本房价下跌了50%。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。我们看到的是以日本当今的外汇储备量对于当年的1200亿美元的银行坏账是很容易弥补的，如果日本政府采取积极的财政政策日本国内的资产价格状态就绝对不是今天的样子，这样的低迷的背后就是成功的套住了外来的资本，更进一步的是日本政府以物业税更加深入的套牢在房地产上的资本而银行却以零利率使得现金形式的资本在日本境内难以得到资金回报。

「经管之家」APP：经管人学习、答疑、交友，就上经管之家！
免流量费下载资料----在经管之家app可以下载论坛上的所有资源，并且不额外收取下载高峰期的论坛币。
涵盖所有经管领域的优秀内容----覆盖经济、管理、金融投资、计量统计、数据分析、国贸、财会等专业的学习宝库，各类资料应有尽有。
来自五湖四海的经管达人----已经有上千万的经管人来到这里，你可以找到任何学科方向、有共同话题的朋友。
经管之家（原人大经济论坛），跨越高校的围墙，带你走进经管知识的新世界。
扫描下方二维码下载并注册APP