张五常：经济学·数学·普通常识

本人从来不反对张老先生思想的过人之处：直觉的敏锐，思想的专透。但本人反对他论述的粗略（需要别人帮他完成假设，但他并不领情，还要说“反正思想是我的”。有时我很替那些完善其理论之学者感不幸。杨小凯对其的评论很中肯）。本来，作为普及经济学的散文，这也不需太挑剔。但张老先生似乎认为凭这种粗略也可以高于别人了。（也许我以小人心度君子腹了）

事实请见：转帖自http://news.sina.com.cn/c/2006-07-13/02509443030s.shtml

我想这比你的猜测是更是事实吧？

90平米为单套住房建筑面积

一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上”的谜团昨日最终解开。

　　根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称165号文件)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　　90平米为单套住房建筑面积

　　规定：根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，

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房地产主管部门不得核发预售许可证。

　　点评：香港一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。

　　因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小。

　　70％比例针对年度城市总量

　　规定：根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市?穴包括县城，下同?雪年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。

　　点评：此前，关于新开工项目70％以上面积建90平方米以下小

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户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。

　　调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70％以上面积都开发

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小户型。

　　

　　未取得许可证项目各地自定

　　规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。

　　点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。

　　土地出让前须提供规划

　　规定：165号文件要求，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。

　　点评：该政策主要配合十五条调控意见中的另一个“70％”，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。

　　依法没收违规建设住房

　　规定：165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。另外，165号文件还要求严肃查处违法违规行为。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

　　点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策，下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。

70％比例针对年度城市总量

　　规定：根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市包括县城，下一年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下70％比例针对年度城市总量。

　　调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70％以上面积都开发小户型。

感谢你帮我找到这最妙的一处规定。

先不谈张老先生的问题。此种70-90规定令政府又有了新的干预开发商的自由度，那么房价又会发生怎样的变化呢？（当然，这话在张老先生的前提中又没提到，不能在张老先生问题之讨论中讨论）

呵呵，看样子老兄可能没有领会张五常的意思（我觉得我可能也没领会，这个帖子其实放到高级区讨论挺合适）。

我认为他的推理是这样的：70%90平米政策出台前后，对房产供给的影响是90平米以上的人为减少，90和90以下的人为增多，这个供给的影响，对房产价格的影响是，90平米以上的上升，反之，下降，这个价格的影响和苹果例子一样道理，会促使房产商增加大面积房产的供给。至于90平米以下的比如50平米的，会多建90平米的房产（这个供求关系可以从70%90平米政策出台前的房产供给结构的事实得到验证），由于供求关系，小平方的房产当然也会有的（有需求）。70%90平米政策出台影响房产供给－－影响价格－－反过来再影响房产供给，这就是房产“三极化”的推理的中心过程。

这个推理过程中，政策变化是事实（请见我的转帖），从这个事实中，运用需求定律，推理“三极化”的结论，中间环节都是推理，并不是事实。

另外，对一项关系到广大老百姓住房问题，这一切身利益相关的政策变迁的关注，我不知道为什么是没意义的事情？

以下是引用蓝田日暖29在2006-9-14 21:00:00的发言：…另外，对一项关系到广大老百姓住房问题，这一切身利益相关的政策变迁的关注，我不知道为什么是没意义的事情？

这里绝不是说对这一问题的讨论是“没意义的事情”。从一开始，就是针对张老先生的说法而说的。

“政策”本身并不是第一位要探讨的，关键是背后的stakeholders，是人。笼统而形而上地说，政策的制定与执行，都是诸多stakeholders博弈的过程。忽略stakeholders反应行为的一厢情愿的政策，可能起反作用。

个人理解，博弈论给我们的启示是，1）不要一厢情愿（除非你有占优策略）；2）要尽可能收集信息（博弈分析总要在某种既定的信息结构下，即使对于“博弈的再博弈”）。

以下是引用蓝田日暖29在2006-9-14 21:00:00的发言：另外，对一项关系到广大老百姓住房问题，这一切身利益相关的政策变迁的关注，我不知道为什么是没意义的事情？

这里绝不是说对这一问题的讨论是“没意义的事情”。从一开始，就是针对张老先生的说法而说的。

“政策”本身并不是第一位要探讨的，关键是背后的stakeholders，是人。笼统而形而上地说，政策的制定与执行，都是诸多stakeholders博弈的过程。忽略stakeholders反应行为的一厢情愿的政策，可能起反作用。

个人理解，博弈论给我们的启示是，1）不要一厢情愿（除非你有占优策略）；2）要尽可能收集信息（博弈分析总要在某种既定的信息结构下，即使对于“博弈的再博弈”）。

以下是引用蓝田日暖29在2006-9-14 21:00:00的发言：…我认为他的推理是这样的：70%90平米政策出台前后，对房产供给的影响是90平米以上的人为减少，90和90以下的人为增多，这个供给的影响，对房产价格的影响是，90平米以上的上升，反之，下降，这个价格的影响和苹果例子一样道理，会促使房产商增加大面积房产的供给。至于90平米以下的比如50平米的，会多建90平米的房产（这个供求关系可以从70%90平米政策出台前的房产供给结构的事实得到验证），由于供求关系，小平方的房产当然也会有的（有需求）。70%90平米政策出台影响房产供给－－影响价格－－反过来再影响房产供给，这就是房产“三极化”的推理的中心过程…？

即使这样，“三极化”结论也未免轻率。

即使没有70-90制度的出现，中国各收入阶层的差距也已经很明显了。当然，张老先生可能说这一点现在（有了这项制度后）可以在住房上表现出来了。那么，就目前的“事实”来看，同一小区内经常有面积相差甚大的住房，我们从外观上看得明显么？70-90以后呢？难道有的小区专盖小户，有的小区专盖大房？没有这项70-90，也不少存在这样的小区。

UCLA的传统是将稀缺－－经济物品－－选择－－成本－－竞争看成是同一层面的经济学问题，至于博弈的含义，尽在其中，我想这个博弈论没什么新意（对解释现象而言），那玩艺，发展想象力可以，解释现象，传统理论足矣。

经济分析的核心是边际分析吧，现在出现70－90政策（边际变化）（我们且不去说他到底执行得怎么样，中间有什么样的博弈过程，但，这一制度的出现，给房产供求双方产生成本预期影响是肯定的吧，这就够了，说过了，先定性讨论），房产供求双方的行为会改变吧，会加极“三级化”现象吧，请问这个推理错在哪？从政策出台这一变化（事实出现）到得出“三极化”这一结论，错在哪？

卡尔。波普尔说得好：“知错是获得科学知识的唯一来源”（非原话），只有不断观察现象，不断吸收理论，这两个基础上，发现理论或事实的错误和不足，改错，才能提高，所以，我老强调的是“错在哪？”在事实和逻辑上，错在哪？

[此贴子已经被作者于2006-9-14 22:28:18编辑过]

我觉得问题是：张教授的结论是否立得住脚，即，房产面积管制形成社会阶层三级分化，还是其他原因？这里是否是因果倒置？

还有就是其分析说90下的会价格下降，那是基于平衡后的分析，在现在的中国，即使有这个政策，价格会下降吗？我看最多抑止一时而已。

[此贴子已经被作者于2006-9-15 0:29:33编辑过]