风起云涌二十余载，房地产周期复盘与展望-东北证券-42页

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风起云涌二十余载，房地产周期复盘与展望-东北证券-42页

目录
1 回顾房改后十年， 支柱产业走上历史舞台5
11 第一个十年政策历程：确立住房及配套制度，调控不断加码5
12 受益于城镇化与人口红利，需求井喷推动房价快速上涨6
13 板块价值逐渐被发掘，龙头个股大鹏展翅7
2 金融危机后十年， 政策周期带来的启示8
21 第二个十年政策历程：限制政策日益多样化8
22 政策周期催生房地产市场运行指标的三年小周期10
23 房价涨幅较小前提下，经济增速下行是房地产宽松的领先指标10
24 首次降息或降准后 2-3 月销售触底，销售同比回升 50%后收紧拐点来临11
25 十年调控，周期和成长的逻辑并存12
26 政策宽松拐点至收紧拐点之间存在显著的超额收益13
3 近几年短期的变化： 三年长效机制之变 15
31 长效机制基本成型，关键目标锚定稳房价15
32 三道红线利好绿档房企拿地，两集中制度有利于房企成本控制15
33 松紧切换频率提高，一二线房价上行的关注度高、容忍度低16
34 宽松政策能够有效传导至市场的前提下，板块存在超额收益17
35 长效机制下，个股收益主要来自后端结利增长17
36 长效机制下，房地产估值承压，市场对板块的关注度降低18
37 房改后二十年与长效机制三年对比20
4 对中长期的思考： 三个角度看未来的趋势20
41 我国房地产具有鲜明的独特性20
42 刚需向改善演进，集中度必将提升21
43 城镇化进程放缓，高能级城市需求更有支撑22
44 稳杠杆背景下，居民新增贷款仍能保持合理增速23
45 我国房地产市场中长期发展趋势小结25
5 本轮行情的演绎与投资建议 25
51 经济下行压力催生本轮房地产政策宽松25
52 中央宽松政策不断加码，政治局会议定调支持刚需和改需26
53 一二线城市政策相对克制，严防过度宽松导致房价上涨27
54 销售环比出现改善，基本面实质性回稳仍需时间28
55 政策宽松环境下，行业 beta 向上趋势不变29
56 投资主线一，国资房企集中度提高30
57 投资主线二，优质混合制和民营房企困境反转31
58 投资主线三，长周期视角下积极向新发展模式转型32
59 标的推荐：保利发展33
510标的推荐：招商蛇口35
511 标的推荐：滨江集团36
512标的推荐：万科 A37
513标的推荐：金地集团39

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2022-10-11 15:54:56 上传

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