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株洲市朝阳房地产·茶陵朝阳路项目市场定位报告 attachment 房地产专版 jjrumen 2012-8-6 0 3667 jjrumen 2012-8-6 09:38:49

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分享 防止城镇化变成“房地产化”2013年05月10日 13:55
林秋玲 2013-5-16 20:23
辜胜阻 羊城晚报记者 吕楠芳 如果有朝一日,年复一年的春运之痛能得以根治,进城务工农民能告别“两栖”状态,真正实现安居乐业,那必将是城镇化的功成之时。 党的十八大以来,城镇化被视为下一阶段中国的发展重点。在这一重大机遇下,向来敢为改革先锋的珠三角地区如何抓住契机?拥有庞大外来人口的珠三角在城镇化过程中又将面临哪些问题和挑战?对此,长期从事城镇化研究的全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻接受了羊城晚报记者专访。 1城镇化是未来十年最大机遇 羊城晚报:您如何看待城镇化“新政”?其核心是什么? 辜胜阻:城镇化是中国下一个10年的最大机遇。中央经济工作会议根据党的十八大精神确立的城镇化“新政”,不仅标志着我国改革的新起点、传递着平等的新理念,更预示着城镇化将成为经济增长的新引擎、带来新红利。 新型城镇化的核心是人的城镇化,对于当前来说就是农民工的市民化。虽然目前我国城镇化率已达52.57%,但是城镇户籍人口占总人口的比例只有35%—38%。大量的农民工实现了地域转移和职业转换,但还没有实现身份和地位的转变,处于一种“半城镇化”状况,是一种没有市民化的城镇化。2亿多生活在城镇里的人没有城镇户口、未享有城镇居民待遇,很多农民工出现“就业在城市,户籍在农村;工作在城市,家属在农村;收入在城市,积累在农村;生活在城市,根基在农村”的“半城镇化”现象。大规模农民工周期性“钟摆式”和“候鸟型”流动,付出了巨大的社会代价。新型城镇化的重大标志是推进农业转移人口的市民化。农民工市民化实质是从户籍制度的不平等走向社会公平。 2珠三角城镇化质量有待提高 羊城晚报:珠三角地区的城镇化程度处于什么水平?存在哪些问题? 辜胜阻:近期我在广东省人大的协助和安排下去了东莞市、深圳市、珠海市等珠三角地区进行考察调研。珠三角地区城镇化水平较高,城镇化率达到82.7%,相当于中等发达国家水平,但长期以来过度依赖外来人口廉价劳动力以及低环境成本的低价工业化模式,阻碍了城镇化质量的进一步提高。珠三角地区下一步应着力打造城镇化的“升级版”。 羊城晚报:珠三角至今没有完全解决外来人口“半市民化”问题,下一步该如何突破? 辜胜阻:普惠外来人口确实是未来珠三角地区城镇化改革、打造世界级城市群的关键所在。城镇化的核心是人,珠三角进一步推进城镇化建设最重要的举措是推进基本公共服务对外来人口的全覆盖,改变外来人口“半市民化”的局面。 广东作为我国第一流动人口大省,96.2%的流动人口集中在有“世界工厂”之称的珠三角,其中深圳、广州、东莞、佛山4市的流动人口占全省的86.2%。大规模外来流动人口公共服务需求与流入地公共资源有限配置之间的矛盾较为突出。尽管珠三角地区正在大力推进基本公共服务向常住人口的全覆盖,但是覆盖水平依然较低,仍不能满足外来人口不断增长的利益诉求。 ZF除了要加强外来人口“学有所教、病有所医、住有所居、老有所养”四项基本公共服务供给外,还要提供更多的就业服务,构建外来人口尤其是农民工的职业培训体系,增强职业技能、职业素养和敬业精神,不仅让农民工“洗脚上楼”,还让其“洗脑进城”。 3公共服务体制改革是重中之重 羊城晚报:推进基本公共服务全覆盖过程中来自户籍制度的阻力最大,您怎么看? 辜胜阻:户籍本身只是记录和提供城乡居民信息的载体,但现在户籍不仅将人贴上身份的标签,而且成为分配公共资源的依据。户籍制度改革并不困难,关键在于要推动嵌入户籍之中的就业、教育、医疗、养老等社会福利制度,以及土地制度、财税制度等相关制度的改革。2010年广东省正式在全省推行“积分入户制”,截至2013年3月,120多万的外来人口初步通过积分、高技能人才的方式“自由迁徙”进入广东,这是一种有意义的尝试。 珠三角地区实现基本公共服务全覆盖过程中一个很重要的问题,就是外来务工人员子女的高考问题。我在东莞看到,东莞积极推进外来人口及随迁子女的教育工作,当地流动人员和随迁子女接受义务教育的人数达到56.87万人,基本上实现了全覆盖,但解决了义务教育,异地高考的问题却仍然存在。要破解异地高考困局,需要进行科学的异地高考制度的顶层设计,从全国通盘考虑研究和出台异地高考制度安排,使长期在输入地就读的随迁子女能够就地参加高考。 4中央和地方应分担“市民化”成本 羊城晚报:外来人口的市民化是一项高成本的改革,地方ZF的积极性可能受到压制,这一矛盾如何化解? 辜胜阻:要建立中央和地方ZF及ZF、企业、个人共同参与的市民化成本分担机制,多渠道分担外来进城人口市民化的改革成本。有研究表明,农民工市民化的人均成本在10万元左右。珠三角地区拥有大规模的外来人口,其市民化成本相对更大。 中央ZF应加大财政转移支付,并承担外来人口市民化的特殊性支出,例如为保障外来人口市民化后能获得与城市户籍居民一样劳动技能而发生的人均教育、培训支出等。此外,目前我国城镇管理体制是以行政区划级别为基础,对于常住人口规模较大的经济强县和强镇而言,这种以行政级别分配公共资源和管理权限的管理体制在很大程度上限制了其公共服务能力,往往造成公共服务供给不足。中国“千强镇”之首的广东虎门镇常住人口70万人左右,但这些本应该属于城市建制的地方却只享有建制镇的权限。因此要进一步修改、完善设市标准,把常住人口规模作为设市标准和机构设置与人员编制的重要依据,并赋予各类城市与管理人口规模和经济总量相适应的经济社会管理权限和执法权限,强化对外来农民工的公共服务能力。 其次,企业要顺应当地经济发展水平的变化提高外来人口的工资待遇和基本福利,为外来人口办理基本的社会保险以及分担外来人口的保障房的成本支出,为其市民化提供基本的保障。推进 金融 改革特别是农地金融的改革,完善外来人口土地的流转机制,使农民“沉睡的土地”变成其市民化的自有资本,让外来人口通过土地抵押进行小额融资解决创业和置业的需要。 5避免城镇化成“造城运动” 羊城晚报:如何避免城镇化沦为空洞的“造城运动”? 辜胜阻:应重点防范以下误区:一要防没有产业支撑的城镇化,否则只会让新市民变成无业游民,新城变成空城;二要防高负债地造城,应避免地方ZF债台高筑,一定要防止地方ZF缺乏长远思考,寅吃卯粮,透支未来;三要防过度消耗生态环境,有些地方削山、填海,以破坏自然为代价去造城,造成诸多难以挽回的损失,这是极不可取的;四要防城镇化的“房地产化”,避免过高地价推 高房价 ,这样只会让更多农民失去土地,但又因过高的房价和房租而被挤出城镇。 总之,一味的“造城运动”光有表面上、物质上的高楼林立,不能从根本上提高老百姓的幸福感,不能解决真正的民生问题,也不利于新型城镇化的健康发展。因此,一定要避免新型城镇化沦为“造城运动”。 吕楠芳
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insight 2013-5-16 14:45
2013.7 http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20130809_402918094.htm 2013.6 http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20130715_402911045.htm 2013 5 http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20130609_402903086.htm 2013 4 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=10 2013 3 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=25 2013 2 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=36 2012 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=88 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=101 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=113 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=125 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=136 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=19761record=150
个人分类: 中国经济|0 个评论
分享 “城镇化”不仅仅是做房地产
林秋玲 2013-5-8 22:55
国务院发展研究中心研究员巴曙松来泉纵论经济发展新机遇—— “城镇化”不仅仅是做房地产 本报讯 (记者晏琴)“现在总体判断,宏观政策基调近期不会出现大的调整。对于中国经济而言,未来3—5年城镇化都是非常重要的主线。而没有实体经济支持,盲目城镇化又是非常危险的。泉州品牌企业多,就业机会多,这就是新城镇化时期的泉州优势。”在近日举办的“泉州金融和产业发展高峰论坛”上,国务院发展研究中心金融研究所研究员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在为宏观经济把脉的同时,也为投资者提供了更多思路。 “城镇化,反映到投资上,不仅仅是做房地产。”巴曙松表示,未来人口流动或出现逆转,即原先的人口流出大省会出现农民工的回流潮,由此农资农具、仓储物流需求大,可做中小城镇农产品深加工,农产品流通环节的投资。这些人口消费增长明显,特别是汽车、电脑、电视机消费增长空间比较大。同时,城市群的发展机会,则会带来基础设施使用效率的提升,铁路设备投资的速度将加大,生产中心的内移则会使工业地产、物流地产需求空间增大。 房价 “投资性购房已降至10%左右” “发展到今天,城市基本上告别了房地产供应显著短缺的阶段,城市家庭平均接近一套了。总量供给不是主要问题,结构是主要问题,一、二线城市和三、四线城市冰火两重天。”巴曙松分析,三、四线城市建了许多房子,但人口在流出,卖不动、库存压力大。一、二线城市房价上涨的压力,主要原因在于三、四线人口流入,其中六成以上是年轻人。当前,做房地产投资面临着选择,政策引导是往二、三线城市疏散。同时,中心城区交通枢纽、人员集聚的地方,也有很大机会。 而对于备受关注的投资性购房,巴曙松称,根据抽样调查,从限购、限贷情况看,实际上房地产市场基本上把投资需求挤得远远的,主要是自住和改善型需求。“2008—2009年,投资住房占半壁江山或更高,现在,投资性购房已经降低到10%左右。” 金改 “重点在于降低金融业准入门槛”   巴曙松还谈到,在新的城镇化阶段,资金的相对稀缺程度会发生变化,这也是过去的城镇化所不具备的。“像泉州等沿海发达城市,人口和土地相对稀缺,资金可能相对宽松,但中西部地区的情况恰恰相反。在不同城市,人、地、资金有着不同的组合,这就决定了在新城镇化阶段,不同城市的战略着力点会很不一样。”   对于目前备受关注的泉州金融服务实体经济的综合改革,巴曙松也谈了他的观点:改革开放30年来,我国金融体系通过强控制的银行体系、严格管控的利率汇率等,把金融资源动员到扶持大的项目,发挥了积极作用。但是,如今这种模式已经不足以支持目前经济转型,这是包括泉州在内的金融改革探索的价值所在。   在巴曙松看来,泉州金改重点在于降低金融业的准入门槛,让社会资金进入行业;如何改变目前金融资源错位的局面,转变一些行业钱多,一些企业资金短缺现象。“现有模式下,小贷公司成本高、可发挥空间有限。”他希望泉州能够往前一步,把一些条件符合、健康的小额贷款公司,转成有限持牌的金融公司,就可支持更多的小微企业。
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翱翔的小狐狸 2013-4-27 10:08
《房地产金融》 作者:洪艳荣 等 丛书:《房地产法理论与实务丛书》一共六本——房地产金融,房地产交易,房地产开发,房地产建设工程,物业管理,房屋征收与拆迁。 内容设置: 基本原理——介绍该制度基本流程,阐述该制度的理论基础,制度内容以及改革完善建议等,解决该制度什么问题。 制度借鉴——介绍了世界各国或地区在相关制度方面一些不同做法和经验,注重于不同国家见的横向比较。 操作流程——具体办事程序,规则。告诉读者具体怎么运作。 争议焦点——理论前沿的争议问题 案例分析——经典案例做评析,着眼于法律的具体运用。 历史回顾 过去几十年来,国家在推行住房商品化和货币化的过程中,虽然逐步减少了对住房产业的直接投入,却没有同时完全开放房地产的融资渠道。在我国资产市场处于初步发展阶段的经济背景下,这种制度安排造成房地产融资对银行贷款的过度依赖。 正如中国人民银行《 2004 年中国房地产金融报告》中指出的:“实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按照首付 30% 计算,企业自筹资金种大约 70% 来自银行贷款;‘定金和预收款’也有 30% 的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用的银行贷款的比重是 55% 以上” 房地产信贷中的“假按揭”道德风险、信用风险、操作风险和法律风险,正成为银行不良资产来源新的影响因素。房地产业风险向银行体系的过度渗透,可能危及金融稳定。而且,这种单一的房地产开发过热和区域发展不平衡,房地产价格上涨过快,无法充分落实国家住房政策和最低住房保障要求,部分抑制了住房需求的有效形式;另一方面,造成房地产企业高负债经营,对中央银行信贷政策过度敏感,风险与收益失衡之下无法形成房地产企业的有效竞争,培育适应市场需求的房地产供给机制。改变单一的房地产融资体制,建立多层次的房地产金融市场(包括开发建设融资市场和消费融资市场),并通过金融配套制度的建设,形成有效地风险分担机制,已成为关系房地产业未来健康发展和金融体系稳定的关键性问题。 2003 年以来,尤其中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(第 121 号文)和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(第 18 号文)发布之后,监管当局在支持发展房地产业的基础上,即加强了对房地产信贷业务的规范和风险管理,也开始对多层次房地产金融市场和风险分担机制建设的探索。而伴随着金融改革和开发带来的竞争压力和创新机遇,金融机构和房地产开发企业迅速的成为这一多层次市场建设和积极推动者和参与者。 从总体上看,就 房地产开发建设 而言,除了传统的银行信贷融资之外,通过房地产企业上市,发行企业短期融资,引入外资合作开发,进行项目融资或者通过设立房地产投资信托 / 基金融资,正成为房地产开发企业可以选择的多样化的融资渠道。就 房地产消费 而言,除了原有的商业银行抵押贷款和住房公积金贷款之外,天津中德住房储蓄银行的设立和在全国兴起的民间集资建房的探索,正在开启着购房者新的置房思路。就 金融创新 而言,除了个人住房抵押贷款中关于“直贷式”、“双周供”、“固定利率”等放贷和还款的创新之外,通过设立信托为房地产融通资金,放过资产证券化转移信贷资产的风险,通过产权式酒店创新连接供求双方,正丰富着房地产金融的服务方式,提高着房地产金融的运作效率。就房地产配套机制而言,除了银行信贷中的住房抵押制度之外,住房置业担保的逐步发展,住房抵押贷款保险的普及,信贷资产证券化的试点,资产管理公司对银行不良资产的深入处置,以及近来司法实践对抵押房地产强制执行的支持,正在房地产金融的一级和二级市场创建着形式多样的金融风险分担机制。无疑,相比于过去过于单一的融资体系,房地产金融体系正在悄然发生着可喜的变化。 目录 第一章 房地产开发贷款制度 基本原理 一、房地产开发贷款的概念 房地产开发贷款,是指贷款人向借款人发放的用于 个人住房开发,商业用房开发,房地产土地开发和配套设施建设的贷款 。 二、房地产开发贷款的法律关系 三、房地产开发贷款的种类 (一) 房地产企业融资角度出发,按照融资过程中资金运动的不同途径,资金是否经过银行等金融中介,可以将融资分为直接融资和间接融资。 直接融资:企业自身或通过证券公司在资产市场向金融投资者借助一定的金融工具(股票,债券等),投资者与融资者直接进行资产融通,跳过银行等媒介。 间接融资:通过银行等金融媒介,把广大的分散的资金集中起来,供给有资金缺口的融资者。 房地产开发贷款 属于 间接融资 ,又可分为两种模式,一种是 项目贷款管理模式 ,以房地产开发项目为对象,主要有土地使用权抵押贷款和项目封闭贷款,遵循固定资产贷款管理方法;另一种是 企业贷款管理模式 ,以房地产企业为对象,发放贷款时不注重对项目的考察,而注重房地产企业整体的还债能力的评估。 贷款方式有综合授信贷款和纯信用贷款,遵循流动资产管理形式。 (二)按照房地产开发贷款的发放方式的不同分为 信用贷款 和 担保贷款 。 信用贷款,指以借款人到信誉发放贷款 担保贷款:分三种 保证贷款——第三方承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款 抵押贷款——借款人或者第三人的财产作为抵押物发放的贷款。 质押贷款——以借款人或者第三方的动产或者权利作为质物发放的贷款 (三)按照房地产开发贷款的性质不同,分为商品房开发贷款,住房项目储备贷款,经济适用房开发贷款、高效学生公寓建设贷款和土地储备贷款。 商品房开发贷款——用于建设商品房及其配到措施 住房项目储备贷款——对符合商品房开发贷款条件的大型、特大型房地产开发企业,因支付本公司开发的住房项目地价款等前期费用不足而发放的的贷款。 土地储备贷款——用于土地收购及土地前期开发,整理的贷款。 四、房地产开发贷款的特征 1. 数量大,期限长,信贷风险高。房地产开发企业的自有资金有限,而其他金融工具的运用尚不成熟,银行信贷便成了开发资金的重要开源。同时房地产开发本身投资量大、建设工期长、资金回收慢,这就决定了房地产开发贷款数量大,期限长及高风险性。 2. 受宏观经济和政策的影响较大。房地产开发贷款与整个宏观经济的发展密切相关,过多的银行贷款贷款投入房地产业,容易导致房地产业发展过热,产生房地产泡沫,造成金融风暴和经济衰退。这时政府就会介入,土地和信贷是政府调控的重点。政府通过土地政策和信贷政策对宏观经济及房地产业进行调控。我国目前的土地政策相对稳定,近年来政府不断出台新的信贷政策抑制房地产泡沫,调整房地产业发展。政府除了进一步提高房地产开发贷款的门槛,另一个重要举措就是央行加息。贷款利率调高会使得房地产开发成本提高,加上申请贷款的门槛提高,对于抑制房地产业投资过热作用明显。 五、房地产开发与银行贷款 (一)我国房地产业资金来源情况概述 国家预算内资金,国内银行贷款,债券筹资,利用外资,自有资金,其他资金 其中,其他资金主要是定金和预付款,而定金和预付款中很大一部分又是银行对购房者发放的贷款。 数据来源 1. 国家统计局统计年鉴 2. 中国房地产信息网 http://www.realestate.cei.gov.cn/ 六、房地产开发贷款风险的一般控制 根据现实情况,在未来相当长的一段时间内,银行信贷仍然会是我国房地产企业融资的主要渠道。因而风险控制仍然是银行发放贷款的关键。 七、几类特殊房地产开发贷款风险的法律控制 八、房地产开发贷款的担保 第二章 房地产企业上市融资制度 基本原理 一、股票发行与上市的一般原理 股票发行有两种:一种为设立新公司而首次发行的股票,即设立发行。另一种是为扩大已有公司规模而发行的新股,即增资发行。 股票分类 按照投资主体分为:国家股,法人股、内部职工股,社会公众个人股; 按照股东权益和风险大小,可以分为普通股、优先股及普通和优先混合股; 按照认购股票投资者身份和上市地点的不同,分为境内上市内资股( A 股)、境内上市外资股( B 股)和境外上市外资股(包括 H 股、 N 股、 S 股)。 二、我国房地产企业上市概况 1996 年底,证监会《关于股票发行工作或干规定的通知》中规定:从严控制一般加工业及商业流通性企业,金融、房地产业暂不考虑。 1997 年 9 月证监会《关于做好股票发行工作的通知》中又提到“对金融、房地产业暂不受理”。这些规定反映了 90 年代中期抑制房地产热、防止经济泡沫和调整经济结构而做出的。但是 1997 年国家提出将住宅建设作为国民经济新增长点,房地产业经过几年的调整,规范,面临了一个新的发展阶段。 房地产企业的投资特点是建设周期长、资金需求量加大,资金收回慢。 因此通过股市筹集资金是房地产企业发展较好的模式。 房地产企业可以通过发行新股并申请公开上市达到融资的目的。由于《公司法》《证券法》对企业的首期公开发行( IPO )和申请上市有比较严格的条件限制。所以实践中很多房地产企业并非直接发行股票和直接上市,而是通过“买壳上市”的方式到资本市场进行融资。 买壳上市——在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司(壳公司)的控股比例的股份,掌握该公司的控股权后,通过资产重组,把自己公司的资产和业务注入壳公司。这样,无须经过上市发行新股的申请就直接取得上市资格。买壳上市避免了上市的严格审查,快速进入资本市场,扩展有效资金。 操作流程 一、股份制公司的成立 二、首次公开发行股票申请文件的准备 三、股票的发行 四、股票的上市 五、上市公司的再融资 六、买壳上市 第三章 房地产企业债券(公司债券)发行制度 基本原理 一、债券的概念 债券按照发行主体分为,政府债券、金融债券(国家开发银行,进出口银行等政策性银行)和企业债券。 二、企业债券(公司债券) 三、可转换公司债券——被赋予了股票转换权的公司债券。债权人可选择有利时机,按照规定把债券转换成发行公司的等值股票。 四、企业短期融资券——企业为了缓解因银行银根紧缩所造成的流动资产短缺,而发行的短期(一般为一年内)债券。 操作流程 一、企业债券(公司债券)的发行与上市 二、可转换公司债券的发行与上市 三、企业短期融资券的发行 第四章 外资参与房地产开发制度 基本原理 一、外资参与房地产开发概述 一般来说,房地产开发企业的资金来源主要靠两部分,一个是自有资金,一个是外来的债务型或权益型投资投资资金。其中自有资金占很小一部分,绝大多数资本来源于外来的债务型和权益型资金。我国房地产开发企业融资主要依靠 外来的债务型投资,提供者主要是几家国有商业银行,债务投资的方式以附抵押的短期贷款为主。今年来,虽然国家允许房地产企业上市融资,但是由于限制条件过高,能够上市的寥寥无几。总体来看,我国房地产开发企业融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款和股市融资,其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的 70% 以上,更有一些实力弱小的企业,通过各种变通的办法,使得实际银行贷款占总投资额的 90% 以上,这无形中增加了银行的信贷风险。 2003 年到 2004 年,政府主管部门相继出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发( 2003 ) 121 号)、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发 18 号),以及随后到来的“ 8.13 土地大限”( 2004 年 8 月 31 日这一天新的全国土地政策将正式实施。 2004 年 3 月,土地资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求从 2004 年 8 月 31 日起,经营性的土地一律都要公开竞价出让,以前的以协议出让经营性土地的做法被叫停,文件还规定, 8 月 31 日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且两年内不开放,政府可把土地收回)。 鉴于我国房地产开发企业融资渠道和融资工具相对单一、筹措资金困难,吸引外资参与房地产开发便成为缓解“融资难”的重要途径。事实上吗,国外资金一直在寻求进入中国市场的机会。受房价快速增长和人民币升值预期的影响,境外资金正通过多种渠道进入上海,北京等热点地区的房地产市场,方式之一办事直接设立外资房地产投资公司或者参股境内房地产开发企业。根据中国人民银行房地产金融分析小组发布的《 2004 中国房地产金融报告》的统计, 2004 年全国房地产开发利用外资 228.2 亿元,同比增长 34.2% ,占到开发资金来源的 1.3% 。 房地产开发包括两种行为 ,其一是进行基础设施建设,通常称为土地开发或者在开发。土地开发也成为“三通一平”(道路,给排水,供电通,土地平整)“七通一平”(道路,上下水,雨污排水,电力,通讯,煤气,热力通,场地平整),把生地变熟地。其二是房屋建设。也称为房屋开发,包括住宅、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。 但是 ,通常我们所说的外商投资房地产业,是指外商直接投资房地产开发项目,以房地产开发企业的身份介入房地产开发。本书论述的外资参与房地产开发,仅指外商直接投资房地产开发项目。 二、外资参与房地产开发制度的具体内容 第五章 房地产项目融资 基本原理 一、项目融资的概念 项目融资( Project Financing )作为一个金融术语到目前为止没有一个准确公认的定义。国外的经济学界,大致有两种理解:一种是认为项目融资仅指无追索或者有限追索的融资,即狭义的项目融资,主要流行于北美地区;另一种是认为一切为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资活动都可被称为项目融资,即广义的项目融资,欧洲即时如此。 二、项目融资的特征 1. 项目导向:贷款人主要关注该项目本事在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款,而不是以来贷款投资人的资信来进行安排。 2 . 有限追索或无追索 追索是指在借款人未按期偿还债务时,贷款人要求借款人用其资产偿还债务的权利。 3. 风险分散:因为有限追索或无追索,项目投资人(借款人),贷款人,和项目各种有直接和间接利益关系的参与人分担风险。 4. 非公司负债型融资:项目的负责不表现在项目投资人的公司资产负债表中的一种融资模式。 5. 资金来源和信用结构的多样化:直接投资——项目发起人设立项目公司而做的股权投资;项目公司设立后发现的股票所募得的资金。间接投资——银行。 6. 融资成本够高:项目融资涉及面广,结构复杂,需要做好大量风险分担,税收结构,资产抵押的一系列技术性工作。 三、项目融资的意义与作用 1. 为超过投资人自身筹资能力的大型项目提供融资。 大型项目投资巨大,风险也大,按照传统融资方式,一旦出现问题,投资者所受损失将不仅仅是项目中投入 2. 为国家和政府建设项目提供形式灵活的融资 对于非营利性的公共房地产(博物馆,体育馆)政府安排的财政拨款往往不足。 3. 实现公司的目标收益 许多公司都设有内部的项目投资收益率,以此衡量新项目是否值得投资。如果一个项目的可行性研究结果表明,该项目预期收益率低于公司内部目标收益率,一般这样的项目很难被批准。但是可以利用项目融资,减少项目股本资金的投入,进而提高项目股本资金的投资收益率。 4. 为跨国公司安排海外投资项目的债务追索权 当跨国公司投资海外的合资企业,特别是投资在没有经营控制权的企业以及投资在风险较高或者情况不熟悉的国家,多数情况下希望项目风险和公司其他业务在一定程度上分离,已达到限制项目风险或者国家风险的目的。 四、项目融资的框架结构及各结构的参与人 五、项目融资的缘起、现状和趋势 操作流程 一、投资者通过项目公司安排项目融资模式 二、大型公共房地产的 BOT ( build 建设, operate 经营, transfer 转让)融资模式 争议焦点 一、房地产开发项目中应用项目融资方式的可能性探讨 二、房地产项目融资中的主要风险以及相应的担保形态分析 三、房地产项目融资的法律管制问题 第六章 房地产信托融资制度 基本原理 一、房地产信托融资的相关概念 根据《信托法》第 2 条的规定,所谓信托是指委托人基于受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义、为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。 房地产信托是指房地产企业通过信托投资公司设立信托从社会上募集资金,用于与房地产开发建设运营等相关活动。 分为两种: 房地产财产信托——房地产企业作为委托人,以其所有的房地产委托信托投资公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部 / 部分信托收益权(凭证),使其成为最终受益人而获得相应的资金用于房地产项目的活动。 房地产资金信托——信托投资公司通过设立单一或集合资金信托计划募集社会资金,之后再根据信托合同的约定将资金以各种方式投向与房地产相关的活动,在这一过程中,投资者即使委托人又是受益人。 国外主要是房地产资金信托,汇集了社会闲散资金,让中小投资者参与房地产业投资并享受产业增长利润,因此通常称为 房地产投资信托 ( Real Estate Investment Trust , REIT ,国内常翻译为 房地产投资基金,第七章内容 );而国内的房地产资金信托,则是由银行信贷渠道受到限制的房地产业驱动,实质是一种“代客(房地产企业)融资”的活动,具有时代特殊性。 二、我国房地产信托融资的特点 三、房地产信托融资的分类 1. 