2021房地产行业专题研究:集中土拍专题，地价松动，国企控场-华泰证券-22页

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集中土拍热度逐次冷却，地价松动促进利润率边际改善
第二、三轮土拍市场热度持续下行、地价松动已经显现，这意味着行业利润率有望边际改善；同时政策已经边际宽松，结合板块低估值和低仓位，重申Q4 可能是今明年地产股最好的投资时点。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时可以关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐 1）A 股开发：万科 A、金地集团、金科股份、中交地产等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展等；3）物管公司：保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；4）转型房企：华联控股等。
政策：溢价率严控叠加进入门槛抬升，旨在理性化、规范化市场
与第一轮土拍相较，第二轮的竞拍规则变化主要呈现四方面：1.加强购地资格及资金审查；2.限马甲；3.房地限价趋严。1）限土地溢价率，上限基本都限制在 15%以下；2）限房价；4.价格触顶后竞拍规则多元，摇号、竞品质成为方向。整体而言，控制地价是第二轮竞拍的调整方向，而对于开发资质、资金审查、产品品质的要求则抬升了进入门槛，对房企的财务状况以及开发能力提出了额外要求，首轮土拍热潮过后，政策的调整旨在促进市场的规范化和地价稳定性。
热度：供应放量难挽量价齐跌局势，盈利空间已有改善
第二轮达到供应高峰，但成交量价双降，竞拍热度大幅调整。22 城初始供应建面较第一轮+24%，而成交建面和成交额较第一轮分别-32%、-39%，22 城平均溢价率较第一轮-11pct 至 5%。热度下降导致本轮初始供应向实际供应的转化率很低，最终流拍+取消率较第一轮+37pct 至 40%。土地热度骤降对于行业最大的正面影响即中止内卷，有望带来利润率的边际改善。据我们测算，重点城市平均地货比为 47%，较第一轮下降 2pct。以配建、自持等形式存在的隐形成本同样有所下降。尽管第二轮土地底价并未有明显松动，但溢价率限制以及房企消极扩张已经开始推动市场利润率小幅反弹。

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关键词：房地产行业 华泰证券 专题研究 地产行业 泰证券