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“新国五条”政策评价---房地产市场调控政策评论
概述2013年3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“通知”），房地产市场调控加码。此次政策调控继续着重于抑制投资投机性需求。短期内房价上涨趋势将得到缓解，商品房销售量也将受到抑制。不过，所得税转嫁将推高房价，削弱甚至抵销政策效果。经历2009年来的持续打压，一线城市投资和投机性购房者占比已大幅下降，也将降低政策效果。同一区域市场的一手房和二手房市场不会分化。新房和二手房本质上是同一个市场，不会分化。如果投资需求被抑制的幅度足够大，新房和二手房价格均下降；相反，如果投资需求受到的影响很小，所得税转嫁将推高二手房价格，新房价格相应提高。抑制需求的同时，政府意图通过增加土地供应和加快保障性安居工程建设增加住房供给。但目前土地供给制度下，土地供应不足的现状难以根本改变，尤其是房价上涨较快的一、二线城市；保障性住房建设对缓解住房供应作用有限。长期来看，此次调控政策依然未解决房价增长的根本动因，政策调控的短期效应释放完成后，房价将在新的价格增长路径下继续上涨。届时住房供应弹性进一步下降，价格增速将更高、销售量更低。2012年下半年以来，房地产开发商各项偿债指标逐步改善。此次新政实施后，住房销售量和价格上涨趋势将得到抑制，房地产开发商信用水平恢复将受到不利影响；加上预售资金监管更为严厉，开发商流动性压力会上升。以开发满足自住需求、中小户型住宅为主且高周转的开发商受到的不利影响相对较小。
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房地产调控等多因素致全国土地出让收入下降近三成
财政部部长谢旭人29日向全国人大常委会报告说，受部分地区土地供应面积减少、房地产市场调控效应继续显现等多因素影响，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。 受国务院委托，谢旭人向十一届全国人大常委会第二十八次会议作关于今年以来预算执行情况的报告，其中包括政府性基金预算执行情况。 谢旭人指出，前七个月全国政府性基金收入17967亿元，下降20.5%。其中：中央政府性基金收入1753亿元，完成预算的58.6%，增长6.6%；地方政府性基金本级收入16214亿元，下降22.6%，其中国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%，主要是部分地区土地供应面积减少，土地供应结构有所调整，供应方式有所变化，土地价格涨幅受到控制以及房地产市场调控效应继续显现等影响。 全国政府性基金支出15651亿元，下降14.6%。其中：中央本级政府性基金支出922亿元，完成预算的36.9%，下降2.5%；地方政府性基金支出14729亿元，下降15.3%，其中用国有土地使用权出让收入安排的支出12831亿元，下降18.9%，包括征地拆迁补偿等成本性支出9927亿元、农业土地开发整理和农村基础设施建设以及补助农民等支出716亿元、教育支出76亿元、农田水利建设支出66亿元、保障性安居工程支出238亿元、城市建设支出1808亿元。 政府性基金预算是指政府通过向社会征收基金、收费，以及出让土地、发行彩票等方式取得收入，专项用于支持特定基础设施建设和社会事业发展等方面的收支预算。
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标普：中国房地产业融资环境将更加严峻
标普驻香港企业评级主管李国宜在接受道琼斯通讯社采访时称，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。 李国宜称，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大；另一方面中国ZF加强了对信託市场融资的监管。 李国宜表示，标普6月份曾预计，到明年6月份房价将回调10%，这一预期仍未改变。又表示，零星的降价已经出现，若资金面进一步恶化，降价范围将进一步扩大。 李国宜指出，标准普尔上周五下调美国主权评级也可能引发市场动荡，造成开发商融资成本上升。并指出，像沿海绿色家园有限公司和上海证大房地产有限公司这样的规模较小或杠杆率较高的开发商可能面临更大的融资压力。 李国宜称，未来12个月，有大量再融资债券到期的房地产开发商，很容易受到冲击；不过，标普追踪的房地产开发商大多在今年年初就已经赴海外融资。 标准普尔在今年6月份将中国房地产业的评级展望由稳定下调至负面，理由是信贷趋紧且房地产销售下滑。■
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中国的房地产问题和股市问题正在演变成一场极其危险的社会危机