贷款类信托: 此类信托是银监会办公厅《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》( 2005 年)发布之前房地产信托融资形式的主流。这类信托资金运用效仿银行信贷资金模式,通常是贷款给房地产开发企业,用于土地或者房屋的开发建设,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息的 4% —— 8% ,一般要求借款方提供财产抵押等担保以保证资金的安全。 2. 股份投资类信托 信托投资公司将信托资金以股权方式,合资成立或者入股房地产开发企业(房地产项目公司),之后或者直接参与房地产的开发,建设,从房地产经营中获取收益偿付投资者信托收益权权益;或者协助房地产开发企业满足银行信贷条件,以申请银行贷款完成房地产开发,信托资金股权再择机溢价退出,并以获得溢价偿付投资者信托收益权权益 3. 购买收益权或购买物业 + 出租收益类信托 较新的信托资金运用方式,也是比较接近国外房地产信托的资金运用操作。 信托投资公司以信托资金购买房地产物业的租金收益权,或者是先以信托资金买下物业,在通过出租等方式对物业加以利用,获得稳定,长期的租金等收益,用于偿付投资者的信托收益权权益,用于偿付投资者的信托收益权权益。 四、房地产信托融资的法律关系 五、我国房地产信托融资的缘起、作用与发展 操作流程 一、房地产财产信托的操作流程 二、房地产资金信托的操作流程 三、房地产双向信托的操作流程 案例分析 第七章 房地产投资基金制度 基本原理 一、房地产投资基金的概念与特征 房地产投资基金是通过发行基金份额筹集基金,为基金份额持有人的利益进行投资,以可产生长期收入的房地产项目为投资目标,以房地产租金及其他相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金 中国尚无有关房地产投资基金的专门法律规定,这里主要对国外制度和经验做概括。但是已有内地企业取道海外市场发行房地产投资基金,为手头物业谋求新的融资渠道;而海外资金以反房地产投资基金方式参与就中国内地房地产业。 一下是以美国为例探讨,无特殊说明均是以美国相关法律为蓝本 房地产投资基金特征 1. 投资基金:汇集资金,收益返还给投资者。 2 .产业基金:以特定产业为投资目标的基金 3. 兼具公司( corporation )和有限合伙结构优势:一是,税收上的“传递”待遇(“ pass-through ” treatment ) , 即基金的收益在税法上被视为“传递”给基金份额持有人(投资人),不对基金本身征收企业所得税。 1960 年《房地产投资信托法》。二是,基金份额持有人(投资人)无需像普通合伙人那样承担无限责任,二是像股东一样,只以认购份额为限承担有限责任。 4. 房地产投资基金份额属于证券范畴,可以上市交易:同公司股票、债券一样,可以认购、赎回、转让。在符合法律条件和证券交易上市所下还可以在交易所挂牌交易,成为上市基金。 5. 房地产投资基金受证券法,信托法,公司法,房地产法,物权法,税法的综合调整。 同其他房地产投资工具相比,房地产投资基金的优点 1. 房地产投资基金通过汇集资金,投资于多样化( diversified )的房地产资产。对于普通投资者而言可以通过房地产投资基金涉足房地产这一传统上为富人所占据的领域,分享其收益。对于已经拥有房地产的投资者可以通过房地产出售( contribute )给基金而换取基金份额,从而通过基金的多样化投资分散其投资风险,另一方面通过基金的有限责任构造而避免其个人投资房地产时可能承担的无限风险。 2 . 通过将多样化的房地产资产汇集在一起,房地产投资基金在贷款和服务成本等方面比单一的房地产所有人拥有更多的谈判能力,从而能够获得更多实惠。房地产投资基金可以利用其汇集起的巨大资本量来要求更为优惠的贷款利率,也可以在房地产经营和管理上带来显著的规模经济效应。 3. 房地产投资基金能够提供较好的投资回报。相对于易于波动的股票市场而言,房地产投资基金的投资回报相对连续和稳定。从美国的经验来看,房地产投资基金和投票市场的关联度较低,在市场低迷时业绩优于股票市场。另一方面,相对其他“保守”的投资方式,如存款和货币市场基金,房地产投资基金通常能够提供更高收益。此外,有关法律对房地产投资基金的最低收益分配要求也是的基金投资者能够确保其收益分配。 二、房地产投资基金同相关概念的区分 1. 房地产开发企业 房地产开发企业 公司形式 投资于项目的开发件事“从无到有” 企业所得税 房地产投资基金 公司形式、信托形式,多为信托形式 投资于已经建成能产生长期稳定收入的房地产,以租金和类租金作为投资回报 有传递有待 2. 证券投资基金 相同点:都是投资基金,都可以采用公司形式或者信托形式,基金份额都可自由转让和上市交易,并且证券投资基金也可以投资购买房地产类证券。 不同点: 投资对象 投资目标 投资方式 证券投资家基金 证券 通过持有风险分散化的证券组合获得价值增值,不限于房地产领域 基于对证券发行人(公司)的优良业绩而使所投资证券获得增值,不涉及对证券发行人的股东控制和资产收购。 我国,证券投资基金只能投资于上市交易的股票、债券或者证监会规定的其他证券品种 房地产投资基金 房地产。 通过 拥有和经营房地产 来获得长期收益 对房地产的拥有和控制。 通过购买股权权益,或资产收购或其他方式 3. 房地产信托产品 (第六章内容) 房地产投资基金不同于我国现有的房地产信托产品。 ( 1 )我国自 2002 年开始推出的房地产信托产品是以房地产项目融资为目的的一种信托产品。由于中国人民银行 2003 年 6 月 13 日出台的 121 号文件提高了房地产信贷门槛,导致房地产开发企业融资渠道变得更为狭窄,融资成本提高,诱发房地产企业转而利用信托作为替代融资工具。虽然按照监管要求信托公司不得承诺保底收益,但实践中房地产信托产品都有高于银行同期存款利率和国债利率的预期收益率,并且通过第三方担保等方式间接确保固定收益。因此, 我国现有的房地产信托产品实际上是类似于债券的股东收益产品,本质上属于信贷融资的范畴,是“代客(房地产企业)融资”。 房地产投资基金以房地产为投资对象,有管理机构、实际经验和利润分配的股权类投资产品,是“代客(投资者)理财”。 ( 2 )国房地产信托产品作为房地产开发贷款的替代产品,所筹资金直接用于房地产项目开发。 房地产投资基金投资于已建成且能长期收益的房地产。 ( 3 )我国房地产信托产品 2007 年 3 月 1 日前属于中国人民银行《信托投资公司资金信托管理暂行办法》( 2002 年 6 月)所规范的资金信托,受制于该办法中的相关限制,如只能采取私募形式(不得通过公共媒体进行营销宣传)、信托份额不超过 200 份,每份信托金额不低于 5 万元等。 2007 年 3 月 1 日之后,则适用取代该暂行办法的《信托公司集合资金信托计划管理办法》,其准入标准和监管要求变得相当严格,如参与信托计划的委托人应为唯一受益人,单个信托计划的自然人人数不得超过 50 人(参见第六章相关内容)。 房地产投资基金目的在于大范围汇集资金,为此可以公开发行和自由转让,还可以上市。 三、房地产投资基金的种类 按照房地产投资基金的投资类型(内容),分为 股权基金( Equity REIT )——直接投资于房地产实体资金,通过购买、拥有和管理房地产,以其产生的租金收益作为主要收入来源。 ——房地产投资基金的主要形态。 房地产按揭贷款基金( Mortgage REIT )——以房地产按揭贷款或按揭担保证券( MBS )为投资对象,以贷款或者证券的利息收益为收入来源。按揭贷款基金实质上是由基金向房地产所有人提供贷款,并获得利息收益,因此与股权基金专擅于拥有实体资产不同,纯粹的按揭贷款基金并不拥有自己的房地产,本质上是一种融资活动 混合基金( Hybrid REIT )——同时采取上述两种策略。 四、房地产投资基金的基本结构及其内部关系 房地产投资基金的基金结构包括 基金份额持有人、基金本身 及 基金所投资的房地产资产。 如果基金采取实体形式。即设立公司来运作基金,那么 REIT 的内部关系就是公司法下的公司股东、公司和董事会 / 管理层之间的关系。具言之,基金份额持有人作为 REIT 公司股东、选取产生 REIT 公司股东,由董事会负责 REIT 公司的管理。 REIT 公司按照法律规定和公司章程投资、控制和管理特定的房地产资产,所获得收入以股息的形式派发给持有人。董事会和管理层对基金份额持有人负有公司发下的信义义务( fiduciary duty ),必须诚信和勤勉地履行管理职责,否则将对 REIT 公司及 / 或持有人承担相应法律责任。 如果基金采取信托形式,那么在基金结构中还需要有专门的基金托管人和基金管理人,对基金进行托管和运营。关于基金份额持有人、基金托管人和基金管理人的关系,由各国信托法律不同而不同。 制度借鉴 一、美国房地产投资基金制度 房地产投资信托( Real Estate Investment Trust , REIT )以税收优惠为主要驱动,以税收规则为主要着眼点。 二、澳大利亚房地产投资基金制度 三、我国香港特别行政区房地产投资基金制度 操作流程 1. 发起人以自有房地产资产为基础,设立房地产投资基金; 2. 委托合格机构作为基金管理人、托管人和估值师; 3. 向证券监管机构申请并获许可后,向投资者公开发现基金份额 4. 以发行所获自己偿付发起人,以及投资于新的房地产项目; 5. 向相关证券交易所申请上市,成为上市证券; 6. 必要时,设立特别目的载体,用于持有房地产 7. 持有和经营房地产资产,或的租金及其他相关收入并向投资者分配,按照监管部门和证券交易所的信息披露要求公布相关报表和文件。 争议焦点与案例分析 一、争议焦点 (一) 我国现有的房地产信托产品不属于房地产投资基金,甚至不属于准房地产投资基金 我国内地从 2002 年开始推出房地产信托产品,即房地产开发企业委托信托公司发行信托份额,筹资资金,直接用于房地产项目开发。与实际意义的房地产投资基金拥有显著差异。 1. REIT 是投资驱动,是“代客(投资者)理财”。中国的房地产信托产品是房地产开发企业驱动,是“代客(房地产开发企业)融资”。 2. REIT 的特点和优势之一是其投资的多样化( diversification ) , 我国信托产品在实际运用中,一家信托公司只能为一家房地产开发企业发行信托。 3. REIT 的另一个特点是上市交易,以及由此而来的流动性和增值潜力。我国信托产品受限于《信托公司资金信托管理办法》( 2007 年被《信托公司集合资金信托计划管理办法》取代),不能公开发行。 4. 房地产投资基金以建成的,可产生长期稳定收入流 (租金,股票分红,债券利息) 的房地产为主要投资对象,以租金收益为主要收入来源,具有非常浓厚的“被动投资”( passive investment )色彩,一般不主动投资进行房地产项目开发。我国房地产信托产品本质是为房地产开发企业融资,所获得的资金直接用于房地产项目开发。 (二) 房地产投资基金能否主动投资进行房地产开发 ( 如中国的情况 ) 1999 年美国通过《房地产投资信托现代化发》,允许 REIT 从事房地产开发活动,但是必须以设立全资子公司形式进行。这一位置房地产投资基金的投资者面临更大的风险。香港在 2005 年 6 月修改《房地产投资信托基金守则》,放宽了此前的一些限制,但是仍然禁止 REIT 从事房地产开发活动。 (三)我国发展房地产投资基金面临的主要制度障碍 二、案例分析 第八章 个人住房抵押贷款 基本原理 一、个人住房抵押贷款(按揭)的概念 英美、香港的按揭实质是通过对按揭物所有权的转移来保障债务权的实现,同时赋予按揭人以赎回权。——特定财产所有权转移而占有不转移,债权人在债务人不履行债务时确定的取得所有权。 中国内地的按揭与以上不同,银行作为受揭人并不取得所有权,按揭的房屋也不会因为按揭人不清偿债务而当然转移到银行手中。实践中通常的做法是由银行将按揭财产变价并优先受偿,或开发商按照之前的约定将该房屋收回,并以回购款偿付银行本息。 以下探讨我国国内的按揭。 二、个人住房抵押贷款的分类 按照房屋类型分类,可以分为现房抵押贷款与期房抵押贷款。现房抵押贷款时购房人以担保清偿贷款为目的,不转移占有的就所购房屋为银行设定处分权和卖得价金优先受偿权行为,符合我国抵押权的构成要件。期房抵押贷款权利性质存在争论,期房抵押贷款合同订立,借款人拥有对开发商交付房屋请求权,这一债券至多只能质押不能抵押。中国人民银行 2003 年发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,商业银行只能对购买主体结构已封顶房屋的个人发放个人住房贷款。当期房竣工,购房人取得房地产权属证书后,按照《城市房地产抵押管理办法》第 43 条规定,将期房抵押(实质是质押)重新办理现房抵押。 按照房屋性质,可以分为商品房抵押贷款、经济适用房抵押贷款、政策性住房抵押贷款(房改房、评价房,安居房、微利房、解困房)。 按照贷款利率,分为政策性个人住房贷款,商业性个人住房贷款(我们经常意义上的住房按揭贷款),个人住房组合贷款。 操作流程 争议焦点与案例分析 一、争议焦点 —— 直贷式个人住房抵押贷款 二、案例分析—— 1. 假按揭:房地产开发商以套取银行信贷资金为目的,假借非真实购房人的名义向银行申请办理的个人住房贷款。 2. 提前还贷:违约行为。 国外 收取违约金,因为住房抵押贷款多为固定利率,银行可以对利息收入有明确的预期。但是浮动利率制度下(我国),违约金正逐步取消。 第九章 住房公积金贷款制度 基本原理 一、住房公积金与住房公积金贷款的概念 (一) 住房公积金 (二) 住房公积金贷款 二、住房公积金与住房公积金贷款的特征 三、住房公积金的管理体制 四、住房公积金制度的作用 五、住房公积金贷款的分类 六、住房公积金制度中的法律关系 七、我国住房公积金制度的缘起与现状 八、住房公积金贷款难的问题 制度借鉴 一、新加坡中央公积金( Central Provision Fund )制度概述 二、新加坡中央公积金制度和我国住房公积金制度的比较 操作流程 一、住房公积金贷款的适用条件 二、住房公积金贷款的提交资料 三、住房公积金贷款的办理程序 案例分析 第十章 住房储蓄银行制度 基本原理 一、住房储蓄银行制度概述 根据德国《住房储蓄银行法》第 1 条第 1 款的规定,住房储蓄银行( Bausparkassen, 也可译为建屋储蓄银行),是指接受住房储蓄者的存款,并以此积累存款向住房储蓄者提供以兴建住房为目的的贷款的信贷机构。 二、住房储蓄银行制度的特征与比较 住房储蓄是一种专项存款,而储蓄者参加住房储蓄的最终目的是为了获得低利率的住房贷款。 贷款额 = 合同额 - 存款额(包括利息和政府奖励) 三、住房储蓄银行制度中的法律关系 四、住房储蓄银行制度的缘起、现状与趋势 制度借鉴 操作流程 一、住房储蓄的操作流程 二、住房储蓄贷款的操作流程 第十一章 民间个人集资建房制度 基本原理 一、民间个人集资建房的概念 也称个人合租建房,指若干个自然人自愿参加并集合资金,组成团体,并以该团体的名义取得土地建造房屋,而后在团体内进行分配,从而各自取得相应房屋所有权的行为。 二、民间个人集资建房的特征 三、个人集资建房与其他相关概念的比较 四、我国出现民间个人集资建房现象的原因 六、民间个人集资建房的分类 七、民间个人集资建房的意义 制度借鉴 操作流程 一、个人合作建房工作流程(示例) 二、正式运作机构模式一:住宅合作社模式 三、正式运作机构模式二:(非营利的)公司制模式 案例分析 第十二章 房地产金融制度创新:产权式酒店 基本原理 一、产权式酒店的概念 二、产权式酒店的特征与比较 三、国内外产权式酒店的发展及现状 操作流程 案例分析 第十三章 个人住房抵押贷款证券化制度 基本原理 一、住房抵押贷款证券化的概念 住房抵押贷款证券化是指贷款权益人(又可称为发起机构, originator or sponsor )通过风险隔离( risk remoteness )机制将住房抵押贷款转移给 特定目的载体( Special Purpose Vehicle , SPV ) ,由其以该资产和所产生的现金流为担保,并可借助外部的信用担保,在对资产风险与收益进行重新分割和配置的基础上,转化成流通性强的 抵押担保证券( Mortgage-backed Securities , MBS ) 销售给投资者。这一过程, SPV 以 MBS 的销售收入偿付贷款资产购买价款,以贷款所产生的现金流偿付投资者的 MBS 权益。 第一支个人住房抵押贷款支持证券——“建元 2005-1 个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”已由中信信托投资有限公司在全国银行间债券市场上公开发行。 2005 年 4 月出台的《信贷资产证券化试点管理办法》,以及之后的《信贷资产证券化试点会计处理规定》《资产支持证券信息披露规则》《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》为我国信贷资产证券化的试点搭建了一个基本的法律框架。 二、住房抵押贷款证券化的法律关系 (一) 主体 1. 借款人:住房抵押贷款原始权益人的债务人 2. 发起机构:出售应收款用于证券化的人,既可以是应收款的原始权益人( originator ),如贷款银行、租赁公司;也可以是原始权益人处购买应收款汇集成一个资产池,并再次出售的人( sponsor ),如投资银行。(洪燕容《资产证券化法律问题研究》,北京大学出版社 2004 , p20 ) 3. SPV :专门从事资产证券化而设立的特定目的载体。一般而言,为了实现资产证券化的资产信用融资,避免发起机构的破产和 SPV 的破产风险危及应收款,确保投资者的合法权益, SPV 应以“真实出售”( true sale )的方式从发起机构处购买应收款。同时, SPV 自身也应构建“破产隔离”载体( Bankruptcy-remote entity )。在法律形式上,处于破产、税收、会计和证券法等方面的考虑, SPV 常采取公司、合伙、信托等形式。 4. 投资者( Investor ): MBS 是以资产的信用为支持发行的证券,再辅以信用增级的处理,使其证券级别往往比较高,通常是投资级( BBB 或者 Baa3 以上)以上的,其中不上是仅次于政府债券的 AAA 级。这样一些对安全性要求较高的投资者(银行,保险公司,养老机构)能够参与其中,从而扩大了投资者的范围。 5. 证券承销人或者证券交易商(进行二次交易) 6. 信用评级与增级机构 增级机构可以由发起机构通过超额担保( overcollateralisation )、购买从属证券( sub-ordinated securities )和设置利差账户( spread account )等形式提供,也可有第三方(保险公司,金融担保公司和银行)通过保险,担保,和签发信用证书等形式提供。 7. 中介服务机构:律师事务所、会计事务所,评级机构 (二) 客体 1. 拟证券化的资产。 (三) 三、住房抵押贷款证券化的特征 四、商业银行开展个人住房抵押贷款证券化的动因 制度借鉴 一、美国的住房抵押贷款证券化实践 二、日本的住房抵押贷款证券化实践 三、澳大利亚的住房抵押贷款证券化实践 操作流程 案例分析 第十四章 房地产贷款风险管理与不良资产处置 基本原理 一、房地产贷款风险与不良资产的概念与分类 二、房地产贷款风险管理的基本程序 三、我国房地产贷款风险管理的主要规则 四、我国房地产贷款风险的分析与管理建议 五、我国房地产贷款不良资产的状况与处置模式 案例分析 第十五章 房地产抵押制度 基本原理 一、房地产抵押的概念 二、房地产抵押的法律特征 三、房地产抵押人和抵押权人的权利和义务 四、房地产抵押的效力 操作流程 一、房地产抵押合同的签订 二、房地产抵押登记程序 三、房地产抵押权的实现 案例分析 第十六章 住房置业担保制度 基本原理 一、住房置业担保的概念 二、住房置业担保的法律关系 三、住房置业担保的特征 四、住房置业担保制度的意义 制度借鉴 操作流程 案例分析 第十七章 个人住房抵押贷款保险制度 基本原理 一、个人住房抵押贷款保险的概念 二、个人住房抵押贷款保险的种类 三、个人住房抵押贷款保险的特征 四、个人住房抵押贷款保险中的法律关系 五、个人住房抵押贷款保险的作用 六、个人住房抵押贷款保险在我国的历史发展与现状 制度借鉴 一、美国的住房贷款保险制度 二、英国的住房贷款保险制度 三、法国的住房贷款保险制度 操作流程 案例分析 第十八章 房地产税费制度 基本原理 一、房地产税费概述 二、房地产开发企业应缴税费的主要规定 三、个人购房应缴纳的税费
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分享 曾飞:投资重点在高端工农业,而不是房地产和转基因
曾飞教授 2013-3-6 08:48
投资重点在高端工农业,而不是房地产和转基因 曾飞   一个民族的兴亡在很大程度上维系于这个民族的经济发展方向。尤其是在全球剧烈竞争的时代。   美国为了维持其霸主地位,如今把投资重点放在哪里呢?高科技产业,而不是房地产。重点投资高科技企业能够从根本上振兴美国经济,重点投资房地产只能把整个国家有限的财富和资源浪费在不能再扩大生产的房地产泡沫上面。美国 人对于房地产疯狂已经有过惨重的教训,不会傻到头撞南墙不回头。   2012年07月19日《美国高科技制造业回巢等于说明美国经济战略转型已经完成》的文章指出:   美国近20年通过高科技企业的生产外包,形成了美国设计,通过外包全球招标生产的战略,让美国的高科技企业进入了全速发展的辉煌时期,同时也为美国制造业的转型升级提供了人力物力支持,同时美国企业打入新兴国家,占有新兴国家的市场资源,通过高耗能高污染的人力密集型企业,通过挤压甚至是打压手段,通过在新兴国家设立研发部门,设置技术壁垒瓦解新兴市场国家的高科技企业的自主研发,将市场完全掌控在自己手中,这已经实现了。我们要明白美国所谓的美国国内的制造业“衰落”是一种假衰落,美国现在完全淘汰了低成本高污染低技术的制造企业,反而美国通过支持高科技企业的研发,通过近20年的技术研发,美国的高科技公司占领了世界大部分市场,具体是多少受条件限制没有资料统计,但是就中国市场而言,相当一大部分是由美国企业占据的,典型代表就是苹果公司,形成了美国研发设计,中国制造的局面。   美国通过转型,将国内的低技术的淘汰战略,形成对新兴国家的边际效益,赚取高额利润的目标已经实现,现在的经济大萧条不能不让人想到,1998年的东南亚金融危机,首先是从金融业开始的,我们现在通过分析可以断定这是美国为了去除国内的房地产及金融泡沫,自己采取的消除产业空心化的一种手段,结果是让全世界买美国的单,为美国经济的调整争取时间。美国人制定的战略是长期的,星球大战计划拖垮了苏联,成功确立了美国高科技兴国,让美国成为了世界霸主。我们不能不思考这是不是美国的又一次经济大战略,看来这种情况是成立的。新兴市场的人力,汇率等固有成本优势,正在不断弱化,同时发达经济体在人才、环境和服务等方面的优势无法被取代,在技术层面上差距在不断拉大,这实际上也为新兴经济体的制造业升级敲响警钟,怎么适应美国制造业方式调整,即不再以产业外包方式发展,这是摆在我们面前的当务之急!   2013年02月05日财经国家周刊《美国制造业回巢效应》披露:制造业在创造财富、吸纳就业和促进创新方面依然有着重要意义。据美国制造业联盟统计,制造业研发占美国全国工业生产研发的四分之三;制造业出口约占整体货物和服务贸易出口的三分之二,支持了约2000万个高薪岗位,对经济的重要性不言而喻。   在农业发展方面,著名经济学家顾准之女顾秀林教授《中国走农业技术高科技化道路——化学化、转基因化是战略性错误》披露:   今天的转基因育种技术就是一种伪技术,因为它所依据的科学理论,已经被全面证伪。生命科学的发展有如一条流动的河,转基因的生物技术,从头开始就建立在这个流动的河床上;今天的所谓农业“生物技术”——转基因技术,被套在一个30年前定型的理论模板里。仅仅“可变剪接”这一个发现,就足以推翻“中心法则”假说;“内含子”和“基因次序”理论表明,任何一种转基因产品都绝无安全性可言。横向转基因和蛋白质错误折叠,已经造成了令人惊恐的医学事件,而没有用“基因微阵列芯片测试”技术测试过的转基因农作物,如果今天还有谁敢真诚地说它“精确”、无误,唯一的可能是他太无知、太狂妄,起码是知识太陈旧。还有更多的未知在等待被发现。“中心法则”提出后至今50年的全部科学发现,不仅不能保证转基因技术安全可行,反而对“安全性”提出更多的疑问,那个被全面证伪了的50年前的“中心法则”体系,还能怎样保证转基因产品安全呢?   突破物种之间的天然的屏障,直接的后果,就是直接受害——加拿大魁北克的孕妇被查出血液中含有Bt蛋白,所生孩子血液中也发现Bt蛋白;她们接触转基因的唯一途径,是食用含有转基因成分的食品。2011年9月20日发表的中国南京大学生命科学院关于水稻米粒中微小核糖核酸可进入动物和人体并发挥左右的发现,更加明确地表明,生命体内存在另外一套生命控制系统,我们对它的认识才刚刚开始——转基因技术产品的安全性这个问题,又被加上了一个更粗更黑的大问号。   试管里装不下生态系统。科学实验都是在可控条件下进行的。在实验室里得到的发现,只在实验室条件下成立,失去了规定的条件就失效了。转基因农作物是在大田里种植的。农田环境是"生态系统",在那个系统里包容着无数多个可变条件;任何实验室都不可能模拟,美国人花费巨资建成的“生态圈二号”实验失败,就是最好的证明。所以,把来自实验室的转基因作物释放到生态环境、坚信那样做可保证安全的做法和想法,本身就是一种"伪"逻辑。这是因为(1)试管里装不下生态系统;(2)生态系统中无数动态因素中的任何一个都不可控。另外,转基因生物也是动态的生命体,即使在试管里也会变,更何况释放到完全不可控的生态环境中——这种动态性是任何科学家也不能控制的。   最新的生物科学发现向我们表明,转基因技术农产品即使“无毒”也可以有害;微小核糖核酸的特性,为基因武器找到了最隐蔽、最有效的发射方式。转基因生物技术更易于用来制造生物武器,试图用它来开发农作物新品种、作为食品、饲料长期使用而不造成危害,看起来更像是一种妄想。   在美国的“21世纪生物技术战略”和紧锣密鼓的“生物国防”行动部署面前,中国农业如果还要坚持走转基因技术“三驾马车”道路(植物纤维棉花、主粮水稻小麦、饲料作物玉米三大类农作物全部转基因化),那么中国农业的确能够很快实现全面的真正的转基因化——国内外利益集团已经各就各位——并且从此永远转基因化。一条道走到黑,不会再有另外的可能。这必定是一条走向毁灭的单行道、不归路。   2013年02月27日羊城晚报顾秀林《美国为何向中国推销转基因产品》提要:假如在几年内就允许在中国商业化种植转基因水稻,那么即使是中国公司出售“中国”的转基因水稻种子,美国生物技术巨头孟山都和联邦ZF,仍然可以在很短的时间内掌控中国水稻的命脉。并指出:如今,中国饮食中的营养成分被巧妙地破坏,糖尿病患者的发病率也急剧上升,仅仅20年的时间,中国就变成了“糖尿病之都”。最近的一项研究发现,中国青年人的糖尿病患病率明显上升,远高于美国。西方的工业化垃圾食品严重地危害了中国下一代人的健康和活力。(安柏・摩尔《中国儿童糖尿病患者激增》)   2012年11月07日《英国官员:转基因食品在欧盟不允许销售》披露:转基因食品在欧盟不允许销售。鲍海阳:美国可以销售转基因食品,而欧盟是不可以销售的,这是个比较政治化的问题 (按:国家利益,民族利益)。英国和欧盟没有转基因食品,但科学家正在研究转基因的农作物,试图能够有更好的收成,不过,转基因食品对人体的副作用目前还没有一个完整的答案,等科学家有了答案,再散布到大众,而只有真正有了结果,转基因食品才能被允许在欧盟和英国销售。英国在食品安全方面是引以为豪的,其监管机构都是第三方,有安全独立的运营权利,从生产到零售有各个部门的监管。   作为老牌帝国,最早发达的国家之一的英国绅士们,虽然一直跟随美国人,充当美国的好兄弟。但是在国家与民族利益上,并不盲从美国。尤其在转基因作物推广和城乡关系上更有自己的主见。美国推广转基因,一为控制不发达国家的命脉,二为养活所谓的“垃圾人口”,英国绅士心知肚明,自己已经不是当年殖民全球的时代了,根本无需盲目紧跟,为民族利益,当然坚决抵制,不允许销售转基因,他们不傻。不像中国的精英傻逼,为了个人一点蝇头小利而甘愿充当美国人的内应,拼死推广转基因粮食。自己当汉奸不够,还要依仗权力硬逼袁隆平等科学家放弃高产的、世界领先的中国自有优良稻种,转而为转基因吆喝。   英国人为了将城市问题与乡村问题合并解决(按:也就是城乡融合,城乡一体化),社会活动家埃比尼泽.霍华德爵士( Sir Ebenezer Howard)在1898年就提出了关于建设一种兼具城市和乡村优点的理想城市的规划和建设理论,即著名的田园城市( Garden City)构想。到二战前,英国全国上下达成了在全国范围进行城乡规划的共识,陆续出台了《住宅、城镇规划条例》、《1947年英国城镇与乡村规划法案》及《城乡规划法》等一系列相关法律法规,从而开创了世界上第一个完整的城乡规划体系,将ZF原来的指导性地区规划上升为立法规划,促进了城市问题与乡村问题的解决,强化了ZF的宏观调控作用。   英国农村战略:战后,英国农业朝着生产过程机械化、生产技术科学化、增长方式集约化的方向发展,开始全面推进现代农业,并进入了生物农业和化学农业时代。21世纪初,正值英国农村地区社会生活方式急剧变化之际,英国ZF于2000年11月发布了旨在建立可持续发展的新农村的农业白皮书,统筹考虑经济、社会和环境因素, 着手打造易居的(适合工作和生活)、环境和社区受到保护的且充满活力的新农村社会 。2004年英国环境、食品与农村事务部( DEFRA,成立于2001年)出台了。英国农村战略( Rural Strategy 2004)仍然延续了2000年白皮书关于建立 易居 、 安全 和充满活力的 可持续发展 乡村社区的中心思想,重点解决三个方面的问题。   在英国先发展生产,后打造易居环境的农村战略之下,英国农村不但不凋零,反而发达兴旺,充满生产活力。不像中国精英傻逼们那样,根本无视优先发展农业生产,而是倒果为因,到处强逼拆并村庄,逼农民上楼,不适合工作和生活,集中上楼后的农民远离田园猪圈鱼塘,难以从事农牧渔业生产,故意使其破产而流入城市当廉价劳工,继续走充当美国外包的附庸经济道路。   显然,历来善于吸收外来文化提高自己的中华民族,要生存 就必须学习美、英等发达国家的好的经验,摒弃那些别有用心的肮脏的东西,吸取别人失败的教训,走自己该走的路,绝不能继续当国际奴才。因而,中国除了要重点投资高端制造业, 特别是信息产业、绿色新材料、绿色新能源和先进军工,同时还必须重点投资高端农业,维护中国精耕细作农业的优势,使其迅速现代化,跃居世界领先的水平,确保国人的食物安全,而不被美国等西方转基因等垃圾食品入侵而使民族素质急剧下降,直至衰败。 中国投资重点只能放在高端工农业而不是房地产,这是显而易见的道理。 重点投资高端工农业提纲挈领,带动经济全面可持续发展,而大量投入在房地产只能使本来就稀缺的资本和资源变成死的空置房,不能持续发展。对此视而不见,甚至背道而驰,故意把投资重点放在以城镇化为借口的房地产和转基因农业,自宫自残,断送民族的前程,那不是脑残就是美国的内应。
