楼上邻居的悲剧：Airbnb是负面的吗

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英文标题：
《The Tragedy of Your Upstairs Neighbors: Is the Airbnb Negative
  Externality Internalized?》
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作者：
John J. Horton
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最新提交年份：
2015
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英文摘要：
  A commonly expressed concern about the rise of the peer-to-peer rental market Airbnb is that hosts---those renting out their properties---impose costs on their unwitting neighbors. I consider the question of whether apartment building owners will, in a competitive rental market, set a building-specific Airbnb hosting policy that is socially efficient. I find that if tenants can sort across apartments based on the owners policy then the equilibrium fraction of buildings allowing Airbnb listing would be socially efficient.
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中文摘要：
对于点对点租赁市场Airbnb的兴起，人们普遍表示担忧的一个问题是，房东——那些出租自己房产的人——会将成本强加给他们不知情的邻居。我考虑的问题是，在一个竞争激烈的租赁市场中，公寓楼业主是否会制定一项具有社会效益的针对特定建筑的Airbnb托管政策。我发现，如果租户可以根据业主政策对公寓进行分类，那么允许Airbnb上市的建筑的均衡比例将具有社会效益。
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分类信息：

一级分类：Quantitative Finance        数量金融学
二级分类：General Finance        一般财务
分类描述：Development of general quantitative methodologies with applications in finance
通用定量方法的发展及其在金融中的应用
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PDF下载：
--> The_Tragedy_of_Your_Upstairs_Neighbors:_Is_the_Airbnb_Negative_Externality_Inter.pdf (122.75 KB)

2022-5-30 12:44:27 上传

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关键词：Airbnb IRB Air Quantitative Peer-to-Peer

楼上邻居的悲剧：Airbnb的负外部性内部化了吗？约翰·霍顿·尤斯特恩*2016年11月18日摘要对于点对点租赁市场的兴起，Airbnb普遍表示担忧的是，租出房产的房东会将成本强加给不知情的邻居。我考虑的问题是，在竞争激烈的租赁市场中，公寓楼业主是否会制定一项具有社会效益的特定建筑托管政策。我发现，如果租户可以根据业主政策对公寓进行分类，那么允许Airbnb上市的建筑的均衡比例将是社会效率。1简介点对点住宿租赁平台Airbnb发展迅速：自2008年成立以来，已有2500多万客人使用该服务，市场上有100多万处房产上市。Airbnb和其他所谓的以计算机为中介的平台公司一直困扰着政策制定者，他们试图调整现有法规，以适应这些法规制定时无法预见的现象。Airbnb的社会效益显而易见，充分利用了未充分利用的资源。然而，有一些与政策相关的批评。也许最实质性的批评是，Airbnb允许“主人”（租出房产的人）向邻居强加成本，尤其是在公寓建筑中。如果Airbnb的主办方招来了吵闹或声名狼藉的客人，但关键的是，他们仍在收取费用，那么这似乎创造了一个典型的未内化的外部性案例，而现行的非法酒店法旨在防止这种外部性：主办方得到了钱，她的邻居得到了噪音。

这种监管套利通常是对Airbnb和所谓的“共享经济”公司的批评（Malhotra和Alstyne，2014）。对于私人住宅来说，这个问题或多或少是不存在的，但在个人住得很近的公寓楼中，往往有大量使用的公共空间，这个问题是真实存在的。至少有一些理由相信，与邻居保持良好关系毫无利害关系的Airbnb客人会比通常居住在同一地点的主人更麻烦。Dean Baker在《卫报》最近的一篇专栏文章中指出：*作者联系信息、数据集和代码目前或将在http://www.john-joseph-horton.com/.Thanks致Andrey Fradkin，以获取有用的意见。Airbnbcom/about/，2015年2月1日在线访问。“[Airbnb主办方的邻居]在公寓、合作社或公寓楼中可能认为他们有权不住在酒店隔壁（这是城市有分区限制的原因之一）。”与公共政策可以很容易解决的对Airbnb征税的担忧不同，建立在以邻为壑基础上的企业非常没有吸引力。制定公共政策时，通常会出现私人利益和社会成本的情况。用来描述这些情景的生动比喻是“公地悲剧”，在这一比喻中，个人对消耗多少资源来降低整体社会福利作出理性的决定。类似地，在Airbnb的情况下，由于个别房客不补偿或考虑其邻居的利益（我假设个别房客无法通过科斯讨价还价直接相互补偿（科斯，1960）），因此潜在的“太多”房客。

当然，“太多”取决于托管带来的私人利益的大小和社会成本的大小。将公地比作Airbnb的悲剧并不完全正确，因为公寓楼不是处于自然状态，也不是在公地中：大楼的所有者可以决定是否允许他们的代理人在Airbnb上挂牌。考虑到业主可以决定其建筑的政策，会发生什么？理想情况下，研究人员可以对这一问题进行实证研究，但很难获得数据，特别是Airbnb的增长速度很快，长期均衡情况不得而知。为了帮助分析这一问题，我考虑了一个简单的模型，其中有私人利益和来自Airbnblisting的未内部化的社会成本。公寓楼业主决定是否允许其租户在Airbnb上市。租户分类，禁止那些希望以市场价格在Airbnb上市的人搬到允许的公寓楼，禁止那些不搬到正在上市的公寓楼。该模型与Tiebout（1956）的动机相似，在Tiebout（1956）中，公寓业主的决定类似于地方政府对提供什么样的公共物品和税收所做的选择。在蒂布特模型中，偏好是外生的，不同的人对公共物品的偏好不同。然而，在模型Iconsider中，成为Airbnb房东的私人利益取决于成为房东的市场价格，而市场价格又取决于允许在Airbnb上市的公寓业主数量。因为我假设公寓业主选择Airbnb政策不会增加成本，所以在竞争激烈的市场中，公寓楼的租金是相等的。在这种情况下，notenant希望更换公寓楼，这意味着每个想在Airbnb上登记的人都可以，而那些不想在Airbnb上登记的人都在不允许的大楼里。

