人大经济论坛 › 标签 › 当事人 › 相关日志

标签: 当事人经管大学堂：名校名师名课

相关日志

分享公共经济学: accumulation 2015-6-17 21:36; ￠外部性下何以会出现市场失灵？￠主要原因在于，造成外部效应的当事人只算计其行为给自己带来的成本和收益。￠亦即，其行为给其他人带来的成本和收益在其理性考虑之外。￠所以，从社会最优的标准看：造成负外部性的活动数量总是过多；而带来正外部性的活动则总是过少。￠科斯定理：在产权明确，交易成本可以忽略的条件下：外部效应的有关方面必然会达成自愿的交易，将外部效应内部化，获得令各方满意的结果。; 个人分类: 微观经济学|0 个评论

分享公共经济学: accumulation 2015-6-17 21:15; • 一般从“非排他性”和“非竞争性”出发定义公共品。 • 通常认为公共品提供方面存在市场失灵。 • 可利用囚犯困境模型解释，由于个体理性与集体理性之间存在冲突：公共品可能无法被当事人提供出来。 • 从公共品提供的纳什均衡分析可以明确看出公共品私人提供的可能性。 • 进而，从纳什均衡与帕累托最优的差距可以看出公共品私人提供存在局限性。; 个人分类: 微观经济学|0 个评论

分享转：2014-11-15央广财经新闻佛山照明虚假陈述索赔落锤中小股民将获赔5931万: zhangzq2014 2015-4-3 16:12; 2013年3月7日，佛山照明发布公告称，于2013 年3月6日收到中国证监会广东监管局下发的行政处罚决定书。该处罚决定书显示，佛山照明2010年定期报告、临时报告信息披露违法；未依法披露重大担保事项；未依法披露有关关联方及与日常经营相关的关联交易。未如实披露与关联方共同投资及收购事项；未依法披露有关关联方及与日常经营相关的关联交易。　　该处罚决定书对公司信息披露违法违规行为的相关当事人佛山照明、钟信才、邹建平、刘醒明、赵勇、解庆、魏彬作出了行政处罚。其中，上市公司佛山照明被责令改正，并处以40万元罚款。钟信才给予警告罚15万元，邹建平罚10万元。　刘国华表示，根据最高人民法院的司法解释，在证监会作出行政处罚后，相应受损的股民就可以去法院起诉民事索赔。“投资者只要在2010年7月15日至2012年7月5日(含该日)期间买入佛山照明股票，并且在2012年7月6日及以后卖出或持续持有股票至今，且存在投资差额损失的，即符合起诉的条件。” 　　备受各界关注的中小股民诉佛山照明虚假陈述民事索赔案有新动向。有律师表示，目前已经有股民胜诉，累计获赔金额5931万元。如果加上诉讼费用，总规模超过6000万，占到佛山照明今年前三季度净利润的两成左右。链接：http://news.cnr.cn/native/gd/20141115/t20141115_516782384.shtml; 个人分类: 公司新闻|59 次阅读|0 个评论

分享认知“苦”: 陈默cxx 2014-7-13 21:04; 有人说：“人完全沉浸在痛苦之中的时候未必感知是痛苦，而感知痛苦的时候却已经站在了痛苦之外。”我很赞同这种观点，而且我觉得，所谓的苦仅存留于当事人的回忆以及局外人的意淫中。事实上，一个人在经历“苦”的过程中一般是感受不到这种所谓的苦的，因为选择、追求以及希望，那种悲观的情绪会被淡化，更有甚者会乐在其中，孜孜以求。而人们总是会刻意的将其“苦”夸大以及神化，包装成一个完美的励志故事供其怜悯和警醒，包括当事人对于“苦”的回忆。以本人为例，当年疯狂的逃学之路带给了我不少苦头，当然逃学打工这种选择并不是一时冲动，而是逼于无奈。至少在统筹良久之后，我认定了这是我的最优策略，所以才会持之以恒。那些日子我几乎每天只睡五个小时，前一天六点上班（ktv）到第二天凌晨三点，宿舍进不去只能流离在外寻找栖身之所，因为是冬天，所以一般游荡于网吧、游戏厅以及夜店等一些有点温度且适合人类生存的场所，不过隔三差五的要面对一些城管的驱逐和小偷、同性恋的骚扰。冒着生面危险终于熬到了清晨，急急忙忙赶到宿舍打开电脑然后在天朝的资本市场（股市）中翻云覆雨，中场休息片刻，下午到书店研读一些经济类书籍给思维灌水。马不停蹄，到点后匆匆赶到公司吃饭打卡上班，然后无限循环。。。现在想想确实很苦，那半年中，我进过三次拘留所（被当做午夜游民），经历过三次群架，被小偷作案四次（偷电瓶的那次最可恶），被上级批评无数（两张罚单），等等，，，而时至今日才体会到什么叫江湖、什么是苦。但在那个过程中我却是不可思议的享受。因为选择，因为追求，因为希望。那种苦对于我来说只是一种回忆，而我，已经是一个局外人而已。; 个人分类: 生活|122 次阅读|0 个评论

分享发生不可抗拒事件的处理原则是什么？: 风雨山晨 2013-4-20 16:37; 发生不可抗拒事件的处理原则是什么？不可抗力的后果是解除合同或延期履行合同，遭受意外事故的一方可以据此免除损害赔偿的责任。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度而定。不可抗力发生后，当事人一方因不能按规定履约要取得免责权利，必须及时通知另一方，并在合理时间内提供必要的证明文件，以减轻可能给另一方造成的损失。; 63 次阅读|0 个评论

分享房地产估价-1: cutelxh 2013-3-2 19:21; 2.1.1 房地产估价行业准入制度（ 1 ）《房地产估价机构管理办法》 2005 年 10 月 12 日，建设部发布了《房地产估价机构管理办法》（以下简称《办法》），旨在规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，《办法》于 2005 年 12 月 1 日起实施。《办法》规定，房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。《办法》规定了各资质等级房地产估价机构必须具备的条件，以及在资质等级许可范围内从事估价业务的内容。《办法》指出，一级资质房地产估价机构可以按照有关规定设立分支机构，二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。其中一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质： ◆ 资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的； ◆ 超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的； ◆ 违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的； ◆ 对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的； ◆ 依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形，房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。（ 2 ）《房地产估价师注册管理办法》为了加强对房地产估价师的注册管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度，提高房地产价格评估水平，建设部于 1998 年 8 月 20 日颁布了《房地产估价师注册管理办法》，《房地产估价师注册管理办法》自 1998 年 9 月 1 日起施行。 2001 年 8 月 15 日，建设部发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。随着 2007 年 3 月 1 日《注册房地产估价师管理办法》的实施，《房地产估价师注册管理办法》和《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》随即失效。