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cutelxh 2012-6-8 15:27
过半房企土地储备消化周期超十年 http://news.dichan.sina.com.cn 21世纪经济报道 作者：田新杰 2012/3/22 9:51:59 新浪地产 官方微博 　　 房地产 企业的 土地 储备体量，并非“多多益善”，甚至是“双刃剑”。尤其是在 市场 低迷周期，地块的消化周期在悄然延长，过多的土地储备，对企业的负面影响正在不断显现。 　　据已披露年报的主流房地产上市企业 数据 统计，企业的土地储备消化周期近两年快速拉长，至2012年2月底，56%的典型 房企 土地储备的消化周期都在10年以上，尤以 绿城 、世茂、招商、恒 大等表现明显。 　　土储过量警报 　　曾几时，土地储备的体量和质量，成为资本市场衡量一家房企实力的主要指标。如今，“土储万能论”正在逐渐演化成“土储陷阱”。 　　随着近期上市房企年报的不断披露，结合CRIC监测数据，2009年底至2011年底房企的土地储备总量，呈现逐年上升的趋势。以绿城、世茂、招商、恒 大等为代表的一大批知名房企，据测算的最新土储消化周期已经超过10年，风险不言而喻。 　　中房信分析师孙田告诉本报，在诸多上市房企的评价指标中，土地储备消化周期指标变化剧烈，众多房企所需消化周期不断增加，迄今已达近几年的高位。 　　2009年底，仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上，最高的如世茂房地产、龙湖地产，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企业战略扩张和销售去化节奏相对合理。 　　孙田表示，2009至2010年，房企土地储备的消化周期虽有所增加，但基本处于缓慢增长阶段。如 万科 集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土储消化周期呈温和增长，世茂房地产、 招商地产 (19.88,-0.28,-1.39%)的消化周期增至14年，万科也升为4年。 　　到2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，比如绿城中国，其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、 保利 、 碧桂园 及荣盛发展(9.47,0.00,0.00%)等，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。 　　“与建成 项目 销售去化周期相比，房企土储的相对过量，对企业的负面影响是显而易见的。”沪上房地产资深人士柴一峰分析，过长的土储消化周期，首先大量长期占据企业过多资金和相关资源，进而令企业的策略调整缺乏灵活度和空间，如果出现土地抄底时机，也只能与机会失之交臂。 　　更重要的是，在市场下行、地价逐步下调的背景下，过多的土地储备不但无法成为当年资本市场对房企估值的正面利好，反而需要面对市值缩水的压力，风险巨大。 　　抄底不宜：严控土储总量 　　在市场的下行周期，土储过量而引起的消化周期过长，越来越体现其“双刃剑”的“锋利伤己”一面。“高土地储备总量与销售放缓，两个因素导致土储消化周期拉长。”孙田分析。 　　前两年较快的扩张步伐，导致典型房企土地储备总量居高不下。目前土储面积居首的为恒 大地产，2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米，其次是碧桂园、 绿地 集团，土地储备的总量也都在5000万平方米以上。 　　记者注意到，恒 大和碧桂园，由于采取高周转战略，前两年在三四线城市的快速扩张导致了目前较高的土地储备总量。虽然企业的月均销售面积排名前列，项目去化速度较快，但受制于高土地储备总量，依然导致土储消化周期较长。 　　此外，调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中，限购政策对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国，截至2011年底的土地储备总量在4000万平方米左右，属于房企中间水平，但其2011年月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略，如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等，但由于其太过单一的中高端产品定位，销售业绩依旧疲软。受此影响，目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。 　　据CRIC监测，紧随绿城之后，土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒 大，房企消化周期均在11年左右。孙田指出，即使对恒 大这类高周转企业而言，目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大，2011年是恒 大迄今销售业绩最好的一年，以月销售102万平方米计算，目前的土地储备消化周期也达11年。 　　“对这几家企业而言，不拿地或者少拿地，加快项目的去化速度，减少土地储备的消化周期迫在眉睫。”孙田认为。 　　在这方面，低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期，始终保持在4年左右，这也是其在坚持刚需高周转的同时，严格控制拿地成本，对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。 　　另一方面，对于一个销售额超千亿的企业，2012年依然需要保持积极的土地策略，合理补充土地储备，否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看，难以满足企业中长期的发展需求。 　　柴一峰直言，土储从优势转为劣势和风险，不在于土地本身，而是整体市场走势的逆转和 开发商 日渐紧张的资金状况使然。一旦土地市场出现抄底机会，看似人人平等，实则只是少数房企的大餐，除非那些土储周期报警的企业“豁出去不要命了”。（田新杰）
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