房地产行业:政策悉数落地,底部确认,预期即将反弹

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房地产业


研究机构：东方证券 分析师：杨国华 撰写日期：2011-01-28





事件:


1月27日上海与重庆均出台房产税征收办法。


我们的观点:


两地房产税征收对象及税率基本符合预期。市场之前预期上海仅对新购房征税,重庆仅对高端房征税,从两地出台的房产税征收办法来看,征收对象基本符合预期。上海针对新购房,具体指本市居民家庭新购且属于第二套及以上和非本市居民家庭新购。


重庆针对新购及存量独栋房和新购高档房,具体指个人拥有独栋商品住宅(应该是通常所说的独栋别墅)、新购高档房(高档住房是指单价达到上两年主城九区新建商品住房成交均价2倍及以上的住房)、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房(事实上,这部分购房人群已基本不存在,因为按照1月26日出台的国八条的限购要求,非本地居民最多能购买一套房)。


两地税率均比较温和。上海规定按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,税率为0.6%,相当于实际税率为0.42%,若房屋成交价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%,相当于实际税率为0.28%。重庆规定,独栋商品住宅和高档住房单价在上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房,税率为0.5%。同时两地均提出免税政策,上海提出:新购且属于第二套人均免税面积60平米,新购唯一一套在满足一定条件下免征。重庆提出:独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。


房产税本身增加的实质购房成本有限,出台的象征意义更大。以上海一套单价25000万/平米,总价250万元住宅为例,由于单价未超过2010年新房均价(上海新建商品住宅均价约为2-2.5万/平米)的2倍,故税率0.4%,考虑70%的应纳税额,假设不满足免征条件,则年度应缴房产税额为250。


70%。


0.4%=7000元,对购房人增加的成本有限。以重庆一套单价12000元/平米(2010年重庆商品房成交均价约为6000元/平米),总价240万元的高档住宅为例,税率为0.5%,扣除免税面积100平米,应缴纳房产税额为=12000。


(200-100)。


0.5%=6000元,相当于住房总价的0.25%,对于高档住宅的实际成本的增加也很有限。所以,房产税的出台,更多意味着房地产税收制度的完善,以及**对理性、合理购房消费行为的导向。


国八条与房产税前后出台,可有效防止房产税对其他城市的负面影响。理论上,上海、重庆对新购房征收房产税的政策可能会产生其他城市抢购房的负面作用,但1月26日出台的国八条将大大规避这种情况出现的风险,毕竟二套房首付比例的提高、限购令的强化以及范围的大面积扩展,已经大幅增加了几乎所有一二线城市的购房门槛。房产税的“抢房”效应恐怕仅是理论上的可能,其他主要城市房价受此冲击的概率较小。


随着国八条政策的再次强化,以及房产税等多种政策效果的累积,预计,未来房地产市场将朝着政策预期效果演变,即实现平稳发展。


政策已悉数落地,地产股底部确认,即将反弹。随着房地税符合预期的推出,新一轮楼市调控政策已悉数落地,11年楼市调控政策就此清晰,地产股面临的短期政策压力已经释放,由于地产股估值水平已处历史低位,我们认为,地产股的底部已经确认,中期将呈现底部不断抬高的上升趋势。建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股华业地产等。


风险:政策不断加码,其终极目的也是希望房地产市场平稳健康的发展,但政策的不断强化有紧缩过头的风险,应防止超调带来的房价大幅下跌。

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