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分享 （三）北漂房奴必看： 京沪房奴80后真实购买解密！
rwmmale 2013-8-5 14:40
上篇，我们分析了北京的合理房价，大约分布在120万-160万位置。我们可以观察周边的人群，他们首次置业绝大多数分布在这个价格区间。那么，这部分人，80后的购房资金来源具体是怎么构成的，下面我们从目前银行按揭贷款的角度进行分析：房款=首付 月供。 我们先分析月供，从这里，我们可以倒推出首付比例和金额，毕竟首付很大程度上取决于家庭当前的收入水平。之前，我们已经分析过，在京一个家庭，购房、买车、有娃之后大致的家庭开支在1.1万-1.3万之间，有人说，这个多了。比较节俭的情况下，打个8折，至少的9000元/月以上。这是必不可少的，这也是为什么，有些有购房资格的人，不在京购房的原因，成本太高了，活不起了。这样以来，京沪地区，因为限购和成本高企导致的二线、三线城市的房价企稳，上涨的压力倍增！大家注意，二线城市房价压力很大。 第一，先讲月供。 前面分析过，贷款100万，目前6.55%基础利率，月供为6353元/月。加上各种开支（车子，孩子，日常开支），孩子6岁前，家庭基本的生活支出在1.3万元左右，15.6万/年；6岁后，在1.1万元，13.2万/年。这基本达到了一个普通家庭的支出极限。毕竟中国家庭传统的储蓄观点严重，前面测算的家庭年收入在16万/年，达到这种支出是很难的。基本收入都花完了。不会攒下多少钱的。因此，实际生活中，我们要在这个基础上打个7折-8折；也不排除，有的家庭父母的工资和退休金来帮助还房贷的。在京沪地区已经不算少见。 为了测算家庭可以承受房贷的极限值，我们仍以100万为贷款目标。这样以来，剩余的40-50万就是房贷的首付款了。 （注：1） 这里没有考虑通胀因素，我们假设家庭收入和通胀并行。一般意义上，CPI扣除房子因素，其他日常用品通胀对中产阶级影响微乎其微。由于已经购房，因此可以忽略生活必需品的通胀因素；2）这里的银行贷款，我们也可以理解包含了从亲友处的借款，只是少付了相应部分的利息 ） 第二，40万-50万首付款的资金来源： 150万的房子，首付3成，基本在45万，然后实际情况当中，首付比例会比这个高出一些。毕竟当中一半人买的是二手房。接下来我们残酷的分析一下，首次置业的稳定家庭的首付资金构成： （1）父母资助：30万。 我们还以普通家庭为例进行分析。在中国南方，很多农村和城镇的家庭储蓄远远不止这30万，我们这里只分析一个父母为：普通的公务员或事业单位如教师双职工家庭的储蓄中值。 以2012年为终点，往前推20年，也就是1992年，根据财务原则，考虑通胀因素，20年之后的项目现金流可以忽略不计，因为20年后的现金流折现后可以忽略不计。现实情况也是这样，以有数据记载的1994年上半年为例，我们国家的人均收入104元。放在现在，这些钱基本可以忽略不计了。2000年，全国31个地区城镇居民人均可支配收入6280元/年。 2011年城镇居民人均 可支配 收入 中位数为19118元，比上年增加2279元，增长13.5%。 我们以典型的教师为例，进行分析：1990年，全国教师（中小学老师，不包括大学老师教授）人均年收入2134元/年；2000年，全国教师人均年收入8274元；2011年，教师人均收入4000元/月，年薪在4.8万元（多数地区被拉高，因为江浙粤地区偏高，达到10万以上）。我们以2000年-2011年，教师平均收入计算双职工家庭月均收入=（8274元 48000元）/2/12=2344元。这个数字明显高估了1990年-2000年教师的收入水平，不过老师通过各种渠道获得表外收入是占了很大比重，甚至高过工资收入。类似公务员的灰色收入。不过老师属于劳动收入。 因此，我们化繁为简，以不变价计：假定这个双职工家庭从1990年-2011年，人均月收入一直为2000元/月；家庭收入大概为4000元/月。相关数据显示，我国收入最高的10%人群的储蓄率为60%。这样以来，该家庭年储蓄额为4000元/月*60%*12月=2.88万元；20年持续保持高储蓄率，累计为：57.6万元。 （ 注意：国家GDP统计时，也使用这个方法，因为存在通货膨胀，因此就以统计序列中的某一年作为标准，以货币的真实购买力衡量GDP的增长率 ）。 