对于允许挂牌的建筑中的Airbnb挂牌主机，不同的建筑类型，挂牌的收益必须完全等于在Airbnb上挂牌的建筑中其他所有人的成本。如果收益更高，这意味着主人/租户获得了盈余，那么建筑物所有者可以收取更高的租金，从而捕获部分租户的盈余。这反过来会使成为一个对Airbnb友好的公寓业主比另一个更具吸引力，并会让更多的业主加入到对Airbnb友好的阵营中。一旦租户不再获得任何盈余，这一过程就会停止，而成为Airbnb主机的好处正好等于大楼中其他所有人成为Airbnb主机的成本。这种特征化的收益等于成本，这与Airbnb的存在效率完全相同：交易将一直发生，直到边际收益等于边际成本。《卫报》，“不要买‘共享经济’的炒作：Airbnb和优步正在促成敲诈”，2014年5月27日。访问联机位置http://www.theguardian.com/commentisfree/2014/may/27/airbnb-uber-taxes-regulationThere目前有一些工作试图量化Airbnb对酒店业的影响，这是一个比此处考虑的问题更适合实证分析的问题（Zervas et al.，2014）。2业主决策模型和Airbnb租赁市场在一些市场中总共有一栋公寓楼，每栋楼有n个租户。公寓为每位租户提供了u的净效用。在Airbnb上列出公寓的人数比例为f（p），其中p是Airbnb单元的市场价格，f（p）>0。现在，我们假设f（p）将担任主机- f（p）不会混居在公寓楼里。上市给主人带来的私人利益是p。

我们将假设主机完全捕获了列表的社交特征（即，我们假设他们租用的Airbnb用户只是漠不关心）。让我们假设它会对c的其他租户产生成本。我们将假设所有租户（包括主机）都承担成本，因此总成本为cn。在Airbnb ifp=cn（1）或私人收益等于社会成本的情况下，主持人在Airbnb ifp=cn（1）上上市是社会最佳选择。对于个人承租人而言，在允许Airbnb租赁的公寓中居住的总成本预计为cn f（p）。那些没有上市的租户显然没有得到任何好处。让D（p）作为Airbnb租赁的需求。首先，让我们假设建筑物所有者不施加任何控制，个人决定是否成为主人。在均衡状态下，为了满足需求，D（p）=f（p）。（2） 在这种平衡中，p严格按照Airbnb和f（·）的需求设定。租赁的社会成本没有内部化，如果cn>p，那么Airbnb的社会成本超过了收益。因为每个想成为主人的人都可以，p很可能很低，因为供应量很大。当p较低时，满足社会福利条件的可能性较小。现在，让我们假设建筑物所有者可以为他们的公寓楼设置规则。他们将制定一项银行政策，不得向租户收取或支付额外费用。首先，当所有租户类型在公寓中“混合”时，房东强加的任何政策都会让一些租户感到高兴，而另一些租户则不高兴。随着时间的推移，他们将搬进合适的“类型”的公寓楼图1显示了允许Airbnb挂牌（向下倾斜曲线）和不允许Airbnb挂牌的建筑物中承租人的效用。x轴是允许Airbnb挂牌的建筑所有者的分数θ。对于不允许Airbnb上市的建筑物中的个人，他们的效用是一个常数，u。

对于那些不允许列出的，效用是u+p（θ）- cn（因为每个人都在Airbnb友好公寓列表中），其中p（θ）是Airbnb租赁的反向需求曲线。在竞争均衡中，建筑所有者对允许和不允许Airbnb hostingand不感兴趣，因此两种建筑的租金都是相等的。为了使租金相等，允许托管的公寓中的租户必须对这两种公寓类型保持中立，这意味着U+p（θ*) - cn=u（3），这意味着p（θ*) = 中国。我们知道这个分数θ*存在是因为p（θ）<0，因为需求曲线向下倾斜。这是等式1中的社会最优条件。与其说是完全混合，倒不如说是建筑内部的类型是“相关的”，因此，如果租户是完全混合的，那么分类就会少一些。图1：比较作为Airbnb主机的效用与不作为Airbnb主机的效用部分公寓业主允许Airbnb列出Airbnb非友好公寓中的承租人效用在Airbnb友好公寓中的承租人效用3讨论如果f（p）相当波动，即供应相当无弹性，那么，价格的变化不太可能需要对“fix”进行大量排序。排序的成本没有被捕获，而且可能是巨大的。考虑到大多数人都厌恶损失，认为收益低于同等规模的损失，那么允许Airbnb的建筑业主人数可能会非常少。对于租房价格低于市场价格的房东，如那些拥有租金稳定的公寓或负责公共住房政策的房东，他们可能会受到托管产生的任何直接成本（如果有的话）的影响。

考虑到主要的直接成本可能是投诉，他们也可能不允许Airbnb上市。《社会成本问题》，《法律与经济学杂志》，1960年，第3期，第1期。Malhotra、Arvind和MarshallvanAlstyne，“共享经济的黑暗面……以及如何收紧它”，Common。ACM，2014，57（11），24–27。查尔斯·M·蒂布特，《地方支出的纯粹理论》，《政治经济学杂志》，1956年。Zervas、Georgios、Davide Proserpio和John Byers，“共享经济的兴起：评估Airbnb对酒店业的影响”，波士顿大学管理学院研究论文，2014年（2013-16）。