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投资要点 “浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商
上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于 1992 年，公司于 1993 年 3 月登陆上海证券交易所。上市至今，公司抓住浦东开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。
园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入
园区业务方面，公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018 年来，浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张，出租率整体维持在 80%以上的较高水平。截至 2020 年末，公司持有的各类经营性物业约270 万㎡，总体出租率 80.71%。2021年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发，2021年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等 13 个工程项目前期及开工建设；Office Park 金科园项目按计划节点推进。
住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅
住宅开发方面，浦东金桥依靠自身区域综合开发优势，承接了区域内高品质住宅项目开发，已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目 50%的预售比例估算，在房价不涨的假设下，碧云尊邸项目合计总货值接近 90 亿，根据公司开发进度表，项目建设预计总投资在 28.8 亿，已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计 2021 年进入收入结算。
区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期
2020 年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，根据浦东金桥经营计划，公司将按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动 20 多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体，在高质量政策扶持政策下，公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。
投资建议：我们预计，伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算，同时，租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段，公司收入及业绩将实现稳健增长。预计 2021 年至 2023 年，公司实现营业收入 42.48 亿、49.3 亿、54.92 亿，同比增长 18%、16%及 11%，实现归属母公司净利润 12.94 亿、15.78 亿及 19.48 亿，同比增长 16.8%、21.93%及 23.5%；摊薄后每股收益 1.15、1.41 及1.74，对应 PE 为 10.6 倍、8.7 倍及 7 倍。
目前申万园区开发指数 PE 在 14.6 倍交易，浦东金桥 2021 年业绩对应目前股价为 10.6 倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商，多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时，高品质住宅销售持续增厚公司业绩，在十四五“浦东倍增”以及“金色中环”规划驱动下，公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为，公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下，公司成长的确定性较高，首次覆盖，给与“买入”评级。
风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时
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