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cutelxh 2013-3-2 19:21
2.1.1 房地产估价行业准入制度 ( 1 )《房地产估价机构管理办法》 2005 年 10 月 12 日,建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(以下简称《办法》),旨在规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,《办法》于 2005 年 12 月 1 日起实施。 《办法》规定,房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。 《办法》规定了各资质等级房地产估价机构必须具备的条件,以及在资质等级许可范围内从事估价业务的内容。 《办法》指出,一级资质房地产估价机构可以按照有关规定设立分支机构,二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。其中一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务;二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务;三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销房地产估价机构资质: ◆ 资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形,房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,应当予以撤销。 ( 2 )《房地产估价师注册管理办法》 为了加强对房地产估价师的注册管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度,提高房地产价格评估水平,建设部于 1998 年 8 月 20 日颁布了《房地产估价师注册管理办法》,《房地产估价师注册管理办法》自 1998 年 9 月 1 日起施行。 2001 年 8 月 15 日,建设部发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》,自发布之日起施行。 随着 2007 年 3 月 1 日《注册房地产估价师管理办法》的实施,《房地产估价师注册管理办法》和《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》随即失效。 ( 3 )《注册房地产估价师管理办法》 为了加强对注册房地产估价师的管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,规范注册房地产估价师行为,维护公共利益和房地产估价市场秩序, 2006 年 12 月 25 日,建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(以下简称《办法》),《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。 《办法》所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。 注册房地产估价师的注册条件为: ◆ 取得执业资格; ◆ 达到继续教育合格标准; ◆ 受聘于具有资质的房地产估价机构; 申请初始注册,应当提交下列材料: ◆ 初始注册申请表; ◆ 执业资格证件和身份证件复印件; ◆ 与聘用单位签订的劳动合同复印件; ◆ 取得执业资格超过 3 年申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料; ◆ 聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。 申请注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门提出注册申请。对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起 5 日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 10 日内作出决定。注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行网上申报、受理和审批。 申请人有下列情形之一的,不予注册: ◆ 不具有完全民事行为能力的; ◆ 刑事处罚尚未执行完毕的; ◆ 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的; ◆ 因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 申请在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业的; ◆ 为现职公务员的; ◆ 年龄超过 65 周岁的; ◆ 法律、行政法规规定不予注册的其他情形。 取得执业资格的人员,应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,经注册后方可从事房地产估价执业活动。隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的,建设(房地产)主管部门不予受理或者不予行政许可,并给予警告,在 1 年内不得再次申请房地产估价师注册。 《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。 1998 年 8 月 20 日发布的《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第 64 号)、 2001 年 8 月 15 日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》(建设部令第 100 号)同时废止。 2.1.2 房地产估价行业执业资格制度 ( 1 )《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》(以下简称《规定》)由建设部、人事部建房于 1995 年 3 月 22 日发布,旨在加强房地产估价人员的管理,充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用。 《规定》所称房地产估价师是指经全国统一考试,取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 《规定》对于房地产估价师执业资格考试、注册、权利和义务、法则作了明确规定。在注册方面,《规定》要求房地产估价师执业资格考试合格人员,必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 申请房地产估价师注册需提供下列证明文件: ◆ 房地产估价师执业资格注册申请; ◆ 房地产估价师《执业资格证书》; ◆ 业绩证明; ◆ 所在单位考核合格证明。 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。 房地产估价师享有下列权利: ◆ 有执行房地产估价业务的权利; ◆ 有在房地产估价报告上签字的权利; ◆ 有使用房地产估价师名称的权利。 同时,《规定》提出房地产估价师必须履行下列义务: ◆ 遵守房地产评估法规、技术规范和规程; ◆ 保证估价结果的客观公正; ◆ 遵守行业管理规定和职业道德规范; ◆ 接受职业继续教育,不断提高业务水平; ◆ 为委托人保守商业秘密。 ( 2 )《房地产估价师执业资格考试实施办法》 1995 年 3 月,建设部颁布了《房地产估价师执业资格考试实施办法》(以下简称《办法》),《办法》提出房地产估价师执业资格考试从 1995 年开始实施,每两年举行一次。考试时间定于当年六月的第一个周六休息日。 考试科目为:房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。考试分为四个半天进行,每个科目考试时间为两个半小时。 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第八条指出凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备下列条件之一的,可申请参加房地产估价师执业资格考试: ◆ 取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等,下同)中等专业学历,具有八年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满五年; ◆ 取得房地产估价相关学科大专学历,具有六年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满四年; ◆ 取得房地产估价相关学科学士学位,具有四年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满三年; ◆ 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业,从事房地产估价实务满二年; ◆ 取得房地产估价相关学科博士学位的; ◆ 不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有十年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满六年,成绩特别突出的。 2.1.3 房地产估价行业执业规范制度 ( 1 )《房地产估价规范》 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,建设部于 1999 年颁布了《房地产估价规范》(以下简称《规范》),《规范》自 1999 年 6 月 1 日起执行。 《规范》中对术语、估价原则、估价程序、股价方法等做了明确规定。其中估价方法主要由以下几种: ◆ 市场比较法 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正;求出比准价格。 ◆ 收益法 运用收益法估价应按下列步骤进行:搜集有关收入和费用的资料;估算潜在毛收入;估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的资本比率;选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 ◆ 成本法 运用成本法估价应按下列步骤进行:搜集有关成本、税费、开发利润等资料;估算重置价格或重建价格;估算折旧;求出积算价格。 ◆ 假设开发法 运用假设开发法估价应按下列步骤进行:调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式;估计开发建设期;预测开发完成后的房地产价值;估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;进行具体计算。 ◆ 基准地价修正法 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行:搜集有关基准地价的资料;确定估价对象所处地段的基准地价;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正;求出估价对象宗地价格。 《规范》将房地产估价按估价目的进行分类,主要有下列类别:土地使用权出让价格评估;房地产转让价格评估;房地产租赁价格评估;房地产抵押价值评估;房地产保险估价;房地产课税估价;证地和房屋拆迁补偿估价;房地产分割、合并估价;房地产纠纷估价;房地产拍卖底价评估;企业各种经济活动中涉及的房地产估价;其他目的的房地产估价。 《规范》指出,估价报告应做到下列几点: ◆ 全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全,配套; ◆ 公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据; ◆ 准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。 ◆ 概括性:应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 ( 2 )《城市房屋拆迁估价指导意见》 2003 年 12 月 3 日,建设部发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》),于 2004 年 1 月 1 日起施行。《意见》旨在规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益。 《意见》所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。 《意见》评估机构要求、评估房屋要求、评估价值要求、评估勘查记录、估价报告和拆迁责任作了明确规定。 《意见》指出房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。 公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的,应当承担相应责任。 ( 3 )《房地产抵押估价指导意见》 2003 年 12 月 4 日,建设部公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》),《意见》对城市房屋拆迁估价行为进行了明确规范,为维护拆迁当事人的合法权益,新的指导意见增添了被拆迁人可投票选择估价机构以及初步结果需公示 7 日等条款。《意见》于 2004 年 1 月 1 日实施。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用此《意见》。 《意见》所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。 为了防止不法行为出现,《意见》要求估价报告必须由专职注册房地产估价师签字,估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系的,应当回避。拆迁当事人对估价结果有异议的,可以申请向原估价机构复核估价,也可以另行委托估价机构评估。对于出具不实估价报告的估价机构和估价人员,有关部门将予以严厉处罚。 为了让大众对于拆迁知识和评定价格有粗略了解,《意见》规定市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示 7 日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询,估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起 5 日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平,估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。 ( 4 )《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》 建设部于 2006 年发布了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(以下简称《通知》),对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益,发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为,加强对房地产估价机构的日常监管,有如下通知: ◆ 健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函 192 号)的要求,建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案,及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关(简称许可机关、初审机关,下同)应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。 ◆ 加快电子政务建设,启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。 ◆ 保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前,应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示 10 天,认真听取社会、业内意见。对反映的问题,经认真调查核实后,方可出具初审意见。许可机关受理申请后,应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布,依法组织专家评审,接受社会监督。 ◆ 建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构,应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前,申请核准相应资质等级;逾期不申请核准相应资质等级的,再次申请时,按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构,不再具有房地产估价机构资质,不得从事房地产估价活动;重新申请核准资质的,按新设立的机构对待。 ◆ 简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后,向许可机关申请变更机构名称时,应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。 ◆ 加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时,其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。 ◆ 加强房地产估价业务日常监管。建设(房地产)行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度,制定房地产估价报告评审考核标准,实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况,并将检查结果记入信用档案向社会公示。 ◆ 加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中,发现房地产估价机构不符合《办法》规定的相同资质等级条件的,应当按照《办法》的规定,责令其限期改正;逾期不改的,撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构,依《办法》严肃处理。 ◆ 加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的,完成估价业务后,房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。 ◆ 加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时,应当按照《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第 98 号)的规定,要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议,或者具有房地产估价机构资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。 ◆ 规范分支机构的设立。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。在《办法》实施前,二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的,应当在 2007 年 3 月底以前完成整改工作。 ◆ 坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制,依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为,营造公平、公正的执业环境。 ◆ 充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理,尚未建立房地产估价行业组织的地方,要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合,组织对会员开展互检互查工作,并将检查结果向房地产行政主管部门通报,向社会公示。 2.3 房地产估价行业技术环境分析 2.3.1 地价评估方法 ( 1 )路线价法 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。 路线价法适用的对象:路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整,临街各宗土地的排列较整齐。 一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价,而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理,能节省人力、财力,可以同时对大量土地进行估价的方法,特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价一般分为下列 6 个步骤进行: 图表 AUTONUM   \* Arabic 1 :路线价法估价的一般步骤 步骤 解释 划分路线价区段 在划分路线价区段时,应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线,原则上是地价有显著差异的地点,一般是从十字路或丁字路中心处划分,两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道,有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道,同一个路线价区段可延长至数个路口。另外,在同一条街道上,如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的,应以街道中心为分界线,将该街道的两侧各自视为一个路线价区段,分别附设不同的路线价。 设定标准深度 从理论上讲,标准深度是街道对地价影响的转折点:由此接近街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向,地价可视为基本不变。但在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。 选取标准宗地 一面临街; 土地形状为矩形; 临街深度为标准深度; 临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数); 临街宽度与临街深度比例适当; 用途为所在路线价区段具有代表性的用途; 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数); 其他方面,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等,分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。 制作价格修正率表 价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表,是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象,或者说,距街道深度愈深,可及性愈差,价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条,由于越接近街道的细条的利用价值越大,越远离街道的细条的利用价值越小,则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。 计算临街各宗土地的价格 计算出房地产的价格 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 ( 2 )城市基准地价评估 城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 城市基准地价评估的方法和步骤一般是: 图表 AUTONUM   \* Arabic 2 :城市基准地价评估的方法和步骤 步骤 解释 确定基准地价评估的区域范围 这是以一个具体城市为对象,确定其基准地价评估的区域范围,例如是该城市的整个行政区域,还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小,主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。 明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等 其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。 划分地价区段 所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为 3 类地价区段:①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究,将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准,但商业路线价区段应以标准深度为分界线。 抽查评估标准宗地的价格 这是在划分出的各地价区段内,选择数宗具有代表性的宗地,再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等,运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值,通常应求出单价或楼面地价。 计算区段地价 区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算,是分别以一个地价区段为范围,求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。 确定基准地价 在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时,应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序),再把握其间的地价高低层次,以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。 提出基准地价应用的建议和技术 包括该基准地价的作用,将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数,例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 ( 3 )宗地价格评估和基准地价修正法 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益,有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权,等等。 宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估: ◆ 直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是,宗地的类型和估价目的不同,具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说,待开发土地,如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等,适用假设开发法估价;经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地,开山造地,征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地,适用成本法估价;已有建筑物的宗地,例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地,适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价;而不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可以找到较多的交易实例,均适用市场法估价。 ◆ 在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为:在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行:①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格。 由于在不同城市,基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同,具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同,有基准地价是熟地价还是生地价,尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费;是土地级别的基准地价,还是区片价的基准地价或路线价的基准地价;是用土地单价表示的,还是用楼面地价表示的;对应的用途、容积率和土地使用年限等,如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限,或是统一为某个固定年限等。 ( 4 )高层建筑地价分摊 随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化,一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了,出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况,他们分别拥有该座建筑物的某一部分,如有的拥有地下一层,有的拥有地面一层,有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓,一户居民往往只拥有其中的一套住房。但是,整座建筑物占用的土地只是一块,在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后,该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移,最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权,但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。通过高层建筑地价分摊解决:各部分占有的土地份额、各部分享有的土地面积、各部分享有的地价数额等问题。 高层建筑地价分摊的方法 ◆ 按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法,是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊,即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米,那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率(即楼面地价),他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下: 某部分享有的地价数额 = 土地总价值 / 总建筑面积 x 该部分的建筑面积 某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额 / 土地总价值=该部分的建筑面积 / 总建筑面积 ◆ 按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同,但却分摊了等量的地价,可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是: 某部分享有的地价数额=土地总价值 / 房地总价值 x 该部分的房地价值 某部分占有的土地份额=该部分享有的地价总数 / 土地总价值=该部分的房地价值 / 房地总价值 ◆ 按土地价值进行分摊 按房地价值进行分摊的方法,当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过,但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同,仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷,因此,需要进一步寻找更为合理的分摊方法。 更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊,具体方法如下: 某部分占有的土地份额=(该部分的房地价值一该部分的建筑物价值) / (房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额 x 土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值 由于未来的房地价值是不断变动的,土地价值也是不断变动的,因此,按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法,从理论上讲要求地价分摊不断地进行,但这在实际中不可行,因为进行分摊所需的费用可能很高,另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊,这种间隔期多长合宜也是值得研究的。 上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊,而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。例如,在繁华地段,沿街部分的房屋比里面的房屋价值高,在这同一房屋分别为两人或两人以上占用的情况下,就需要进行地价分摊,确定各自的土地占有份额。 2.3.2 拆迁房屋评估方法 ( 1 )用市场比较法估算被拆迁之房价 所谓市场比较法,是在对估价对象计算其的价格时,将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产(市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产,简称交易实例)。采用市场比较法估价求得的价格,业内人士通常称为比准价格。 市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中,这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较,从而确定自己是否合算。其实,被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。为此,对该方法本节予以重点介绍。 市场比较法由于是以替代原理为理论基础,而且符合当事人的现实经济行为,以市场上实际的交易价格为估价对照的基准,只要有类似房地产的合适交易实例即可应用,所以在房地产市场比较发达的情况下,它是一种说服力较强,具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是,市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,有与估价对象类似地区中,有与估价对象相类似的房地产交易对象时,才是有效的方法;而且运用市场比较法时,需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等,这些作业既要具备相当的知识,又要依靠丰富的经验;否则,很难得出比较准确的房地产价格。不过,拆迁实务中,常见的是市场比较法本无过,而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。 运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是: ◆ 收集交易实例:运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格,必须具有较多的原始资料,如果资料太少,则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此,运用市场比较法进行估价时,首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密,对此,应不存在困难。 ◆ 选取比较实例:尽管收集和积累的交易实例较多,但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说,其中有些交易实例并不适用。因此,在对某一房地产进行估价时,还需要选择其中符合一定条件的交易实例,作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否,直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性,因此应特别慎重。一般来说,选择交易实例应尽量满足以下要求: 估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途,如果能做到小类用途也相同则更好,其中大类用途如下:商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途,是目前估价错误的主要原因之一。 与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 与估价对象房地产所处的地区应相同,或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据,用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此,交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易,如果能做到在同一地区则更好。 与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说,价格类型大致有如下几种:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。 与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点,是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的,如果房地产市场相对稳定,在几年前的交易用于现在比较,也比较有效。如果房地产市场变化快,则比较的有效期要缩短。一般认为,交易实例的交易日期越近越好,实在无近期交易实例,采用的交易实例的交易日期在 5 年以上的不宜采用,因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。 该交易实例必须为正常交易,或可修正为正常交易,所谓正常交易,是指交易应是公开、平等、自愿的,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易,正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。 具体地说,比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中,则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较,找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低,从而进行减价或增价修正,使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较,进行类似的修正。如果比较实例房地产与估价对象房地产是处在同一地区中,则不需作区域因素修正,而只就比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较,进行相应的修正。 ◆ 建立可比价格:选取了比较实例后,还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础,然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括:统一划为单价,如××元 / 平方米;统一货币单位,原则上应以人民币为计算单位;统一面积单位,如是平方米,还是平方尺,原则上为平方米;统一面积内含,原则上应是建筑面积。 ◆ 进行交易情况修正:交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响,所以必须将个别的特殊交易情况排除,使其正常化。换句话说,基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象,而应进行修正,使其成为正常价格。 ( 2 )用成本法估算被拆迁之房价 所谓成本法,是在求取估价对象的价格时,以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。运用成本法对房地产进行估价时,通常将成本法称之为重置成本法。过去的拆迁活动均是采取这种估价方法,新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后,这种方法的效用大打折扣,仅在估价中对建筑成本部分作为一种计算方法。但在农村的拆迁活动中,在无偿调整宅基地后,仍广泛使用。 运用成本法估算房地产价格的基本公式是:房地产价格 = 该房地产重新建造完全价值 - 建筑物折旧 ◆ 关于重新建造完全价值 所谓重新建造完全价值,是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时,所必要的适当成本或价格。重新建造完全价值包括土地重新建造完全价值和建筑物的重新建造完全价值。 对于专业房地产估价人员来说,运用重置成本法进行房地产评估时,需要掌握从取得土地到建筑物建成交付使用的全过程中各个环节的费税种类、支付标准和支付时间。如果掌握了市场比较法,就可以较准确地把握重新建造完全价值。也就是说,只要从众多的新建商品房中找出类似地段、类似建造标准、类似用途、类似楼层和朝向的房屋的正常交易价格,就可以作为重新建造完全价值的参考数据,接下来就是要搞清建筑物的折旧。 ◆ 建筑物的折旧 建筑物的折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗,包括有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失,如磨损、风吹日晒、建筑材料老化或腐朽等;而无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。例如,现在时兴“三大一小一多”的住宅形式,即客厅、厨房、卫生间大、卧室小、壁橱多的住宅,过去兴建的卧室大、客厅小的住宅,相对而言就过时了。折旧的计算方法有很多种,如直线折旧法、观察法等。 在计算折旧时一般不直接使用“已使用年数”而要使用残余年数。设建筑物的耐用年限为 N ,已使用年限为 t ,残余年数为 n ,理论上 N=t+n ,现实中, N ≠ t+n ,因为当建筑物的耐用年限和已使用年限相同,若保养维护不同,其残余年数并不相同。残余年数需要估价人员根据建筑物的实际情况判断。 ◆ 现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。 1984 年 11 月 8 日,原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》,同年 12 月 12 日发布了《经租房屋清产估价原则》,如果该标准废止,则应适用新的标准。现将有关内容综合如下:房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,分为下列 5 类:完好房;基本完好房;一般损坏房;严重损坏房;危险房。不同完损程度房屋估价大不相同。 2.3.3 期房评估方法 一般习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房价格是指房地产的预售价格,期房价=现房价-相应的投资利息±销售风险预期损益值。期房价格实际就是未来某一特定时点,交付某一特定结构、标准房地产、现在所需支付的税前价款。在目前房地产价格类型中,期房价格是使用相对较少。但近年来人们购买期房将会逐渐成为一种主要的市场行为,居民纷纷购买预售商品房就是例证。房地产开发预售,有一定的前提条件,受法律、法规和合同的约束,评估期房价格不能完全与开发风险相提并论。 ( 1 )由现房价格评估期房价格 ◆ 评估原理 期房与现房相比,区别在于期房不是即期交付,而且未来交付,买卖双方能够达成如下共识:一是买方支付购买期房的房款,加上投资利息,应等于期房交付时的市价;二是由于市场情况变化,期房交付时的市场价与现房价不一定相等,其中有房地产市场价格的波动或物价指数的影响。期房价格应满足如下等式: 期房价格+投资利息=期房交付时的现房价 期房交付时的现房价=现房价±预测房价变化值 故有:期房价格+投资利息=现房价±预测房价变化值 即:期房价格=现房价-投资利息±预测房价变化值 或:期房价格×( 1 +利息比率)=现房价×( 1 ±期日修正率) 期房价格=现房价×( 1 ±期日修正率)÷( 1 +利息比率) ◆ 评估步骤 由现房价格评估期房价格时,一般可按下列步骤进行: 第一步,将已知现房价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相似状态下的价格水平。 第二步,根据房地产市场状况,预测期房交付时房价的变化值和期日修正率。 第三步,计算投资利息比率。如用 i 表示年利率, n 表示估价时点到期房交付时的年限,则利息比率= { ÷投资额 } ×投资额=( 1+i ) n-1 。 由此可见,当利息比率表示为( 1+i ) n-1 时,期房价格评估公式就可表示为: 期房价格= ÷( 1+i ) n 因此,期房价格就是期房交付时的现房价的折现值。 第四步,计算期房价格。 ( 2 )由预售房价评估期房价格 ◆ 评估原理 由预售房价评估期房价格,一般有两种情况:一是同一住宅区内不同交付时间的类似房屋,已知先期开发的预售价格,需评估后期开发的预售价,即期房价格;二是不同小区、不同交付时间的类似房屋,已知一个小区的预售价格,需评估另一小区的房屋预售价格。为叙述方便,不妨把前期开发房屋记作期房甲,把后期开发房屋计作期房乙,假定两种期房都有一个共同参照的现房价,则有: 期房甲价格= ÷( 1 +甲利息比率) 期房乙价格= ÷( 1 +乙利息比率) 经整理,可得 期房乙价格=期房甲价格× ÷ ◆ 评估步骤 评估时可按下列步骤进行: 第一步,将已知的一次性付款预售价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相同或相似状态下的价格水平; 第二步,根据房地产市场状况,预测期房交付时同类房价的变化值或期日修正率; 第三步,计算投资利息比率; 第四步,计算期房价格。 ( 3 )由房地产价格时间序列资料评估期房价格 该情况适用于房地产价格时间序列资料齐全,价格规则变化时的期房价格评估。根据以上分析,则有: 期房价格=现房价×( 1 ±期日修正率)÷( 1 +利息比率)=交付时的预测价格÷( 1 +利息比率) 其评估步骤为: 第一步,收集有利用价值的房地产价格时间序列资料,找出实例房地产与期房在交易情况、区域因素、个别因素上的差异; 第二步,预测期房交付时同类现房的价格; 第三步,计算投资利息比率; 第四步,计算期房价格。 ( 4 )期房评估应注意的问题 ◆ 应适当考虑风险心理因素 尽管期房在一定的合法手续约束下,具有一定的保障性,但它毕竟不是看得见摸得着的现房,具有一定的风险,一旦期房变不了现房或变不了期望中的房屋,购房人为追索购房款或合法权益必将面临艰难的法律诉讼。因此,购买期房与购买现房相比,购房者要承担更多的风险因素,心理上要承受更多的压力。 ◆ 不宜按现房价打折办法确定期房价格 期房有它独特的属性,虽然它多为空中楼阁,但它受一系列开发条件及法律手续约束,应该说是指日可用的房屋。因此,尽管在评估期房时,特别是以现房价为参照标准时,可适当扣除风险心理因素,但决不能简单地从购房保险的角度以现房价打折的办法进行评估。购房者如欲降低风险,可采取预付定金或分期付款的办法支付房款。 ◆ 期房应具备一定的条件 期房是一种预售房,必须具备预售的条件。根据目前房地产管理法规,允许预售的房屋只有房地产开发企业开发的商品房。开发企业预售商品房应当符合下列条件: 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 持有建设工程规划许可证和施工许可证; 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。从评估角度讲,应要求委托方提供《商品房预售许可证》,作为评估计算时标的物所具有的必备的合法证件,同时要求委托方提供竣工、交付日期的资料,作为计算投资利息和预测房价的依据。如果委托方不能提供以上资料,应在评估报告中说明。 ◆ 期房建筑面积应予核实 一般情况下,期房评估时,工程建设都达到了一定的投资额,底层主体建筑已经完工,估价人员可根据现场勘查情况,对房屋尺寸、建筑面积进行核实,不能根据设计图纸或建筑工程规划许可证和施工许可证所载面积,评估计算期房价,否则就无法体现真实、客观的原则。 ◆ 应按贷款利率计算投资利息 计算投资利息,要涉及两个参数:一个是利率,另一个是计息期。计息期可按开发商公布、签约的竣工、交付日期计算,比较容易,关键是利率如何确定。 分析认为利率应采用同期贷款利率,而不宜采用存款利率。原因有三:第一,人们一般不会把巨额自有资金投入短期储蓄之中,如以存款利率计算投资利息往往不切合实际;第二,购房贷款机制正逐步趋于完善,贷款购房也已被人们所接受,筹款购房所付出的利息只能按贷款利率进行计算;第三,依通常作法,计算投资利息,一般以贷款利率为准。 ◆ 应充分考虑未来市场情况 期房价格评估时,房地产状况为未来某时点的状态,房地产市场的情况为估价时点的状态。但不可片面地理解为仅考虑估价时点的房地产市场状态,当根据估价时点房地产市场情况及开发建设、供求关系等因素,预计期房交付使用时,该类房地产的价格会有变化,那么,任何有理智的人都会考虑预期的价格走势对现行房价的影响。因此,评估期房价格时,应充分考虑未来房地产市场情况,这是由房地产价格的特征所决定的。 2.3.4 在建工程估价方法 对在建工程估价,根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料,一般而言,通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。 ( 1 )假设开发法 假设开发法在在建工程估价中的运用是,在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上,扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等,求得在建工程的价值。 用公式可以表述为:在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-在建工程在续建阶段的利息和利润-销售税费-买方购买在建工程的税费。 在运用假设开发法时,首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价值。在运用假设开发法对在建工程进行估价,则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地产价值。根据在建工程完成后的用途,采用适合的评估方法来预估其房地产价值,如果在该评估对象所处同一供需圈内,同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分,易于获取可比交易案例,则适合采用市场比较法;如果市场买卖交易较少,评估对象属于收益性物业,则适合采用收益还原法。 在假设开发法中,要考虑到各种成本费用,包括:续建成本、基础配套设施费、小区配套建设费、建造成本、不可预见费、管理费用、投资利息及融资费等。在各项费用精准预算和计划的同时才能个好的预测开发利润。包括在建工程在续建阶段的利润和续建投资(续建成本)开发利润。开发利润通常取 25%-30% 利润率,但是,该数据并非经验数据,需根据评估对象及其所处市场供需情况而估算。此外,还应考虑到在建工程完工后的销售税费以及买方购买在建工程的税费。 ( 2 )成本法 成本法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础,加上正常的利润和所纳税金,得到估价对象价值的一种方法。在建工程估价,应考虑估价时点上成本构成的客观水平,由土地价值和现状工程建筑物价值构成,用公式可以表述为:在建工程价值=土地价值+在建工程建筑物价值。 一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。由于各地的基准地价不同,有的城市采用毛地价(生地价),有的城市采用熟地价,修正参数和修正的方法也不完全一样,所以,在运用基准地价修正法时,必须严格按照当地的规定执行。对于采用假设开发法而言,则,土地价值的求取方法是,先求得项目开发余值,再扣除购地手续费、购地费用利息、购地成本利润后,求取土地价值。用公式可以表述为:项目开发余值 = 总开发价值-总开发成本-销售税费-投资利息及融资费-开发利润;土地价值 = 项目开发余值-购地手续费-购地费用利息-购地成本利润。 总开发价值可采用市场比较法或收益还原法。具体要视项目情况及其所处的市场情况而定。 总开发成本包括建造成本、不可预见费、前期及专业人士费、管理费用。建安工程费,根据估价对象特点和同类工程造价、各省建设工程概算定额预估。基础配套设施费,根据同类工程投资水平和本项目的特点估算;小区配套建设费,一般取建安工程费的 10% ;不可预见费,一般取建安工程费的 8-10% ;前期及专业人士费,一般取建安工程费的 3% ;管理费用,主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,一般取建造成本的 3% 。 投资利息及融资费包括在建工程价值在续建阶段的利息和续建投资(续建成本)利息。根据中国人民银行一至三年固定资产贷款利率 5.94% ,按单利计息,融资费取利息的 10% 。 开发利润一般取 25%-30% 利润率,同样需根据具体项目来定,非绝对的经验数据。 销售税费中销售费用取销售价格的 1.5% (包括手续费和代理费),销售税金及附加(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加)取销售价格的 5.5% 。 在建工程建筑物价值包括总开发成本、投资利息及融资费、开发利润。 2.3.5 现房评估方法 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。 现房价格评估主要有市场法、收益法和成本法三种方法,一般来说,如果是评估住宅现房,那么市场法是首选的方法;如果是评估营业用商品房,那么收益法应当是首选的方法。 图表 AUTONUM   \* Arabic 3 :现房评估的主要方法 现房评估方法 解释 市场法 在所有的评估方法中,市场法是最常用,也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些( 3 个以上)的可比案例,将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较,最终得出估价对象的客观合理价值,它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合,最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例,前期工作量较大,而且对于成交不多的房地产,就很难使用市场法,该估价方法市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。 收益法 收益法更注重现房的盈利能力,认为现房盈利能力决定了现房价值的高低。该方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力,缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。收益法一般主要用于商业性用房,它具有(或潜在)收益特性。 成本法 成本法可以说是估价方法中最古老,但也很常用的一种方法,以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便,缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值,与市场实际成交价格相差较大。成本法是没有方法的,一般保守评估是用。 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 3.3 房地产估价行业波特五力模型分析 3.3.1 买方竞价能力分析 房地产估价机构的顾客是指房地产估价服务的委托人,最主要的类型有政府部门、中外银行、房地产商、中外非房地产企业、法院、市民等。尽管经济的发展,特别是全球化进程的加速,促使房地产估价的业务总量快速增长,但顾客的议价能力并没有降低。 图表 AUTONUM 4 :房地产估价行业顾客讨价还价能力影响因素 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 首先,估价服务产品具有很高的同质性,顾客的选择空间大,而且更换估价公司的成本几乎为零,甚至还可能因为压低价格而获得正的收益,因此顾客的议价能力增大。 