人大经济论坛 › 标签 › 城市

标签: 城市经管大学堂：名校名师名课

相关帖子	版块	作者	回复/查看	最后发表

城市街道形态建模	外文文献专区	nandehutu2022 2022-3-8	0 203	nandehutu2022 2022-3-8 14:31:20
2003-2011年主要城市空气质量指标汇总	数据交流中心	风雨山晨 2013-4-18	8 6307	浅水无长流 2017-11-15 17:29:04
【独家发布】经济学名词解释大全汇总麦肯锡：中国有22个城市消费群	宏观经济学	gmfangwen 2013-4-12	9 5172	villllll 2014-9-29 11:58:29
农村母亲在供养城市母亲吗？	真实世界经济学(含财经时事)	fanlisi20074 2013-6-1	5 1024	91292 2013-6-19 16:55:57
副省级城市商业银行竞争力比较数据	数据交流中心	西瓜（平静） 2013-5-10	5 1757	combing 2013-6-15 23:55:54
2011年沿海城市统计年鉴（53个地级市2010年数据） - [悬赏 1 个论坛币]	文献求助专区	whaizhuang 2013-5-30	4 1607	麦客皆兄 2013-5-30 14:56:50
城市经济学大神Glaeser的采访音频	区域经济学	shiyigekeren 2013-5-19	1 1655	傻孩子 2013-5-22 10:16:01
漳平投资14.6亿元打造生态美丽城市	休闲灌水	机电调研 2013-5-16	1 797	suchanghui 2013-5-16 17:25:29
商务部：城市食用农产品价格连续第三周回落	行业分析报告	fwu19 2013-5-14	2 648	fwu19 2013-5-14 10:33:14
求 2012年各省及省会城市GDP与财政收入排行 - [!reward_solved!]	求助成功区	爱TA 2013-5-12	2 2908	carey019 2013-5-12 20:43:21
求 2012全年亚太区主要城市表现概览 - [!reward_solved!]	求助成功区	触目惊心 2013-5-7	2 1066	carey019 2013-5-7 16:20:56
求城市轨道交通运营统计分析 (张秀媛)电子版 - [悬赏 100 个论坛币]	悬赏大厅	风从虎，云从龙 2013-5-6	0 1122	风从虎，云从龙 2013-5-6 14:51:16
国外的城市与农村是如何划分的?	真实世界经济学(含财经时事)	sangqdba 2013-5-5	0 904	sangqdba 2013-5-5 17:44:11
2013城市发展与规划大会	学术资源/课程/会议/讲座	lipeng19870715 2013-5-2	0 852	lipeng19870715 2013-5-2 12:04:26
求河南城市发展报告(2013新型城镇化引领三化协调科学发展) - [悬赏 300 个论坛币]	悬赏大厅	风从虎，云从龙 2013-4-24	1 1757	zpjzpj 2013-4-26 15:02:12
请问一下那里能查到城市的能源数据呢,急急急！！！！！	爱问频道	我爱敏敏 2013-4-22	3 2407	楚西秦南 2013-4-23 23:25:20

更多...

相关日志

分享人活着想得到所有人的好评太难，弄得不知道自己到底想要什么: fangyuanlucky 2014-9-16 22:04; 我以为自己是做出了一个巨大的牺牲，为了父母留在家里工作，结果，最后我做的这个决定，现在的生活却是如此，父母看我不顺眼，因为我左右摇摆不定，未来不知道在哪里，男朋友嫌我在家里，啥时候才能结婚，两个人没法生活在一块儿，我什么都想要，想要所有人的好评，不愿意放弃，想要照顾好老人，即便现在那么仇恨的生活在一起，每天见不到父亲一面，与母亲在一起的时间也不超过半个小时，我明白，人长大了就是要离开家，离开父母，不可能永远生活在父母身边，照顾不等于住在一起；我不愿放弃农村户口，也不排斥安逸的生活，于是我选择留在这个三线城市，等着哪天拆迁了一夜暴富；我不愿放弃相识7年，异地了3年的男友，于是我每天打电话，一有空就两地奔波，但是当我面对他的那句，你到底结婚不结婚，当我面对他对我工作选择的职责，我无言以对，我只知道我很忧愁，让我放弃这份我刚经历了两个月培训，三个月实习，眼看还有四个月就要转正，转正后就有10几万年薪，包三餐，不怎么加班，没什么压力的工作，真的也不容易，辞了我去干嘛，老届毕业生的身份，工作好找吗？这次3个月的工作经历是不是会给我的简历抹黑？……我顾虑地太多，抉择太难，可以说我从未下定决心要放弃什么，选择什么，以至于现在我衣食无忧却过得不开心，每天都很忧郁，一想到我面临了这些问题，我就很忧虑，工作对自我提升太少太慢，三线城市的生活太单调也没有什么朋友，总觉得格格不入，跟人也没有深交，我对人际交往的质量要求太高，总觉得朋友总在远方。我就这样悬在半空，看看这里看看那里，什么都想拽在手里，弄的自己身心疲惫。我想我会上海吧，要不然我这个研究生也白读了，不想放弃农村户口，反正现在落户上海也结束了，单纯地为提升自我，丰富生活，可我又害怕生活节奏太快，压力太大，并且怕我男朋友不肯从西安过来，他想在西安，那是他的故乡，也是我们上大学认识的地方，可我又觉得离我家太远，照顾不到我的父母，空气又太干燥。遇到困难我就想倾诉，想逃避，不想马上做决定，患得患失，不知我的决定是不是正确，会不会后悔，但我觉得，选择上海，哪怕混不好，也不会后悔，就像对于自己在上海三年研究生，虽然最后回来了，但依然没有后悔，觉得很值得。今天求人办事，这人是之前求我办事过的，结果半天没有回应，没错，我无名小卒一个，但是没想到人与人之间的交情去的如此之快。当时用钱了解了，当然也别指望现在可以捡便宜，所以做人要大方，捡便宜的事情不要去想。现在不要做的那么绝情，不知哪天你也有求别人的时候。我梳理了半天，依然不知道自己该如何选择，我只知道，这不是我想要的生活，对这样的未来和现在，我没有一点激情，不论工作还是生活还是同事，我想要激情工作激情生活，同事都值得我学习，想要独立生活，压力不大，可以照顾到家庭，想要每天都能见到丈夫和孩子，节假日能与父母同游，我知道他们又不喜欢不会同意。以后我的妹妹在上海生活了，我又会后悔自己不在上海，肯定会觉得自己特别没出息。两年前，我曾因为这个事情咨询过心理医生，我今天写出来我的真实想法，又或许潜意识又被我修饰……到底是安逸对我更重要，还是激情的生活，还是皮肤变差，还是面子，还是陪父母的时间……可能最后我的父母才会知道，他们的反对，使我的人生完全不同，我本应该飞的更高，他们本可以老了随我到上海，或是西安。; 个人分类: 思考|9 次阅读|0 个评论

分享新城市，新工作，崭新的生活，嘉州-MY HOMETOWN，我回来了！！: 热度 1 timinleshan 2013-5-24 10:29; 离开生活3年有余的山城生活，我回到了四川，回到了家乡所在的旅游城市。期待我可以在这个美丽的旅游城市扎下根，和美丽的嘉州-一起成长，一起追逐中国梦！！; 个人分类: 心情随笔|20 次阅读|2 个评论

分享二三线 2: cutelxh 2013-5-21 19:44; 第三章：中国二三线城市房地产行业市场分析 3.1 二三线城市房地产行业市场规模分析 3.1.1 二三线城市房地产市场特点二、三线城市的房地产开发具有一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，地方政策受政府换届的影响较大，政策的持续性不够好。 3.1.2 二三线城市房地产投资规模 2000 年以来，我国二三线城市的房地产投资规模处于高速增长期，除金融危机的两年（ 2008 和 2009 年）外，其余年份均实现了 20% 以上的增长速度。数据显示， 2000-2011 年我国二三线城市的房地产投资额从不到 1700 亿元上升至 23000 多亿元， 12 年上涨了 10 多倍。在史上最严厉的房地产调控政策下，二三线城市的房地产投资仍处于快速增长期，一方面是由于限购政策影响有限，另一方面是一线城市的房地产需求受限购不利影响的程度较大，房地产商加紧二三线的布局，开发商特别青睐杭州、沈阳、武汉、成都、重庆、天津六大二线城市， 2011 年这六大城市的投资规模均在 1000 亿元以上。图表 AUTONUM 1 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 2 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产投资规模（单位：万元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.1.3 二三线城市房地产销售规模 2002 年以来，得益于销售价格的较快上涨，我国二三线城市房地产的销售金额呈现快速增长态势， 10 年增长了 9.5 倍。数据显示， 2011 年我国 31 个二三线城市房地产销售金额为 20808.97 亿元，同比增长 11.49% ，平均每个城市的市场规模为 671 亿元，其中天津、重庆、西安、沈阳、成都的市场规模在 1000 亿元以上，特别是重庆以 2146 亿元位居二三线城市榜首。图表 AUTONUM 3 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售规模（单位：亿元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2 二三线城市房地产市场竞争现状分析 3.2.1 二三线城市房地产市场发展速度笔者通过对比分析发现，相比投资的火热，二三线城市的房地产市场需求培育不足。 10 年来，我国二三线城市的房地产需求增长很不稳定，且年均增长速度慢了很多。据笔者统计， 2005-2011 年二三线城市的房地产销售面积年均增长不到 10% ，而 2011 年则仅同比增长了 1.62% ；在此期间年均增幅大于 20% 的城市也只有石家庄和西安两座城市。