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根据中国人民银行最新利率数据，当前居民的住房按揭贷款平均利率是5.49%，企业的平均贷款利率是4.36%，二者相差约110个BP。
企业的融资成本显著低于居民的融资成本。在这种情况下，居民的行为和企业的行为有一些分化。居民不仅不借钱买房，反而开始提前还房贷。这表明，居民的债务成本在一定程度上已经超过了其承受能力，房贷利率有必要做一定的调整。
我们会发现居民和企业之间的利差有深刻的政策内涵。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。以此作为分界线，2017年之前，个人住房贷款的利率基本低于金融机构整体贷款加权利率。2017年之后，房贷利率相对其他贷款利率不断攀升，即使是遇到了中美贸易战以及疫情冲击，也没有放慢步伐。
理论上，房贷资产质量优于企业贷款，利率水平也应该较低。我国居民房贷违约率约为0.3%，基本是最优质的金融资产。
从需求角度来说，虽然与大额批发贷相比，房贷比较琐碎，人工费用较高，但是银行仍然非常愿意发放房贷，毕竟这部分资产可以形成非常稳定的信贷利差，有助于维持银行资产负债表扩张。所以，在2017年之前，房贷利率平均比整体贷款加权利率低55个BP。
然而，房地产市场由于自身的结构性矛盾，对宏观金融稳定产生了严重风险。2016年至今，ZF采取了一系列政策来降低居民的“购房热情”，其中就包含“惩罚性利率”，导致居民的房贷成本一路上升，打压市场炒作房地产的预期。
在新一轮疫情冲击下，中国消费部门的受损程度远远高于生产部门，这种“惩罚性利率”呈现出一定不合理的地方。当企业的压力越来越大时，银行降低了企业的借贷成本。当居民失业率越来越高时，房贷成本反而维持在高位。如果房地产市场仍然存在较强涨价预期，这种措施对于防范风险有一定的帮助。现在的情况是房地产市场的分化越来越严重，一线城市的房价还能相对稳定，二线以下的城市房价其实已经开始持续下行。
目前来看，比较可行的利率调整策略可以考虑“因城施策”。对二线及以下的城市，可以进一步降低房贷利率。2019年LPR改革以后，新发放按揭贷款利率除了参考LPR外，各省自律机制可以确定加点的下限。目前银保监会的政策是首套房下限不低于相应期限LPR利率减20个基点，二套房不得低于LPR上浮60bp。在这种情况下，各省实际操作的空间非常有限。
现在全国最低的房贷利率就是首套房的利率下限4.25%，这一利率水平显著高于今年上半年2.5%的GDP增速。理论上，这不是一个合适的利率水平。未来可以考虑降低5年期的LPR利率，分城施策，压低各省自律机制的加点下限，有效降低居民的融资成本。
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