这就意味着：一个双职工家庭，从1990年至今，一直保持简朴的生活作风，可以稳稳当当放在银行的钱为57.6万元。不过现实情况一般都没有这么多，这是因为还有几项重要支出： 1）子女教育支出费用：子女大学毕业，一般为1.5个孩子（注：地市级一般1个孩子；县城级一般2个孩子），教育支出大致在10万元（幼儿园到高中费用忽略不计，折合1万元；大学每年支出1.5万*4年*1.5孩子=9万元）；、 2）爷爷辈的医疗支出5万-10万元：这辈人多数没有公费医疗，一般都是自费，现在到了多病期。我们取均值7.5万元； 3）购房支出：1998年，我国全国范围内，停止福利实物分房，逐步实施住房分配货币化改革，也就是说，分给你房子，你还得掏钱买。因此首套住房支出以2000年为例，全国房屋均价在1000左右；一般县级城市不到800元；100平米房屋，购房支出10万元。一般家庭都有二套房，二套房支出也假定为10万元。合计支出20万元。我们取低值10万元。 上述三项支出扣除：57.6万元-教育支出10万元-7.5万元-10万元=30.1万元，取整为30万元。 因此，一个正常的双职工家庭，1990年至今的储蓄存款大约为30万元； 因此，两个正常的双职工家庭，1990年至今的储蓄存款大约为60万元。 这样的两个家庭的子女组合后，在一线城市组建家庭，父母可给予子女购房的资助为60万元。这属于比较理想的家庭组合，属于门当户对的家庭组合。 这里是理想的60万元，教师的工资收入一般高于公务员收入30%-50%；然后公务员的表外收入（灰色收入），可以覆盖这个差距。 每一个正常的父母这60万，一般情况不会都拿出来的，我们也不能接受，所以要打个8折，也就是在48万元。 这背后的48万，和可怜天下父母心，造就了很多啃老族，构成了新建家庭的、刚毕业大学生的首付房款，稳住了一线城市当前的房价。还会继续推高二线城市的房价水平。 父母给予的：首付款48万 自己付出的：100万贷款=148万，构成了京沪这种城市，目前刚性需求的主流。 一旦超过这个价格，势必延迟，真实的购房需求；当然，如果GCDZF有昏庸无道，放开调控限购。房价可就看不到头了。因为： 以150万房子为例，每年上涨10%（2010年至2012年，ZF已经仿佛“浑身解数”了，2012年年底房价比2011年年底高出10%-15%），每年增量的房款为15万，完全抵充了这个刚需家庭每年的储蓄新增额。非常时期的非常策略，这个未购房的家庭的储蓄率可以达到80%，即：16万*80%=12.8万，大概为13万。 结论一：目前的房价还在刚需群体可以承受的范围内，能买的，就买吧，不要奢望什么了； 结论二：就是房价，就在目前ZF的所谓调控下，如果不限购，刚需永远也赶不上房价上涨的速度！！ 结论三：ZF和开发商是一窝子；再往下说，我国各地经济很多都被房地产给绑架了。 结论四：房子大降，既得利益者的财富缩水，也造成了一定程度的不公平；大家心里知道谁是既得利益者就行了。我就不明说了。 结论五：总理说，降房价，很多程度上是安慰安慰老百姓而已；你看啊，我都已经尽力了，结果也没降，肯定是你们还支付得起啊？！房子还不怎么贵呢？！哈哈哈！ 题外话： 1） 首都北京对土地依赖程度达到45%以上，房子大降，土地势必大降，土地没有买，财政收入何来？！公务员、事业单位，公用事业，那里来钱发工资？还有这几年疯狂开发的地方城建债务，每年的高额利息，用什么来偿还？ 2）目前北京，上海等地区的房价，貌似很高了，其实都在刚需的购买能力范围之内，大家能下手，就尽早买了。因为北京从2008年10月以来，二手房成交量已经超过一手新房（比例为1:0.97），这是因为高速发展的城镇化导致的，2008年，北京城镇化率仅次于上海，达到75%（这里面是有水分的，因为统计师把北京流动人口也纳入统计范围，这样北京城镇化率被无形拉高了）。2012年10月，二手房和新房成交量这个比例为1:0.98。说明北京的城市化建设已经达到一个均衡的水平，毕竟可以开发的地方基本都开发完了，都开发到六环外了。
个人分类: 财经观察|32 次阅读|0 个评论
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cutelxh 2013-5-21 19:45
