房地产未来路在何方？-经管之家官网！

昨晚参加了几个朋友的饭局。菜还没上来，搞互联网的小王就愁眉苦脸地说：“现在感觉活下来真的很不容易了！”。

早上去房产维权，中午到跑路的P2P公司催债，下午为自己注射了假疫苗的孩子流泪，晚上还要响应国家号召「共克时艰」！

另外一位朋友打趣到：“谁让你是有钱人啊，在这地方能买得起两套房，能投得起P2P，还能打得起「假疫苗」！”

众人皆笑。突然小王又问我：“中国房地产是不是不行了？房价要下跌了吗？”

一时间，场面严肃起来。我被问的一愣。

你从哪里看不行了？

前几天不是说上市房企中弘王永红跑路了，碧桂园集体喝鸡血打气，旭辉负债很高，富力也开始玩高周转，万科和恒大都要转型。有名的没名的企业都要逃离房地产了，这不是信号吗？

是信号，但是房地产这个概念太大了，你说企业端不行了可以理解，但是消费端不行了，那就有些牵强。很多人都喜欢把房企的行为和整个市场的行情联系在一起。

事实并非如此。

第一，房企的行情下行是单向性问题，和市场的另一方消费者没有太大关系。

2018年是房企工程质量问题集中暴雷最多的一年。

并不是因为2018年命硬，也不是因为毛衣战特朗普使坏，而是中国的经济趋势下的自我救赎。

我之前在《房地产的诅咒》一文讲过。中国应该在2014年的时候就遇到了「刘易斯拐点」，也唯独用去库存拉高房价的方式，强行扭转了拐点，经济实际增速没能掉下去。

但是用房地产这东西去振奋经济是双向的，房价一涨，房企为了拍地继续背高杠杆，居民为了买房继续加持房贷，宏观杠杆率猛增，加速了「明斯基时刻」的到来。

2017年为了防止「明斯基时刻」，又在主要城市去库存之后的第一时刻选择去杠杆，加大金融监管。

「去杠杆，加监管」其实就是金融革命的一种形式。古往今来，凡是革命就必然会有血的牺牲，而革命过程就是优胜劣汰的残酷表演。

去杠杆，加监管，资金借贷管道缩紧。房企在限价限购压力下，资金链告急，利润微薄，他们想到的唯一一种破局方法可能就是加快工程周期和节省建造成本。

这就是近段时间房产维权响彻大地的原因，因为有些企业为了赚钱，已经放弃了品质。

但是这样的形势对于房地产市场是好事儿。如果能在这种局势下活下来的，肯定是资金储备充沛的品牌房企，有安全保障。

如果能在这种局势下活下来而且不出质量问题的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。

然而，「去杠杆，加监管」对居民杠杆率是无效的。你总不能强制让居民提前还贷款吧？降低杠杆率只有一个办法，就是提高居民收入，这个目前来讲几乎不太可能实现。

第二，房企在市场发展中的作用会慢慢淡化。

房企影响的是新房市场，而真正的房地产市场更应该是存量市场。这个在北上广深一线城市体现得非常明显。

例如北京早在几年前城市化率已经达到了国际化标准，核心区域已无地可卖，二手房市场占为主要市场，整个房地产已经不需要房地产开发商的参与。那么开发商或生或死和北京房地产市场没有半毛线关系，何况房价？

3、革命后的理性市场

10年前，任志强和「房地产三剑客」打了一架。

（三剑客：时寒冰、曹建海、牛刀）

房地产三剑客当初以土地、人口、收入房价比等数据辩论，站在人民这一方，与抬高房价的房地产“恶势力”斗争到底。而任志强则是站在「房价永远涨」这方，坚守中国特色。

结果是，房地产三剑客惨败，分崩离析。而任老一举成名，成为中国房地产鼻祖。

如果现在房地产三剑客看到中国贫困县的房价都会飙到万元以上，我相信他们肯定会怀疑人生，吐血身亡。因为这不符合天理。

但是我敢肯定的是，如果任志强现在跳出来，按照现在的中国特色，他是绝不敢说：未来的房价还会大涨，而且是全面性的。

因为在这10年里（2007年-2017年），有两个数据发生了根本性的变化。

1、居民储蓄率，48.8%—7.7%

2、居民杠杆率，18%—50%

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