（ 3 ）《注册房地产估价师管理办法》为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序， 2006 年 12 月 25 日，建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（以下简称《办法》），《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。《办法》所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。注册房地产估价师的注册条件为： ◆ 取得执业资格； ◆ 达到继续教育合格标准； ◆ 受聘于具有资质的房地产估价机构；申请初始注册，应当提交下列材料： ◆ 初始注册申请表； ◆ 执业资格证件和身份证件复印件； ◆ 与聘用单位签订的劳动合同复印件； ◆ 取得执业资格超过 3 年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料； ◆ 聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。对申请变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起 5 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 10 日内作出决定。注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行网上申报、受理和审批。申请人有下列情形之一的，不予注册： ◆ 不具有完全民事行为能力的； ◆ 刑事处罚尚未执行完毕的； ◆ 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的； ◆ 因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的； ◆ 被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的； ◆ 以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满 3 年的； ◆ 申请在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业的； ◆ 为现职公务员的； ◆ 年龄超过 65 周岁的； ◆ 法律、行政法规规定不予注册的其他情形。取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在 1 年内不得再次申请房地产估价师注册。《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。 1998 年 8 月 20 日发布的《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第 64 号）、 2001 年 8 月 15 日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》（建设部令第 100 号）同时废止。 2.1.2 房地产估价行业执业资格制度（ 1 ）《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（以下简称《规定》）由建设部、人事部建房于 1995 年 3 月 22 日发布，旨在加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用。《规定》所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。《规定》对于房地产估价师执业资格考试、注册、权利和义务、法则作了明确规定。在注册方面，《规定》要求房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： ◆ 房地产估价师执业资格注册申请； ◆ 房地产估价师《执业资格证书》； ◆ 业绩证明； ◆ 所在单位考核合格证明。房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。房地产估价师享有下列权利： ◆ 有执行房地产估价业务的权利； ◆ 有在房地产估价报告上签字的权利； ◆ 有使用房地产估价师名称的权利。同时，《规定》提出房地产估价师必须履行下列义务： ◆ 遵守房地产评估法规、技术规范和规程； ◆ 保证估价结果的客观公正； ◆ 遵守行业管理规定和职业道德规范； ◆ 接受职业继续教育，不断提高业务水平； ◆ 为委托人保守商业秘密。（ 2 ）《房地产估价师执业资格考试实施办法》 1995 年 3 月，建设部颁布了《房地产估价师执业资格考试实施办法》（以下简称《办法》），《办法》提出房地产估价师执业资格考试从 1995 年开始实施，每两年举行一次。考试时间定于当年六月的第一个周六休息日。考试科目为：房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第八条指出凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： ◆ 取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； ◆ 取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； ◆ 取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； ◆ 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； ◆ 取得房地产估价相关学科博士学位的； ◆ 不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 2.1.3 房地产估价行业执业规范制度（ 1 ）《房地产估价规范》为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，建设部于 1999 年颁布了《房地产估价规范》（以下简称《规范》），《规范》自 1999 年 6 月 1 日起执行。《规范》中对术语、估价原则、估价程序、股价方法等做了明确规定。其中估价方法主要由以下几种： ◆ 市场比较法运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。 ◆ 收益法运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本比率；选用适宜的计算公式求出收益价格。其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 ◆ 成本法运用成本法估价应按下列步骤进行：搜集有关成本、税费、开发利润等资料；估算重置价格或重建价格；估算折旧；求出积算价格。 ◆ 假设开发法运用假设开发法估价应按下列步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。 ◆ 基准地价修正法运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。《规范》将房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；证地和房屋拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。