房地产：淡季楼市火热 板块估值具有反弹动能

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关键词：房地产 楼市 动能 房地产

投资要点：
　　利空政策（舆论）会密集出现。春节前难以出台实质性政策，但是由于正值两会期间，有关物业税等利空舆论会不断发酵，并形成对地产板块的压制。
　　全年房地产行业数据：2010对地产而言无疑是不折不扣的历史上最严厉的“政策调控年”。然后从房地产行业主要指标体系可以清晰看出，史上最严厉的调控并未改变房地产行业向上的发展趋势，房价也在调控中顽强不断创历史新高。
　　景气指数：国房景气指数显示，房地产景气在4月份“新国十条”之后就开始一路下滑；另外，从其他主要指标的增速看，12月增速也都趋缓。
　　主要城市楼市：12月全国各地楼市呈现出淡季火爆的特征，大多数城市呈现出量升价涨的势头，供求仍然比较紧张。部分城市呈现出房价脱缰上涨的迹象。全国楼市具有珠三角、北上广深四大核心城市成交最旺的结构特征。
　　土地市场：全国120城市土地出让金同比增加50%，再创历史新高；土地供应计划完成情况天壤之别，半数城市住宅用地完成率偏低；调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年；土地市场供需两旺，土地价格同比上涨6%。
　　宏观环境：宽松的信贷和温和的通胀依然构成楼市的宏观环境。
　　投资策略：地产板块仅具备趋势性上涨的必要条件，但是不具备趋势性上涨的宽松的政策条件。但是，地产板块具有反弹的基础条件。首先，估值低的必要条件依然存在，第二，利空政策舆论后过度恐慌情绪缓解；第三，楼市淡季不淡，市场情绪依然乐观。由于地产股2010年业绩增长确定，而2011年较好的楼市也将对2011年和2012年业绩构成支撑，业绩增长较为确定，而目前主流地产股约10—12倍的动态市盈率已经具有了很高的安全边际，当前的估值已经反应了各种严厉调控政策的预期。一旦政策严厉程度低于预期，则会有反弹的投资机会，我们认为当前地产股“退有低估值之守，进有估值反弹之攻”。
　　
　　（具体内容请见附件）

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