图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产销售面积增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 6 ： 2005-2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积年均增长速度对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.2 二三线城市房地产盈利空间分析笔者通过比较主要二三线城市的房价与低价的比例发现，包括天津、沈阳、青岛、长春等 23 个主要的二三线城市的房价与低价比值的平均值为 2.73 ，已经处于较高的水平，其中有十个城市的比值在 2.5 以上，四个城市的比重甚至超过了 4 （天津、太原、哈尔滨、长春）。可见目前我国二三线城市的土地价格相对于房价仍较低，房地产投资的盈利能力较强。图表 AUTONUM 7 ： 2011 年主要二三线城市的房价与低价的比例资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.3 二三线城市房地产开发投资热度从投资规模看，目前开发商对二三线城市的投资集中在经济较为发达的二线城市，比如重庆、沈阳、成都、杭州、武汉、大连、天津等城市。其中重庆为最受开发商青睐的地区， 2011 年开发商在重庆地区的投资额达到 202 亿元，占 31 个城市投资总规模的 9% 。图表 AUTONUM 8 ： 2002-2011 年主要二三线城市房地产投资占 31 城市投资总规模的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从投资增速来看， 2005-2011 年间， 31 个二三线城市中有九成以上的城市的房地产投资额年均增长在 20% 以上， 6 个城市在 30% 以上。其中，石家庄、长春、呼和浩特三个北方城市对开发商的吸引力不断增强，其房地产投资年均增速领先全国二三线城市，年均增速均在 35% 以上，这意味着三年即翻一番。此外，华东地区的宁波、杭州、天津，华中地区的长沙、武汉、南昌，西南地区的南宁、西宁对开发商的投资吸引力也在不断增强。图表 AUTONUM 9 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 10 ： 31 个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.4 二三线城市房地产竞争状况分析 ◆ 企业数量：内资占据 90% 以上份额，外资不到逃离，比重进一步下降。近年来我国房地产企业实现了跨区域跨省市的布局，笔者产业数据监测中心数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30 个以上，其中二三线城市成为目前阶段房企扩张的重点。二三线城市作为全国的主力军城市，其房地产开发企业的竞争整体状况基本与全国类似。从企业数量来看，目前在我国的房地产行业，内资企业占据绝对优势，三资企业的企业数量持续减少，特别是在三限政策出台之后，外资不断逃离中国的房地产市场，我国房地产行业利用外资的比例也在不断下降。据统计，至 2011 年我国共有房地产开发企业 88000 多家，而 83000 多家内资企业占据了近 94% 的份额。图表 AUTONUM 11 ： 2008-2011 年我国房地产开发企业数量的性质结构变化（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场分散，市场集中度有提升之势。从市场份额来看，发达国家和地区是由少数房地产企业占据市场较大的份额，形成“二八黄金分割”，即 20% 的公司占据 80% 的市场份额。而在我国，上海排名前 10 位的房地产企业所占据的市场为 23% ，深圳只有 20% 。全国的市场则更加分散，但在行业发展环境愈发糟糕的形势下，行业通过兼并重组或退出，市场集中度有提升之势。有统计数据显示， 2012 年全国房地产开发商 TOP10 销售额市场份额达到 12.46% ，同比上升 2.77 个百分点，较 2011 年升幅大幅提升了 2.47 个百分点。另据笔者数据监测中心数据，在国内上市的 154 家房地产企业中，万科以 17.17% 的市场份额（基数为 154 家内地上市房企的销售收入总额）占据绝对优势。 2012 年万科在“千亿”规模之上再获突破，销售业绩稳步提升，市场布局有序拓展。万科 2011-2012 年实现销售金额千亿元以上，在全国布局的城市数量超过 50 个，其中在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等城市的市场份额名列前茅，品牌布局广度与深度不断拓展。图表 AUTONUM 12 ： 2012 年主要内地上市房企的营业收入占 154 家内地上市房企营业总收入的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3 二三线城市房地产市场供需平衡分析 3.3.1 二三线城市房地产供给状况分析 1 、二三线城市房地产施工面积分析近 10 年我国二三线城市房地产施工面积呈现较快速增长态势，其中 2005-2011 年的年均增速接近 20% ，施工面积从 58780 万平方米增至 173275 万平方米。 2011 年末平均每个城市 5590 万平方米，有 13 个城市的施工面积高于均值，其中重庆市的施工面积高于 2 亿平方米，位居首位，另有成都和沈阳均超过 1 亿平方米，而海口、兰州、西宁、银川等城市的施工面积不到 3000 万平方米。图表 AUTONUM 13 ： 2002-2011 年二三线城市施工面积规模（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 14 ： 2011 年末 31 个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、二三线城市房地产竣工面积分析 2002 年以来，全国二三线城市竣工面积增长情况不够稳定，增幅最大值出现在 2005 年，达到 21.15% ，最小值出现在 2010 年，为 2.13% ，而 2011 年 31 个二三线城市的竣工面积为 28458 万平方米同比增长 17.77% ，是增长较快的年份之一。该年 31 个城市平均每个城市竣工 918 万平方米，有 12 个城市超过了该均值，其中重庆、成都、沈阳三市同样领先全国，其竣工面积均在 1500 万平方米以上，重庆更是超过了 3000 万平方米，此外天津、郑州的竣工面积也超过了 1500 万平方米，杭州、南京、长沙、武汉四市的竣工面积超过了 1000 万平方米。以上九个城市为二三线城市中每年房屋新增供给体量较大的城市。图表 AUTONUM 15 ： 2002-2011 年二三线城市房屋竣工面积规模与增减情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 16 ： 2011 年 31 个二三线城市竣工房屋面积（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.2 二三线城市房地产需求状况分析 2002 年以来，我国二三线城市房地产的销售面积增长速度的波动较大， 2011 年已经大幅放缓。数据显示 2011 年全年我国 31 个二三线城市合计销售面积为 32247 万平方米，同比增长 1.62% 。其中有 19 个城市出现下降， 12 个城市上涨。此外各个城市的销售面积差距较大，重庆以 4500 多万平方米位列首位，位列第二的成都销售面积超过 2500 万平方米，与重庆相差近 200 万平方米，而兰州、海口、太原等城市的销售面积在 300 万平方米以上，不及重庆、成都的零头。图表 AUTONUM 17 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 18 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积规模（单位：万平米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.3 二三线城市房地产供需平衡分析 2005 年以来我国二三线城市的房地产市场形势较好，销竣比（销售面积 / 竣工面积）一直在 1 以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。可见，尽管我国二三线城市的销售面积增长不够稳定，但足以支撑新增供给的销售，二三线城市的新增供给速度的加快拥有市场基础。图表 AUTONUM 19 ： 2002-2011 年二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理第四章：中国二三线城市房地产行业细分产品分析 4.1 二三线城市住宅市场投资机会分析 4.1.1 二三线城市住宅用地供应状况分析在前面的二三线城市土地供需结构数据中，就可以看到，近两年不管是在开发商的需求方面还是在政府的土地供给方面，住宅用地所占的比重均呈现下滑趋势。从下图也可以看出， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地推出面积几乎呈现倒“ V ”字形， 2010 年为住宅用地供应面积的顶点， 2012 年虽供应住宅用地面积为 13135.76 万平方米，仍高于 2008 年的水平，土地供应已明显乏力。从各个城市来看， 2012 年沈阳、重庆、武汉三市的土地推出面积均在 1200 万平方米以上，占全部用地面积的比重在 50% 以上，仍是以住宅供应为主的地区。而大部分二三线城市住宅用地供应比重均在 40% 以下，特别是天津、温州两市不到 20% 。各地推出住宅用地力度的不一致与地方政府发展经济的侧重点有关，比如天津“十二五”期间其着重发展工业经济特别是高新技术产业，因此对工业用地的推出力度也比较大（ 2012 年天津和温州两市工业用地推出面积占全部用地的比重在 60% 以上），自然就削弱了住宅用地的推出力度。