中信证券：房地产行业2012年投资策略--政策固本培元,行业危中有机-经管之家官网！

房价和地产开发投资正在出现双跌。房地产销售价量齐跌，四季度前45天全国商品房销售面积样本监测同比下降35.0%。在销售压力面前，土地市场异常惨淡。四季度前45天宅地监测成交金额同比下降26.1%。同时，10月统计局公布新开工单月增速创下新低，我们预计开发投资即将掉头向下。
10月当月，房地产开发投资资金来源同比增长仅1%，企业资金十分紧张。
我们认为，房屋政策的终极目标是住有所居，提高住房自有率，拉动开发投资和解决地方财政四方面和谐统一。通过国际比较，我们认为这四个不同的政策目标没有优先和劣后之分，而是相辅相成的。我们相信，未来和谐、完整和统一的房地产政策能够全面满足这四方面的需要。
除了成功控制房价过快上涨，完成保障房建设任务外，政策正在产生其他一系列影响。这些影响包括卖地收入难以持续，存量资产缩水带来社会稳定问题，银行抵押物的风险，房地产信托到期兑付压力和开发投资下降带来的就业问题等。我们相信，“双跌”的局面将使政策逐渐走向固本培元，以解决房地产市场面临的根本问题。
政策将决定2012年地产行业基本面。在产业和货币都基本不放松，调控政策仍较严厉但货币略有宽松，政策全面宽松三种不同的情况下．我们预计2012年商品房销售额将分别同比增L<.-37%、-6%和41%，2012年房地产开发投资分别同比增长-4%、8%和26%。由于目前产业政策和货币环境向偏好方向发展，我们预计基本面将落在乐观略偏中性的情景。
风险提示：基本面和政策双杀的风险。
投资建议：资金安全和弹性兼顾，看好周期底部的地产股。我们认为，目前已经是行业政策底和股价底，尚未见到行业销售底，2012年将迎来地产股的趋势性行情。我们给予行业“强于大市”的投资评级，重点推荐招商地产、中南建设、首开股份和万科A。
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