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王二有三个儿子，一大家子都住在一个屋檐下，很是热闹，也很受村里人羡慕。转眼间，儿子都到了谈婚论嫁的年纪，也都有了对象。老大准备明年结婚，老二老三选在了后年。要结婚就得有房，王二决定一家人这就忙起来，今年先把老大结婚的房盖了，明年再盖老二和老三的。
挥汗如雨了几个月后，老大的新房终于盖好了，就在王二的房子边上。因为婚事要到明年，老大还是继续和父母兄弟住在一起，新房则空在那里。到了晚上，路过王家，一边的房子灯火辉煌，另一边却黑灯瞎火。年底，村里的干部来登记，王二实话实说，新房已经盖好，但是还没住人。干部二话没说，在空置率一栏写下了50%。
到了第二年，老大如期举行了婚礼并住进了新房。这一年，王家又盖了两幢房子，一幢给老二，一幢给老三。和大哥一样，老二老三在结婚之前还是继续和父母住在一起。结果到了晚上，王家的四幢房子里，总是两幢有灯，两幢没灯。到了年末一登记，王家房子的空置率继续是50%。
到了第三年，王二决定和儿子们住在一起。大儿子那时已经带着全家去外地打工了，王二就在老二和老三家轮流住着，王二的老房和老大的房子则空在那里。到了晚上，王家的房子还是两幢有灯，两幢没灯。到了一年一度空置率统计的时候，王二家的空置率连续第三年保持50%。
进入第四年，王二觉得家里空着那么多房子挺浪费的。说来也巧，经常有外村人来问房子卖不卖。那些人看起来都挺有钱的，口气也挺大：你开个价吧，只要你愿意卖就成。王二后来觉得价钱合适，就把自己的老房和老大的房子卖给外村人了。卖了之后，也没见那些外村人来住过。一到晚上，王家继续是半边亮着灯，那半边已经卖出去的黑着灯。这一年统计空置率的时候，王家的空置率变成了0，因为王家已经没有空房了。不过问题是，真实的空置率并没有变化──王家原来的四幢房子里，继续还是一半有人住，一半没人住。
如果一个外人，不知道王二家里发生的这些事情，而只是从远处数黑灯的房子，那得到的印象会是王家的空置率连续多年都是50%。性急的人也许会立刻下结论：王家的房子严重过剩。只是，同样的统计数字背后的故事却不是一样的。
现在各种关于严肃调查住房空置率的呼声越来越响，国家统计局也表示要利用人口普查的机会进行空置率的调查，这些都是非常正面的事情，早就应该做了。只是无论最后调查出来的空置率是多少，在解读空置率是高是低的时候，都必须谨慎再谨慎，正如前面王二的例子，同样的空置率，背后的原因却极不相同。
在一个处于相对稳态、买房（还有租房）的主要目的就是用来居住的社会里，空置率可以大致反映住房供给和需求的相对多少。由于人口流动性和其它制度性因素（比如说是否存在价格管制，交易成本是否合理），供给和需求相对平衡时所对应的空置率也不会是0，一个经济里的房子总要有一些冗余度。在这种情况下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也许就是住房在当前的价格下存在过度供给。王家的房子在第三年的空置率就有点类似这种情形：王家其实只需要两幢房子，但是王家却有四幢房子。这时50%的空置率，反映的就是住房的过剩。
当买房不只是为当前居住的需要，同时还有投资用途的时候，空置率和住房供给是否过剩的边界就开始变得模糊。从住房资源有效分配的角度说，投资购房造成的空置率上升是对资源很大的浪费，并反映了分配的问题──有人住不起房子，有人买了房子空着。但从严格的供给需求的角度看，并没有清晰的界限来认定：买房自住是需求，而买房投资就不是需求。没错，买房自住也许是一种更稳定的需求，从宏观稳定的角度说，也许也是一种蕴含风险更小的需求；而投资购房可能存在巨大的波动，并会通过推高房价造成对普通老百姓负面的影响，也可能蕴藏更大的金融风险。因此，从政策的角度说，抑制投资性购房的需求存在合理性。但这些都并没有否认投资性需求也是需求。这种情况就像王二家的房子在第四年的情况。从住人的角度说，确实空着两幢房，存在浪费，这和第三年的时候一样。但如果立刻就从这里跳到住房供大于求这样一个结论，恐怕就有点太快了。给定中国金融体系的现状，投资性的购房需求可能会在很长时间里都相当强劲（参见“王二买地和投资性购房的无奈”），只是这样的“投资”对整个社会而言是一种很缺乏效率的投资罢了。
而对于仍然处于转型过程中、城市化进程正在快速发生的中国来说，空置率更应该放在一个动态的视角下观察才合理。一个卖车的，如果在卖车的黄金季节之前大量进车，造成了库存率上升，这样的库存率上升是自然的，因为很快就会被消化掉。而如果过了卖车的黄金季节，库存率仍然很高，那恐怕就要开始睡不着觉了。王二家的房子，头两年的空置率也是50%，但应该没有人会觉得那样的空置率需要担心，因为这些空置的房子是为未来的需求准备的。给定中国的城市化进程还远未结束，从宏观尺度看，城市住房空置率偏高和没有结构性过剩有在中国同时存在的可能性。或者换一个角度说，处于城市化进程中的中国，其正常的空置率会高于那些成熟经济体的空置率。这就像北京的环路，四环路在2001年全线修通的时候，整个路上空荡荡的。但如果在那时就下结论说四环路修得太超前，那眼光怕是太静态了。
中国空置住房的背后，恐怕上面几种成分都包含，还有不少这里没有谈到的情况，比如说中国的人口结构和人口的空间分配。这些因素的相对重要性也会随着时间变化，而且可能会变化得很快。这就要求对空置率的解读，不能仅仅停留在表面的数字上，更应该仔细分析背后的原因。王二家里的房子，光靠数黑灯，每年的空置率都是50%，但背后的原因却大不一样。不去注意这些细节，简单说50%的空置率不高或者过高都是错误的。任何对空置率简单化的解读，都有可能让我们离真相更远，而不是更近。
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