图表 AUTONUM 20 ： 2008-2012 年二三线城市推出住宅用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 21 ： 2012 年主要二三线城市推出住宅用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.2 二三线城市住宅市场发展规模分析从下图可以看出，尽管我国二三线城市的住宅销售面积增长不稳定，但自 2005 年以来市场需求规模均高于当年新增供给规模，其中 2010-2012 年的三年平均每年的住宅销售面积均高出竣工面积 5000 多万平方米，若按照平均每套房 70 平方米计算，则当年的供给缺口达到 70 多万套。由此可见我国二三线城市的住宅供应规模的持续扩大有着强大的市场支撑。图表 AUTONUM 22 ： 2002-2011 年二三线城市商品住宅供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.3 二三线城市住宅市场供需平衡分析 2002 年以来随着我国居民收入的上升，城市居民的住房消费能力增强，二三线城市的刚性需求得以满足。数据显示， 2005-2011 年我国二三线城市的住房销竣比（销售面积 / 竣工面积）均在 1 以上。在此期间， 31 个计划单列市和省会城市中有 26 个城市的平均销竣比在 1 以上，仅有 5 个城市供过于求。其中西安、海口、昆明、成都、合肥五个城市属于严重供不应求。由此可见我国二三线城市的住宅地产市场总体上呈供不应求态势，应该成为开发商大力争取的市场。图表 AUTONUM 23 ： 2002-2011 年二三线城市住宅销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 24 ： 2005-2011 二三线城市平均销竣比情况 2005-2011 年平均销竣比城市个数城市大于 1 26 个从大到小依次为：西安、海口、昆明、成都、合肥、大连、郑州、贵阳、重庆、福州、南宁、乌鲁木齐、青岛、济南、长沙、哈尔滨、兰州、武汉、南昌、太原、沈阳、呼和浩特、长春、石家庄、杭州、南京小于 1 5 个从大到小依次为：宁波、银川、天津、西宁、厦门资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.4 二三线城市住宅市场的区域特征 ◆ 供求规模；以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，不管是住宅供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、长沙、郑州、武汉均占据领先地位，这七个二线城市占据了 31 个二三线城市住宅市场接近 50% 的份额。而住宅供求规模较小的地区主要分布在以兰州、银川、乌鲁木齐等为主的西北地区。特别值得一提的是华东地区的宁波的住宅供求规模也仅在 300-500 万平方米，规模较小。图表 AUTONUM 25 ： 2011 年二三线城市供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 26 ： 2011 年二三线城市供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、沈阳、西宁等市增长潜力较大，重庆、沈阳、成都、杭州增长乏力。从下图可以看出，石家庄、沈阳、西宁、合肥、厦门、武汉、天津这几个城市在 2011 年的住宅销售面积增速明显高于 2005-2011 年的年均增速，说明其发展速度愈来愈加快；而重庆、成都、长沙、杭州、大连等城市的销售面积增速开始放缓甚至下降，增长已经相当发力。图表 AUTONUM 27 ： 2005-2011 年主要二三线城市住宅销售面积增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.5 二三线城市住宅市场竞争状况分析我国的房地产开发企业大部分均开展住宅开发业务，并以住宅物业开发为主，因此其竞争状况与全国市场类似，住宅开发市场的类型为完全竞争市场，市场非常分散。作为房地产业的龙头——万科（主要产品为商品住宅），其 2012 年占全国的市场份额不到 3% 。 2012 年万科的销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5% 和 16.2% 。 2012 年全国商品住宅的销售总额为 53467.18 亿元。按销售额计算， 2012 年万科在全国的市场占有率为 2.64% （假设万科的收入全部来自住宅物业），而按照销售面积计算，则份额仅为 1.32% 。 4.1.6 二三线城市住宅市场投资潜力分析 1 、二三线城市住宅需求潜力分析 2011 年我国城镇化率达 51.27% ，据此计算我国城镇人口已达 6.9 亿，根据我国城镇化发展规划，笔者预计到 2020 年末我国城镇总人口有望达到 8.4 亿人，人均居住面积有望达到 35 平方米。城镇人口增加对住房需求的促进主要来自两方面：一是由于国家对民生的关注以及居民收入水平的提高，人均居住面积得以提高，进而促进居住建筑面积总量的增长；二是人口绝对数量的增加促进居住建筑面积的新增需求的增长。根据国家统计局最新数据， 2011 年末我国城镇居民人均住房建筑面积为 32.7 平方米 / 人，住宅存量约为 212.4 亿平方米，加之现有存量住宅中约有 60 余亿平方米面临折旧改造或拆迁，则 2012-2020 年需新建住房约 142 亿平方米。而一线城市受土地供应的限制，房地产供给增长减弱也将严重制约需求的增长。另外一线城市的高房价也促进了二三线城市房地产的替代性需求。因此今后我国房地产市场需求的增长将主要依靠二三线城市的推动。 2012-2020 年新建的 142 亿平方米住房中，估计将有大部分被二三线城市所消化。图表 AUTONUM \* Arabic 28 ： 2002-2020 年中国城镇人均住房建筑面积预测（单位：平方米 / 人）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 2 、二三线城市住宅投资规模预测 2000-2011 年 11 年间，我国住宅建筑新开工面积年均复合增速达到 18.14% ，是我国住宅建设的高峰期。由于我国经济高速增长期已过，经济增幅将会放缓，城镇化率提升幅度也将随之放缓，再加上国家对住宅地产的调控倾向在短时间内不会改变，笔者预计 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积将维持 12% 左右的年均增速。由此得出的 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积总计约 170 亿平方米（ 2012-2016 年为 84 亿平方米）。而据笔者对 2000-2011 年我国房地产业的相关数据的回归分析，住宅地产开发投资额与其新开工面积呈现高度的线性相关性，因此笔者在住宅地产新开工面积年均 12% 的增速下对住宅地产的投资额进行预测，则 2012-2020 年我国住宅地产开发投资额将合计达到 54 万亿元，年均投资近 6 万亿元。由于一线城市的房地产投资受越来越稀缺的土地供应的限制，未来我国住宅的新增投资将以二三线城市为主。图表 AUTONUM 29 ：我国住宅地产开发投资额与新开工面积的线性回归图（单位：亿元，万平方米）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 4.2 二三线城市商业地产市场投资机会分析 4.2.1 二三线城市商办用地供应状况分析 2008-2011 年全国二三线城市商业 / 办公用地推出规模高速增长，至 2012 年才略有下滑。数据显示， 2008 年我国 26 个二三线城市商业 / 办公用地实际推出规模仅 1027 万平方米，至 2011 年接近 4000 万平方米， 2012 年则实际供应 3753 万平方米，供给体量增长迅速。 2012 年商业 / 办公用地供给体量较大的城市有天津、沈阳、青岛、贵阳、苏州等城市，以上四个城市的供应规模均在 200 万平方米以上。一般二三线城市的商业 / 办公用地推出规模占全部用地的比重在 13% 左右，但也有一些城市的高达 20% 以上甚至 50% 以上。 2012 年福州是推出商业 / 办公用地面积超过了 90 万平方米，比重在 55% 以上。图表 AUTONUM 30 ： 2008-2012 年二三线城市推出商业 / 办公用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 31 ： 2012 年主要二三线城市推出商业 / 办公用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.2 二三线城市商业地产发展规模分析 1 、商业地产供求规模分析由于国家和地方统计局未对省会城市和计划单列市的办公楼和商业营业用房的开发、销售数据进行统计，又由于在非住宅的开发销售中，办公楼和商业营业用房占据绝大多数的比重，因此笔者以二三线城市非住宅的开发、销售数据来代替商业地产。通过下图可以很明显地看出，我国 31 个二三线城市的商业地产的竣工面积和销售面积呈现较快增长态势，特别是销售面积增长迅速。至 2011 年全国 31 个主要的二三线城市非住宅类物业的竣工面积首次超过 6000 万平方米，销售面积首次超过 4000 万平方米，同比分别增长 14.64% 和 21.35% 。另外，至 2011 年，二三线城市中平均每个城市的非住宅销售面积接近 130 万平方米，其中重庆超过了 400 万平方米，成都超过了 350 万平方米，郑州和沈阳超过了 200 万平方米。图表 AUTONUM 32 ： 2002-2011 年二三线城市商业地产供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、购物中心发展规模分析截止 2011 年底，中国开业购物中心达到 2795 家，一线城市拥有 821 家，二线强城市仅次于一线，累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。