第五章：中国二三线城市房地产投资潜力综合评价 5.1 二三线城市与一线城市房地产投资潜力比较 5.1.1 房地产投资潜力评价指标体系构建 在本节汇总，笔者将基于影响地区房地产投资潜力的影响因素，从中选取了宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，共 14 个二级指标，并根据二三线城市的各项指标与一线城市的比较实行五分制打分（分数越高表示二三线城市的相对优势更强），打分标准为：若二三线城市的各项指标较一线城市的表现更好，则根据相差程度评分 3-5 分；若不如一线城市，则根据相差程度评分 1-2 分。 图表 AUTONUM 1 ：房地产投资潜力评价指标体系构建 一级指标 二级指标 指标意义 宏观经济类指标 人均 GDP 人均 GDP 综合反映了城市经济发展水平。购买住房需要居民具有较高的购买实力，一个城市人均 GDP 的高低，表现了该城市居民对住房购买力大小状况。人均 GDP 高的城市，居民购买力强，房地产投资效益也相对较高。 GDP 增长速度 GDP 增长率表示城市经济发展速度，也从侧面衡量房地产市场发展空间， GDP 增长率高的城市，经济发展速度快，房地产市场具有较高的发展潜力。 人均可支配收入 人均可支配收入是一国或地区消费开支水平的最直接的反映指标，往往用以衡量生活水平的变化状况。人均可支配收入高，说明居民住房消费能力较高，即偿还住房按揭住房贷款能力强。 人均可支配收入增长速度 某地人均可支配收入的增长态势反映了其消费能力提升的空间。 固定资产投资规模 房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，在固定资产投资中占有较大比重，固定资产投资有利于改善城市的基础设施建设的环境要素，有利于增加房地产投资。 固定资产投资增速 固定资产投资增速可以从侧面反映经济增长速度，并反映基础设施改善的速度。 商品房市场类指标 房地产市场规模 一地商品房销售规模越大，表明房地产市场空间较大。 房地产市场增长速度 反映市场空间的扩大潜力，并可侧面反映商品房销售的盈利能力。 房地产供需平衡指标 供需平衡状况反映某地是房地产是供大于求还是供不应求，帮助做出进入或退出决策。 房价增长速度 房价从侧面反映市场需求状况，并可反映房地产的盈利能力。 房价与地价之比 反映土地成本占开发成本的比重，进而反映房地产的盈利能力。 土地市场类指标 土地推出规模 土地是稀缺资源，是开发商的重要储备资源，土地供给量越大，土地市场的竞争相对就没那么激烈，土地成本也就越低。 土地供需平衡指标 反映土地市场竞争激烈程度，帮助开发商作出投资决策。 土地价格增速 价格增长越快，开发商的成本也就越高，侧面反映盈利能力。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.2 二三线城市房地产投资潜力关键指标评价 1 、宏观经济类指标 图表 AUTONUM 2 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表一：宏观经济类指标） 类别 指标 评分 宏观经济类指标 人均 GDP 2011 年二三线城市人均 GDP 均值为 60526 元，是一线城市的 65% ，与后者之间的差距不断缩小。 4 GDP 增速 2006 年以来二三线城市的 GDP 名义增速一直在 15% 以上，至 2012 年达到 17.45% ，高出一线城市 8.75 个百分点。 4 人均可支配收入 2012 年二三线城市的人均可支配收入均值达到 30451 元，是一线城市的 78% ，该比值高于二三线城市与一线城市 GDP 的比值。 5 人均可支配收入增速 二三线城市人均可支配收入的增速一直高于一线城市，居民消费增长空间较大。 4 固定资产投资规模 2011 年二三线城市固定资产投资均值为 3255 亿元，是一线城市的 81% ，与后者之间的差距迅速缩小。 5 固定资产投资增速 2001-2010 年二三线城市固定资产投资增速一直高于一线城市 10 个百分点以上， 2011 年二者增速相差 8.2 个百分点。 4 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、商品房市场类指标 图表 AUTONUM 3 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表二：商品房市场类指标） 类别 指标 评分 商品房类指标 房地产市场规模 2011 年二三线城市商品房销售额均值为 671 亿元，是一线城市的 36% ，二者差距较大。 