中国住房之“谜” [zz from 陈杰 blog]-经管之家官网！

中国住房之“谜”——法国国家广播电台世界人居日专访
自1985年起，联合国将10月的第一个星期一定为“世界住房日”。10月4日是今年的世界住房日。中国住房状况近年来确实有所改善，江苏省昆山市、上海获得了联合国人居署今年颁发的奖项，但“居者有其屋”，这项基本人权对于不少中国人来说仍是一个难以实现的梦想。九月初，中国公民“还我安居权”组委会在网络上发帖倡议全体不能安居的中国人在10月4日这一天进行大散步示威，此举得到很多网民的响应。这些响应反映了无固定居所者、拆迁户、“三世同屋者”以及那些不无辛酸自嘲为“房奴”的中国民众的心声。本次节目，我们请来复旦大学管理学院产业经济学系副教授、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰，探讨中国的住房问题。
RFI（法国国家广播电台记者海伦）： 在试图了解中国住房现状的时候，我们首先注意到这样一个奇怪的现象：如同城市居民收入分布统计数据的缺乏，我们看不到住房普查统计数据。这或许对您是个勉为其难的问题，但以您多年的研究，可否粗略介绍中国目前大致的住房状况？
陈杰：确实，要获得详细的分配上的数据比较难。但一个概括性的数据是：中国城市人均住房面积大概是28平方米。这指的是建筑面积，而国际上一般用的是居住面积，所以，这里还要打些折扣，折下来，人均居住面积大概是22平方米左右。这与比较发达的国家、OECD（经济合作与发展组织）的国家、特别是美国、英国还有北欧一些国家相比还是有很大的差距——（它们的人均居住面积）一般在35-40平方米或者更多。但与一些中等收入国相比，比如一些东欧国家，基本还是在这一范围之内的。韩国、日本，也大致是在25-30平方米左右。所以，可以这么说，中国的住房水平已初步摆脱了极度短缺的状况。这主要是与中国过去相比来看，1978年时，中国城市人均住房面积是7平方米，到1998年也就十几平方米。因此，这几年，中国城市人均意义上的住房面积是大幅度增加了，但主要问题是分配还是很不均匀，与中国的收入一样，各阶层之间差距很大。
RFI：您提到分配问题，那么，从社会经济学角度上说，怎样是一个“合理的住房分配”？
陈杰：住房比较特殊，不是一般的商品。若是奢侈品、汽车、钻石或是其他高档消费品，有钱的人拥有很多，穷人一点都没有，这是可以的。但住房很特殊，是基本消费品，低收入哪怕没有收入，也应该有最低的住房条件作为保障。政府应该提供这个保障的下限。在这个基础上，住房分配的基尼系数不应该比收入的基尼系数更大……
RFI：请问您所说的基尼系数是指住房分配的差异、还是指收入分配的差异？
陈杰：基尼系数多数时候是用来描述收入的差异性和不平等性，但是基尼系数同样也可以用来描述住房资源和住房财富收入的差异性和不平等性。住房是居民最重要的资产，如果居民之间的住房资产不平等性越大，就意味着在不同收入群体之间、不同阶层之间的家庭财富悬殊很大，这将加速各阶层之间的两极分化。
RFI：您能估算中国住房大概的基尼系数吗？
陈杰：我们目前还缺乏这方面的资料，很难估计。国家统计局曾经做过一个关于中国城市居民多套房分布的抽样调查。这个调查显示，拥有两套房以上的人群比例其实并不大，只有大约10%的人拥有两套以上的住房。但至少在大城市很可能没有这么乐观。侧面的一些证据，比如从公开媒体的报道就可以知道，在很多人还在蜗居或寄人篱下的时候，很多有钱人动辄几套房甚至十几套房，连一些小官员、掌握实权的人都被披露有好几套、十几套的住房。所以，住房的不平等状态还是很触目惊心的。
RFI：以您作为经济学家的经验——我只能说依靠经验了——中国目前的住房基尼系数是否超过了收入分配的基尼系数？