目前，在我国的有些城市，购物中心已经呈现严重的供求失衡的状况。大量购物中心经营欠佳，那种有场无市、有商无业，甚至倒闭、转向的 Shopping MALL 亦不在少数。有数据显示，到 2011 年底，东莞拥有购物中心 69 家，建筑面积 350 万㎡；沈阳拥有购物中心 71 个，建筑面积超过 700 万㎡；石家庄拥有购物中心 22 家，建筑面积接近 230 万㎡；贵阳拥有购物中心 43 家，建筑面积接近 200 万㎡。根据国家技术监督局和建设部出台的国家标准《城市居住区设计规范》，每个可容纳 5 万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为 7000 ㎡。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足 2500 万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足 1600 多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足 1400 多万人的购物需要，而沈阳拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。这都表明我国二三线城市的购物中心密集度已经相当高，开发商的开发风险也是相当高的。图表 AUTONUM 33 ： 2011 年末二三线城市购物中心数量与一线城市对比（单位：家）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.3 二三城市商业地产供需平衡分析从销售情况来看，由于商业地产的销售价格要远高于商品住宅，因此二三线城市对商业购买能力还远远不足，开发商不应对二三线城市进行盲目扩张。这从二三线城市的商业地产销竣比可见一斑。长期以来我国二三线城市的商业地产销竣比一直没有超过 0.7 ，也大大低于全国平均水平。由此可见，相对于全国或者相对于住宅市场，二三线城市的商业地产市场呈现出供大于求的状态，竞争也会比较激烈。从出租情况来看，通过对比一线城市的写字楼出租情况，主要二三线城市的写字楼出租需求也严重不足，特别是重庆、成都、武汉、大连这些写字楼供给体量较大的城市，其空置率也是相当高。因此笔者认为，由于市场需求不足，二三线城市目前的写字楼市场处于较为严重的供过于求状态。图表 AUTONUM 34 ： 2002-2011 年二三线城市 VS 全国商业地产销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 35 ： 2011-2013 年主要二三线城市与一线城市写字楼空置率走势对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.4 二三线城市商业地产市场的区域特征 ◆ 供求规模；与住宅一致，仍以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，我国二三线城市的上商业地产供求面积分布于住宅较为一致。不管是供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、郑州均占据领先地位，即 31 个二三线城市中前五个城市（城市总数的 16% ）占据了 30% 以上的份额。而以兰州、西宁、乌鲁木齐等为主的西北地区仍是供求体量较小的地区。特别值得一提的是，尽管银川的住宅供求规模较小，但其商业地产的市场规模较大， 2011 年其商业地产的销售面积位列全国第 15 位。图表 AUTONUM 36 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 37 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、海口、长沙、南昌增长潜力较大，沈阳、青岛、杭州负增长。从下图可以看出， 2011 年有 4 个城市的上商业地产销售面积实现了翻倍增长，它们分别是石家庄、海口、长沙、南昌。另外成都和重庆作为商业地产供求体量较大的两个城市， 2011 年仍呈现出较大的增长潜力，而同样供求体量较大的沈阳和杭州两市在 2011 年则出现负增长，市场需求不尽如人意。图表 AUTONUM 38 ： 2005-2011 年主要二三线城市商业地产销售增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.5 二三线城市商业地产竞争状况分析随着一线城市商业地产日趋饱和，我国的商业地产企业逐步实现了跨区域跨省市的布局，积极向二三线城市扩张。有数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30-40 个之间。其中二线城市的沈阳、天津、重庆、成都等城市正在成为各商业地产企业的竞争焦点。从我国商业地产开发企业对区域的投资额就可以看出这一点。 2001-2011 年北京、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓，已经大大低于全国平均增速；而湖南、广西、河南等二三线城市分布地区发展势头迅猛；辽宁、山东、河北、安徽的商业地产投资额也位居前列。目前我国一线城市的商业地产投资热已接近尾声，二三线城市的投资热正在积极上演，再加上住宅限购政策的持续刺激，越来越多的新进入者将促使行业竞争的加剧；此外网络购物的兴起也使得通过零售物业渠道的销售规模将会缩小，商业地产开发企业的蛋糕也将越来越小。图表 AUTONUM 39 ： 2001-2011 我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 40 ： 2001-2011 我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 4.2.6 二三线城市商业地产投资前景分析 ◆ 以一线城市为中心的扩散发展，促进周边城市社区购物中心的发展。中国改革开放以来，每年都保持着超过 0.9% 的城市化的发展速度，联合国也数次提到中国是世界上城市化发展最快的国家。数据显示， 2011 年，中国的城市化率已经超过了 50% 。中国虽然已经拥有 680 多个城市，但大量的城市还处在初级阶段，以及人口、资源、环境、各种经济流量的向心型阶段（也称为快速发展阶段，即人口是从城市最核心的地区在索取他们所需要的资源，城市的自然生长规律也是从最核心的地区开始向外发展）。在城市化的发展过程中，扩散型的城市会逐渐出现边缘组团和城市群落的趋向。对于北上广这样的城市化进程进入到新阶段的超级城市，人口、资源向城市副地、郊区扩散的状态已经非常明显，周边的经济圈正在逐渐形成。私家车的保有量接近发达国家的水平，而另一方面，城市中心的拥堵不堪的局面已经不可回避。在这样的状态下，类似欧美的社区购物中心、区域购物中心以及郊区购物中心这样的能尽可能让居民就近消费的购物中心形态，或者选择交通方便的空间开展非中心区的商业将会逐渐成为趋势。 ◆ 收入的提高提升消费率，二三线城市的都市型购物中心投资前景看好。另外，处于快速发展阶段的城市由于受其经济拉动，消费率也会逐渐提高。居民的消费需求将会日益多元化及个性化，消费行为也逐渐向大城市看齐，与此相对应，二三线城市的零售业态也将发生变化。与一线城市不同，不存在生活压力大、交通拥堵等问题的新兴城市，在购物选择上仍然以城市中心区为优先，都市型购物中心将成为这些城市主要的商业形式。 4.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 4.3.1 二三线城市城市综合体发展规模分析至 2011 年底，全国综合体存量除分布在北京、上海、广州等一线城市外，二线城市的重庆、沈阳、成都、南京、天津、武汉等综合体体量规模也较大。其中沈阳和重庆的综合体存量已经在 1000 万平方米以上，而成都、南京、天津、武汉的综合体存量介于 500-1000 万平方米之间。图表 AUTONUM 41 ： 2011 年全国重点城市的城市综合体存量分布（单位：万平方米）资料来源： ** 整理图表 AUTONUM 42 ： 2011 年末主要二三线城市城市综合体数量（单位：万平方米，个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）沈阳 1206 14 苏州 260 10 重庆 1050 16 贵阳 186 4 成都 522 17 青岛 118 3 南京 469 13 西安 78 4 武汉 380 9 合肥 70 1 天津 322 7 昆明 43 2 长春 133 4 宁波 133 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.3.2 二三线城市城市综合体竞争状况分析在城市综合体的开发企业中，大概可以分为三类：以做商业地产到城市综合体起家；从住宅地产领域转战；其他领域如金融、制造、服务行业等领域的企业。 ◆ 从规模和实力上来说，以做商业地产出身的大型房地产开发企业占据着城市综合体行业的主导地位，如大连万达、华润置地、中粮置业、恒隆地产、凯德置地、深国投商置等企业，位居第一集团。 ◆ 从住宅领域转战过来的房地产开发商则由于规避住宅市场调控风险而进入，其城市综合体的规模尚未形成，由于商业地产开发的经验有所欠缺，产品实力稍逊于第一集团，不过其进入会导致城市综合体行业的竞争加剧。因此，这些开发企业位居第二集团。 ◆ 其他非房地产领域的企业为了分享城市综合体带来的巨大经济效益，或是出于品牌战略需要进入城市综合体开发行业，如雨润集团、哇哈哈集团。这些企业之前尚未涉足房地产开发领域或经验较少，房地产是主营业务，因此位居第三集团。图表 AUTONUM 43 ：我国城市综合体开发企业分布主要开发企业第一集团万达集团、中粮置业、华润置地、恒隆地产、宝龙地产、凯德置地、世茂股份等第二集团万通地产、阳光新业、万科地产、保利地产等第三集团娃哈哈集团、雨润集团、海印股份等资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理如果以招商力度为横轴、市场覆盖范围为纵轴，大小代表城市综合体的规模，城市综合体的开发企业的分布则有较为明显的阶梯性，如下图所示。