其次,顾客中不少大型企业掌握了价格话语权。例如银行,由于房贷业务以建设银行、工商银行、中国银行、上海银行等几大银行为主,这些客户以其巨大的采购量为砝码,迫使估价公司降低价格。类似的还有拆迁公司、财税部门等。 再次,在没有法律明文规定必须委托估价的情况下,部分顾客可以自己评估,或者委托房地产咨询公司评估。特别是房地产咨询公司,他们为顾客提供从市场研究、前期策划、销售代理到价格测算评估的全套服务,具有较强的竞争力。 3.3.2 供应方竞价能力分析 房地产估价行业是一个知识密集型产业,最主要的供应商是信息提供商。由于我国房地产价格信息由房地产交易中心所垄断,查询交易价格必须支付高额的费用,因此供应商的讨价还价能力很强。 但是基于两个方面的因素,供应商的讨价还价能力在弱化。首先,估价机构可以设立市场研究部,开发自己的数据库,降低对房地产交易中心的依赖;其次,估价机构通过估价师协会的努力,争取到了比较高的查询费折扣,有效降低了成本。 3.3.3 现有企业竞争情况 以下分别从竞争数量、行业增长率、退出壁垒、竞争层次分析现有企业的竞争情况。分析可得,行业处于高速发展阶段,中低端竞争较为激烈,高端竞争较为缓和。 图表 AUTONUM 5 : 中国房地产估价行业 现有企业的竞争分析 指标 表现 结论 竞争者数量 全国房地产估价行业共有企业 6000 多家 竞争强 行业增长率 2011 年,得益于房地产市场新房购置速度的下滑,二手房交易增速较快,房地产估价行业受益明显,前瞻估计其营业增速将达到 25% 左右。 行业增长率高 退出壁垒 行业的固定成本投入较小,成本主要为人力成本。 退出壁垒较小 竞争层次 房地产估价行业主要提供的是脑力服务,知识服务,在目前估价行业中尚存在资质级别,不同资质间的竞争是缺乏公平性的,因此在这种情况下一些机构通过兼并等手段提高资质,试图通过提高资质来获取更多的业务。 中低端竞争激烈,高端竞争较为缓和 资料来源: ** 3.3.4 新进入者威胁分析 房地产估价行业处在不同的业务阶段,其新进入者的威胁也不一样,但是无论是高端还是低端,其回报率都较高,只要具备一定的人脉关系,都能获得一定的业务量,这使得对新进入者具有较强得吸引力,特别是对于低端业务,由于资质交易获取,也使得在位企业面临新进入者的威胁较高,而高端业务的威胁较小。 图表 AUTONUM 6 : 中国房地产估价行业 现有企业的竞争分析 指标 表现 结论 进入壁垒 在中低端领域,房地产估价行业的进入壁垒较低,只要具备一定的人力资源,构成合伙团队,就可以申请相关资质;但是在高端领域,资质获取较困难。 低端领域进入壁垒低,高端进入壁垒较高 吸引力 房地产估价行业是智力型行业,主要依靠服务获取收益,利润回报较高,对进入者具有较强的吸引力。 吸引力较强 资料来源: ** 3.3.5 替代品威胁分析 由于房地产评估是一种专业的服务,它的服务性质不同于会计、审计等其他中介服务,到目前为止,并没有其他中介机构能够全面地替代评估服务。但不管在国际市场还是在国内市场上,为顺应经济全球化潮流,众多的会计师事务所、资产评估公司都在努力拓展业务范围,由单纯的会计、审计业务扩大至管理咨询、房地产评估等领域,这对房地产评估业构成了一定的威胁。 3.4 房地产估价行业存在的问题 3.4.1 估价机构产权问题 ( 1 )房地产评估机构和人员未真正实现脱钩。 其主要表现是:第一,估价人员的人事关系一般委托在当地的人才交流中心,在委托过程中人事代理合同的认定还不规范,只是在表面上实现脱钩,估价机构的管理部门仍是原来的主管部门,估价人员仍可以在原来的主管部门任职,并未实现真正脱钩。第二,估价机构的管理人员仍然由原主管部门任命,在体制上还没有真正脱钩。第三,估价机构虽然已经脱钩改制,但是其主要业务来源仍然是原主管部门,与原主管部门是利益共同体,两者在经济上并未实现脱钩。第四,估价机构与原主管部门的人员之间维系多年的上下级关系或者同事关系,使得原主管部门的有关领导和职工存在“感情色彩”,在工作中会对其脱钩改制出去的估价机构给予照顾。 房地产估价业产权制度的变迁实质上是对原有利益的二次分配,在分配过程中原有既得利益集团必然会设置重重阻碍。所以,虽然按照国家的要求,房地产估价机构脱钩改制已进行多年,但实际仍被原有的房地产管理部门或个别领导控制着,房地产估价业产权制度的彻底改革还有一个过程。 ( 2 )房地产估价机构都是有限责任公司制的私有产权。 在估价机构产权的私有化过程中,机构改制方式存在合伙制和有限责任公司制两种方式,合伙制要求出资人承担无限连带责任,工商注册方式为“个体户”或“私有经济”,而合伙制在工商、税务等部门的法律法规和政策不配套,因此作为房地产估价机构的出资人一般选择有限责任公司制。选择有限责任公司制的优点是各出资人按所出资金的比例享有公司的产权比例和承担公司的债务,同时根据《房地产估价机构管理办法》,设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师,而不能是国家机关行政或事业单位的工作人员。 根据《房地产估价机构管理办法》的规定,房地产估价机构采取有限责任公司制,一级机构注册资金也仅为 200 万元,因此采取有限责任公司制形式的估价机构受公司组成方式和注册资金限制较多,不能为委托方提供信用支撑,也无法约束机构自身的职业道德,导致估价机构的社会信用度不高,估价行为约束力较差。另外,房地产估价机构经营效率低下。因为在有限责任公司体制下,部分出资人的经济行为是以获得分红为主,认为自己所占的股份少,对公司的事情就不尽心尽责,从而导致运营效率低下。 3.4.2 行业法制建设问题 中国现有三大中介行业:律师、会计师和估价师,前两者已有《律师法》和《注册会计师法》,但目前还没有《估价师法》。 国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求,相继制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。 3.4.3 估价人员素质问题 ( 1 )估价师考试较注重理论考核,对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低,因此应届毕业生的考试通过率较高,而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制,一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务,对其他类型的评估业务不熟悉。 ( 2 )注册房地产估价师设置单一,虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师,但却没有设立对应于新入业人员的初级估价资格,以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。 ( 3 )估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入,对房地产评估的要求也在不断提高,房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看,估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷,有的甚至流于形式,使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 3.4.4 行业有效竞争问题 目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门,后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中,有一些评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益,以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为,已经超出了行政机构本身的行政职权,是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为,也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。
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分享 房地产-全国、地区 2012-12
cutelxh 2013-2-7 11:31
#NAME? 指标名称 房地产开发投资完成额:累计值 房地产开发投资完成额:住宅:累计值 本年购置土地面积:累计值 土地购置费:累计值 房地产开发投资完成额:累计同比增长 房地产开发投资完成额:住宅:累计同比增长 本年购置土地面积_累计同比增长 土地购置费:累计同比增长 单位 亿元 亿元 万平方米 亿元 % % % % 2012-12 71,803.79 49,374.21 35,666.80 12,100.15 16.20 11.40 -19.50 5.00 2012-11 64,772.40 44,606.47 31,638.02 11,203.30 16.70 11.90 -14.80 6.90 2012-10 57,628.75 39,704.12 27,659.40 9,994.36 15.40 10.80 -18.00 6.10 2012-09 51,045.93 35,126.17 26,033.32 9,000.34 15.40 10.50 -16.50 6.60 2012-08 43,687.88 29,989.61 23,623.63 7,776.40 15.60 10.60 -16.20 7.50 2012-07 36,774.48 25,226.45 18,982.06 6,565.10 15.40 10.70 -24.30 8.60 2012-06 30,609.83 20,878.57 17,543.19 5,474.13 16.60 12.00 -19.90 9.10 2012-05 22,212.93 15,097.65 13,532.14 3,809.09 18.50 13.60 -18.70 6.70 2012-04 15,835.19 10,818.27 9,657.32 2,586.70 18.70 13.90 -19.30 3.70 2012-03 10,927.17 7,443.07 7,858.87 1,844.45 23.50 19.00 -3.90 18.60 2012-02 5,431.46 3,713.43 4,683.92 844.02 27.80 23.20 -0.48 20.44 2011-12 61,739.78 44,308.43 40,972.95 11,412.82 27.90 30.20 2.60 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1996-07 1,150.79 52.97 1996-06 939.47 61.03 1996-05 670.58 63.12 1996-04 449.51 62.74 1996-03 284.10 55.48 1996-02 114.63 52.56 1995-12 2,831.40 21.40 1995-11 1,488.79 27.00 1995-10 1,345.93 29.60 1995-09 1,189.17 31.50 1995-08 1,011.10 32.00 1995-07 752.30 15.40 1995-06 583.42 26.20 1995-05 411.10 29.50 1995-04 276.21 28.10 1995-03 182.72 32.00 1995-02 75.14 27.30 1994-12 2,331.38 1994-11 1,172.56 1994-10 1,038.52 1994-09 904.02 1994-08 765.88 1994-07 651.83 1994-06 462.45 1994-05 317.47 1994-04 215.56 1994-03 138.45 1994-02 59.10 #NAME? 指标名称 商品房施工面积:累计值 商品房施工面积:住宅:累计值 商品房施工面积:累计同比 商品房施工面积:住宅:累计同比 商品房新开工面积:累计值 商品房新开工面积:住宅:累计值 商品房新开工面积:累计同比 商品房新开工面积:住宅:累计同比 商品房竣工面积:累计值 商品房竣工面积:住宅:累计值 商品房竣工面积:累计同比 商品房竣工面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:累计值 商品房销售面积:住宅:累计值 商品房销售面积:累计同比 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售额:累计值 商品房销售额:住宅:累计值 商品房销售额:累计同比增长 商品房销售额:住宅:累计同比增长 商品房待售面积:累计值 商品房待售面积:住宅:累计值 商品房待售面积:累计同比 商品房待售面积:住宅:累计同比 单位 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 亿元 亿元 % % 万平方米 万平方米 % % 2012-12 573,417.52 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商品房销售面积:办公楼:累计同比 商品房销售面积:商业营业用房:累计同比 商品房销售额:办公楼:累计值 商品房销售额:商业营业用房:累计值 商品房销售额:办公楼:累计同比 商品房销售额:商业营业用房:累计同比 商品房待售面积:办公楼:累计值 商品房待售面积:商业营业用房:累计值 商品房待售面积:办公楼:累计同比 商品房待售面积:商业营业用房:累计同比 单位 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 万平方米 万平方米 % % 亿元 亿元 % % 万平方米 万平方米 % % 2012-12 19,434.17 65,813.91 21.50 17.60 5,986.46 22,006.85 10.90 6.20 2,315.36 10,226.45 2.10 8.00 2,253.65 7,759.28 12.40 -1.40 2,773.43 6,999.57 12.20 4.80 1,555.00 7,130.00 23.00 17.00 2012-11 18,886.01 63,828.90 21.70 16.80 5,410.37 20,200.17 11.30 6.30 1,347.44 7,043.50 -4.40 14.40 1,821.44 6,175.92 11.60 1.70 2,239.49 5,555.80 4.10 4.20 1,432.00 6,783.00 28.50 19.20 2012-10 18,094.50 61,531.32 20.80 16.40 4,751.97 18,316.09 7.10 6.00 1,189.15 6,101.54 -2.70 17.20 1,561.75 5,259.57 6.00 -0.20 1,950.48 4,732.92 -0.40 2.70 1,448.00 6,663.00 32.40 19.10 2012-09 17,620.94 59,969.09 21.00 17.10 4,295.79 16,893.73 6.20 6.30 1,020.33 5,314.79 -6.60 16.80 1,369.29 4,613.41 3.30 -0.20 1,705.26 4,166.01 -4.20 2.30 1,480.00 6,568.00 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54.09 47.62 2011-05 748.14 2,193.13 26.50 36.00 207.52 646.50 15.81 32.36 2011-04 540.62 1,546.64 21.00 34.70 179.20 488.43 6.60 -11.45 2011-03 361.42 1,058.21 19.10 40.20 168.11 551.58 -13.04 8.87 2011-02 193.31 506.63 29.60 36.70 193.31 506.63 0.00 0.00 2010-12 1,806.55 5,598.84 31.20 33.90 190.15 700.83 12.20 34.06 2010-11 1,616.40 4,898.02 34.10 34.30 169.47 522.76 15.60 2.52 2010-10 1,446.93 4,375.26 33.40 33.90 146.61 509.92 -12.12 -11.15 2010-09 1,300.32 3,865.34 36.00 33.30 166.82 573.93 10.56 11.96 2010-08 1,133.50 3,291.41 40.80 34.30 150.88 512.60 10.37 0.99 2010-07 982.62 2,778.81 48.40 35.30 136.71 507.60 -46.27 -23.00 2010-06 845.91 2,271.21 59.70 34.50 254.43 659.19 75.95 42.10 2010-05 591.48 1,612.02 53.00 35.00 144.60 463.90 0.76 17.92 2010-04 446.88 1,148.12 54.20 32.10 143.51 393.41 -6.94 2.41 2010-03 303.37 754.71 43.60 30.60 154.21 384.15 3.38 3.67 2010-02 149.16 370.56 32.20 30.40 149.16 370.56 2009-12 1,378.04 4,171.58 18.10 24.40 2009-11 1,204.98 3,646.66 30.50 35.30 2009-10 1,084.63 3,275.39 33.10 35.40 2009-09 955.87 2,906.94 33.30 34.80 2009-08 805.06 2,458.14 28.90 32.10 2009-07 662.09 2,055.17 24.00 28.20 2009-06 529.72 1,690.11 20.40 27.50 2009-05 386.68 1,193.86 16.60 24.00 2009-04 289.88 869.23 20.90 23.20 2009-03 211.22 577.88 27.90 19.00 2009-02 112.83 284.26 17.90 13.40 2008-12 1,111.58 3,200.21 7.40 14.90 2008-11 923.15 2,695.44 0.00 16.10 2008-10 815.18 2,418.25 -1.50 16.70 2008-09 717.13 2,156.74 -1.40 16.80 2008-08 624.34 1,860.57 0.10 17.40 2008-07 534.08 1,602.83 0.70 19.20 2008-06 440.11 1,325.95 0.10 20.70 2008-05 331.50 963.04 -3.20 21.70 2008-04 239.69 705.58 -5.50 20.80 2008-03 165.16 485.51 11.20 20.90 2008-02 95.70 250.64 13.00 28.00 2007-12 1,036.95 2,775.56 11.70 17.90 2007-11 922.81 2,322.03 21.40 19.00 2007-10 827.77 2,072.16 22.00 19.30 2007-09 727.62 1,847.27 25.70 19.90 2007-08 623.88 1,585.18 24.90 20.30 2007-07 530.21 1,344.83 28.30 19.40 2007-06 439.73 1,098.81 27.00 17.10 2007-05 342.32 791.65 30.00 13.80 2007-04 253.62 584.18 38.30 15.30 2007-03 148.50 401.53 23.00 17.70 2007-02 84.66 195.85 19.50 12.70 2006-12 923.16 2,345.38 21.00 15.00 2006-11 759.89 1,951.82 20.20 16.40 2006-10 678.33 1,736.26 20.60 16.10 2006-09 578.86 1,541.30 15.80 16.90 2006-08 499.58 1,317.48 16.20 15.80 2006-07 413.39 1,126.66 13.60 15.60 2006-06 346.18 938.24 16.30 20.70 2006-05 263.42 695.92 13.50 20.80 2006-04 183.35 506.67 5.50 21.30 2006-03 120.74 341.17 1.20 20.90 2006-02 70.85 173.81 6.60 25.50 2005-12 739.62 1,999.87 13.40 16.00 2005-11 632.29 1,676.96 21.40 22.00 2005-10 562.61 1,496.06 18.10 22.70 2005-09 499.98 1,318.20 19.60 23.90 2005-08 429.93 1,137.34 19.30 23.40 2005-07 363.98 974.67 19.20 26.20 2005-06 297.68 777.58 19.10 23.80 2005-05 232.07 576.16 20.60 25.50 2005-04 173.87 417.86 25.00 24.60 2005-03 119.30 282.29 23.80 21.70 2005-02 66.48 138.51 31.20 19.70 2004-12 652.20 1,723.72 28.30 31.40 2004-11 519.52 1,370.21 29.70 33.20 2004-10 464.90 1,211.52 33.80 34.70 2004-09 406.40 1,057.62 32.00 35.10 2004-08 350.09 915.23 30.90 37.00 2004-07 296.91 766.10 31.50 35.60 2004-06 245.04 614.21 38.30 33.60 2004-05 192.17 457.95 42.90 38.70 2004-04 138.88 334.80 53.60 48.60 2004-03 94.27 228.88 68.00 61.00 2004-02 50.67 115.75 95.60 64.90 2003-12 508.64 1,277.48 34.20 37.60 2003-11 400.58 1,018.49 41.50 42.50 2003-10 347.47 894.70 36.70 42.30 2003-09 307.93 781.11 39.80 44.60 2003-08 267.47 666.24 42.90 45.70 2003-07 225.78 563.27 39.70 49.50 2003-06 177.21 458.57 27.90 50.00 2003-05 134.49 330.24 28.60 48.50 2003-04 90.42 225.04 19.90 47.80 2003-03 55.99 141.54 14.80 38.20 2003-02 24.69 67.01 26.80 64.20 2002-12 379.04 928.14 19.20 28.80 2002-11 283.00 714.08 22.70 33.60 2002-10 254.10 628.19 22.80 32.90 2002-09 220.19 538.98 20.90 30.30 2002-08 186.46 453.70 18.20 29.90 2002-07 160.80 374.26 18.30 29.50 2002-06 137.50 303.47 21.30 35.40 2002-05 104.54 221.67 29.40 34.90 2002-04 75.01 151.28 30.50 32.60 2002-03 47.11 99.54 24.60 38.70 2002-02 19.07 39.86 -7.40 22.40 2001-12 318.00 720.80 8.70 31.60 2001-11 230.67 534.53 -3.30 35.80 2001-10 206.92 472.64 -4.30 35.10 2001-09 182.07 413.65 -6.10 35.40 2001-08 157.69 349.18 -5.10 37.70 2001-07 135.90 288.94 -3.50 36.60 2001-06 113.38 224.16 -0.90 35.70 2001-05 80.81 164.34 -4.30 38.50 2001-04 57.48 114.06 -4.30 35.90 2001-03 37.80 71.78 -0.90 29.30 2001-02 20.59 32.56 15.30 24.20 2000-12 292.60 547.80 -12.92 19.29 2000-11 238.60 393.60 -7.40 16.40 2000-10 216.30 349.70 -3.00 17.20 2000-09 193.80 305.60 -2.10 16.50 2000-08 166.20 253.70 -3.50 17.70 2000-07 140.80 211.50 -3.20 17.50 2000-06 114.40 165.20 -6.20 12.90 2000-05 84.40 118.70 -10.10 11.50 2000-04 60.10 83.90 -11.90 12.90 2000-03 38.20 55.50 -17.40 12.20 2000-02 17.90 26.20 -4.90 -1.80 1999-12 336.00 459.20 -24.40 2.10 1999-11 257.70 338.30 -20.90 7.50 1999-10 222.86 298.35 -19.79 9.45 1999-09 193.06 252.50 -19.30 6.40 1999-08 166.68 213.02 -18.20 5.50 1999-07 138.68 177.12 -19.20 3.90 1999-06 114.37 144.10 -18.30 3.30 1999-05 88.16 104.59 -18.10 3.30 1999-04 64.57 72.56 -21.10 2.30 1999-03 38.99 46.40 -25.20 5.70 1999-02 18.78 26.70 -11.80 28.60 1998-12 444.55 449.79 -5.40 0.30 1998-11 312.96 308.30 -6.60 1.20 1998-10 277.86 272.58 -4.10 1.30 1998-09 238.89 236.63 -4.50 3.80 1998-08 203.65 201.71 -5.30 4.60 1998-07 171.23 170.04 -5.00 2.30 1998-06 136.12 137.19 1998-05 101.53 98.92 1998-04 73.58 67.72 1998-03 45.72 42.73 1998-02 21.29 20.76 累计同比增长情况 办公楼 商业营业用房 指标名称 投资完成额 新开工面积 竣工面积 销售额 投资完成额 新开工面积 竣工面积 销售额 2012-12 31.60 10.90 2.10 12.20 25.40 6.20 8.00 4.80 2012-11 32.70 11.30 -4.40 4.10 27.30 6.30 14.40 4.20 2011-12 40.70 46.20 20.00 16.10 30.50 18.30 9.20 23.70 指标名称 北京:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 北京:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 北京:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 北京:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 北京:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 北京:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 北京:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 北京:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 