报告名称：东百集团(600693)业绩渐迎复苏 转型物流地产前景广阔
报告类型：深度分析
报告日期：2016-06-29
研究机构：华泰证券
研究员：许世刚
股票名称：东百集团
股票代码：600693
页数：23
简介：福建商业龙头，受益地铁开通，核心门店有望重焕生机
作为福建当地商业龙头，公司位于福州东街口的两家门店曾一度贡献零售业务80%以上的收入，受地铁施工影响，公司门店经营面积减少，同时交通管制叠加施工围挡导致门店客流量大幅下滑，在当时（2010-2012年）百货板块收入增长44%，利润增长72%的情况下，公司门店收入下滑6.4%，净利润下滑47%，而地铁竣工期的不断延长公司业绩一直未能恢复。随着2017年地铁的开通，围挡拆除，地理位置、交通设施优势明显的东街口商圈有望恢复往日繁荣，公司门店业绩将出现恢复式增长。
地产项目逐步完工，增厚公司业绩
公司目前拥有兰州、福安两大商业地产项目，目前已进入预售期。其中兰州项目由公司与兰州市政府共同开发，SOHO、写字楼基本销售完毕，商铺大受市场欢迎，预计兰州商业地产部分将贡献收入55亿元、净利润13.75亿。福安项目作为福安唯一一个城市综合体，市场竞争力明显，目前住宅项目已经步入预售阶段，预期福安项目地产部分将分别贡献收入22亿元、净利润5.5亿元。
转型现代物流地产，打开成长空间
现代仓储设施运营效率远高于传统仓储设施，但我国目前非自用现代仓储设施不到美国的20%，同时蓬勃发展的电商对仓储配送及时性更高、对物流成本更为敏感，现代仓储设施需求进一步扩张，行业供给尤其是核心城市供给存在严重不足，其中拿地难是行业头号难题。借助上市公司平台及强大物流管理团队，公司有望在3年内建成200万平米仓储设施面积，完成全国核心区域物流网络布局。预计物流业务2018年开始贡献业绩，不考虑未来设立物流地产基金带来的业绩增量，归属于上市公司部分物流业务估值在46-64亿之间。
上调公司至"买入"评级，目标价10-12元
预计2016-2018年公司收入分别为26.64亿、52.31亿、63.09亿元，归母净利分别为2.2亿、5.95亿、8.41亿元。估值讨论：不考虑东百大厦扩建项目及兰州、福安未来自持物业重估溢价，公司现有自持物业面积7.3万平方米，参考当地商铺3万元/平米售价，自持物业重估增厚净资产19亿元，而商业地产部分用RNAV法重估增厚净资产10亿元，因此商业部分（含商业地产）合理价值为47亿元。按现金流折现法和市盈率法计算得出物流地产业务估值在46-64亿元之间。综上所述，公司合理市值在93亿-111亿元之间，对应目标价为10-12元，上调至"买入"评级，距离目标价57%~88%的空间。
风险提示：地铁竣工日期延迟；物流地产核心团队流失；物流地产拿地速度低于预期。

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