爹AHP法在房地产行业分析中的应用房-经管之家官网！

进入20世纪90年代之后，我国房地产业进入了一个前产行业研究是复杂的、全面的系统工程，是一个具有结构性、
所未有的兴旺发达时期。伴随着行业的快速发展，业内企业层次性、相关性、整体性、动态适应性等特征的有机整体。
和众多的研究人员对于行业的研究也日益深入．本文利用层层次分析法的研究方法和结果对于房地产行业的研究
次分析法，将定量分析和定性分析相结合，采用专家打分法是一个行之有效的研究工具，所以在对房地产行业及房地产
对影响房地产行业发展的相关因素进行比较，通过计算各影项目的研究中，越来越多的研究人都采用了层次分析法。
响因素的权重系数寻求影响行业发展的主要关键因素。2房地产行业研究关键影响因素构成分析
1在房地产领域应用层次分析法的目的2．1房地产行业关键影响因素构成分析
1．1层次分析法简介房地产行业的快速稳步发展受到多方面的因素的影响
层次分析法(Analytical hierarchy process，简称AHP 和制约，了解这些影响因素如何影响以及对行业发展的影响
法)是美国匹兹堡大学Saaty T．L．教授于20世纪70年代初程度，对于房地产行业以及行业中的各企业有着重要的战略
提出的，旨在为不确定情况下面对复杂的决策问题，用来评指导意义。
估各相关因素间重要性程度的一种层次权重决策分析方法． 2．2房地产行业研究关键影响因素指标体系的建立
基本思想是根据问题的性质和要求达到的总目标，把问题层本文将宏观分析和行业分析相结合，从三个方面对影响
次化，建立起一个有序的递阶系统，然后对系统中各项相关房地产行业的主要因素进行了分类，构成房地产行业影响因
问题进行两两比较评判。通过这种比较评判结果的综合计算素分析指标评价表(表一)。
处理，将人们的主观判断用数量形势来表达和处理，从而把本文采用专家打分法，通过20位专家按照表二所列的
系统分析归结为最底层相对于最高层的相对重要性权数的判断标度对表一的指标体系进行判断打分，综合各判断矩阵
确定或相对优劣次序的排序问题。各项的平均得分，构造判断矩阵(见附表一)并利用“和法”对
1．2层次分析法在房地产领域的应用判断矩阵进行求解，经过一致性检验后(见附表二)，得到各
层次分析法是将决策问题按照总目标、子目标、评价标指标权重系数(见表三)。
准直至具体方法的顺序分解为不同层次的结构，然后利用求2．3房地产行业研究关键影响因素确定
判断矩阵的特征向量的方法，求得每一层次的各元素对上层根据表三确定的房地产行业研究影响因素指标权重系
次某元素的权重，最后再用加权的方法递阶归并，以求出各数，将影响较大的前七个影响因素确定为关键影响因素，即
子目标对总目标的权数。行业盈利能力、行业对GDP的贡献、产业促进和限制政策、收
房地产行业是我国的一个支柱产业，在我国经济中占据入对购买力的影响、GDP(国内生产总值)、行业所处生命周
着重要地位，行业的发展受到来自宏观经济层面，行业环境期、利率，所以对房地产行业发展的关注应首先从上述几个
层面、微观企业层面、社会文化层面等众多方面的影响。房地方面人手。3．2行业对GDP的贡献对房地产行业发展影响分析3．6产业促进和限制政策对房地产行业发展影响分析
由于房地产行业上下游的相关行业众多，房地产投资除中国的房地产市场是典型的政策市场，基于房地产对于至
了对GDP贡献之外，对其他产业有很强的带动性，从而放大国家经济、金融和人民生活的重要性，其必然是国家宏观调
一口
法
了房地产对GDP的拉动作用，所以房地产行业对我国GDP的控的重要目标，国家和地方ZF出台的关于产业的促进以及在
拉动和贡献是显而易见的。国家在关注经济增长的同时对于限制政策对于房地产业的发展有着极其重要的作用。
房
地
房地产行业的发展也格外重视，国家在制定经济政策、金融因此，房地产业内的企业对于国家宏观调控政策的解产
政策以及行业政策时都会充分考虑房地产行业的重要性、关读、分析和贯彻执行是非常必要的。企业必须及时关注国家
行
业
联性和可持续性，从经济发展的大局制定和出台适合行业发出台的宏观经济政策以及各项行业相关政策，并深入分析对分
析
展的政策法规。各项政策可能给企业带来的影响，寻找对企业进一步发展有出
3．3利率对房地产行业发展影响分析利的机会，并对可能给企业带来的潜在不利影响及时采取应
的
应
利率是影响房地产投资、房地产企业资金成本以及房地对措施。用
产消费者购买行为的最重要变量，利率的变动一方面将改变3．7收入及购买力对房地产行业发展影响分析
投资规模，另一方面，利率的期限结构以及行业结构的变动中国正处于经济高速发展时期，房地产业的发展长期依
会直接影响投资期限和投资企业资金的流向。利率在影响房赖于中等收入阶层的壮大，未来房地产市场容量巨大。房地
地产企业的同时，对于房地产的下游消费者也有着很重要的产行业的最终消费者的消费能力对于行业的发展是重要的
影响。制约瓶颈，充分了解目标市场中消费群体的收入增长方式、
3．4行业所处生命周期对房地产行业发展影响分析增长速度、收入结构，支出结构，在对购买力分析的基础上有
一般情况下，研究行业周期可分为发育期、成长期、成熟针对性的制定迎合消费者需求的产品，是扩大市场、加快行
期和衰退期四个阶段，我国房地产行业起步较晚，近年来行业发展的有效途径。
业投资增速约为2s鬈左右，正处于快速成长期．2009年的金4结束语
融危机给行业带来了很大的影响，但也要认识到在危机背后经过本文的定量和定性分析，笔者认为房地产行业中的
的机遇。目前正是行业调整的有利时机，竞争力较强的企业企业以及关注房地产行业发展和有意进入该行业的企业应
将凸显实力，经过此轮调整，边缘竞争者将被进一步淘汰，行格外关注以上几个行业发展关键影响因素，当然也不能忽视
业集中度会加强。所以，充分了解行业所处的周期阶段和周其他外部影响因素。企业发展是内外部环境共同作用的结
期特征，有利于业内企业认清自身的行业地位并合理制定自果，在关注外部环境的同时也应加强企业自身的内部建设和
身的发展战略。内部能力的提高，只有这样才能保证企业能够在多变的行业
3．5行业盈利能力对房地产行业发展影响分析环境中保持稳步的发展。
行业盈利能力水平反映了行业中企业的当前收益水平
和今后收益持久性及增长性，是投资者进行投资决策的重要参考文献
依据。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，并且与很多行业相比，房地产行业的投资收益率处于较高水平，所以对报，于资金实力雄厚的企业而言，房地产行业是一个极具吸引力[2]唐红，范如君．房地产估价的模糊评价模型及其应用
的投资选择。行业盈利能力较高是吸引行业新进入者的诱因，而行业竞争者的增多，一方面扩大了行业规模，同时也加剧了行业竞争，所以业内企业必须在竞争加剧的同时关注盈版社，2007．
利能力． [4]赵焕臣，许树柏，和金生．层次分析法：一种简易的新
企业可以将提高盈利能力的观念贯穿于企业运作的每决策方法一个环节，从企业层面以及项目层面，从最初的投资策划，立
项后的规划设计、项目运作的每一个环节都应加强计划和财作者简介
务管理，从全方位着手、通过细节的努力达到企业整体盈利勾国华(