《规范》指出，估价报告应做到下列几点： ◆ 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套； ◆ 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； ◆ 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 ◆ 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。（ 2 ）《城市房屋拆迁估价指导意见》 2003 年 12 月 3 日，建设部发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意见》），于 2004 年 1 月 1 日起施行。《意见》旨在规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。《意见》所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。《意见》评估机构要求、评估房屋要求、评估价值要求、评估勘查记录、估价报告和拆迁责任作了明确规定。《意见》指出房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。（ 3 ）《房地产抵押估价指导意见》 2003 年 12 月 4 日，建设部公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意见》），《意见》对城市房屋拆迁估价行为进行了明确规范，为维护拆迁当事人的合法权益，新的指导意见增添了被拆迁人可投票选择估价机构以及初步结果需公示 7 日等条款。《意见》于 2004 年 1 月 1 日实施。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用此《意见》。《意见》所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。为了防止不法行为出现，《意见》要求估价报告必须由专职注册房地产估价师签字，估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人对估价结果有异议的，可以申请向原估价机构复核估价，也可以另行委托估价机构评估。对于出具不实估价报告的估价机构和估价人员，有关部门将予以严厉处罚。为了让大众对于拆迁知识和评定价格有粗略了解，《意见》规定市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起 5 日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平，估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。（ 4 ）《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》建设部于 2006 年发布了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（以下简称《通知》），对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，有如下通知： ◆ 健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函 192 号）的要求，建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关（简称许可机关、初审机关，下同）应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。 ◆ 加快电子政务建设，启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。 ◆ 保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前，应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示 10 天，认真听取社会、业内意见。对反映的问题，经认真调查核实后，方可出具初审意见。许可机关受理申请后，应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布，依法组织专家评审，接受社会监督。 ◆ 建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构，应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前，申请核准相应资质等级；逾期不申请核准相应资质等级的，再次申请时，按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构，不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动；重新申请核准资质的，按新设立的机构对待。 ◆ 简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后，向许可机关申请变更机构名称时，应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。 ◆ 加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。 ◆ 加强房地产估价业务日常监管。建设（房地产）行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度，制定房地产估价报告评审考核标准，实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况，并将检查结果记入信用档案向社会公示。 ◆ 加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中，发现房地产估价机构不符合《办法》规定的相同资质等级条件的，应当按照《办法》的规定，责令其限期改正；逾期不改的，撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构，依《办法》严肃处理。 ◆ 加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设（房地产）行政主管部门留存房地产估价报告备查。 ◆ 加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时，应当按照《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第 98 号）的规定，要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议，或者具有房地产估价机构资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。 ◆ 规范分支机构的设立。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。在《办法》实施前，二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的，应当在 2007 年 3 月底以前完成整改工作。 ◆ 坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制，依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为，营造公平、公正的执业环境。 ◆ 充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理，尚未建立房地产估价行业组织的地方，要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合，组织对会员开展互检互查工作，并将检查结果向房地产行政主管部门通报，向社会公示。 2.3 房地产估价行业技术环境分析 2.3.1 地价评估方法（ 1 ）路线价法路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。路线价法适用的对象：路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价一般分为下列 6 个步骤进行：图表 AUTONUM \* Arabic 1 ：路线价法估价的一般步骤步骤解释划分路线价区段在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。设定标准深度从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。选取标准宗地一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度（可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；临街宽度与临街深度比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数）；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。制作价格修正率表价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。计算临街各宗土地的价格计算出房地产的价格资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理（ 2 ）城市基准地价评估城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。城市基准地价评估的方法和步骤一般是：图表 AUTONUM \* Arabic 2 ：城市基准地价评估的方法和步骤步骤解释确定基准地价评估的区域范围这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质（如是出让土地使用权还是划拨土地使用权）、使用年限、用途（通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途）、容积率（通常按用途来明确相应的容积率）等。划分地价区段所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为 3 类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。抽查评估标准宗地的价格这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。计算区段地价区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。确定基准地价在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。提出基准地价应用的建议和技术包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理（ 3 ）宗地价格评估和基准地价修正法宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权，等等。宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估： ◆ 直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是，宗地的类型和估价目的不同，具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说，待开发土地，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用假设开发法估价；经新近人工开发或改造的宗地，如填海造地，开山造地，征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，适用成本法估价；已有建筑物的宗地，例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地，适用收益法（具体是其中的土地剩余技术）估价；而不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用市场法估价。 ◆ 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限，或是统一为某个固定年限等。（ 4 ）高层建筑地价分摊随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，他们分别拥有该座建筑物的某一部分，如有的拥有地下一层，有的拥有地面一层，有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民往往只拥有其中的一套住房。但是，整座建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。通过高层建筑地价分摊解决：各部分占有的土地份额、各部分享有的土地面积、各部分享有的地价数额等问题。高层建筑地价分摊的方法 ◆ 按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米，那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率（即楼面地价），他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下：某部分享有的地价数额 = 土地总价值 / 总建筑面积 x 该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额 / 土地总价值＝该部分的建筑面积 / 总建筑面积 ◆ 按房地价值进行分摊为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：某部分享有的地价数额＝土地总价值 / 房地总价值 x 该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价总数 / 土地总价值＝该部分的房地价值 / 房地总价值 ◆ 按土地价值进行分摊按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：某部分占有的土地份额＝（该部分的房地价值一该部分的建筑物价值） / （房地总价值－建筑物总价值）某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额 x 土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值由于未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，因此，按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊，这种间隔期多长合宜也是值得研究的。