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[cp]黄奇帆先生房地产市场供需分析（文字实录）
如果现在还认为，中国房产，政府政策刺激，房产商调整行为方式，又可以变为蒸蒸日上，还以为我们16亿还要到20亿，或者什么呢，那都脑子…
（第一），14亿人是天花板，总之人口在减少，这是第一个概念。
第二个，中国的城市化率已经到了65%了，几乎等同于欧洲美国的75%，原因是什么呢？因为中国的城市化率，是把农村里边的青年人、中年人给抽出来了，再要增加最多再增加5、6个点到头了。
第三，中国的老龄化现在在加速。去年到21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050、60以后会到40%、50%都有可能。这样一来的话，老人越多呢，他需要房子越少，反而死亡率增加，会退出许多房子来，这三个都影响住房结构的，都会对新房子需求大幅下降。
第四个指标呢，到去年为止，中国的房产商手中，造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿，这就是一个库存，叫一手房库存，然后中国老百姓买下来的房子，没住、闲置、所谓投资，有20%。中国这些年来总的房屋有400亿平方米，新建的商品房90年以后卖掉的，在老百姓手中的有300亿，这300亿有60亿平方米，是空关闲置的，这种闲置，在市场如果每年涨20%，30%，5年翻一番，那么我就算有一套房子、两套房子闲置我也不怕，我觉得在涨价，心里是高兴的。房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算，但是在房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新造房子需求会大幅萎缩，这是第四个指标。
第五，整个中国目前人均住房19年统计48平方米，然后到了2000年已经到50。全世界发达国家，欧洲、美国人均50就是天花板。40年前我们5平方，现在变成50，上了天花板了。再空洞的需求，想泡沫化需求都泡不出来了，这就是第五个指标。
那么第六个指标呢，就是年度的投资，2000年是1亿（平方米），然后呢，到了2010年10亿，到了2016、17年17亿，这个17年里边造房的建设量涨了16倍，二十年翻了四番，也是个天花板到了。因为到了16亿已经等于多少你知道吗？全世界70多亿人，去年或者前年或者2000年，新建房子就是20亿平方，中国等于全世界的一半，也就全世界中国之外造了20亿，中国造了17亿，中国14亿人，凭什么20%的人，凭什么？如果你有这个需求，你在过去三十年有这个需求，你去扩张，扩张到了人均50了，你已经人均50了，还这么造，没这个可能，也没这个需求，也没这个内在要求了，这是讲了六个指标了吧？三个是人口指标，在吐出房子，而不是增加需求，三个是现状，房产的量的积压也好，人均数也好，或者建设量也好，六个。
然后再来个第七个，就是中国的土地价格和房产的价格，二十年翻了四番。你一定要知道，上海最贵的地方衡山路，那时候的房子是6000多块，算7000块，涨20倍的话，也就是变成14万，现在那边的房子就是14万、15万，所以就是20倍，那么反过来在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，现在也16倍以上，讲新疆乌鲁木齐二道桥，那么在2000年的时候他那个地方就是700多块一平方，那么20年以后，一万几千块、两万块也到了，所以我讲这个话的意思，整个大中国，全国在原来基础上，二十年翻四番，基本如此。土地价格也是每亩从1百万，变成1千万，变成2千万，也是十倍十几倍的涨，那么当一个地方有三年五年翻一番，20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，哪怕造了房子卖不掉，过个五年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存、不怕规模，然后就拼命地融资贷款，这个规律是前面那个二十年如此的七个指标，这个温床给宠出来的，给惯出来的，这是讲了七个指标。
第八个指标，危旧房改造。城市旧城改造、基础设施建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了。
第九个呢？城市的学校、医院也到头了。现在大学过剩啊，因为在80年，我们大学生在校生的占地，人均只有10平方，教育部当时定了个制度，大学在校生人均学校用地50平方，现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方已经到了，所以也不需要再扩张，也不会变成4000个大学。所以教育、公共设施也到头了，这就讲的第九个了。
第十个金融，房地产金融，中国的房地产商负债率都在90%。全世界，你总不能零资产，所以房产商杠杆，从10% 、20%、30%的负债率，到80%、90%的负债率，上天花板了。再过10年也不会变成105%的，在这个意义上讲呢，不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是房产的四五个指标，还是老龄化、城市人群这个概念，到这儿，我们可以这么说，新阶段，新常态要出现了。[/cp]
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