德国房价为何40年不涨？

税收重，福利好，不买房也能很幸福。

德国建房也是很贵的，并且要经过相当繁琐的检验检测程序，符合规定的标准才能入住。相对而言，租房是一种更方便快捷的方式。这里有大量的住房提供出租，有的属于房产公司的，有的属于城市或者国家的。虽然租金也不便宜，但是相对于昂贵复杂的建房来讲，已经很便宜了。有些人一辈子住的房子都是出租房屋。德国的社会保险系统很先进，人们一般不太需要存款，比较注重享受，世界上最爱去旅游的国家应该非德国莫属了。另外，德国还有遗产税，房屋遗产也需要向国家缴税的。还有一点，德国现在的房子是供过于求，在德国，你很少看到高楼大厦，大部分的房子都是2-4层，一般8层以上的房都少见。所以，德国的房子的价格就不应该涨了。其实这个说法不完全正确，每年房租的价格还是呈上涨的。

德国房屋的翻新技术不错，有时候你看到一个表面很新的房子，千万不要被这个表面现象欺骗了，当德国人告诉你这座房子已经有超过百年的历史的时候，千万不要惊奇哟。

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40年不涨？？ 你的数据时哪里的啊？？ 我了解的是60、70年代涨了啊
30多年不涨  
分3个阶段讨论 吧
80年代 德国高利率， 而且马克升值，按照美元算涨了 高利率导致买房不如租房合算
90年代 东西德国统一  通货膨胀厉害 房价也涨，但物价猛涨，相对物价水平房价涨得不多
近十年不涨，是因为德国 11年人口负增长
此外，德国照顾确保房屋充足供应，供求平衡。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
　　　　
　　　德国特有的“合同储蓄”住房金融模式以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
　　　　
　　　德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价 稳 定 的 “ 定 海 神 针 ” 。 德 国 自 有 住 房 率 为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于**鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，**同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
　　　　
　　　德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
　　　　
　　　德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由**说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
　　　　
　　　“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。
　　　　
　　　税收手段同样是德国**遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外，房子的管理、维修等费用也很高。
　　　　
　　德国**政策并不把房地产特别是住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦**首要的政策目标之一。这是德国**制定所有房地产政策的核心出发点
第一，德国**制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦**首要的政策目标之一。因此，虽然德国**特别是地方**掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地**的房租收入或税收收入。

    德国**通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是租房族。德国**还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于**之外，评估员只对自己负责，并不考虑**、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。

    德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

    在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。

  偶们这里推高房价 财政收入才有保障啊

刚才发重了刚才发重了刚才发重了

发达国家的逆城市化，放弃了城市住房，房价怎么涨？

德国是世界上四大经济体唯一没发生房地产泡沫的国家，德国严格控制房价上涨，对二手房的交易征收五分之二的交易税；在制度上规定房子是民生品，不得投机.同时德国兴修了大量的保障房，解决低收入者的居住问题。同时德国长时间低通胀，经济良好发展。