上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。例如，在繁华地段，沿街部分的房屋比里面的房屋价值高，在这同一房屋分别为两人或两人以上占用的情况下，就需要进行地价分摊，确定各自的土地占有份额。 2.3.2 拆迁房屋评估方法（ 1 ）用市场比较法估算被拆迁之房价所谓市场比较法，是在对估价对象计算其的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产（市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产，简称交易实例）。采用市场比较法估价求得的价格，业内人士通常称为比准价格。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中，这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较，从而确定自己是否合算。其实，被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。为此，对该方法本节予以重点介绍。市场比较法由于是以替代原理为理论基础，而且符合当事人的现实经济行为，以市场上实际的交易价格为估价对照的基准，只要有类似房地产的合适交易实例即可应用，所以在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是，市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有与估价对象类似地区中，有与估价对象相类似的房地产交易对象时，才是有效的方法；而且运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等，这些作业既要具备相当的知识，又要依靠丰富的经验；否则，很难得出比较准确的房地产价格。不过，拆迁实务中，常见的是市场比较法本无过，而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是： ◆ 收集交易实例：运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。 ◆ 选取比较实例：尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好，其中大类用途如下：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说，价格类型大致有如下几种：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在 5 年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。具体地说，比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中，则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低，从而进行减价或增价修正，使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行类似的修正。如果比较实例房地产与估价对象房地产是处在同一地区中，则不需作区域因素修正，而只就比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行相应的修正。 ◆ 建立可比价格：选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括：统一划为单价，如××元 / 平方米；统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；统一面积内含，原则上应是建筑面积。 ◆ 进行交易情况修正：交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响，所以必须将个别的特殊交易情况排除，使其正常化。换句话说，基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象，而应进行修正，使其成为正常价格。（ 2 ）用成本法估算被拆迁之房价所谓成本法，是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。运用成本法对房地产进行估价时，通常将成本法称之为重置成本法。过去的拆迁活动均是采取这种估价方法，新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后，这种方法的效用大打折扣，仅在估价中对建筑成本部分作为一种计算方法。但在农村的拆迁活动中，在无偿调整宅基地后，仍广泛使用。运用成本法估算房地产价格的基本公式是：房地产价格 = 该房地产重新建造完全价值 - 建筑物折旧 ◆ 关于重新建造完全价值所谓重新建造完全价值，是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时，所必要的适当成本或价格。重新建造完全价值包括土地重新建造完全价值和建筑物的重新建造完全价值。对于专业房地产估价人员来说，运用重置成本法进行房地产评估时，需要掌握从取得土地到建筑物建成交付使用的全过程中各个环节的费税种类、支付标准和支付时间。如果掌握了市场比较法，就可以较准确地把握重新建造完全价值。也就是说，只要从众多的新建商品房中找出类似地段、类似建造标准、类似用途、类似楼层和朝向的房屋的正常交易价格，就可以作为重新建造完全价值的参考数据，接下来就是要搞清建筑物的折旧。 ◆ 建筑物的折旧建筑物的折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗，包括有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失，如磨损、风吹日晒、建筑材料老化或腐朽等；而无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。例如，现在时兴“三大一小一多”的住宅形式，即客厅、厨房、卫生间大、卧室小、壁橱多的住宅，过去兴建的卧室大、客厅小的住宅，相对而言就过时了。折旧的计算方法有很多种，如直线折旧法、观察法等。在计算折旧时一般不直接使用“已使用年数”而要使用残余年数。设建筑物的耐用年限为 N ，已使用年限为 t ，残余年数为 n ，理论上 N=t+n ，现实中， N ≠ t+n ，因为当建筑物的耐用年限和已使用年限相同，若保养维护不同，其残余年数并不相同。残余年数需要估价人员根据建筑物的实际情况判断。 ◆ 现行房屋完损等级评定标准房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，同年 12 月 12 日发布了《经租房屋清产估价原则》，如果该标准废止，则应适用新的标准。现将有关内容综合如下：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列 5 类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。不同完损程度房屋估价大不相同。 2.3.3 期房评估方法一般习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房价格是指房地产的预售价格，期房价＝现房价－相应的投资利息±销售风险预期损益值。