上海:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 上海:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 上海:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 上海:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 上海:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 上海:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 上海:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 上海:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 广州:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 广州:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地宗数:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 广州:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 广州:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 深圳:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 深圳:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 深圳:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 深圳:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 深圳:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 深圳:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 深圳:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 深圳:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 杭州:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 杭州:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 杭州:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 杭州:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 杭州:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 杭州:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 杭州:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 杭州:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 天津:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 天津:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 天津:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 天津:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 天津:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 天津:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 天津:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 天津:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 沈阳:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 沈阳:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 沈阳:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 青岛:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 青岛:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 青岛:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 青岛:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 青岛:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 青岛:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 青岛:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 青岛:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 武汉:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 武汉:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 武汉:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 武汉:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 武汉:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 武汉:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 武汉:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 武汉:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 长沙:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 长沙:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 长沙:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 长沙:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 长沙:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 长沙:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 长沙:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 长沙:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 成都:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 成都:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 成都:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 成都:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 成都:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 成都:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 成都:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 成都:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 重庆:推出土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 重庆:推出土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 重庆:成交土地建设用地面积:商业/办公用地:当月值 重庆:成交土地规划建筑面积:商业/办公用地:当月值 重庆:成交土地均价:商业/办公用地:当月值 重庆:成交楼面均价:商业/办公用地:当月值 重庆:成交土地平均溢价率:商业/办公用地:当月值 重庆:成交土地出让金:商业/办公用地:当月值 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 块 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米 % 万元 2012-12 80,303.92 98,042.00 81,276.78 248,132.00 8,135.29 2,664.75 101.30 66,121.00 420,658.50 964,409.26 437,241.70 1,403,343.98 30,529.84 9,512.22 8.01 1,334,892.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 22,088.66 5,967.34 0.00 416,433.00 0.00 0.00 0.00 0.00 17,830.20 5,533.46 0.00 65,400.00 394,423.00 1,173,469.26 325,452.00 944,522.50 7,654.74 2,637.58 6.74 249,125.00 901,674.00 1,969,729.20 552,599.30 1,257,509.20 10,221.20 4,491.60 19.98 564,823.00 389,296.96 1,091,588.55 279,394.07 986,201.72 6,352.94 1,799.81 4.28 177,497.51 584,595.40 868,650.97 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11,095.00 8,933.00 7,555.00 7,911.00 2012-04 20,663.00 23,358.00 21,707.00 39,854.00 23,635.00 10,456.00 11,197.00 7,064.00 16,152.00 2012-03 21,900.00 33,714.00 15,494.00 37,642.00 20,081.00 10,378.00 12,891.00 6,703.00 11,551.00 2012-02 21,310.00 24,078.00 15,162.00 58,323.00 18,220.00 8,349.00 9,433.00 7,132.00 10,898.00 2012-01 25,883.00 22,504.00 10,344.00 58,323.00 20,648.00 6,986.00 7,834.00 8,783.00 14,314.00 2011-12 25,883.00 26,273.00 14,686.00 58,323.00 30,636.00 9,414.00 11,004.00 8,110.00 15,035.00 2011-11 23,105.00 24,477.00 17,006.00 58,323.00 21,351.00 9,452.00 11,133.00 7,705.00 12,175.00 2011-10 27,692.00 21,841.00 11,156.00 58,323.00 17,772.00 7,015.00 12,840.00 8,462.00 14,506.00 2011-09 24,334.00 34,183.00 12,371.00 46,599.00 19,680.00 9,196.00 18,089.00 8,453.00 19,328.00 2011-08 24,484.00 33,484.00 12,781.00 43,042.00 22,888.00 7,208.00 10,161.00 8,814.00 10,176.00 2011-07 22,067.00 21,929.00 14,189.00 36,445.00 23,530.00 9,572.00 6,704.00 8,280.00 6,982.00 2011-06 24,112.00 23,564.00 13,497.00 63,058.00 22,293.00 12,559.00 8,202.00 8,001.00 10,523.00 2011-05 21,377.00 26,178.00 13,793.00 30,501.00 19,468.00 8,449.00 9,973.00 6,568.00 13,743.00 2011-04 24,995.00 24,307.00 11,674.00 31,341.00 19,166.00 9,435.00 10,105.00 4,033.00 14,298.00 2011-03 26,815.00 29,329.00 10,789.00 27,329.00 20,017.00 8,908.00 7,372.00 6,792.00 12,246.00 2011-02 25,741.00 23,697.00 11,684.00 28,136.00 21,174.00 5,492.00 7,903.00 6,590.00 9,765.00 2011-01 27,478.00 24,025.00 11,125.00 44,315.00 20,261.00 6,959.00 8,056.00 6,976.00 10,049.00 2010-12 19,448.00 23,186.00 27,364.00 19,107.00 5,013.00 9,103.00 9,242.00 2010-11 29,030.00 21,362.00 30,682.00 16,994.00 5,048.00 5,946.00 8,973.00 2010-10 22,873.00 18,918.00 21,798.00 16,951.00 5,910.00 6,405.00 8,261.00 2010-09 25,049.00 20,414.00 20,949.00 17,765.00 5,532.00 7,126.00 9,184.00 2010-08 23,930.00 17,927.00 22,889.00 22,721.00 5,312.00 7,441.00 11,862.00 2010-07 20,226.00 14,890.00 27,897.00 14,889.00 5,420.00 5,345.00 2010-06 29,714.00 16,087.00 30,189.00 19,646.00 5,879.00 5,789.00 2010-05 21,789.00 18,925.00 22,252.00 14,818.00 11,153.00 6,218.00 2010-04 22,173.00 19,740.00 29,117.00 18,311.00 10,819.00 5,960.00 2010-03 19,160.00 25,957.00 26,351.00 16,192.00 4,777.00 5,041.00 2010-02 19,212.00 25,553.00 15,092.00 6,113.00 5,835.00 2010-01 19,894.00 16,062.00 13,849.00 5,806.00 5,155.00 2009-12 17,951.00 18,918.00 12,587.00 9,220.00 6,823.00 2009-11 18,771.00 16,985.00 16,059.00 4,824.00 6,236.00 2009-10 17,716.00 16,411.00 15,643.00 4,609.00 7,309.00 2009-09 17,104.00 28,781.00 13,705.00 6,515.00 6,369.00 2009-08 20,377.00 23,887.00 12,610.00 6,991.00 5,717.00 2009-07 19,653.00 18,121.00 16,674.00 4,351.00 7,195.00 2009-06 12,139.00 13,969.00 13,948.00 7,061.00 5,165.00 2009-05 11,924.00 12,442.00 12,008.00 3,919.00 6,056.00 2009-04 17,522.00 19,695.00 16,010.00 4,792.00 4,980.00 2009-03 12,800.00 12,942.00 15,054.00 4,846.00 7,284.00 2009-02 17,649.00 11,981.00 12,126.00 5,200.00 5,563.00 2009-01 13,068.00 18,824.00 12,459.00 5,334.00 3,937.00 2008-12 14,674.00 17,489.00 14,069.00 7,300.00 2008-11 16,625.00 27,248.00 9,977.00 5,437.00 2008-10 15,827.00 30,544.00 14,495.00 5,610.00 2008-09 27,215.00 16,643.00 8,109.00 6,027.00 2008-08 26,490.00 20,140.00 14,472.00 5,531.00 2008-07 25,700.00 14,231.00 13,483.00 5,268.00 2008-06 16,631.00 16,927.00 11,597.00 5,545.00 2008-05 15,229.00 17,609.00 17,478.00 5,210.00 2008-04 11,517.00 15,579.00 11,433.00 4,845.00 2008-03 22,297.00 16,515.00 8,013.00 5,207.00 2008-02 13,881.00 15,817.00 10,236.00 4,876.00 2008-01 14,986.00 15,142.00 10,399.00 4,997.00 2007-12 18,931.00 15,622.00 10,159.00 4,564.00 2007-11 13,267.00 15,926.00 11,223.00 4,861.00 2007-10 19,242.00 17,725.00 8,450.00 3,796.00 2007-09 12,672.00 14,854.00 12,903.00 4,691.00 2007-08 12,484.00 15,003.00 12,529.00 3,900.00 2007-07 13,919.00 13,689.00 13,217.00 6,350.00 2007-06 14,664.00 13,505.00 11,267.00 4,509.00 2007-05 17,030.00 14,302.00 12,715.00 5,252.00 2007-04 14,447.00 13,117.00 10,973.00 4,503.00 2007-03 22,297.00 13,799.00 14,060.00 4,471.00 2007-02 11,744.00 14,346.00 10,852.00 6,475.00 2007-01 15,381.00 13,905.00 12,152.00 5,132.00 2006-12 15,570.00 2006-11 14,732.00 2006-10 11,182.00 2006-09 11,552.00 2006-08 13,404.00 2006-07 13,641.00
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cyh 2013-1-25 14:41
IMPORTANT TERMS/PROJECT DEVELOPMENT Setback/building line —requirement to construct building a specified number of feet (setback) from the right-of-way line or other landmark. This is to ensure conformity with adjacent buildings and/or provide clear visibility for pedestrians and/or motorists. Right-of-way line —area designated for a public street or alley that is dedicated for traffic, public use, utilities, etc. Public entities own this area and the general public has a right to use it. As a result, no improvements are generally allowed to be constructed on rights-of-way. Building-related terms: Footprint —the space/area included within the perimeter of a slab, wall, or exterior of a structure. It is the shape or outline of the primary building slab or foundation as it will be constructed on the site. Envelope —the total outside perimeter of a structure, including footprints and any exterior patios, mallways, landscaping, etc. Facade —the exterior, usually the main entrance of a structure; approval of facades may be required as a part of the preservation of a historically important building or because of unique architecture, etc. Bulk —a three-dimensional space within which height, width, footprint, and number of structures/elevations/shapes are viewed in total relative to the land area upon which it will sit to determine land use intensity. This is then evaluated by planners relative to other structures in the area to assess the potential for congestion, noise, etc., for the entire area. Building codes —refer to required materials and methods used to construct improvements within a jurisdiction. Adherence to these codes is enforced by inspections before a certificate of occupancy (CO) is issued. Permit —document executed by the director of planning authorizing the construction, restoration, alteration, repair, etc., of a structure and acknowledging that it conforms to requirements under the applicable zoning ordinance. Floor-to-area ratio (FAR) —one of the more important tools used by city planners to control size and activity (use) desired within a geographic area. It is usually calculated as gross building area divided by square footage of land area. For example, an FAR of 3- to -1 would, for one acre of land (43,560 sq. ft.), provide that a structure with a gross building area of 130,680 sq. ft. may be developed (3* 43,560= 130,680). Obviously, the greater the FAR allowed for a site, the larger the project that may be constructed on that site, and vice versa. Height restrictions —used to limit the vertical height of a structure to be constructed. Usually imposed by a zoning ordinance; however, also subject to FAA aircraft approach/landing requirements and FCC communication tower regulations. Suburban locations usually have lower restrictions than central business districts (CBDs), which usually allow both greater heights and FARs. Allowable use —user activities permitted in a zoning classification, such as florist, travel agency, insurance agency, etc. Usually based on SIC code classifications. Impact fees —charged by public entities to cover added public sector expenses expected to be caused by a development, such as added traffic control, transportation issues, drainage, etc. Incentive zoning —used by city planners to accomplish community goals simultaneously with private sector development. Examples include the public sector granting a developer additional FAR, height, density, etc., if a development includes multifamily housing or a public park. Inclusionary