2 房地产市场增长速度 2003 年以来二三线城市商品房销售额增速在大部分年份均高于一线城市， 2010-2011 年二者差距达到 22 个百分点以上。二三线城市商品房销售增长潜力较大。 4 房地产供需平衡指标 2010-2011 年一线城市商品房已出现过大于求的局面，而二三城市供不应求，需求形势良好。 4 房价增速 三限制政策的实施抑制了房价的高速增长，二三线城市房价仍处于较快增长阶段。 4 房价与地价之比 目前二三线城市的土地价格在开发成本中所占的比例较高，盈利空间较一线城市小。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标 图表 AUTONUM 4 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表三：土地市场类指标） 类别 指标 评分 土地市场类指标 推出土地规模 2010 年以来一线城市推出土地规模均值持续下降，而二三线城市土地实际供给呈现上市态势， 2012 年 26 个城市平均推出土地 1380 万平方米。 3 土地供需平衡指标 2008-2012 年二三线城市的土地供需平衡状况均好过一线城市，土地需求形势较好，从侧面说明，土地市场的竞争较为激烈。 2 土地价格增速 2012 年二三线城市土地价格呈现较快上涨态势，房企加紧了在二三线城市土地的争夺，竞争环境变差。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.3 二三线城市房地产投资潜力的综合评价 笔者通过综合对比评价，认为我国二三线城市的经济规模、收入水平与固定资产投资的快速增长，促使其与一线城市的差距在不断缩小，因此其房地产市场有着较强的经济支撑与消费能力支撑。但是由于二三线城市的商品房市场仍没有完全培育起来，销售面积均值和销售价格均值均不能和一线城市相比，且随着开发商积极布局二三线城市，开发商对二三线城市的土地争夺开始加剧，地价也随之较快上涨，以上因素拉低了二三线城市房地产市场的综合评分。笔者综合评价的结果为，目前二三线城市房地产的投资潜力仍大大高于一线城市。由于二三线城市的房地产开发的竞争加剧是趋势，因此开发商及早布局二三线城市对其的发展也将极为有利，若等到二三线城市的房地产发展到现在的一线城市的阶段，则为时已晚矣。 图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产投资潜力关键指标评分 一级指标 二级指标 评分 一级指标 二级指标 评分 宏观经济类指标 人均 GDP 4 商品房市场类指标 房地产市场规模 2 GDP 增速 4 房地产市场增长速度 4 人均可支配收入 5 房地产供需平衡指标 4 人均可支配收入增速 4 房价增长速度 4 固定资产投资规模 5 房价与地价之比 2 固定资产投资增速 4 土地市场类指标 土地推出规模 3 土地供需平衡指标 2 土地价格增速 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 6 ：二三线城市房地产投资潜力综合评分 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.2 二三线城市之间的房地产投资潜力评价 8.2.1 二三线城市间投资潜力比较指标体系构建 与 8.1.1 节以上，笔者对二三线城市的房地产投资潜力评价指标体系也分为宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，其中又包含 14 个二级指标。笔者对每个二级指标进行了区间划分和评级，结合二三线城市相关指标的数值特征，笔者将其中的 11 个指标（包括：人均 GDP 、 GDP 增速、城镇居民人均可支配收入、人均收入增速、固定资产投资、固定资产投资增速、房地产市场规模增速、房地产供需平衡指标：销竣比、房屋销售价格增速、房价与地价的比值、土地供需平衡指标）划分为三个级别，将“推出土地规模”、“土地价格增速”、“房地产市场规模”三个指标分为四个级别，指标评分实行三分之，从优至劣依次为 3 分、 2 分、 1 分、 0.5 分。在本节中笔者将主要对 23 个二三线城市房地产的投资潜力进行评价。 