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产品层面:

• 流动性风险。公募REITs封闭式运作，无法申购、赎回，仅能在二级市场交易流动，此外战略配售份额较大，可能存在流动性 不足风险。
  
• 税收政策风险。从美国、新加坡、香港等发达市场经验来看，REITs产品不存在增值税、契税、印花税等税负，此外机构及个 人投资者无需缴纳所得税，税收优惠力度明显。我国公募REITs税收政策仍在探索过程中，存在一定政策风险。
  
• 交易价格波动风险。由于宏观货币政策(利率)、其他大类资产价格、市场情绪等因素影响，在不同时期将会出现不同程度的 产品交易价格扰动。
  
• 基金产品管理人管理运作风险。尽管此前已有类REITs产品发行，但我国真正意义上与国际接轨的公募REITs仍处于试点阶段， 属于新兴金融产品，基金管理人可能相对缺乏管理运作经验，导致持有及交易等环节中出现操作风险。
  
• 基金产品净值大幅下降风险。产权特性、估值频率、外部环境等原因可能导致基金产品净值大幅下降。特别地，对于特许经营 权公募REITs，由于具有经营期限，分派现金流并非永续，因此每年度分派后基金净值将相应下降，在投资的特许经营权年限 到期后，基金净值将趋向于零。
  资产层面:
  
  

• 基础设施项目基本面风险。公募REITs要求80%以上募集资金投资于基础设施项目，而底层基础设施运营情况可能不及招募说 明书中预测，导致可供分配现金流低于预期，甚至无法偿还基金负债。
  
• 代理冲突风险。公募REITs产品端管理人为外部公募基金，收取的管理费多与底层资产业绩相关;而资产端管理人为原始权益 人或其同控关联方，若关联交易导致利益输送发生，则两者之间可能出现代理冲突。
  
  

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关键词：REITs 与国际接轨 流动性风险 特许经营权 基金管理人