期房价格实际就是未来某一特定时点，交付某一特定结构、标准房地产、现在所需支付的税前价款。在目前房地产价格类型中，期房价格是使用相对较少。但近年来人们购买期房将会逐渐成为一种主要的市场行为，居民纷纷购买预售商品房就是例证。房地产开发预售，有一定的前提条件，受法律、法规和合同的约束，评估期房价格不能完全与开发风险相提并论。（ 1 ）由现房价格评估期房价格 ◆ 评估原理期房与现房相比，区别在于期房不是即期交付，而且未来交付，买卖双方能够达成如下共识：一是买方支付购买期房的房款，加上投资利息，应等于期房交付时的市价；二是由于市场情况变化，期房交付时的市场价与现房价不一定相等，其中有房地产市场价格的波动或物价指数的影响。期房价格应满足如下等式：期房价格＋投资利息＝期房交付时的现房价期房交付时的现房价＝现房价±预测房价变化值故有：期房价格＋投资利息＝现房价±预测房价变化值即：期房价格＝现房价－投资利息±预测房价变化值或：期房价格×（ 1 ＋利息比率）＝现房价×（ 1 ±期日修正率）期房价格＝现房价×（ 1 ±期日修正率）÷（ 1 ＋利息比率） ◆ 评估步骤由现房价格评估期房价格时，一般可按下列步骤进行：第一步，将已知现房价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相似状态下的价格水平。第二步，根据房地产市场状况，预测期房交付时房价的变化值和期日修正率。第三步，计算投资利息比率。如用 i 表示年利率， n 表示估价时点到期房交付时的年限，则利息比率＝ { ÷投资额 } ×投资额＝（ 1+i ） n-1 。由此可见，当利息比率表示为（ 1+i ） n-1 时，期房价格评估公式就可表示为：期房价格＝ ÷（ 1+i ） n 因此，期房价格就是期房交付时的现房价的折现值。第四步，计算期房价格。（ 2 ）由预售房价评估期房价格 ◆ 评估原理由预售房价评估期房价格，一般有两种情况：一是同一住宅区内不同交付时间的类似房屋，已知先期开发的预售价格，需评估后期开发的预售价，即期房价格；二是不同小区、不同交付时间的类似房屋，已知一个小区的预售价格，需评估另一小区的房屋预售价格。为叙述方便，不妨把前期开发房屋记作期房甲，把后期开发房屋计作期房乙，假定两种期房都有一个共同参照的现房价，则有：期房甲价格＝ ÷（ 1 ＋甲利息比率）期房乙价格＝ ÷（ 1 ＋乙利息比率）经整理，可得期房乙价格＝期房甲价格× ÷ ◆ 评估步骤评估时可按下列步骤进行：第一步，将已知的一次性付款预售价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相同或相似状态下的价格水平；第二步，根据房地产市场状况，预测期房交付时同类房价的变化值或期日修正率；第三步，计算投资利息比率；第四步，计算期房价格。（ 3 ）由房地产价格时间序列资料评估期房价格该情况适用于房地产价格时间序列资料齐全，价格规则变化时的期房价格评估。根据以上分析，则有：期房价格＝现房价×（ 1 ±期日修正率）÷（ 1 ＋利息比率）＝交付时的预测价格÷（ 1 ＋利息比率）其评估步骤为：第一步，收集有利用价值的房地产价格时间序列资料，找出实例房地产与期房在交易情况、区域因素、个别因素上的差异；第二步，预测期房交付时同类现房的价格；第三步，计算投资利息比率；第四步，计算期房价格。（ 4 ）期房评估应注意的问题 ◆ 应适当考虑风险心理因素尽管期房在一定的合法手续约束下，具有一定的保障性，但它毕竟不是看得见摸得着的现房，具有一定的风险，一旦期房变不了现房或变不了期望中的房屋，购房人为追索购房款或合法权益必将面临艰难的法律诉讼。因此，购买期房与购买现房相比，购房者要承担更多的风险因素，心理上要承受更多的压力。 ◆ 不宜按现房价打折办法确定期房价格期房有它独特的属性，虽然它多为空中楼阁，但它受一系列开发条件及法律手续约束，应该说是指日可用的房屋。因此，尽管在评估期房时，特别是以现房价为参照标准时，可适当扣除风险心理因素，但决不能简单地从购房保险的角度以现房价打折的办法进行评估。购房者如欲降低风险，可采取预付定金或分期付款的办法支付房款。 ◆ 期房应具备一定的条件期房是一种预售房，必须具备预售的条件。根据目前房地产管理法规，允许预售的房屋只有房地产开发企业开发的商品房。开发企业预售商品房应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。从评估角度讲，应要求委托方提供《商品房预售许可证》，作为评估计算时标的物所具有的必备的合法证件，同时要求委托方提供竣工、交付日期的资料，作为计算投资利息和预测房价的依据。如果委托方不能提供以上资料，应在评估报告中说明。 ◆ 期房建筑面积应予核实一般情况下，期房评估时，工程建设都达到了一定的投资额，底层主体建筑已经完工，估价人员可根据现场勘查情况，对房屋尺寸、建筑面积进行核实，不能根据设计图纸或建筑工程规划许可证和施工许可证所载面积，评估计算期房价，否则就无法体现真实、客观的原则。 ◆ 应按贷款利率计算投资利息计算投资利息，要涉及两个参数：一个是利率，另一个是计息期。计息期可按开发商公布、签约的竣工、交付日期计算，比较容易，关键是利率如何确定。分析认为利率应采用同期贷款利率，而不宜采用存款利率。原因有三：第一，人们一般不会把巨额自有资金投入短期储蓄之中，如以存款利率计算投资利息往往不切合实际；第二，购房贷款机制正逐步趋于完善，贷款购房也已被人们所接受，筹款购房所付出的利息只能按贷款利率进行计算；第三，依通常作法，计算投资利息，一般以贷款利率为准。 ◆ 应充分考虑未来市场情况期房价格评估时，房地产状况为未来某时点的状态，房地产市场的情况为估价时点的状态。但不可片面地理解为仅考虑估价时点的房地产市场状态，当根据估价时点房地产市场情况及开发建设、供求关系等因素，预计期房交付使用时，该类房地产的价格会有变化，那么，任何有理智的人都会考虑预期的价格走势对现行房价的影响。因此，评估期房价格时，应充分考虑未来房地产市场情况，这是由房地产价格的特征所决定的。 2.3.4 在建工程估价方法对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。（ 1 ）假设开发法假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为：在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费－续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费。在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价值。在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地产价值。根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适合采用收益还原法。在假设开发法中，要考虑到各种成本费用，包括：续建成本、基础配套设施费、小区配套建设费、建造成本、不可预见费、管理费用、投资利息及融资费等。在各项费用精准预算和计划的同时才能个好的预测开发利润。包括在建工程在续建阶段的利润和续建投资（续建成本）开发利润。开发利润通常取 25%-30% 利润率，但是，该数据并非经验数据，需根据评估对象及其所处市场供需情况而估算。此外，还应考虑到在建工程完工后的销售税费以及买方购买在建工程的税费。（ 2 ）成本法成本法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础，加上正常的利润和所纳税金，得到估价对象价值的一种方法。