单月销售增长平稳，开工低迷，竣工略有恢复

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事件:统计局公布 2021 年 1-5 月全国房地产开发投资和销售数据，1-5 月份全国房 地产开发投资 54,318.00 亿元，YOY+18.3% (2019-2021 年同期 CAGR:8.6%)，增 速较 2021 年 1-4 月份下降 3.3pct;商品房销售面积 66383.00 万平方米，YOY+36.3% (2019-2021 年同期 CAGR:9.3%)，较 1-4 月累计增速下降 11.8pct;商品房销售额 70534 亿元，YOY+52.4%(2019-2021 年同期 CAGR:16.7%);房地产企业开发资金 来源 81380 亿元，YOY+29.9%(2019-2021 年同期 CAGR:10.5%)，增速较 2021 年 1-4 月份下降 5.3pct。
销售端同比价量齐增，单月住宅面积销售增长明显1-5 月，商品房销售面积 66383.00 万平方米，YOY+36.3%(2019-2021 年同期 CAGR: 9.3%)，较 1-4 月累计增速下降 11.8pct;商品房销售额 70534 亿元，YOY+52.4% (2019-2021 年同期 CAGR:16.7%)，较 1-4 月累计增速下降 15.8 个 pct;对应累计 销售均价为 10625 元/平方米，YOY+11.8%(2019-2021 年同期 CAGR:6.7%)。5 月 单月商品房销售面积同比上升 9.1%，销售均价由 2020 年 5 月的 9780 元/平方米上涨 至 10527 元/平方米。5 月住宅销售方面表现良好，单月销售 15,560.32 万平方米， 增长明显(2019、2020 年 5 月分别为 11,150.88、12,959.15 万平方米)。
以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长 42.5%(2019-2021 年同期 CAGR: 13.3%)，中部地区增长 41.3%(2019-2021 年同期 CAGR:8.1%)，西部地区增长 24.9% (2019-2021 年同期 CAGR:6.4%)，东北部地区增长 22.2%(2019-2021 年同期 CAGR: -2.6%);从同比增速来看，四大区域均有一定改善;从 2019-2021 年复合增速来看， 东北地区小幅下降，其它三大区域保持改善态势，东部增速仍最为明显。从销售均 价看，东部、中部、西部、东北 1-5 月均价分别为 14624 元/平方米、7643 元/平方 米、7544 元/平方米、8386 元/平方米，较去年同期均价分别提高 1739 元/平方米、 688 元/平方米、352 元/平方米、3 元/平方米。从城市能级角度看，一线、二线、三 线城市的新建商品住宅价格在 5 月增速分别为 6.00%、5.00%、3.80%，分别较 4 月+0.2pct、+0.1pct 和-0.1pct;当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政 策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。累计增速放缓，单月新开工持续低迷，竣工略有恢复
1-5 月全国新开工面积 74349 万平方米，YOY+6.9%(2019-2021 年同期 CAGR:-3.5%)， 增速较 1-4 月份下降 5.9pct，5 月新开工单月同比下降 6.1pct。1-5 月份全国施工面 积 839962 万方，YOY+10.14%(2019-2021 年同期 CAGR:6.2%)，增速较 1-4 月份 下降 0.39pct。1-5 月份房屋竣工面积 27583 万方，YOY+16.45%(2019-2021 年同期 CAGR:1.6%)，较 2021 年 1-4 月份下降 1.44pct，5 月单月竣工面积同比增长 10.14%， 竣工端增速回复。
各地区累计投资同比增速回调、三区域复合增速略有上升1-5 月份全国房地产开发投资 54,318.00 亿元，YOY+18.3% (2019-2021 年同期 CAGR:8.6%)，增速较 1-4 月份下降 3.3pct。分区域表现看，东部、中部、西部、 东北地区 1-5 月累计增速分别为 16.8%、25.5%、16.4%、13.2%，分别较 1-4 月增速下 降 3pct、4.2pct、3.2pct、2.2pct。东部、中部、西部、东北四区域 2019-2021 复合 增速分别为 8.0%、8.1%、10.9%、6.7%分别较 1-4 月复合增速+0.3pct、+0.4pct、-0.4pct、 +0.1pct。
投资建议:“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融 资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年 深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司或 将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐:1)优质龙头:万科 A、 保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、 中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保 利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等;4)低估价值:城 投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。建议关注:1)优质成长:华润置地;2) 优质物管:融创服务。
风险提示:多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷

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关键词：宏观经济波动 房地产开发 房地产企业 CAGR 销售面积