图表 AUTONUM 44 ：我国城市综合体开发企业规模结构资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理在第一集团内部的各开发企业之间竞争程度是异常激烈。万达集团的万达广场、华润置地的万象城、中粮的大悦城、凯德置地的来福士项目、恒隆地产的恒隆广场都是目前国内非常知名的综合体项目品牌，经典产品较多，竞争较为激烈。 4.3.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 1 、城市综合体行业的生命周期我国城市综合体行业目前仍处于高速发展阶段。根据国际惯例，当人均 GDP 达到 10000 美元 / 人，将进入城市综合体快速发展阶段，虽然我国 2011 年人均 GDP 在 5400 美元 / 人左右，但排除地广人多的因素，从我国城市化进程来看，我国大多数的重点城市都已迈入了该行列。国内诸如北京、上海、广州、深圳及二线重点城市已迎来城市综合体的大发展期，旧城改造、新区建设等城市的更新和发展，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。图表 AUTONUM 45 ：中国城市综合体发展周期资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、城市综合体行业的发展前景遵循综合而集约的理念，城市综合体在空间形态上整合了土地功能，集约化开发，从立面空间上融合了城市的多种功能，因此适应当代城市发展要求，成为城市新区建设和更新的重要手段。基于这个原因，使得国内重点城市的未来商业增量都以城市综合体的形式出现。基于以下几点，未来我国城市综合体还将具有很好的发展前景。 ◆ 宏观政策环境支持城市综合体的开发在规定的容积率标准下，开发商通过增加商业、商务的部分，实现资金链的平衡和长期收益的获取，城市综合体的开发成为重点城市房地产开发的大势所趋。预计未来十年，我国重点城市的综合体数量会在现有的基础上翻倍。同时我国目前宏观调控政策主要针对住宅市场，商业地产方面的政策调控较为稳定，城市综合体的开发能够有效避免政策的周期性打击，政策环境向好。 ◆ 城市化的进程推动城市综合体的大规模到来一般而言，商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体的有效经营很难得以支撑。 2011 年，我国的城市化率约为 51.37% ，笔者预计到“十二五”末，中国城市化率将达到 53% 以上，城市化进程加快，城市人口增长迅速，对商业的需求量就激增，维持了城市综合体的开发热潮。 ◆ 商业需求等级的提升促进城市综合体与传统商业的置换城市化进程加速发展，居民收入地不断增加，对时尚、娱乐、餐饮、休闲的消费需求也不断提升，这也为传统商业的普遍改造、更新、升级提供了良好的契机。以深圳为例，近八年深圳年零售额度增长均在 14% 以上，未来深圳通过城市人口的置换，实现人口结构的转发，在人口总量增长不大的情况下，未来消费能力会出现提升。目前深圳人均商业面积超过 1 平方米，正在向发达国家人均 1.5-2 平方米的标准靠近，但是由于目前处于商业形态的更替过程中，城市综合体会对传统的便利店、商铺等形态进行置换，所以未来十年间，城市综合体的开发依然会持续。 4.3.4 二三线城市城市综合体发展趋势预测 1 、二三线城市城市综合体供给预测自从住宅限购政策出台后，城市综合体运营商对二、三线城市的拓展速度明显加快。万达 2011 年底在建的 39 家城市综合体中，分布在而、三、四线城市的数量占比接近 40% 。加上已建成的 33 家综合体，万达广场在三、四线城市的占比已达到 32% 。 2011 年底世茂股份 22 个综合体项目中有 10 个位于三、四线城市，占比高达 46% 。图表 AUTONUM 46 ： 2011 年底世茂股份城市综合体项目城市分布一、二线城市三、四线城市武汉世茂嘉年华项目北京世茂大厦徐州世茂商业项目常熟世茂世纪中心杭州世茂商业项目北京世茂国际中心项目嘉兴世茂商业项目绍兴世贸广场青岛世奥大厦项目上海世茂商都绍兴世茂商业项目常州世茂商业项目沈阳世茂商业项目上海世茂新体验项目芜湖世茂商业项目昆山世茂国际城项目济南解放阁项目南京世茂滨江新城项目无锡世茂商业项目昆山世茂华东商城项目苏州世茂运河城厦门世茂海峡大厦项目 / / 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理从各个城市的在建综合体体量与综合体建设规划来看，未来 3-5 年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将一枝独秀，增量接近 3000 万平方米，达到 2757 万平方米。而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在 1500 万平方米以上。图表 AUTONUM 47 ： 2012-2016 年全国 20 个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、开发商城市综合体战略布局趋势由于城市综合体发展空间巨大，房地产开发商纷纷加快战略布局，甚至制造业等其他领域的名企也参与进来。除了万达、世贸和国贸等主要从事综合体运营的公司加快扩张步伐外，受住宅调控政策和市场驱动双重影响，住宅类公司对商业地产的投入力度明显加大。 ◆ 万达、恒隆、中粮、华润、世茂等传统商业地产开发商继续加快在全国二三线城市的布局，并将不断向有巨大潜力的四线城市进军。 ◆ 住宅地产开发商如万科、保利等公司已经将商业地产扩张至到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，未来还将继续对二三线城市加快布局，使得二三线城市的城市综合体竞争将更为激烈。 ◆ 主营业务扩张至地产的企业也介入当地区域的城市综合体的开发行业进来，加剧了本地的城市综合体的竞争。例如，娃哈哈集团进军零售业务后，为了在渠道上占据有利地位，也开始建造以娃哈哈命名的城市综合体；雨润集团在原有的地产业务上扩张至城市综合体领域，近两年的云润国际广场在华东地区布局明显加快。图表 AUTONUM 48 ： 2012 年雨润集团城市综合体项目列表（单位：万平方米）武汉世茂嘉年华项目体量湖北大冶雨润国际广场 30 安徽铜陵雨润国际广场 14 江苏常州雨润国际广场 110 江苏南京雨润国际广场 22 江苏新沂雨润国际广场 14 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 3 、海外资本城市综合体布局趋势在我国宏观经济长期向好和人民币升值趋势延续的背景下，海外资本对我国房地产市场的布局呈现加速态势，由于我国对外资投资房地产的限制，外资在我国的房地产投资标的以商业地产为主，城市综合体占据重要位置。 ◆ 海外资本主要分为开发与运营能力兼有的投资者和投资资金这两类目前进入中国商业地产的海外资本可分为两种类型，一种为兼备开发与运营能力的投资者，可以自行完成从拿地开发到运营管理的全过程，如凯德置地、恒隆地产、和记黄埔等，具备丰富的开发及运营经验。另一类为投资基金，大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产信托基金，以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作，如摩根士丹利、花旗、西蒙等。 ◆ 海外资本已经渗透到二、三线城市海外资本对商业地产的扩展区域已由一线城市迅速扩展至二、三线城市。恒隆地产的综合体项目恒隆广场已由上海和沈阳扩展至天津、济南、大连和无锡。凯德置地的来福士广场已在北京、上海、成都和宁波成功运营，杭州和深圳的来福士广场预计将分别于 2014 年和 2015 年建成营业。图表 AUTONUM 49 ： 2012 年恒隆广场项目城市分布建成在建沈阳恒隆广场沈阳市府恒隆广场上海恒隆广场大连恒隆广场上海港汇广场天津恒隆广场 / 济南恒隆广场 / 无锡恒隆广场（一、二期） / 昆明恒隆广场资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 4.4 二三线城市旅游地产投资机会分析 4.4.1 二三线城市旅游地产发展规模分析自 2010 年下半年，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业中的央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外的热钱，都集中投入旅游地产，推波助澜。 2011 年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿元，仅广西北部湾经济区开发，其中大旅游项目就计划投资 910 亿。此次旅游地产热的动因，当为 2010 年国家房地产调控的疏导新思路影响所致。商品住宅被过度凸显的投资属性，被转嫁到以投资为首要目的商业地产上，加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业定位，于是，以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产热一发不可收拾。图表 AUTONUM 50 ：此轮旅游地产热的四大特征资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从分布区域来看，有调查显示， 2011 年一线城市的旅游地产项目占比仅为 13.6% ，且多分布在城市的外围地区；由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，二三线城市旅游地产逐渐增多，占比高达 71.4% ，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，项目比重达到 15% 。