图表 AUTONUM 7 ：房地产投资潜力评价指标体系构建 一级指标 二级指标 层级划分 数值区间 评分 总分 42 分 宏观经济类指标 人均 GDP （ 2011 ） Ι 7 万 -10 万元之间 3 Ⅱ 5 万 -7 万元之间 2 III 3 万 -5 万元之间 1 GDP 增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 20% 以上 3 Ⅱ 17%-20% 2 III 13%-17% 1 人均可支配收入（ 2012 ） Ι 3 万元以上 3 Ⅱ 2.5 万元 -3 万元 2 III 2 万元 -2.5 万元 1 人均可支配收入增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 13% 以上 3 Ⅱ 12%-13% 2 III 10%-12% 1 固定资产投资规模（ 2011 ） Ι 7000 亿元以上 3 Ⅱ 2000-4000 亿元 2 III 2000 亿元以下 1 固定资产投资增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 20% 以下 1 商品房市场类指标 房地产市场规模（ 2011 ） Ι 1000 亿元以上 3 Ⅱ 500-1000 亿元 2 III 500 亿元以下 1 房地产市场增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 10%-20% 1 IV 10% 以下 0.5 房地产供需平衡指标（ 2007-2011 年均销竣比） Ι 1.5 以上 3 Ⅱ 1.0-1.5 2 III 1.0 以下 1 房价增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 15% 以上 3 Ⅱ 10%-15% 2 III 10% 以下 1 房价与地价之比（ 2011 ） Ι 4 倍以上 3 Ⅱ 2-3 倍 2 III 2 倍以下 1 土地市场类指标 土地推出规模（ 2008-2012 年均值） Ι 3000 万平方米以上 3 Ⅱ 1000 万 -2000 万平方米 2 III 500 万 -1000 万平方米 1 IV 500 万平方米以下 0.5 土地供需平衡指标（ 2008-2012 年平均需求与供给的比值） Ι 0.9 以上 1 Ⅱ 0.8-0.9 2 III 0.8 以下 3 土地价格增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 20% 以上 0.5 Ⅱ 10%-20% 1 III 0-10% 2 IV 0 以下 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 8.2.2 二三线城市间投资潜力关键指标评级 1 、宏观经济类指标评级 图表 AUTONUM 8 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表一：宏观经济类指标） 序号 城市 宏观经济类指标 人均 GDP （元） GDP 增长速度（ % ） 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长速度（ % ） 固定资产投资规模（亿元） 固定资产投资增速（ % ） 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 85213 Ι 21.13 Ι 29626 Ⅱ 11.13 Ш 7068 Ι 31.65 Ι 2 重庆 34500 Ш 20.96 Ι 22968 Ш 12.44 Ⅱ 7473 Ι 24.33 Ⅱ 3 杭州 80478 Ι 14.39 Ш 37511 Ι 11.69 Ш 3100 Ш 16.48 Ш 4 成都 48755 Ш 19.83 Ⅱ 27194 Ⅱ 12.56 Ⅱ 4944 Ⅱ 19.87 Ш 5 武汉 68315 Ⅱ 21.10 Ι 27090 Ⅱ 12.83 Ⅱ 4255 Ⅱ 25.18 Ⅱ 6 青岛 75546 Ι 14.97 Ш 32145 Ι 11.95 Ш 3503 Ш 20.97 Ⅱ 7 大连 91295 Ι 18.39 Ⅱ 27539 Ⅱ 12.00 Ⅱ 4580 Ⅱ 24.10 Ⅱ 8 南京 76263 Ι 16.47 Ш 36267 Ι 11.91 Ш 3757 Ш 