在建工程估价，应考虑估价时点上成本构成的客观水平，由土地价值和现状工程建筑物价值构成，用公式可以表述为：在建工程价值＝土地价值＋在建工程建筑物价值。一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。由于各地的基准地价不同，有的城市采用毛地价（生地价），有的城市采用熟地价，修正参数和修正的方法也不完全一样，所以，在运用基准地价修正法时，必须严格按照当地的规定执行。对于采用假设开发法而言，则，土地价值的求取方法是，先求得项目开发余值，再扣除购地手续费、购地费用利息、购地成本利润后，求取土地价值。用公式可以表述为：项目开发余值 = 总开发价值－总开发成本－销售税费－投资利息及融资费－开发利润；土地价值 = 项目开发余值－购地手续费－购地费用利息－购地成本利润。总开发价值可采用市场比较法或收益还原法。具体要视项目情况及其所处的市场情况而定。总开发成本包括建造成本、不可预见费、前期及专业人士费、管理费用。建安工程费，根据估价对象特点和同类工程造价、各省建设工程概算定额预估。基础配套设施费，根据同类工程投资水平和本项目的特点估算；小区配套建设费，一般取建安工程费的 10% ；不可预见费，一般取建安工程费的 8-10% ；前期及专业人士费，一般取建安工程费的 3% ；管理费用，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等，一般取建造成本的 3% 。投资利息及融资费包括在建工程价值在续建阶段的利息和续建投资（续建成本）利息。根据中国人民银行一至三年固定资产贷款利率 5.94% ，按单利计息，融资费取利息的 10% 。开发利润一般取 25%-30% 利润率，同样需根据具体项目来定，非绝对的经验数据。销售税费中销售费用取销售价格的 1.5% （包括手续费和代理费），销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加）取销售价格的 5.5% 。在建工程建筑物价值包括总开发成本、投资利息及融资费、开发利润。 2.3.5 现房评估方法现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。现房价格评估主要有市场法、收益法和成本法三种方法，一般来说，如果是评估住宅现房，那么市场法是首选的方法；如果是评估营业用商品房，那么收益法应当是首选的方法。图表 AUTONUM \* Arabic 3 ：现房评估的主要方法现房评估方法解释市场法在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些（ 3 个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法，该估价方法市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。收益法收益法更注重现房的盈利能力，认为现房盈利能力决定了现房价值的高低。该方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力，缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。收益法一般主要用于商业性用房，它具有（或潜在）收益特性。成本法成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。成本法是没有方法的，一般保守评估是用。资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 3.3 房地产估价行业波特五力模型分析 3.3.1 买方竞价能力分析房地产估价机构的顾客是指房地产估价服务的委托人，最主要的类型有政府部门、中外银行、房地产商、中外非房地产企业、法院、市民等。尽管经济的发展，特别是全球化进程的加速，促使房地产估价的业务总量快速增长，但顾客的议价能力并没有降低。图表 AUTONUM 4 ：房地产估价行业顾客讨价还价能力影响因素资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理首先，估价服务产品具有很高的同质性，顾客的选择空间大，而且更换估价公司的成本几乎为零，甚至还可能因为压低价格而获得正的收益，因此顾客的议价能力增大。其次，顾客中不少大型企业掌握了价格话语权。例如银行，由于房贷业务以建设银行、工商银行、中国银行、上海银行等几大银行为主，这些客户以其巨大的采购量为砝码，迫使估价公司降低价格。类似的还有拆迁公司、财税部门等。再次，在没有法律明文规定必须委托估价的情况下，部分顾客可以自己评估，或者委托房地产咨询公司评估。特别是房地产咨询公司，他们为顾客提供从市场研究、前期策划、销售代理到价格测算评估的全套服务，具有较强的竞争力。 3.3.2 供应方竞价能力分析房地产估价行业是一个知识密集型产业，最主要的供应商是信息提供商。由于我国房地产价格信息由房地产交易中心所垄断，查询交易价格必须支付高额的费用，因此供应商的讨价还价能力很强。但是基于两个方面的因素，供应商的讨价还价能力在弱化。首先，估价机构可以设立市场研究部，开发自己的数据库，降低对房地产交易中心的依赖；其次，估价机构通过估价师协会的努力，争取到了比较高的查询费折扣，有效降低了成本。 3.3.3 现有企业竞争情况以下分别从竞争数量、行业增长率、退出壁垒、竞争层次分析现有企业的竞争情况。分析可得，行业处于高速发展阶段，中低端竞争较为激烈，高端竞争较为缓和。图表 AUTONUM 5 ：中国房地产估价行业现有企业的竞争分析指标表现结论竞争者数量全国房地产估价行业共有企业 6000 多家竞争强行业增长率 2011 年，得益于房地产市场新房购置速度的下滑，二手房交易增速较快，房地产估价行业受益明显，前瞻估计其营业增速将达到 25% 左右。行业增长率高退出壁垒行业的固定成本投入较小，成本主要为人力成本。退出壁垒较小竞争层次房地产估价行业主要提供的是脑力服务，知识服务，在目前估价行业中尚存在资质级别，不同资质间的竞争是缺乏公平性的，因此在这种情况下一些机构通过兼并等手段提高资质，试图通过提高资质来获取更多的业务。中低端竞争激烈，高端竞争较为缓和资料来源： ** 3.3.4 新进入者威胁分析房地产估价行业处在不同的业务阶段，其新进入者的威胁也不一样，但是无论是高端还是低端，其回报率都较高，只要具备一定的人脉关系，都能获得一定的业务量，这使得对新进入者具有较强得吸引力，特别是对于低端业务，由于资质交易获取，也使得在位企业面临新进入者的威胁较高，而高端业务的威胁较小。图表 AUTONUM 6 ：中国房地产估价行业现有企业的竞争分析指标表现结论进入壁垒在中低端领域，房地产估价行业的进入壁垒较低，只要具备一定的人力资源，构成合伙团队，就可以申请相关资质；但是在高端领域，资质获取较困难。低端领域进入壁垒低，高端进入壁垒较高吸引力房地产估价行业是智力型行业，主要依靠服务获取收益，利润回报较高，对进入者具有较强的吸引力。吸引力较强资料来源： ** 3.3.5 替代品威胁分析由于房地产评估是一种专业的服务，它的服务性质不同于会计、审计等其他中介服务，到目前为止，并没有其他中介机构能够全面地替代评估服务。但不管在国际市场还是在国内市场上，为顺应经济全球化潮流，众多的会计师事务所、资产评估公司都在努力拓展业务范围，由单纯的会计、审计业务扩大至管理咨询、房地产评估等领域，这对房地产评估业构成了一定的威胁。 3.4 房地产估价行业存在的问题 3.4.1 估价机构产权问题（ 1 ）房地产评估机构和人员未真正实现脱钩。其主要表现是：第一，估价人员的人事关系一般委托在当地的人才交流中心，在委托过程中人事代理合同的认定还不规范，只是在表面上实现脱钩，估价机构的管理部门仍是原来的主管部门，估价人员仍可以在原来的主管部门任职，并未实现真正脱钩。