图表 51 ： 2011 年我国旅游地产项目在一二三四线城市分布比重图（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从项目占用规模来看， 2011 年全国旅游地产项目用地规模普遍较大，平均占地面积约 400 万平方米。其中， 57.1% 的项目占地面积超过 100 万平方米，其中占地面积超过 500 万平方米的项目比例达到 17.9% 。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。图表 AUTONUM 52 ： 2011 年我国旅游地产项目占地规模情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.4.2 二三线城市旅游地产竞争状况分析 ◆ 新进入者持续增加住宅地产发展受限，商业地产同质化严重，房企转型，旅游地产是其出路之一，加剧竞争。 2010 年下半年以来，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，目前首创、海航、中信、中旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业、中坤集团等均已进入旅游地产业，竞争不断加剧，但目前还远远不到寡头竞争的阶段。 ◆ 二、三级城市竞争较为缓和。我国旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的竞争态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发，景区是为地产服务；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置，地产是为景区服务。因此可以说二三线城市的旅游地产业竞争相对较为缓和。 ◆ 部分旅游地产项目市场消费能力不足高尔夫地产项目是我国旅游地产业市场消费能力不足的典型例子，由于消费能力不足，自然就导致可支撑的高尔夫项目有限，然而各地盲目的开发造成了严重的供求失衡，从而加剧了竞争。自从上个世纪 90 年代中期以来，我国的高尔夫地产得到了迅猛的发展。截止 2010 年，我国营业中的高尔夫设施总数已经达到 395 家，共 8814 个球洞，其中 2010 年度新开高尔夫设施 52 家，创我国新开球场数历史新高。 2010 年，高尔夫核心人口数量增至 33.3 万，同比增幅为 11% 。高尔夫设施的发展速度超越了高尔夫人群的增长速度，高估了整个市场的消费力，从而导致客源不足，平均效益处于亏损或接近亏损状态。图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 53 ：我国高尔夫设施发展分布图资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 54 ： 1984-2010 年我国高尔夫设施总量及增长趋势（单：家）资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理 4.4.3 二三线城市旅游地产投资前景分析我国二三线城市旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：（ 1 ）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。（ 2 ）从市场空间来看，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。第一，我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国，这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机；第二，近年来我国二三线城市的人均可支配收入较快增长，与一线城市的差距正在不断缩小，收入水平的提升支撑着旅游地产项目的开发。（ 3 ）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，我国二三线城市路网系统发展迅速，人均汽车的拥有量来看快速提升，这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。本报告中 31 个二三线城市的房地产汇总数据均包含以下城市：天津、重庆、兰州、青岛、成都、福州、厦门、南昌、济南、郑州、西宁、银川、乌鲁木齐、武汉、长沙、贵阳、昆明、西安、南宁、海口、南京、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、宁波、合肥、石家庄。; 个人分类: 职业需求|0 个评论

分享《城市梦》（又名《呆呆的心理笔记》）【纪实体】: 金川诗歌 2013-5-16 16:52; 《城市梦》（又名《呆呆的心理笔记》）【纪实体】前言这是一部纪实小说。是讲述作者作为一个农村的娃娃，通过个人努力来到城市，参加工作，在一家国营大型企业工作二十多年，才发现城市不是人间天堂，之后毅然离开城市的经历。离开的不单单是一家大型国有企业，而是离开一切组织、机关、团体，离开的是一种自认为不符合人的生存本原的模式。作者到底经历了什么才做出这样的决断？年轻人，当你满怀宏大志向走进社会，有一份职业，才发现职业与事业有巨大区别。你必须懂得，你一直被你的教育，被你的家庭误导，已经偏离了你的个性、性格、爱好，偏离了你的人生本原。这部书就是讲这个偏离的发现。到目前为止，人类顶尖的智慧与高尚情操还没有诞生，因为人类的痛苦依然存在。或者，伟大的智慧与高尚的情操也许是毫无意义的，因为这些伟大的智慧与高尚的情操看起来是寻找并求证人类存在的幸福与快乐，其实人类诞生之初，永恒的幸福与快乐已然与人类一起到来了，而伟大的智慧与高尚的情操只不过是在寻求一个偶尔丢失的秉性而已。这是只有傻瓜才能发现的秘密定理。这部书是以一个傻瓜的身份来完成。原来的书名叫《选择一个快乐的自己》（又名《呆呆的心理笔记》。在《天涯文学》发表的时候，为了签约的需要，满足扩充字数的要求，作者把另外两部书《桃园梦》【牧歌体】（又名《吻别枣林河》），《文学梦》【日记体】（又名《男人四十一枝花》，组成一部新书《小人物一生的三个梦》。在天涯文学签约之后，收入微薄，不值得一提。作者写这部书的时候预言道：“今天傻瓜的快乐还无法为人们认可；但是明天，这种傻瓜的快乐将风行全世界，因为那时，绝顶聪明的人可能会给上帝送一份厚礼、因此可以找到并达到一个反世界的世界中了，显然，现在这个世界就只有快乐的傻瓜与傻瓜的快乐了。” 现在这个预言的前半已经实现。最近看到一个据说是中国最哏儿的作家叫王小柔写了一部《越二越单纯》就是证据。但是作者不赞成自我作践自己，把自己称作“二”的人。人就是人，不是傻逼。不久作者预言的后半部分也会到来。当人们不得不用金钱购买快乐的时候，金钱已经把他们送在反世界之中了。发现真理，叫人感到平静，之所以平静，是因为找到了真理获得求证的途径。而快乐还属于我们。因为有真理在庇佑。我不是追求道德的人，我是个只有真诚才感到活着本身就快乐的人。我怕努力在用真诚地生活。这是一部现实真诚活着的书。唯此才为活着。金川二〇一三年四月二十六日; 个人分类: 金川小说|9 次阅读|0 个评论

分享消费型中心城市崛起是城镇化大趋势: 林秋玲 2013-5-12 22:19; 浙江省社科院经济所副所长　　去年底中央经济工作会议提出要提高城镇化质量，对城镇化提出了新的要求。在城镇化水平上，浙江走在了全国的前列，2011年，浙江省城镇人口比重达62.3%，省会杭州也在全国较早提出了新型城市化的发展理念。缺少特大城市的浙江省如何走出自己的城镇化道路？杭州的新型城市化发展对广州推进新型城市化发展有何借鉴意义？为探寻浙江城镇化发展的成功经验，本报记者近日赶赴杭州采访了浙江大学管理学院副院长卫龙宝、浙江省社科院经济所副所长查志强。　　文/本报特派杭州记者李龙徐锋　　意见：　　产业集群支撑　　“中心镇”发展　　从全国来看，浙江大城市的比重很低，数量也较少。但浙江的城镇化却走在了全国的前列，原因是什么？卫龙宝教授认为，主要在于浙江走的是以中心镇的产业集群方式发展。浙江虽然没有大的企业，但有一批产业集群，浙江10亿产值以上的产业集群有300多个，分布在网络式的小城镇上，并支撑起了浙江巨大的经济体，这就是浙江城镇化的特殊模式。　　卫龙宝教授表示，在浙江，很多县城其实就是一座城市，这也是浙江区域经济的特色。在全国百强县中浙江占有30多席，县域经济发展强大的秘诀和浙江的财政体制有关。浙江实行省管县的财政体制，财政中心下移，以县作为财政分配单位，这样利于发展镇一级的城市。实践证明，这种省管县的财政体制对城镇化起了极大的推动作用，浙江的城乡统筹也因此走在全国前列浙江是全国第一个取消农业税的省份，最早推行农业结构化调整…… 　　因而，浙江城镇化的成功经验就是推动中心镇建设，依托中心镇的产业集群，做大市场。这也需要一个前提，那就是尽可能减少行政干预，最大程度地让市场说话。浙江在这方面一直做得不错，从ZF层面，权力下放；从ZF和企业关系上，ZF不是人为地给免费土地、优惠政策等，而是给你一个制度，让企业自主生产经营。因而从模式上说，卫龙宝教授认为浙江的市场经济比广东还要发达，是未来中国经济发展的一个样板。　　新型城镇化以消费为导向，而非资源　　卫龙宝教授认为，在很长一段时间里，中国的城市化水平一直很低，全国城市人口每年新增不到500万，农民要想进入城市成为城里人通道很窄，而且不同城市之间差距也很大。　　在卫龙宝教授看来，现在的城镇化和以前的城镇化有所区别，以前城镇化的模式是人口往生产型城市、资源型城市集中，哪里有工厂，哪里有资源，哪里就能集聚人口，就能成为城市。但现在城镇化方向变了，传统的生产型、资源型城市发展放慢，人口不断向消费型中心城市集聚。这也是城市化发展的国际大趋势。　　像美国纽约，并没有多少传统意义的资源，也不是传统原材料工业基地，但仍然成为超级城市，就在于吸引了高消费人群集聚。这方面，杭州有天然优势，城市风景秀丽，生活品质高，有成为消费型中心城市的潜力。