陈杰：这个目前来说很难估计。因为我们收入的基尼系数现在也是一个谜，在很多的争论中——有人说，少算了灰色收入近几万亿——如果把这个加上去，收入的基尼系数应该是很大的。目前来看，住房市场化较之于收入市场化的发展时间要短，我们住房市场化到现在也就是十年左右时间，因此，应该是没有超过收入的基尼系数。但是，这几年应该是在快速地扩大。因为，房价上升很快，有原始积累的居民可以不断地通过以小换大、以少换多，不断增加住房资产的累计，而还没有买过房子的人大多数是处于绝望状态，财富积累很难赶上来了。
RFI ：您提到住房悬殊的现象——富者坐拥广厦百家，贫者难寻容身之所——前一段时间网上披露“全国现存6500万套空置房，足以供2亿人居住”的信息令舆论哗然。抛开房地产炒作的因素，贫富悬殊、分配不公以及某种程度上因此而造成的社会保障系统的薄弱是否是形成中国目前住房难题的一个重要原因？
陈杰：首先对6540万套空置房这个数据，我一直认为不实。因为，中国现在住房面积总量大概是1.8亿套，那么6000万套的空置房，意味着35%以上的空置，这大概不可能。当然，确实是有大量的空置房，我个人全国大概估计在6-8%左右。发达国家，美国应该在3%、英国在4%左右。一般来说，10%就是很高的了。中国大城市有些小区空置现象严重，但全国来看，特别是二、三线城市，应该好些。社会保障系统的薄弱确实是造成中国住房难题的原因。大家为什么去买房，除了投机炒作之外——现在基本上是全民炒房——有机会的人都会去买房，作为投资保值的手段。这除了是出于对通货膨胀的恐惧，还有就是反映社会保障系统的欠缺。
RFI ：住房难题里最主要的是关于低收入家庭。对于低收入家庭，目前政府主要采取的经济房、廉租房建设是否是一个有效的解决方式？
陈杰：有一定作用，但肯定没有预期想像那么大。保障的方式方法很重要。廉租房，我认为是比较好的方式，但政府没有动力去做，因为需要政府出比较多的补贴。经济适用房，政府倒是有动力去做，因为，除了土地，并不需要政府什么补贴。但我个人对经济适用房一直持一个反对、否定的态度，认为它不仅不能真正解决低收入家庭的问题，还会带来很多混乱。因为，在中国的背景下，这些由政府来分配的房子一定存在很多寻租空间。在收入核查不透明的情况下，经济适用房很难到真正需要的人手中。而且，政府的定价也不是一般低收入家庭能买得起的，因此，常常出现符合条件的人买不起，而那些买走的人，如果真正去筛选的话，其实多数是不符合条件的。即使不让经适房上市、限制其流通也不能完全解决问题，中间的利益差距还是很大。而且，如果不能上市，不能实现资产增值，又何必强迫低收入者去买房呢，低收入者勉强买房的家庭财务风险很大。低收入者自己也不会选择去买不能增值的住房，宁可去领受租金补贴。再从社会的激励机制上说，这也不是一个合适的安排。因为现在中间收入的人都买不起房，却给低收入的人产权房，不合适。住房保障比较合适的方式是，以租赁、公共租赁的方式解决住的问题，很多人的住房问题都是临时性。首先还是要解决的是住的问题。政府现在应该是慢慢转向这一方向，最近的调控政策都是强调扩大公共租赁房的供应，对其他保障房提的少了，我觉得这是一个好的方向。
RFI ：中央政府一再出台调控房地产市场的政策，但从八月份的统计数据看，全国大多数城市房价仍然保持高位增幅，是不是可以说政府政策不见效？
陈杰：这要看是同比还是环比。如果是同比的话，是很正常的，应为相对于去年是一直保持高位的。如果说是环比，相当于上个月来说，应该说国十条、四月份调控以来，房价连续上升的趋势是被遏制的，政府政策其实还是有效的。当然，与一些老百姓的期望还有差距。但如果希望政府的房价调控回到某一年的水平，把它打压下去，我个人觉得，在中国目前的环境下不太现实。因为，中国经济基本面还是高速增长的阶段。即使是到了不太乐观的时刻，大家也不会大幅度地抛盘。然后货币量又增加那么快，还要搞什么“收入倍增”计划。所以目前来看，要让房价降价，我觉得不太现实。能让房价稳定下来，不疯涨了，就很不容易了。