第二，估价机构的管理人员仍然由原主管部门任命，在体制上还没有真正脱钩。第三，估价机构虽然已经脱钩改制，但是其主要业务来源仍然是原主管部门，与原主管部门是利益共同体，两者在经济上并未实现脱钩。第四，估价机构与原主管部门的人员之间维系多年的上下级关系或者同事关系，使得原主管部门的有关领导和职工存在“感情色彩”，在工作中会对其脱钩改制出去的估价机构给予照顾。房地产估价业产权制度的变迁实质上是对原有利益的二次分配，在分配过程中原有既得利益集团必然会设置重重阻碍。所以，虽然按照国家的要求，房地产估价机构脱钩改制已进行多年，但实际仍被原有的房地产管理部门或个别领导控制着，房地产估价业产权制度的彻底改革还有一个过程。（ 2 ）房地产估价机构都是有限责任公司制的私有产权。在估价机构产权的私有化过程中，机构改制方式存在合伙制和有限责任公司制两种方式，合伙制要求出资人承担无限连带责任，工商注册方式为“个体户”或“私有经济”，而合伙制在工商、税务等部门的法律法规和政策不配套，因此作为房地产估价机构的出资人一般选择有限责任公司制。选择有限责任公司制的优点是各出资人按所出资金的比例享有公司的产权比例和承担公司的债务，同时根据《房地产估价机构管理办法》，设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师，而不能是国家机关行政或事业单位的工作人员。根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价机构采取有限责任公司制，一级机构注册资金也仅为 200 万元，因此采取有限责任公司制形式的估价机构受公司组成方式和注册资金限制较多，不能为委托方提供信用支撑，也无法约束机构自身的职业道德，导致估价机构的社会信用度不高，估价行为约束力较差。另外，房地产估价机构经营效率低下。因为在有限责任公司体制下，部分出资人的经济行为是以获得分红为主，认为自己所占的股份少，对公司的事情就不尽心尽责，从而导致运营效率低下。 3.4.2 行业法制建设问题中国现有三大中介行业：律师、会计师和估价师，前两者已有《律师法》和《注册会计师法》，但目前还没有《估价师法》。国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。 3.4.3 估价人员素质问题（ 1 ）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。（ 2 ）注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新入业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。（ 3 ）估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 3.4.4 行业有效竞争问题目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。; 个人分类: pRIVAT|0 个评论

分享幸福人生观: 陈建国 2013-1-19 08:59; 　　 “ 今天开个庭务会，会议的主题是结合十八大文件的学习，谈谈幸福人生观。大家畅所欲言，不同的看法都可以摆出来。 ” 东城区法院民一庭李庭长说道。　　 “ 我先发个言 ” 民一庭女法官小刘说。　　 “ 我认为，幸福人生首先要有一颗充满爱的心灵，爱国家、爱集体、爱父母、爱儿女， ” 　　 “ 还要爱妻子、爱丈夫。 ” 民一庭法官小王笑着插话。小王是民一庭最活跃的。　　 “ 爱社会， ” 庭里女书记员小钱补了一句。　　小钱在庭里年纪最小，但打字最快，大学毕业后进法院工作，做的庭审笔录当事人阅后都感到很满意，说是原汁原味。　　 “ 其次呢，要懂道理，只有先懂道理，才能讲道理，在法院工作的同志，更应该懂道理，顺应道理，而不是与道理相悖。 ” 　　说到这里，小刘停顿了一下，看了一下大家。　　 “ 接着说，说的很好，我们都听着。 ” 小王边说边做了个请小刘继续说下去的手势。　　 “ 法官或者说在法院工作的同志仅仅知道普通的道理，也就是我们说的常理那是远远不够的。法官需要了解的东西太多，要明理就要不断的学习。书到用时方恨少，知识不够用。我在大学的时候，还算比较努力，多少读了点书，到法院工作以后，感觉到原来学的太少了，所以，现在我学习反而比以前更加努力了。如果有机会，还想重返大学读个硕士、博士研究生，多学点东西，为国为民效力。相信真有这一天，自己一定会比在大学读本科的时候更加勤奋。 ” 　　 “ 这是因为需求感的强烈增加从而导致内动力被充分的激发。 ” 小钱又插了一句。　　 “ 下点苦功，去考一个硕博连读 ” 小王笑说道。　　 “ 毕业以后，读了不少书，除了法学类书籍，政治、哲学、社会生活类书籍也看了不少，随着知识面的扩大，感觉视野比以前更开阔，心态更平和，处理问题也更自如。 ” 小刘接着说道。　　 “ 离真理的高点越来越近了。 ” 小王笑道。　　 “ 客观事物及其规律在意识中得到了正确反映。 ” 　　 “ 小钱补充了一句。 ” 　　 “ 认识真理永无止境。 ” 　　坐在小钱边上的小许插话。　　 “ 理顺了，事也跟着顺了，幸福感自然也就更强了。 ” 小刘对自己的发言来了个小结。　　 “ 西方有句名言：一个人的思想决定他的为人。 ” 一直在听小刘发言的民一庭法官小蔡见小刘讲完了，就接着发言。　　 “ 引经据典。 ” 小王笑着说了一句。　　 “ 幸福是种感觉，是否感觉到幸福，决定于每个人的幸福观，也就是每个人的思想观念。法院是办案子的，正确的幸福观，就是把 ‘ 为大局服务，为人民司法 ’ 放在第一位，公正高效的办好每个案件。 ” 小蔡脸朝着小王做了个手势，意请小王发言，也表示自己先说到这里。　　 “ 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐 ” ，把法官的幸福与人民的幸福紧密的联系在一起。简单的说，案子办好了，就幸福；案子没办好，就不幸福，我的人生幸福观。 ” 小王说道。　　 “ 我想，只要我们理性的始终坚持正确的思想，始终注重塑造自己的人格，我们就有力量成为思想的主人，而不是欲望的奴隶。就能在错综复杂的环境中，正确的做好每件事，包括公正高效的办好每件案子，这是我的幸福人生观 ” 小李说道。　　 “ 做思想的主人，不做欲望的奴隶，说得好。 ” 　　民一庭中年法官彭宏志插了一句。　　 “ 实干兴邦、空谈误国 ” 　　民一庭快退休的老法官徐进步说道。　　 “ 解放思想、实事求是、与时俱进、求真务实， ..... 　　 “ 大家都说了很好， ...... 。 ” 李庭长见大家都发了言，就开始做会议小结：　　 “ 十八大确定的主题是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论、 “ 三个代表 ” 重要思想、科学发展观为指导，解放思想，改革开放，凝聚力量，攻坚克难，坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进，为全面建成小康社会而奋斗。我们向书本学，向前人学，在实践中学，不断的修正、完善、进步，归根到底，主要还是为了选择一种正确的主义、思想、理论、观念，用以指导我们的行动，使我们在实现全面建成小康社会的道路上少走弯路或不走弯路，尽快实现小康，乃至奔向更高的目标。现在，目标、方向、道路都已明确，剩下的就是务实的工作。　　切实做到严格规范公正文明执法。　　李庭长最后补充了一句。作者：陈建国; 个人分类: 小说|1 次阅读|0 个评论

京ICP备16021002号-2 京B2-20170662号京公网安备 11010802022788号论坛法律顾问：王进律师知识产权保护声明免责及隐私声明