zoning —that part of a zoning ordinance that requires that a specified type of development be included in order to obtain a permit for that site. An example would be the requirement that low-income housing units be included in a multifamily housing development in order for a permit to be granted. Minimum lot size —per zoning classification. Examples include light industrial (usually no minimum), medium industrial (5 acres), heavy industrial (10 acres), single family residential (1/4 acre per lots), and multifamily (20 units to the acre, i.e., 240 units requires 12 acres). This is used to assure some separation between large-scale developments. Parking ratio —required number of parking spaces per square feet of gross building space or per number of apartment units. (e.g., one parking space per 1,000 sq. ft. of office space, or 1.5 spaces per apartment unit). Different ratios may apply to underground or elevated parking garages, surface parking, and shared parking (day-night) with other structures. Site plans —drawing done to scale depicting the placement relative to right-of-way lines and setbacks of structures, circulation, parking, buffers, major landscaping, etc., on a site. Elevations/renderings —may first be conceptual or preliminary, then working, then final drawings of the improvements (buildings, etc.) to be constructed on a site. Will usually accompany the site plan as a part of presentation materials used for permitting, zoning, and financings. Traffic counts —number of vehicle trips per hour past a specific site. Studies may be performed to ascertain the current traffic volume and the likely increase to be caused by a development. This study may be required as a part of an application for a permit, rezoning, or assessing impact fees by public entities. Encroachment —occurs when the construction of improvements extends over a property line on to an adjacent property. Property tax abatements —forgiveness of taxes for a specified number of years, which is used by city planners to attract development to certain locations. Examples would include property tax reductions for a hotel if constructed near a public convention center, sports facility, etc. Special sales tax districts —special sales tax imposed on retail activities in an area which is dedicated to be used to finance public improvements/streets, etc., in that area, or dedicated to pay interest on public bonds issued to construct facilities in the affected district. Land-to-value ratio —calculated as dollar value of land to total project value (including land) anticipated upon completion of project. Used as a benchmark to evaluate whether the ratio of land acquisition price relative to total project value is comparable to that of other projects in the market. Buffer/berm —construction of landscape/slope required to shield or block access, view, or noise from an adjacent property which may be a very different and/or nonconforming use. Density transfer or transfer of development rights (TDR) —allowed in some jurisdictions whereby one property owner can sell/transfer to another all or part of the development rights for his property, including allowable building height, density, and FAR, allowed under current zoning. This enables the acquiring entity more height and/or density for its development than what would otherwise be possible. Mixed use development —usually a combination of office, retail, and/or hotel in a project; may also include recreation, sports facilities, etc. Inverse condemnation —results of a development that affect the value of nearby/adjoining land uses. Examples: building an airport, dam, power stations, etc., in an area that affects property values to a greater/lesser degree but may or may not require condemnation of the entire area via eminent domain. Cumulative zoning —used in many jurisdictions to automatically allow lower density development than the maximum allowed under current zoning. For example, the most dense, noisy, etc., land use is usually heavy industrial zoning. Under cumulative zoning, land owners in an area zoned heavy industrial may develop less intrusive buildings, such as distribution centers, warehouses, etc., within the heavy industrial classification. Other examples would allow single family units (lower density) to be built within a multifamily zoning classification (higher density). However, more intrusive uses are not allowed in a less intrusive zoning classification (e.g., no multifamily development within an area zoned for a single family). Stacking plan —a floor-by-floor template or layout used to diagram how much space will be available for lease per floor in a building and to track the location and quantity of space currently leased to tenants.
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第十五章 公司房地产融资
cyh 2013-1-25 12:06
Financing Corporate Real Estate This chapter focuses on the decision to own or lease real estate that is used by a corporation as part of its core business. We show the decision to own versus lease real estate to be similar to the pure real estate investment decision we analyzed extensively in earlier chapters. A key difference, however, is the impact that ownership or sale-leaseback of real estate can have on the corporation's financial statements. Whether a particular corporation should own or lease depends on whether it has a comparative advantage owning real estate relative to other investors or investment vehicles. CFOs, realizing the importance of property to their bottom line and share price, are increasingly giving corporate real estate more attention. Facilities managers today must justify ownership of real estate against a variety of alternatives that combine the operating control provided by ownership with reduced investment and greater flexibility. Corporations are more likely to accept such alternatives, which include a variety of leasing forms as well as joint-venture ownership, as ownership becomes unnecessary to maintaining operating control of real estate. Corporate real estate 企业选择拥有房地产的原因 Owning, rather than leasing, space used in the operation of the business. 拥有而不必租赁经营所需空间 Investing in real estate as one means of diversification from the core business. 多元化的投资手段之一 Retaining, rather than selling, real estate that may have been used previously in business  operations. 保留以前经营使用的房地产 Acquiring real estate for future business expansion or relocation. 为业务扩张或搬迁而购置房地产
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第十四章 收益性房地产的转让和翻新
cyh 2013-1-25 12:04
Disposition and Renovation of Income Properties The primary purpose of this chapter is to answer the following two questions: (1) When should a property be sold? (2) Should a property be renovated? We will see that once a property has been purchased, the return associated with keeping the property might be quite different than the return originally estimated. The concept of a marginal rate of return helps evaluate whether a property should be sold or held for an additional period. The marginal rate of return considers what the investor could get in the future by keeping the property versus what he could get today by selling the property. To determine whether a property should be renovated, we consider the incremental benefit associated with renovating the property versus not renovating the property. This approach is appropriate when the investor already owns the property and the question is whether an additional investment made to renovate the property is justified. If the investor does not already own the property, we must take a different approach. In this case the investor will want to know the total rate of return associated with both purchasing and renovating the property. The investor will also want to know the return for purchasing the property but not renovating it, since it still might make sense to purchase the property but not renovate it. From the above summary, it should be obvious that the approach we take when analyzing an investment depends on the particular question that we are trying to answer. Poor investment decisions are often made because the analyst did not answer the right question.
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第十一章 收益性房地产的投资分析和税收制 ...
cyh 2013-1-25 11:57
Investment Analysis and Taxation of Income Properties 收益性房地产的投资分析和税收制度 This chapter introduces concepts and techniques important in the analysis of real estate income property. We will discuss ways of projecting cash flows for an investor and ways of evaluating those cash flows with various measures of investment performance. The performance measures we discuss in this chapter ( IRR, NPV, DCR, etc.) will be used throughout the remainder of the text. Although the techniques in this chapter provide a good initial analysis of a project, as we will demonstrate by the office building example, many questions remain to explore in more depth. For example, How will taxes affect the performance of the property? Are there alternative ways of financing the property that would be better? The remaining chapters in this part of the text will cover these and other questions. Another area this chapter covers is the key tax considerations that affect real estate investment decisions. These considerations include determining the appropriate marginal tax rate, rules for depreciating real property, calculation of taxable income from operation of the property, and calculation of capital gain. These tax considerations will enter into different types of analyses that we will address in many of the remaining chapters of the text. In several cases we will be applying the tax rules introduced in this chapter to see how they affect investment. We will consider issues such as, What is the optimal time to dispose of a property? and, Is it profitable to renovate a building? Additional tax considerations, such as the taxation of limited partnerships and development projects, will also be introduced in future chapters. Remember, however, that tax laws are subject to revisions that can have a substantial impact on the calculation of taxable income and taxes for real estate income property. Thus, this chapter is not intended to be a substitute for a comprehensive analysis of how current and future tax laws may affect a specific investor. It does, however, point out the general issues that investors should take into consideration regardless of the specifics of the tax law in effect at a particular point in time.
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第九章 收益性房地产:租赁、租金和市场空 ...
cyh 2013-1-25 11:50
Income-Producing Properties: Leases, Rents, and the Market for Space 收益性房地产:租赁、租金和市场空间 The purpose of this chapter is to familiarize the reader with lease provisions and operating characteristics generally representative of major property types. The illustrations will show that regional economic conditions, market supply and demand, lease terms, tenant credit, investment risk, and the ability of property owners to pass through operating costs are all important considerations in income property analysis. Furthermore, the ability to modify and develop pro forma cash flow statements and to undertake a competitive market analysis serve as foundations for analysis and for estimating an investment value for properties being sought for acquisition. These latter topics will be the focus in the chapters that follow.
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第三章 按揭贷款:资金的时间价值
cyh 2013-1-25 11:32
Mortgage Loan Foundations: The Time Value of Money 按揭贷款:资金的时间价值 This chapter introduces and illustrates the mathematics of compound interest in financial analysis. Although this may be a review for many readers, a thorough understanding of this topic is essential in real estate finance. The concepts and techniques we introduce in this chapter are used throughout the remainder of this text to solve a variety of problems encountered in real estate finance. In the following two chapters, we apply the mathematics of finance to the calculation of mortgage payments and the effective cost of various alternative mortgage instruments. Later, we apply the mathematics of finance to the analysis of income property investments. This chapter illustrates the use of financial tables, interest factors, and how these tables and factors can be found using a financial calculator. These tables are included to help the reader to understand the process of compounding, discounting, and finding internal rates of return by using interest factors. The tables are not necessary to solve any of the problems in the remainder of the book. In fact, an alternative calculator solution is also provided for many of the problems. The interest factor solutions are shown only so that the readers can see the mathematics behind the calculator solutions. As we move toward more advanced material, it is assumed that readers can obtain the solutions using a financial calculator or by using a spreadsheet program on a personal computer.