19.09 Ш 9 宁波 79524 Ι 15.38 Ш 37902 Ι 10.63 Ш 2386 Ш 10.54 Ш 10 沈阳 72648 Ι 16.41 Ш 26431 Ⅱ 11.64 Ш 4577 Ⅱ 17.99 Ш 11 长沙 79530 Ι 26.56 Ι 30288 Ι 13.45 Ι 3510 Ш 24.84 Ⅱ 12 郑州 56855 Ⅱ 18.96 Ⅱ 25301 Ⅱ 12.24 Ⅱ 3003 Ш 21.73 Ⅱ 13 哈尔滨 42736 Ш 14.87 Ш 22499 Ш 11.44 Ш 3012 Ш 30.75 Ι 14 石家庄 39919 Ш 14.68 Ш 23038 Ш 11.21 Ш 3027 Ш 21.48 Ⅱ 15 长春 52649 Ⅱ 17.65 Ⅱ 22970 Ш 11.24 Ш 2357 Ш 14.93 Ш 16 西安 45495 Ш 21.66 Ι 23847 Ш 12.22 Ⅱ 3352 Ш 23.62 Ⅱ 17 福州 52152 Ⅱ 17.29 Ⅱ 30073 Ι 11.97 Ш 2720 Ш 28.38 Ⅱ 18 南昌 53023 Ⅱ 17.94 Ⅱ 23602 Ш 11.79 Ш 2022 Ш 25.32 Ⅱ 19 厦门 70832 Ι 16.30 Ш 37576 Ι 11.92 Ш 1128 Ш 5.01 Ш 20 昆明 38831 Ш 15.61 Ш 24660 Ш 14.26 Ι 2276 Ш 29.17 Ⅱ 21 南宁 31172 Ш 19.93 Ⅱ 22024 Ш 10.11 Ш 1966 Ш 36.87 Ι 22 太原 49292 Ш 13.47 Ш 22587 Ш 10.35 Ш 1024 Ш 15.44 Ш 23 贵阳 31712 Ш 18.83 Ⅱ 21796 Ш 12.07 Ⅱ 1601 Ш 33.73 Ι 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、房地产市场类指标评级 图表 AUTONUM 9 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表二：商品房市场类指标） 序号 城市 商品房市场类指标 房地产市场规模（亿元） 房地产市场规模增速（ % ） 房地产供需平衡指标：销竣比 房屋销售价格增速（ % ） 房价与地价的比值 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 1473 Ι 13.13 Ш 0.79 Ш 10.76 Ⅱ 5.42 Ι 2 重庆 2146 Ι 22.05 Ⅱ 1.42 Ⅱ 14.83 Ⅱ 1.31 Ш 3 杭州 981 Ⅱ 2.86 IV 0.99 Ш 14.93 Ⅱ 3.20 Ⅱ 4 成都 1797 Ι 17.23 Ш 1.62 Ι 11.95 Ⅱ 3.06 Ⅱ 5 武汉 956 Ⅱ 15.92 Ш 1.14 Ⅱ 11.44 Ⅱ 3.21 Ⅱ 6 青岛 772 Ⅱ 15.53 Ш 1.29 Ⅱ 9.57 Ш 3.84 Ⅱ 7 大连 733 Ⅱ 12.27 Ш 1.52 Ι 9.66 Ш 2.48 Ⅱ 8 南京 715 Ⅱ 4.32 IV 0.84 Ш 15.11 Ι 2.69 Ⅱ 9 宁波 581 Ⅱ 3.67 IV 0.88 Ш 15.26 Ι 5.09 Ι 10 沈阳 1274 Ι 23.89 Ⅱ 1.15 Ⅱ 12.31 Ⅱ 3.32 Ⅱ 11 长沙 884 Ⅱ 28.59 Ⅱ 1.15 Ⅱ 15.41 Ι 1.12 Ш 12 郑州 890 Ⅱ 22.74 Ⅱ 1.34 Ⅱ 12.36 Ⅱ 2.84 Ⅱ 13 哈尔滨 539 Ⅱ 23.91 Ⅱ 1.23 Ⅱ 15.31 Ι 3.55 Ⅱ 14 石家庄 437 Ш 45.90 Ι 1.01 Ⅱ 17.92 Ι 1.25 Ш 15 长春 539 Ⅱ 34.04 Ι 1.07 Ⅱ 17.20 Ι 4.07 Ι 16 西安 1089 Ι 40.20 Ι 2.42 Ι 16.18 Ι 2.21 Ⅱ 17 福州 632 Ⅱ 17.26 Ш 1.34 Ⅱ 18.40 Ι 1.19 Ш 18 南昌 296 Ш 14.84 Ш 1.22 Ⅱ 13.67 Ⅱ 3.12 Ⅱ 19 厦门 470 Ш 3.44 IV 0.76 Ш 6.36 Ш 3.96 Ⅱ 20 