房地产调控了多年，不但问题未解决反而有恶化的趋势。巨量待售房占压银行资金，巨量已售空置房占压民间资金，让房地产的转向愈加困难，直接导致了制造业和服务业的萎缩，内需严重不振。危险的是，长时间调控无果，正在使执政公信力彻底丧失。各地发展房地产的冲动和强拆的继续正在引起越来越多的抵抗和人们的反思，把人们引向政治上的诉求，如公布官员财产信息，反腐败，改革政治体制等。股市的萎靡不振，除了管理层不懂股市、只知从股市圈钱的原因，也有房地产调控不力的功劳。房地产的畸形发展，不但导致了制造业和服务业的萎缩，也冲击了股市这个极其宝贵的资金池。管理层和许多专家不知道泡沫是股市的本质特点之一而把股市泡沫等同于实业泡沫，对股市泡沫大加挞伐，大喊所谓的价值投资，这些做法在欧美股市简直是可笑之极、愚蠢之极！这种做法正在使中国股市变成连债市和赌场都不如的东西。中国股市的萎靡与欧美股市的自身调整是不一样的，它是一系列行政手段的结果。中国股市的崩溃给中国社会带来的信任危机是全面而深刻的，它涉及的社会层面也更广。许多人开始探究背后的深层次原因，正在变得越来越愤怒，越来越没有耐心。房地产和股市问题的蔓延和深化正在引起越来越多的思考，使各种正面宣传越来越苍白无力。以经济建设为中心在温饱问题没有解决之时是英明的，一旦温饱问题解决了，以经济建设为中心就将很快腐蚀掉一个国家和民族的灵魂。一个没有信仰、没有信念的国家和民族是可怕的，不但会招致越来越多的外部“敌人”，内部的弱肉强食和争夺也将愈演愈烈，随时会爆发给国民带来深重灾难的危机。而房地产问题和股市问题的恶化正在成为危机的导火索。
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2006-2008年部分城市房地产相关报告
2006-2007中国商业地产分析及投资咨询报告2007年-2008年北京公寓市场分析报告2007年中原地产行业研究2007年中国写字楼市场分析及投资咨询报告2007年中国商铺地产市场分析及投资咨询报告2007年中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告2007年乌鲁木齐别墅市场分析报告2007年保利地产市场分析2007年全年重庆房地产市场分析报告2007年合肥房地产市场研究分析报告2007年成都市南延线别墅市场初步研究报告2007年房地产开发与经营业分析报告2007年杭州住宅供应分析2007年杭州别墅市场研究报告2007年武汉房地产市场研究分析2007成都重庆商业考察报告2007泉州市楼市年终分析2008年中国房地产行业的发展趋势2008年房地产行业策略报告中原地产2007年34月华北区房地产市场研究戴得梁行2007年最新复合地产运营报告重庆2007上半年房地产市场分析报告
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袁钢明：房地产问题处理不好将是中国未来最大灾难
首先要纠正一种理解上的错误，有人认为是宏观调控导致了经济下滑。这样的说法不对，而且危害很大，不能活经济增速减慢是一种调整，当前的稳增长就是要完成以前那样的平稳增长，施行有利于稳增长的货币及财政政策。 宏观调控应该兼顾经济增速的平稳增长，应该要实现这通胀与经济发展同时发展的双重目标。当前的宏观调控导致大项目、大企业受欢迎，而中小企业则很受伤。不应该在简单重复以ZF为主导的大项目投资，应该切实支持中小企业和民资参与； 减税、收入分配依然不明确，现在仅是媒体的简单透露，但具体的方向和方案依然不明。当前老百姓的收入不足将直接导致消费不振，决策者仅是吸收了生产部门的意见，但对广大消费者的关注度不够，中国要想实现消费拉动型经济的转型必须进行收入分配的改革，增加老百姓的收入； ZF不能再过分依赖房地产业，房地产处理不好将是中国未来最大的灾难。当前房地产行业泡沫严重，消化这个泡沫就个人意见认为除了房产税别无他法，限购之类的措施不能解决房地产的泡沫化问题，列举了美国加州和德州因为房产税的差别而导致房价差别的例子。房产税将直接抑制投机性购房，而且房产税的实施空间也比较大，根据各地不同情况实行不同的房产税。房地产泡沫不除中国经济将埋存隐患，这也将直接传导到中国的股市。 发展高端制造业，当前中国的高端制造业包括汽车等一些行业根本没法打入美国市场，而美国进入中国市场的几乎都是高端制造业产品，所以我国应积极发展高端制造业，但同时一些有优势的成熟产业也不能丢，应当支持这些行业的产品和技术更新； 由于房地产的泡沫和压力很大，ZF将会很困难，面对的压力非常大。
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住建部正研究相关政策使房地产“去投机投资化” 大家也想想则
房地产调控持续性、不减弱的信号还在持续传递。记者从权威渠道获悉，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。 不过从目前情况来看，限购这一措施俨然已成房地产调控最为有效的手段之一。 住建部政策研究中心副主任王珏林向记者直言，限购政策强制介入市场虽然略显“无情”，但是由于我国房地产市场并不完善，为了保证更多居民和消费者的利益，限购“虽不合情，但合理”。 必须承认的是，“限购措施是行政手段而非市场法制手段，在未来的时间里，还需建立起市场化的治本机制，将房地产调控纳入市场和法治轨道上来。”王珏林说。 对此，记者从权威渠道获悉，住建部正在协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。 另据王珏林透露，从以往的经验看，在限购政策推进初期会区别对待——对近期房价涨幅过快过高的几个城市，相关部委提示和督促地方ZF主动出台政策。如果地方ZF迟迟不动，而房价涨势依旧，“不排除中央ZF直接要求各地方ZF出台限购令的可能”。