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分享 我读REAL ESTATE FINANCE AND INVESTMENTS 第一章法律概念 
cyh 2013-1-25 10:46
CHAPTER 1. Basic Legal Concepts This chapter discusses legal considerations important in creating and defining various rights to real property. This is important in the study of real estate finance since it is these rights that are purchased, sold, and mortgaged. Thus, an understanding of the various rights associated with real estate is necessary to properly evaluate a real estate financial decision. Legal considerations affect the risk of receiving the economic benefit associated with one's property rights. For example, we will discuss the importance of having a marketable title . Any defects in the title may result in a loss of benefits to the owner and jeopardize the collateral value of the real estate for the mortgage lender. To some extent, this risk is controlled and minimized by the use of title assurance methods, including title insurance and the use of general warranty deeds. Knowing the various ways of partitioning property rights may also result in maximizing the value of a particular property, since it allows parties with different needs (e.g., users, equity investors, lenders) to have claims on the property rights that best meet those needs. Thus, the total value of all the rights associated with a property could exceed the total value of the property itself if there are no leases or other ways to separate rights. 重点关注leasehold estate A leasehold estate, on the other hand, expires on a definite date. Aside from this technical distinction, a freehold estate connotes ownership of the property by the estate holder, whereas a leasehold estate implies only the right to possess and use the property owned by another for a period of time. 几个概念Interests, Encumbrances, and Easements An interest in real estate can be thought of as a right or claim on real property, its revenues, or production. 权益 例: Apart from actual ownership , an interest in real estate may consist of a lease , a mortgage, a lien or other encumbrance on the property . 除实际拥有权以外, 不动产可包括租凭, 房产抵押, 抵押品留置权以及其他财产负担等。 For example, an owner of real estate in fee simple may choose to pledge or encumber his property as a condition for obtaining a loan (mortgage loan). 抵押和拖累(设置权益负担) . In this  case, the lender receives only a secured interest, but not possession , use , and so on , of the property. 例:  Neither Party may pledge, mortgage or otherwise encumber all or part of its Equity Interest without the prior written consent of the other Party.  未经另一方事先书面同意,任何一方不得质押、抵押其全部或部分股权或对其全部或部分股权另行设置权益负担。 An easement is a nonpossessory interest in land. It is the right to use land that is owned or leased by someone else for some special purpose (e.g., as a right of way to and from one’s property). An easement entails only a limited user privilege and not privileges associated with ownership. Assurance of Title 产权保证 Title assurance refers to the means by which buyers of real estate “(1) learn in advance whether their sellers have and can convey the quality of title they claim to possess, and (2) receive compensation if the title, after transfer, turns out not to be as represented.” Title is an abstract term frequently used to link an individual or entity who owns property  to the property itself. When a person has “title,” he is said to have all of the elements, including the documents, records, and acts, that prove ownership.产权通常是指证明所有权的各种文件、记录等。 Flowchart: Ownership of Real Property Ownership- Proof of ownership-Title- Assurance of title- General warranty deed- Qualified warranty deeds- Evidence as to the nature and quality of title being conveyed- Attorney’s opinion- Title insurance Essentially, title exists only for freehold estates . A leasehold estate, on the other hand, is typically created by a contract (called a lease) between a person who holds title (the lessor ) and another person (the lessee), whereby possession of the property is granted by the owner to the other person for a period of time. The existence of leases on a property will, however, affect the nature of the rights that can be conveyed to a new buyer because lease terms are binding on the new owner unless waived by the lessee or, in some jurisdictions, unless title is acquired at a foreclosure sale. Because investors and lenders are concerned about the nature and extent of the rights they are acquiring or financing, leases encumbering the property can have a profound impact on a property’s value. Deeds 契据 Usually title is conveyed from one person (the grantor) to another (the grantee) by means of a written instrument called a deed. General Warranty Deed
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分享 房地产项目融资方式
房地产智囊团 2012-11-28 14:38
近年来,房地产金融发展迅猛,但还不够完善,金融产品很少,主要依赖于银行贷款。而实际上融资要与银行借款区别开来,银行借款原则上是解决企业的流动资金的。 融资方式还有房地产投资信托。房地产投资信托就是以公司或信托基金的组织形式经营,基于风险的原则,由具有专门知识经验的人,将不特定多数人的资金运用于房地产买卖管理或抵押贷款投资,并将获得房地产管理的收益,分配给股东或投资者的一种长期的投资形式。 近年来,房地产信托市场呈现出快速发展的趋势。信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题,其发展潜力相当大。再加上房地产投资依托可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。 01 产权融资 ◆ 简单来说即是用股权交换对方的资金,用资产换资金。包括公募、私募、合资等形式。 ◆ 股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构,借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门。资金供给者作为所有者(股东)享有对企业控制权的融资方式。 ◆ 它具有以下几个特点: ★长期性。股权融资筹措的资金具有永久性,无到期日,不需归还。 ★不可逆性。企业采用股权融资勿须还本,投资人欲收回本金,需借助于流通市场。 ★无负担性。股权融资没有固定的股利负担,股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。 ◆ 这种融资方式对于中小投资者来说,是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本,因此,公司股本返还甚至股息支出压力小,增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者,还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、ZF关系优势、以及技术优势产生协同效应,迅速壮大自身的实力。 02 债务融资 ◆ 包括信用融资、融资租赁、补偿贸易、 BOT 未来收益抵押投资等形式。 ◆ 债券融资是指企业通过举债筹措资金,资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行,表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证,只有在相关ZF部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格后才可以发行债券。 ◆ 债券融资有利于降低企业的融资成本,因为债务的利息是计入成本的,而发行股票的股息是税后支付的,这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力,同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择,分散银行和ZF的风险。而且,债券资金的使用相当的灵活,不象银行贷款那样,有规定的用途。
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分享 商道至简,大智若愚 ——揭秘万科、龙湖的长青之路
房地产智囊团 2012-11-13 14:33
从业商到圣商 企业发展可分为五个阶段:业商,法商,儒商,道商,圣商。 阶段 企业所处时期 特点 企业状况 业商 创业期 处于无序管理的阶段,老板是全能型选手,个人能力强,黑白干,更多的是靠老板个人支撑企业。 企业大小看老板,最辛苦的是老板,为私利。 法商 规范期 处于规范化阶段,完善企业管理机制,强调的是“术”,老板负责,拉一伙人,形成团伙。 企业大小看制度,来得容易,散的也快,为团伙。 儒商 精细化期 处于文化建设阶段,开始强调精神层面,除分享物质以外,还强调和平共处,强调伦理,形成团队。 企业内部较为和谐,营造文化氛围,为企业。 道商 得道期 哲学思想成为决策者的思考标准,强调对“人”的理解,强调对“规律”的认识,判断规律是道商的境界。“天道”、“人道”和“商道”的理解和认识决定了企业的命运,一人得“道”,鸡犬升天。 企业有道,生存长久,不怕风吹草动,能抵御风浪,为行业。 圣商 圣商期 圣人经营的企业,古今中外,极少,帮大家赚钱,还被歌功颂德。 中国近代无圣商,古代的圣商为财神爷,有“财”,可比“神”,称谓“爷”,地位至高,为众生。 中国市场下,房地产行业发展的“驱动”因素 第一因素、政策驱动“巧合”——天道 从黄金 10 年到白银 10 年 上一轮房地产黄金发展周期为 2000-2010 年,大约经历 10 年,与ZF的换届时间及周期有着千丝万缕的联系,这是个“巧合” !也许还会有另一个“巧合”。 下一轮房地产白银发展周期还会跟ZF的换届时间有着某种巧合。一些专家说:“中国的房地产、股市是政策市”,也许应该更深层次地思考其中的含义。 2013 年是白银 10 年的开始,从“房地产复苏”开始进入一个新的轮回。从政策的角度思考,白银十年,会以 2 年复苏, 3 年增长, 4 年繁荣,再进入波动调整的步调来进行,因为这是“天道”需要。 第二因素、中国城市化进程——人道 目前,中国的城市化率刚刚达到 50% ,并以每年 1% 的速率增加,按此速度估算,到 2030 年,中国城市化率将达到 70% 以上,基本完成城市化进程,中国房地产也随之进入平稳发展阶段。 由城市化进程推动的房地产行业发展还将经历白银 10 年和黄铜 10 年。 第三因素、经济发展及居民收入 根据联合国 75 国统计资料,住宅发展与人均 GDP 值之间的关系呈现以下趋势: 人均 GDP 800-1300 美元 1300-8000 美元 8000-13000 美元 发展阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 目前中国城市人均 GDP 数值: 2011 年 一线城市 二线城市 11000 美元 8000 美元 我国人均 GDP 数值并不代表达到发达国家水平。虽然一、二线城市 GDP 水平已经基本达到发达国家水平,但是因为我们国家财政、税收的逐级分配,并不能完全说明城市人均的富裕程度。 中产阶级产生,带动改善型购房需求。改善型购房需求将成为白银十年房地产行业发展的主要动力。对于改善型需求“度”的把握将成为重中之重。 第四因素、金融政策 GDP 的波动范围。 GDP 自然增长率是指无通胀的增长。改革开放 30 年来,增长的均值为 9.7% ,上下边界为 8~10.5% ,如果按无通胀或通缩的增长为 8.5~9.5% 区间,自然增长率 9% 。 CPI 的波动范围。 CPI 数值为 5% 时表示温和通胀, 10% 以上表示恶性通胀,负值表示通缩, CPI 最佳波动区间为 2~4% ,对应 GDP 自然增长率为 9% 。 宏观政策的干预。 GDP 数值连续两个季度负增长则视为衰退。 GDP 增长和 CPI 波动均超过正常界限,宏观政策干预是必然的。 GDP 增长过快时,必然伴随着通货膨胀,ZF会相应的实行紧缩政策,会出现放贷严、贷款难等情况。反之, GDP 增长过慢,甚至出现负增长时,ZF则会出台相应的刺激经济政策。 目前,房地产行业的宏观背景为世界经济衰退、ZF换届、金融政策由紧缩转入适度宽松,房地产行业的前景预期需要审慎判断。 二十年后,有道的房地产公司乘风破浪,成为行业领军;无道的中小开发商或“转行”或“消失”,化为历史的一粒尘埃 ! 认识一下房地产周期的四个阶段 第一阶段、繁荣或疯狂阶段 此阶段比复苏阶段要短,巅峰期更是稍纵即逝。具体表现为: ① 房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,投机需求高于自住需求。 ② 地王频出,白面比馒头贵的情况经常出现,土地价格不断攀高。 ③ 外行出现在房地产开发的大军中,各行各业的资金纷纷进入房地产,外行、外企和外地企业成为土地拍卖的主力军。 ④ ZF开始出台调控政策,投机热情继续旺盛,大妈、大婶参与投资买房, 自住需求者已经透支,房地产行业的发展进入不可控制的状态。 当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场,而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点将至—— 由盛转衰。 第二阶段、危机与衰退阶段 衰退阶段,即连续两个季度经济出现负增长。具体表现为: = 1 \* GB3 ① 新增投资数量下降,销售难度加大,交易量锐减,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。 = 2 \* GB3 ② 受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。 = 3 \* GB3 ③ 小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增。 = 4 \* GB3 ④ 土地市场先于房产市场遇冷,工业地成为招拍挂的主力产品。 = 5 \* GB3 ⑤ 国有企业或ZF的企业成为土地交易的主要参与方,ZF开始自弹自唱。 经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间较长的萧条阶段。 第三阶段、萧条阶段 萧条阶段,是一种严重的经济衰退,存在着经济崩溃的风险。具体表现为: = 1 \* GB3 ① 房价和租金持续下降,交易量下降,空置率居高不下,大量房地产商破产。 = 2 \* GB3 ② 部分开发商和和部分涉足房地产的企业,背上负债,长期无法翻身。 = 3 \* GB3 ③ 萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,ZF减少限制性干涉,市场波动开始平稳。 = 4 \* GB3 ④ 房地产不再是资金关注的热门行业,客户关注度及热情不高,暂缓购买行为。 房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。 第四阶段、复苏与增长阶段 具体表现为: = 1 \* GB3 ① 销售价格处于低位,萧条期积累的自住需求客户逐步入市。 = 2 \* GB3 ② 投资机会开始出现,投资、投机需求开始复苏。市场交易量增加、空置率开始下降。 = 3 \* GB3 ③ 各种因素带动房价继续缓慢回升,市场乐观情绪上升,投资者信心恢复, 市场预期趋好,房地产投资渐转为旺盛。 = 4 \* GB3 ④ 优质烂尾楼逐渐开始启动,不良资产得以翻身,成为短平快的投资好机会。   中国经济受世界经济及国内宏观政策的调整影响,房地产发展周期的四个阶段或长或短,上述特征表现或强或弱。 目前,中国的房地产行业进入了调整期 房地产行业经历了黄金十年的快速增长、繁荣阶段,随着 2011 年ZF最为严厉的信贷、限购令、保障房政策出台,市场形势急转直下,交易量骤减、购房者由盲目跟风转为消极观望,刚性需求亦暂时放缓,房地产行业进入了调整期。 房地产行业的暴利时代终结。房地产这个无数次创造财富神话的行业落入凡间,房产作为优质的保值、升值理财产品也被投资者开始用怀疑的目光审视。房地产行业的暴利时代终结了,只要进入房地产就可以创造财富的时代也终结了。 房地产的调整期终将过去。房地产的未来将何去何从?中国仍处在城市化进程中、购房刚需依然旺盛。随着经济发展、收入提高,住房改善性需求将逐步强烈。房地产的调整期终将过去。 做道商,认识规律,运用规律 规范标准化的公司才具备竞争力。未来的房地产行业竞争更加激烈,对于房地产公司系统化运作、标准化开发的要求越来越高。只有经历过调整期的公司才能够真正地成长,只有不断地总结、学习,规范标准化的公司才具备竞争力。 有哪些规律,怎样认识规律,如何运用规律等等,都不是简短的篇幅足以叙述清晰的。 《房地产开发标准化日志》将所有细节要点归纳总结,力争为广大的行业人员树立标准化的标杆范本。 后续会用更详细的内容为大家呈现房地产标准化建立的要点。 敬请期待······
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分享 包头市的房地产
爱牛奶味儿 2012-8-10 23:05
昨晚的焦点访谈,提到了包头市的房地产开始出现了工程停建的问题。 经济学家给的原因分析是一是由于这些资源类城市,主销钢铁,石油什么的。容易受到当前资源发展的影响。 而是某些民间的借贷链条容易断裂,出现资金短缺。
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分享 地产调控要过三关:断奶、断臂和自宫
wobang 2012-5-24 10:54
中国房地产如果要软着陆,需要过三个关口:一个是土地财政这种畸形的财税来源,转变为靠企业正常的税收为主;其次是抗拒执行房价调控政策的各级执行者,官员公务员阶层的素质提升;最后是作为社会转型和经济转型的主要群体,广大民众,让他们从心理上和精神上得到安全保障,使他们有信心投资无形资产。 借用断奶、断臂和自宫三个比较通俗的词来描述这三个关口,断奶是ZF要断掉土地财政;断臂是推行财产申报制度,不惜大范围清理公务员、官员队伍,缓解目前ZF合法性危机,断臂求生;自宫是经济转型,全国从上而下对房子的迷恋,本质上是对房子所承载的产权的信任,需要强化产权保护,诸如股市侵犯投资者利益、侵占国有公共财产、侵犯知识产权等各种侵权行为。中国ZF在多大程度上能将房地产泡沫控制住,取决于ZF自宫的毅力和视死如归的勇气。 地方ZF对土地财政的依赖,一旦断奶,ZF有因饿死恐惧而去抢劫民财,会引发更为激烈的官民冲突,最新上海的强拆便是例证。要将地方ZF逐渐推倒资本市场上去讨钱,用政绩来让市场给他们投票,获得投资。哪个地方管理得好,企业就多,就业好,纳税就多,就能借更多的债充实财政,发展地方经济。 此外,房产拥有量最高的群体不是山西煤老板,也不是温州炒房团,而是执行调控房价的官员。从不断被查处的职务犯罪看,哪个官员不用有几套房,甚至高达八九十套的都有。世界上没有明知道东西要跌价而继续买入的傻瓜,他们的底气就是ZF这个雇主对土地的依赖,这是他们持有房产最大的理由。从各地房产信息联网推进之难,连收税、搞计划生育的难度都不可与之匹敌看,不愿意公开的,肯定不是屁民。屁民充其量用抓计划生育的劲头就能办妥了。如果是官员自身抵制,他们最好的办法是攻守同盟,集体“非暴力不合作运动”,消极对抗中央政策。没有他们执行,调控政策推行不下去。因此中央需要壮士断臂的勇气,强力推行财产申报制度。趁换届时机,让那些三年不升迁就躁动、又不愿意申报财产的官员坐冷板凳,不公开公开财产冻结仕途。组织部门为此要不惜放弃已经纳入培养的储备干部,另择良才。 人们为什么对房子这么依恋,本质上是对房子所承载的产权信任,这让他们有尊严、有安全感。另外投资渠道的匮乏也是一个原因,最主要的投资渠道股市,长期看是一个负回馈系统,大量的违法侵占股东权利的行为得不到有力的处罚。银行作为保值的功能早已不复存在,央行这些年大量发行钞票使得通货膨胀高企,变相从人民的存款中抽血。还有主掌国企的领导和ZF官员,大肆侵吞公共资产,民众只好省吃俭用安个窝自己保护自己,他们善良的想法是你总不能贪到我家里来,把手伸到我家里吧! 武侠小说里有种练功夫的口诀叫“欲练神功,必先自宫”,一般是指练就那些非正统绝世武功的方法。中国从上到下对地产的依赖,已经是歪功夫了。必须彻底砸断对地产的依赖,使经济结构获得调整,国家竞争力获得重生。ZF除了要大力筹建公租房外,对出租房的管理也要纳入ZF的工作范围,保护租户的权利。完善对权利的保障,让人们有安全感,有信心将未来投资到无形的能使自身增值的方面,比如买书、技能培训、文化等方面,而正是这些才能从根本上更变人们的精神面貌,使得社会和经济转型建立在牢靠的个人素质上。 总之,ZF不断要承认权利,更要帮助民众维护自身权利,转变由上层设计分蛋糕的意图,让下层因权利而结合成各种自发组织,让社会良性发展。社会转型了,其生产自然会跟着转型。
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分享 互联网精品资源DE窝点
nexus3 2012-5-22 14:30
2010-2014 工程机械设备研究 机械制造 / 机床 / 建筑 / 电气 /Machinery 2010-2013 银行业研究报告 信贷 / 估值 / 杠杆 / 利率 / 风险管理压力测试 国外投行(摩根 / 高盛 / 花旗 /DB/ 野村 /UBS/ 瑞信 /MS/HSBC )报告集 麦肯锡管理咨询策划报告全集 (500 套 ) 营销 / 人力资源 / 精益生产 2010-2014 年中国煤炭 / 煤化工 / 焦煤 / 煤层气 / 煤制油行业发展研究 2010-2014 中国医药投行报告 化学药 / 原料药 / 医疗器械 / 生物制药 2010-2013 中国房地产市场研究 楼市 / 信贷 / 商业地产 / 房价 / 保障房 2010-2013 年中国物联网研究 RFID/ 智能家居 / 传感器 / 产业发展 /IOT 2010-2013 中国核电行业研究 核能设备 / 清洁能源 / 气冷堆 / 核电站 2010-2014 中国通信行业研究报告 智能手机 / 无线通信设备 / 电信运营 2010-2013 年中国电子商务行业研究 3C/ 电商 / 网商 / 移动商务 /B2B 2009-2012 年中国移动通信行业研究报告集锦 2011-2014 中国汽车 行业研究 零部件 / 离合器 / 汽配 / 制动器 / 智能交通 2010-2014 移动互联网行业研究 网络视频 / 移动通讯 /3G/TMT/ 电商 2010-2014 中国云计算产业研究 软件 / 并行计算 /IT 虚拟化 /WEB2.0 2010-2013 中国太阳能投行研究 多晶硅 / 薄膜 / 光伏发电 / 电池 / 单晶硅 2010-2014 风电行业研究 风能设备 / 齿轮变浆 / 叶片 / 风电场 / 海上风电 2010-2013 年中国智能电网研 究 输配电 / 低碳电力 / 电网建设 / 设备 2010-2014 太阳能行业研究 光伏发电 / 薄膜 / 多晶硅 / 单晶硅 / 硅锭 2010-2014 中国医药行业研究 化学药 / 原料药 / 医疗器械 / 生物制药 … 2010-2015 年新能源汽车行业研究 电动汽车 / 充电站 / 混合动力 / 锂电 2010-2014 锂电池研究报告 锂离子 / 电池隔膜 / 电动车 / 储能 / 磷酸铁锂 2011-2013 页岩气行业研究 非常规天然气 / 水裂法 / 煤层气 /Shale Gas 2009-2010 年低碳精品研究报告集 FRM level III 精品备考资料集 2012 版 CFA level I 精品备考资料集 2012 版 CFA level II 精品备考资料集 2012 版 CFA level III 精品备考资料集 2012 版
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分享 地产调控要过三关:断奶、断臂和自宫
wobang 2012-5-20 21:05
中国房地产如果要软着陆,需要过三个关口:一个是土地财政这种畸形的财税来源,转变为靠企业正常的税收为主;其次是抗拒执行房价调控政策的各级执行者,官员公务员阶层的素质提升;最后是作为社会转型和经济转型的主要群体,广大民众,让他们从心理上和精神上得到安全保障,使他们有信心投资无形资产。 借用断奶、断臂和自宫三个比较通俗的词来描述这三个关口,断奶是ZF要断掉土地财政;断臂是推行财产申报制度,不惜大范围清理公务员、官员队伍,缓解目前ZF合法性危机,断臂求生;自宫是经济转型,全国从上而下对房子的迷恋,本质上是对房子所承载的产权的信任,需要强化产权保护,诸如股市侵犯投资者利益、侵占国有公共财产、侵犯知识产权等各种侵权行为。中国ZF在多大程度上能将房地产泡沫控制住,取决于ZF自宫的毅力和视死如归的勇气。 地方ZF对土地财政的依赖,一旦断奶,ZF有因饿死恐惧而去抢劫民财,会引发更为激烈的官民冲突,最新上海的强拆便是例证。要将地方ZF逐渐推倒资本市场上去讨钱,用政绩来让市场给他们投票,获得投资。哪个地方管理得好,企业就多,就业好,纳税就多,就能借更多的债充实财政,发展地方经济。 此外,房产拥有量最高的群体不是山西煤老板,也不是温州炒房团,而是执行调控房价的官员。从不断被查处的职务犯罪看,哪个官员不用有几套房,甚至高达八九十套的都有。世界上没有明知道东西要跌价而继续买入的傻瓜,他们的底气就是ZF这个雇主对土地的依赖,这是他们持有房产最大的理由。从各地房产信息联网推进之难,连收税、搞计划生育的难度都不可与之匹敌看,不愿意公开的,肯定不是屁民。屁民充其量用抓计划生育的劲头就能办妥了。如果是官员自身抵制,他们最好的办法是攻守同盟,集体“非暴力不合作运动”,消极对抗中央政策。没有他们执行,调控政策推行不下去。因此中央需要壮士断臂的勇气,强力推行财产申报制度。趁换届时机,让那些三年不升迁就躁动、又不愿意申报财产的官员坐冷板凳,不公开公开财产冻结仕途。组织部门为此要不惜放弃已经纳入培养的储备干部,另择良才。 人们为什么对房子这么依恋,本质上是对房子所承载的产权信任,这让他们有尊严、有安全感。另外投资渠道的匮乏也是一个原因,最主要的投资渠道股市,长期看是一个负回馈系统,大量的违法侵占股东权利的行为得不到有力的处罚。银行作为保值的功能早已不复存在,央行这些年大量发行钞票使得通货膨胀高企,变相从人民的存款中抽血。还有主掌国企的领导和ZF官员,大肆侵吞公共资产,民众只好省吃俭用安个窝自己保护自己,他们善良的想法是你总不能贪到我家里来,把手伸到我家里吧! 武侠小说里有种练功夫的口诀叫“欲练神功,必先自宫”,一般是指练就那些非正统绝世武功的方法。中国从上到下对地产的依赖,已经是歪功夫了。必须彻底砸断对地产的依赖,使经济结构获得调整,国家竞争力获得重生。ZF除了要大力筹建公租房外,对出租房的管理也要纳入ZF的工作范围,保护租户的权利。完善对权利的保障,让人们有安全感,有信心将未来投资到无形的能使自身增值的方面,比如买书、技能培训、文化等方面,而正是这些才能从根本上更变人们的精神面貌,使得社会和经济转型建立在牢靠的个人素质上。 总之,ZF不断要承认权利,更要帮助民众维护自身权利,转变由上层设计分蛋糕的意图,让下层因权利而结合成各种自发组织,让社会良性发展。社会转型了,其生产自然会跟着转型。
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