也正是利用这个契机，杭州大力发展高新技术企业、动漫和创意文化产业，以及旅游业，并提出了新型城市化的发展道路，才由三十多年前的“美丽的西湖，破烂的城市”发展成省会城市中GDP仅次于广州的第二大城市。　　拆除区域壁垒城市群内错位发展　　卫龙宝认为，不但浙江经济靠的是中心城镇的产业集群式发展，城市的发展也应该是集群式的。世界前25大城市都分布在几个不同的城市群中，它们控制了65%的财富生产，几乎所有的科研创新和金融中心都分布在这25大城市中。　　浙江和上海、江苏组成了长三角城市群，在这个城市群中，浙江是上海的后花园，因而在定位上杭州和上海主动分工：上海是跨国公司总部，杭州是跨国公司的研发基地；上海是金融中心，杭州是金融次中心和物流中心。这样的定位，决定了杭州的产业不是重工业，而是高科技服务业、休闲旅游观光、动漫产业，现在杭州有大量跨国公司研发基地，有阿里巴巴等高科技服务业，有全国动漫产业中心，这些产业在长三角城市群里扮演着特殊角色，是上海、南京所不可替代的。　　卫龙宝指出，同一城市群中不同城市的错位发展，最关键的是消除区域壁垒。由于长三角城市群同是吴越文化，因而区域壁垒拆除得比较彻底：农民工信息系统如社保情况在上海、浙江和江苏间都已经打通，农产品质量标准也已同步，同时还建立了一个由各城市领导人参与的长三角协调机制，错位的产业布局和资源配置的协同提升了长三角的竞争力。　　以土地拍卖打破“土地财政” 　　目前城镇化过程中比较突出的问题是“土地财政”，土地城镇化步伐明显快于人口城镇化，有些地方出现了“赶农民上楼”的“被城镇化”现象。　　对此，卫龙宝教授认为，城镇化最重要的不是户口的城镇化，也不是土地的城镇化，核心在于培育要素市场。在工业化不断推进的基础上，要素实现非农化，进而在空间上重新配置，使要素更加集聚化，优化资源配置。　　打破“土地财政”，关键在于提高土地的集约使用效率。在这方面，杭州的做法值得借鉴。在杭州，所有土地一律实行拍卖，不可以划拨。　　通过拍卖让市场说话，既可增强土地集约使用率，又可以市场补偿机制让失地农民得到较高补偿，“赶农民上楼”现象也自然是不会存在的。　　从这个意义上，党的“ 十八大 ”提出的“四化联动”（工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展）应该是城镇化的一个方向：目前我国传统工业已经产能过剩，工业化与信息化的结合，可以促进传统工业的转型升级，实现“中国制造”向“全球制造”转变；城镇化与农业现代化的互动，既可以推进城市的发展，也不至于让农业失去空间，因为城市化、农民市民化可以腾出更多的土地，实现集约化生产，提高农业生产效率。　　对话：　　高房价是城镇化的阻力　　记者：最近有消息传出，浙江有意率先试点“撤镇设市”，将条件具备的小城镇升格为小城市。这是否代表了浙江城镇化的一个新思路？　　查志强：浙江大城市不多，中心城市先天发展不足，城镇化明显滞后工业化发展。因而，浙江的城镇化走的是一条不同于其他省份的路子。浙江比较早地实施了“强县战略”省管县，再加上浙江经济内生性更强，民营经济很发达，所以浙江区域经济发展有两条主线：一个是块状经济，在一定地域内有很多企业从事同类产品，产能大到在全球都占有一定比重；另一个就是专业市场，专业市场很好地解决了中小企业在拓展市场和销售渠道上的不足，像义乌小商品城 ( 600415 , 股吧 )、海宁皮革城、绍兴轻纺城 ( 600790 , 股吧 )等。　　记者：还有一种观点认为，中国的高房价提高了城镇化成本，阻碍了城镇化进程？杭州作为高房价城市之一，您怎么看？　　查志强：确实存在这个问题。特别是杭州，要打造高生活品质的宜居城市，但过高的房价，不仅对国内高端人才的吸引力减弱，即使在引进海外人才时也受到了一定的阻力。ZF也看到了这一点，在杭州的新型城市化发展中，对如何吸引一流人才也出台了一系列的优惠政策，其中就有住房的相关措施。但这毕竟只是权宜之策。要解决问题，还得从房地产政策等其他层面来综合考虑。　　记者：浙江靠中心镇建设走出了城镇化的独特道路，您认为浙江在提高城镇化质量过程中还面临着哪些问题和挑战？如何解决？　　查志强：浙江在今后的城镇化过程中将面临以下几个问题：　　第一，新工业革命必然会影响到全球产业分工体系，浙江以中小企业为主，不可避免地面临着如何转型升级，以及如何以高新技术对传统制造业进行改造提升的难题，解决途径可以大力培育跨国公司。　　第二，如何更好地成为长三角城市群中的重要组成部分，对浙江是个挑战。浙江可以充分利用区域经济发展差异小的优势，着力发展杭州、宁波、温州三个都市圈，提高可吸纳人口的门槛，从而融入到长三角城市群中。　　第三，与广东、江苏相比，浙江省内产业梯度转移相当困难，有不少产业只好转到其他地方甚至国外，面临着的问题就是如何在城镇化过程中“以城带乡”？出路在于都市圈要尽量做大城市，同时加大中心镇建设，以中心镇统筹城乡一体。; 9 次阅读|0 个评论

分享走自己的路，城市如厦门，农村如华西，科研如清华: 曾飞教授 2013-4-11 14:29; 走自己的路，城市如厦门，农村如华西，科研如清华曾飞　　中国革命与建设成功的经验和失败的教训归结到一点就是，借鉴别国经验，走自己的路。而走自己的路，就必须一切为了人民群众的利益，一切从实际出发，否则也会走到歪路上去。这些，国人大多数早已理解，而只是那些别有所图的少数人坚持他们的“异质思维”和怪异行为，也就是死跟着美国佬、华尔街、共济会走，出卖中国谋取他们的私利。城市可以如厦门　　要走自己的路，为什么城市可以如厦门，应该如厦门？看一看现实你就明白。　　国内许多依附于美国的城市，美国经济一打摆子，他们就打蔫，甚至破产。而厦门自主发展，自主引进，自主创新，无论国际经济如何动荡，都能持续高速发展，走自己的路。　　国内许多城市按所谓的比较优势发展低端制造，不惜牺牲环境，如今陷入沙暴雾霾、水污染、极端气候、恶性病毒感染的困扰中，至于民不安生，经济发展陷入恶性循环的困境。厦门以创新带动发展，绝不牺牲环境争取虚假的GDP，因而保持了良好的自然环境和社会环境，反过来保障了经济高速发展，走好自己的路。　　国内许多城市恶搞私有化，廉价出卖国企，肥了贪官，坏了政治风气和社会道德，道德败坏反过来破坏经济的良性发展，毒牛奶、毒酒、假药、地沟油、瘦肉猪……。不但危害民生，而且造成许多产业集体自杀，让外国品牌趁虚而入控制了市场。厦门整顿发展了国有企业，成为厦门经济发展的主导力量，从而能够从容地与民间资本、港台资本和外资一道健康地发展经济，造福民生，顺利地走自己的路。　　国内许多城市为了扩大城市规模，追逐GDP，拼命掠夺耕地，造成城乡严重对立。厦门注重工业和科技支持农业，注重城乡融合，城乡一体发展，走好了自己的路。　　国内许多城市的教育追名逐利，实施文凭主义（筛选出精英与贱民），不服务经济。厦门的大学、中专、技校和员工培训深受陈嘉庚教育为经济提供实用人才思想的影响，教育与科研较好地服务经济发展，支持了创新于高端产业发展，走好自己的路。　　国内许多城市也产生了许多有益的经验，诸如重庆等城市的自主发展等。厦门也存在许多失误和不足，譬如除了不少贪腐的书记和市长，国企某些高管官僚化，贪图私利的问题也依然存在，物价依然高涨，特别是房价，但厦门的市民、大多数干部与学者敢于反思，敢于独立思考，不随大流，敢于抗争而迫使政府顺从民意，这是厦门遇乱而不败的根本原因。农村可以如华西　　要走自己的路，为什么农村可以如华西，应该如华西？看一看现实你就明白。　　国内许多农村陷入分田到户的分散经营的落后状态，以前集体时代辛苦建成的水利灌溉系统日益凋零、破败，耕地不断被豪富官家所掠夺，农民陷入贫困中。华西一直坚持耕地的集体所有，用集体的力量与自然抗争与官绅抗争，有效地发展了农村经济，保障了农民的切身利益，从而能够走出自己的路。　　国内许多农村的农民缺乏资本和人才，无力发展经济，贫困恶性循环。华西敢于以农业为基础，多业发展。多积累，少耗费，资本有效积累。敢于引进人才，倚重人才，创新发展，前途无量，从而能够走好自己的路。　　国内许多农村党的领导名存实亡，豪富当家，官吏掠夺肆无忌惮，促使农民贫上加贫。华西集团党委却能坚定不移地带领群众共同致富，起了核心堡垒作用。村民又能自觉团结在党组织的周围，形成了大集体的巨大力量，从而能够坚持走自己的路。　　国内许多农村也产生了走自己的路的有益的经验，诸如沙集镇的信息化道路等。华西也有自己的不足和缺陷，譬如过多的依靠吴仁宝等领导人的个人影响力，过多地形式化和成功后的炫耀。但在村民和集团员工的思想和能力逐步成熟之后，依靠自己的反思与学习是可以逐步克服的。华西的基本方向是正确的，华西的经验是可以影响全国，促使中国农村走自己的路的。故意损贬之无非是害怕农民组织起来共同富裕而有损于官僚自身掠夺耕地发财的私利而已，不值一驳。科研可以如清华　　要走自己的路，为什么科研可以如清华，应该如清华教授、中国科学院院士薛其坤？看一看现实你就明白。　　中国的许多科研项目一争名誉地位，二争经费，三搁置高楼而毫无实用意义。而清华大学教授、中国科学院院士薛其坤及其实验团队发现量子反常霍尔效应的科研活动就不一样，这是真正意义上的重大科技突破，将极大地推动经济；堪称中国科技研究“借鉴别国经验，走自己的路”的方向性楷模。　　2013年4月10日中国新闻网《中国科学家首次在实验中发现量子反常霍尔效应》报道：清华大学和中国科学院物理研究所4月10日在北京联合宣布：由清华大学教授、中国科学院院士薛其坤领衔，清华大学物理系和中科院物理研究所联合组成的实验团队最近取得重大科研突破，在磁性掺杂的拓扑绝缘体薄膜中，从实验上首次观测到量子反常霍尔效应。这一实验发现也证实了三年前中科院物理研究所与斯坦福大学理论团队的预言。杨振宁表示，这让他想起很多年前接到物理学家吴健雄的电话，第一次告诉他在实验室做出了宇称不守恒的实验，这个发现震惊了世界。今天薛其坤及其团队做出的实验成果，是从中国的实验室里第一次做出了诺贝尔奖级的物理学成绩，不仅是科学界的喜事，也是整个国家的喜事。　　2013年3月16日光明日报《中国科学家首次在实验上发现量子反常霍尔效应或将引爆信息技术新革命》称：量子霍尔效应的重要性在于它可能在未来电子器件中发挥特殊的作用，用于制备低能耗的高速电子器件，从而推动信息技术的进步。然而，由于普通量子霍尔效应的产生需要用到非常强的磁场（通常需要的磁场强度是地磁场的几万倍甚至几十万倍），应用起来十分昂贵和困难；而且其体积庞大（衣柜大小）也不适合于个人电脑和便携式计算机。