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中房学副会长陈国强：房地产还能再“火”二十年
9月18日，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在“厦门同安滨海新城发展高峰论坛”上表示，在城市化基本实现之前，中国房地产行业至少在未来十年乃至二十年仍然是需求最旺，增长最快，同时也是规模最大的市场。 陈国强在发表“从城市化角度看房地产业发展”主题演讲时说：“城市化能否支撑房地产的明天，我想答案是很明确的，没有悬念。”他表示，从发展趋势看，我国住房需求结构将由基本住房需求为主向改善型住房需求为主转变。 同时，陈国强还列举了三个理由来论证自己的观点： 理由一： 中国面对的依然是新兴的、朝气蓬勃的城市化，而不是发达国家所面临的过度饱和、老化、衰退的城市化。广阔的城市投资空间和城市投资持续递增的边际效应，将成为推动房地产发展的强大动力。根据预测，到本世纪中时，当人均GDP达到或超过中等发达国家水平时，我国将基本实现城市化，这意味着还将有5亿以上的农村人口进入城市，每年释放的住房需求将十分巨大。 理由二： 随着西部大开发、中部崛起、海峡西部经济区等区域经济发展战略的实施，中国房地产业将迎来更广阔的市场空间，二三线乃至三四线城市、部分中心城市的外围区域将成为新兴的增量市场。 理由三： 人居环境改善是对房地产的新要求。城镇居民的居住需求是多元化、多层次且持续。以多层次而言，可细分为脱困型需求、改善型需求、享受型需求、奢侈型需求等；以多元化而言，可细分为常住、短住、休闲度假、养生养老、教育地产、体育地产等。从我国城镇居民人均住房建筑面积看，2000年为20.3平米，2007年为27.1平米，2011年则为32.7平米。
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重庆房地产市场研究报告（2011.7）
7月成交同比环比继续下滑，楼市再向买房市场靠拢2011年7月份主城区商品房总成交10127套、94.41万方，环比分别下滑21.9%、17.3%；同比分别下滑39.97%、36.51%。新办预售许可证项目体量累计118.45万方，环比下降38.16%。7月份楼市总体成交量环比6月继续延续下行趋势，且降幅达20个百分点，同时成交面积也相应下跌17个点，重庆楼市正如预判的一样，下行趋势已经明朗化，受严厉调控政策的影响，接下来的数月将会继续低位运行，尤其是成交数量较去年同期将会明显下跌，同时值得注意的是今年1000万套保障房的政治指标，一旦真正落实开工建设，届时将会对商品房住宅的低端市场形成不小的冲击。据中国指数研究院数据统计，7月份重庆主城区成交均价为7157元/平米，环比6月价格下跌4%，虽然下降幅度不大，但依然可以窥见，重庆楼市在政策高压下，开发商已经开始正是使用降价来吸引大规模的资金回笼了。
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房地产崩溃将从点到面铺开，路径分析
从温州到鄂尔多斯到贵阳再到无锡，房地产的崩溃将在全国逐步铺开。首先是银行收紧房贷。涉房贷款几乎是银行最主要的业务，尽管过去也有一定的主动控制，但进十年来实际上楼市没出现过严重的问题，因此很多时候对涉房贷款的控制只是做做样子，实际上银行家们内心里还是趋之若鹜。随着房地产价格在这些城市的崩溃逐渐展开，银行对涉房贷款的收紧将通过总行在全国范围内逐步实质性展开，房地产金融的第一链条将在全国范围内断裂。其次是信托和民间借贷。在过去几年中，房地产金融的第二链条已经铺开到寻常百姓家，几乎每个高净值家庭都参与到了向房地产融资的行列，随着几个城市的房地产以及信托、民间借贷的崩溃，资金出借家庭已经越来越多地趋于谨慎，许多家庭已经开始计划收回融出的资金，随着这一现象的加剧，全国的信托和民间借贷将面临类似银行挤兑的风潮，然而信托和民间借贷的风险控制和风险承受能力远低于银行，国家的救助力度也将低于银行，因此不远的将来这两个行业将出现全国性的大崩溃，房地产金融的第二链条也将全国范围内断裂。再次在主要金融链条断裂过程中，房地产商及时降价也未必能改善财务状况，因为高杠杆和高资金成本经营下房价的下跌将很快导致房企资不抵债而破产，因而房地产商唯一的选择是死撑房价，然而卖不出的情况下房地产商扔将因现金流缺乏无法偿还流动负债和利息而走向破产，银行和民间资本只能通过收回抵押的房产来收回资金，同时急于将大量收到的房产出手，这才导致房价的崩溃。最后，预测一下，目前出现问题的城市都还算比较小，大城市的房地产出现问题可能将首先出现在天津或者杭州，北京和上海可能能坚持到最后。