RFI ：最近大家在热烈讨论房产税的问题，这一在不少发达国家行之有效的调控手段在中国是否可行？是否可能在近期实现？
陈杰：我觉得，近期实现的条件很不成熟，而且我也反对在近期开征房产税。我回国最初的时候也主张实行房产税，但现在重新反思之后，并不支持立刻开征房产税。
第一，房产税主要功能并不是用来调控房价的。只要房价仍然有较高的上涨预期，仅靠年1%税率的房产税是挡不住投机和炒作。从发达国家的经验上就可以看到，有房产税并不一定能控制房价。比如美国、英国、法国、西班牙等国是实行房产税的，但这些国家房价该涨的时候还是会涨的，投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现，如在2001-2006年间，这些国家房价都出现很大涨幅。美国内部各个州的房产税率有较大差别，0.65%到3%不等，但房价涨幅与房产税率并没有直接的线性关系。当然，房产税刚一出台时候，对房价短期内是有强烈的冲击作用，一下就能把房价打压下去，房价大幅跳水，削去三分之一甚至一半都不是不可能的，但然后呢？房价就不涨了么，不可能。因此，以房地产税调控房价，期望值不要太高。尤其对老百姓而言，就算名义价格降了，可消费住房的总成本不见得降低，反而带来更大的不安全感和家庭财务的不确定性。房产税还有一个很大问题是，会造成穷人住不起好房，只能住差房，造成富人区和穷人区，加速居住割裂(residential segregation)和社会贫富差距分化。如果冲着降房价，还有很多其他更好的办法。如直接限制所有家庭购买第三套房，作用更直接，力度更大，效率更高，技术上也是完全可行的。还有就是严查空置和囤房，无理由空置6个月以上的住房要缴纳高额罚金。
第二，在中国能不能接受（房产税），要看房产税到底要起什么作用。现在政府要推房产税，调整房价只是其中的一个出发点，其主要目的或者动力是弥补当地政府的收入不足。但如果地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的饥渴是永远无法满足的，开征再多的税收都没有用。为此，作为一个研究者、观察者，我强烈认为，在目前中国政府开支不透明、财政没有被人民完全监督的时候，提倡房产税并不理智，只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。就是政府本身而言，也缺乏这方面的决心。它既害怕房产税的不确定性，指引起楼市崩溃和社会动荡，也不希望造成地价下降，减少了土地拍卖收入，还限制了通过抵押土地向银行获得基建融资的能力。目前通过土地开发，地方政府还有比较多的收入，比较安全。如果以房地产税替代土地收入的话，就算造福后来者，对当前一届政府没有什么好处，只有坏处。所以，政府目前没有很强的动力实施房产税。除非土地都拍卖光了，或许它那时有较强的动力推行房产税。
但这就涉及到第三个问题，房产税与公民权力之间的关系。房产税不仅仅是个房地产的问题。有报告称，中国城市住房自有率达到87%，一旦开征房产税，涉及几乎所有人，绝大多数人的切身利益都会被触及。人们必然要求得到相应的补偿，包括对政府开支的监督和制约，中国老百姓的维权意识已经大大上升。“无选票、不纳税”的观念相当多中国人很熟悉了，只是等待机会去实现。所以它其实是一个政治问题，会引起比较大、难预测的问题。另外一个政府不会公开讨论的是，很多政府官员或是利益相关人士拥有大量住房，他们没有动力推行房产税。因此，从各个方面考虑，我个人认为，短期内，房产税不会出现。