而量子反常霍尔效应的最美妙之处就在于不需要任何外加磁场，人类有可能利用其无耗散的边缘态发展新一代的低能耗晶体管和电子学器件，从而解决电脑发热问题和摩尔定律的瓶颈问题，因此，这项研究成果将会推动新一代的低能耗晶体管和电子学器件的发展，可能加速推进信息技术革命的进程。　　这表明中国的科技研究开始转向服务经济，服务人类的正确道路。中国今后的科研可以如清华薛其坤团队，这是走自己的路，振兴民族经济的根基。　　前提：民众觉醒，干部得力，方向正确　　厦门、华西、清华能走自己的路，首先在于人的觉醒，明白劳动者只能自己救自己的马克思主义原理，并且身体力行。因而，民众能够齐心，带动了多数干部，坚持了正确的方向，所以能够走出自己的路。这些人们很容易看清楚。　　厦门、华西、清华在走自己的路的时候，不是没有缺陷，没有失误，而是为人民大众的利益敢于反思，敢于面对，敢于抗争，实实在在地在艰难的环境中不断克服自己的弊病，不畏艰险继续前进。困境：某些人坚持走别人的路　　在苏联鼎盛的时代，一批党内的领导者和新生官僚坚持跟着苏联的屁股走苏式官僚社会主义的路；如今美国称霸，党内的一批政治家则坚持跟着美国的屁股走半封建半殖民地的老路。美国发指令，中国政客执行的怪相丛生。除了美国制定“中国城镇化”、“铁路私有化”、“央企商业化”、“农业转基因化”等经济发展政策，中国政客坚决执行的怪胎之外，更可怕的是美国制定打击薄熙来的一整套政治阴谋，中国政客坚决执行的新天方夜谭：　　2012年2月22日民声网博客乘乾御宇《维基解密惊爆美国智库对白宫建议关于薄熙来的部分》：　　【维基解密】薄熙来担任商务部长任内美国在贸易战方面屡遭惨重失败。目前中国左中右三派都有大量群体拥护薄执政。美国应利用一切政治资源在中国国内制造薄熙来负面新闻；再收买他的政敌组成倒薄集团。必须不择手段把薄熙来在重庆打黑的对象描述为无辜含冤的受害者。 “要千方百计阻止薄熙来上台，最好让他在中国党内核心决策层被边缘化，他的上台将是美国亚太政策的最大恶梦，薄熙来是有着十分高明整合人心术、应对美国手法娴熟的民族主义者。这样的政治人物一旦在中国得势，美国的既定计划将举步维艰。”——卡内基国际和平基金会Carnegie Endowment for lnternational Peace 　　“在中国民间，薄熙来有着中共党内所有其他重量级人物无可比拟的巨大民望，中国民众普遍看好他，薄不仅仅是以一个清官的面目出现，也是为中共度过危机时注入强心剂的关键人物。美国应该利用一切政治资源在中国国内制造一些令人信服的薄熙来负面新闻，让中国人普遍对其失去信任，从民意上孤立他；再收买他的政敌，组成一个行之有效的倒薄集团，激化他与其他中共强劲竞争对手的裂痕对立面。”——胡佛战争、革命与和平研究所The Hoover Institution on War, Revolution, and Peace 　　“必须不择一切手段把薄熙来在重庆打黑的对象描述为无辜含冤的受害者，利用一切媒体优势向中国民众灌输薄的打黑是一种邀功请赏沽名钓誉的塑造政绩手段，只是为了谋取官位，从根本上动摇中国人对重庆模式的信心，分化不应该只是在薄的反对者中进行，更应在薄的心腹亲信中深挖墙角，从中获得有价值的信息。”——史汀生中心The Stimson Center 　　 “薄熙来治下的重庆市对美国的态度极不友善，该城市因涉嫌销售假冒“绿色猪肉”事件关闭了13家沃尔玛超市。以如此常见的违规行为为由关闭一家超市的行为实属罕见。薄熙来担任商务部长任内美国经济利益受到严重损害，美国在贸易战方面屡遭惨重失败。应该通过向中国政府施压、培养他的党内政敌瓦解其在中国高层重大决策的巨大影响力，架空他干预经济特别是国际商贸的权力。”——伍德罗·威尔逊国际学者中心Woodrow Wilson International Center for Scholars 　　“薄熙来是中国近年来少有的集政治铁腕手段与精明睿智于一身的政客，一个对美国而言未来潜在与现在进行时的最可怕对手，他如果主政中国将是美国具有毁灭性的巨大灾难，意味着今后中美之间不再有利益交换妥协退让的可能，中美遇到重大交涉将直接摊牌。目前中国左中右三派都有大量群体拥护薄执政，这些人对薄的期望之大也许只有中国开国时的两位领导人当政期间出现过，右派中国的国家主义者希望薄执政能使中国现政权与过去的贪腐时代彻底决裂，希望薄能打击具有官僚主义的高级干部，整肃领导队伍，净化政坛；中间派希望薄能改善中国民生，提高社会福利，推进医疗养老改革，保护弱势群体；左派希望薄能重新高举毛的旗帜路线，重返中国三十年前的景象。目前美国政府当务之急是在中国遍地开花的制作舆论，制造假象表明薄正在受到中国政府最高层的迫害，把中国大量支持薄的人群推到现中共政权的对立面，引发革命的种子，让这些薄的狂热拥护者都满怀记恨把帐都算到中国最高领导人的头上，造成他们人心混乱，普遍的惶恐，煽动他们内斗。这个时候美国再介入，就能收到出其不意的良好效果。”——美国兰德公司(RAND Corporation) 　　2012年3月19日基辛格秘密报告四月网《可怕的重庆模式，中美新世纪对决》：基辛格的秘密报告指出，中美军事冲突最不可把握，但是美国需要打击可怕中国执政当局期待的国有化与重庆模式，我们不能保证西方人民用选票选举一个共产党上台，因为他们厌恶贪婪的华尔街资本家们，这将掀起发展中国家的效仿，但无疑我们可以动用在中国的资源，悄悄地配合国际打击重庆模式。……一个妩媚的南方系足够可以让我们放心中国不会挑战美国利益…… 　　彭光谦少将《美从六方面打造针对中国的战略遏制体系》披露：“在美国把中国定义为主要对手后，事情的性质就起了变化。总有某些政客希望以压求变，让中国自行解体。”“美国全球战略重心东移不是单打一的问题，实际上美国正在构筑一个综合性或者说是整体性的战略体系。美全力打造以中国为对手的战略遏制体系，主要体现在六个方面……。” 　　2012年03月06日中国共产党新闻《薄熙来、汪洋谈改革》：　　“对于重庆这几年的发展我还是有所了解，这几年重庆发生了很大的变化，重庆的干部群众对重庆的变化也表示很鼓舞，我作为一个在重庆工作的人对重庆这几年的进步也感到很高兴。”——汪洋　　“公平分配与优质高速发展是可以兼得的，重庆这些年走的就是这条路子。”——薄熙来　　2012年03月14《温家宝在中外记者会上回应王立军事件》：王立军事件发生以后，引起社会的高度关注，国际社会也十分关注。我可以告诉大家，中央高度重视，立即责成有关部门进行专门调查。目前调查已经取得进展，我们将以事实为依据，以法律为准则，严格依法办理。　　2012年09月28日新华网《中共中央决定给予薄熙来开除党籍开除公职处分》：新华社北京9月28日电 9月28日，中共中央政治局会议审议并通过中共中央纪律检查委员会《关于薄熙来严重违纪案的审查报告》，决定给予薄熙来开除党籍、开除公职处分，对其涉嫌犯罪问题及犯罪问题线索移送司法机关依法处理。　　　　2012年10月09日中国青年网《贺国强：坚决查处薄熙来等案决不姑息腐败分子》：据新华社电中共中央政治局常委、中央纪委书记、中央反腐败协调小组组长贺国强在日前召开的中央反腐败协调小组第22次会议上强调，要全面总结党的十七大以来查办案件工作的成功经验和有效做法，始终保持查办违纪违法案件的强劲势头，坚定不移反对腐败。……坚决查处了薄熙来、刘志军、许宗衡等一批重大违纪违法案件。　　2012年11月09日张德江回答本台记者提问：从来没有重庆模式。来源：香港衛視HKS。　　光明网时评：《薄熙来下场再证文革模式是一条死路》：中共中央决定给予薄熙来开除党籍、开除公职处分。自此，薄熙来的仕途被划上了句号，所谓的“政治生命”就此完结。薄熙来的余生如何度过，还有待未来法庭的宣布。……这样的人能在中国政坛上叱咤风云，一路上行，真是让已经受过“文化大革命”这茬罪的人们惊出了不止一身冷汗！薄熙来的政治之路，再证“文化大革命”的政治模式，已是一条死路。（按：妙语连珠！让美国佬惊出一身冷汗的“政治生命”必须完结，妙哉！尽显汉奸奴才本色。）　　看清楚了吗？美国人一下指令，这帮人立马180度大转弯，执行“从根本上动摇中国人对重庆模式的信心”等指令没商量。这就是美国的第22条军规“无条件执行”。中国有了这样的“政治家”还可能走自己的路吗？恐怕连怎样走路自己都还不晓得呢！如今薄熙来案件何以被搁置？简单，什么时候“美国再介入”还不知道呢，等着吧！　　中国人民和党内的马克思主义者就如此坐以待毙吗？人们拭目以待。尾声：不在沉默中爆发，就在沉默中死亡　　天下煦煦攘攘，皆为利来，皆为利往。美国佬偕同中国内应阴谋得手，重庆模式被剿灭，妩媚的南方系组阁，于是转而对中国表示友好。　　2012年11月29日中国新闻网《美国邀请中国参加2014年环太平洋联合军事演习》：中新网11月29日电据外电报道，正在中国访问的美国海军部长马布斯28日表示，美国邀请中国参加美国主导的环太平洋联合军事演习。报道称，美国的邀请旨在传达，在美国推行“重返亚太”战略的同时，充分重视与中国的合作。　　中新网《美国邀中国参加环太平洋军演不能说的秘密》则披露：奥巴马曾说，我们同中国的伙伴关系使我们得以摆脱几代人以来遭遇的最严重的金融危机，美中伙伴关系对应对危机发挥了重要作用。……这就是为什么美国欢迎中国在国际舞台上发挥更大作用，也是胡锦涛主席和我决定建立21世纪美中积极合作全面的关系的原因。（按：美国科技创新—中国城镇化的美中伙伴关系如今顺利被强化，中国做稳了美国的新奴隶，美国舒畅）　　中国一个泱泱大国何以如此快地入套，乖乖“听话”呢？很简单，头羊被腐化了，一大群羔羊也会跟着走入腐化的泥潭。特别是在具有被奴化百年历史的中国。　　君不见，如今世界第一的中国官富豪绅糜烂不堪，明星大腕引领着糜烂新风尚，封建文人、帝国走狗文化痞子到处宣扬封建与西方的腐朽思想，教育培养着新一代奴才，庸俗者竞相追腐逐臭，社会风气一天不如一天。清醒者、房奴们、被强行拆迁与被赶出耕地的劳动者不得不反抗，但弱者正在被掌握着权力的强者用武装警察与军队所镇压，曙光甚是遥远。　　然而，老子曰：“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏” ，“民不畏威，则大威至”。自古是不在沉默中爆发，就在沉默中死亡。中国自己的路明摆着，就看国人有没有勇气走。; 15 次阅读|0 个评论