昆明 529 Ⅱ 16.33 Ш 1.75 Ι 10.98 Ⅱ 1.43 Ш 21 南宁 370 Ш 14.65 Ш 1.35 Ⅱ 11.15 Ⅱ 2.63 Ⅱ 22 太原 147 Ш 22.90 Ⅱ 1.20 Ⅱ 15.26 Ι 4.51 Ι 23 贵阳 409 Ш 33.87 Ι 1.32 Ⅱ 14.97 Ⅱ 3.30 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标评级 图表 AUTONUM 10 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表三：土地市场类指标） 序号 城市 推出土地规模（万平方米） 土地供需平衡指标 土地价格增速（ % ） 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 4744 Ι 0.91 Ш -1.50 Ι 2 重庆 1937 Ш 0.78 Ι 6.70 Ι 3 杭州 1217 Ш 0.90 Ш -2.57 Ι 4 成都 1347 Ш 0.81 Ⅱ 18.16 Ⅱ 5 武汉 3247 Ι 0.72 Ι 17.77 Ⅱ 6 青岛 1167 Ш 0.75 Ι -5.43 Ι 7 大连 1788 Ш 0.71 Ι -1.36 Ι 8 南京 1126 Ш 0.87 Ⅱ -2.78 Ι 9 宁波 856 IV 0.87 Ⅱ 25.71 Ш 10 沈阳 3361 Ι 0.69 Ι 0.03 Ι 11 长沙 515 IV 0.80 Ι 34.02 Ш 12 郑州 722 IV 0.80 Ι 2.54 Ι 13 哈尔滨 1377 Ш 0.83 Ⅱ -1.73 Ι 14 石家庄 268 IV 0.73 Ι -3.86 Ι 15 长春 1532 Ш 0.70 Ι 11.11 Ⅱ 16 西安 916 IV 0.81 Ⅱ 7.75 Ι 17 福州 240 IV 0.68 Ι -15.50 Ι 18 南昌 624 IV 0.85 Ⅱ 20.29 Ш 19 厦门 527 IV 0.83 Ⅱ -10.93 Ι 20 昆明 930 IV 0.76 Ι 37.32 Ш 21 南宁 416 IV 0.81 Ⅱ 47.31 Ш 22 太原 434 IV 0.72 Ι -13.02 Ι 23 贵阳 810 IV 0.78 Ι 10.10 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4 、二三线城市房地产投资潜力关键指标评分 通过以上对 23 个二三线城市 14 个指标的评价，最终笔者将其分为三个等级，包括天津、武汉、重庆、大连等在内的 7 个城市得到了较高的综合得分，这类城市应是目前房地产开发商积极争取的市场，不断扩大市场份额；而沈阳、长沙、哈尔滨等 7 个城市的投资潜力相对较小，经济发展水平和速度都不如第一类城市，但其可利用的土地规模大，商品房市场也得到了一定的培育，因此是具有较大投资前景的潜力市场，而福州、南京、西安、贵阳等 9 个城市的经济发展水平和速度，以及房地产市场类指标均表现欠佳，房地产投资潜力也相对较小。 图表 AUTONUM 11 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 12 ：七个房地产投资优势城市的各类指标评分 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 13 ：七个房地产投资优势城市各类指标评分 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 14 ：其余九个城市房地产投资潜力的指标评价 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理
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Everdoing 2013-4-21 21:22
货币之债是指以支付一定 金额 的货币为给付标的的债。日常生活中的买卖价金、租金等均为货币之债。货币作为价格的计算标准，代表一定的 购买力 ，因而货币之债又称为“价格之债”。
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