关于房产税改革的一些思考（点评上海与重庆的房产税改革试点）

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关于房产税改革的一些思考

    面对不断上涨的房价，国人反映激烈，要求稳价、降价的呼声高涨。对保有房屋征税，被认为是稳定房价的最有效手段。在众人的期待中， 2011年1月28日，上海、重庆在全国率先对部分个人住房开征了房产税。开征几个月来，有媒体报道称，上海重庆两地对个人住房征收的房产税额不足百万，不及一套房子的价值，起不了作用。恰恰相反，也有人辩解说，税款征收不多正是因为政策起了作用。
我们认为，由于两地的纳税期限都未到，上海的期限是12月31日，重庆的期限是10月31日，目前评论政策的成败似乎为时尚早。以下比较分析上海、重庆对个人住房的房产税新政，谈谈对个人住房的房产税改革的一些思考。
一、从征收目的方面分析
上海、重庆两市的征收目的基本相同，都是为调节收入分配、引导个人住房消费，上海多了个“有效配置房地产资源”。
从调节收入分配目的上看，房产税政策应达到：拥有房产价值越高的，征收的税款应越多，有利于从高收入者征收税款用以转移支付给中低收入者，实现社会公平。
从引导个人住房消费目的上看，房产税政策应达到：对不合理的消费予以抑制。究竞何为不合理消费，条文没有明确。我们认为，能够有效利用房地产资源的消费便是合理消费，相应的，能够有效配置房地产资源的税收政策便是好政策。从国家层面上看，就是最少的资源投入实现最大的满足。从投入方面看，房屋的建造需要投入大量的土地、钢筋、水泥等资源。从对个人需求满足上看，住房和其他商品一样，存在着效用递减的规律：即单位面积住房对个人需求的满足呈递减的趋势。假设以20平米住房为一个单位，头20平米住房对个人的满足最大，因为20平米的住房虽然很小，但却不至于流落街头。再增加20平米，对个人的满足也很大，但却比头20平米小了，如此面积一直增加下去，单位面积的效用对同一个人来说将越来越小。因此，如果能够通过房产税政策的调整，对过多占用住房消费的人，增加其保有成本，促使其不过多占用住房，将这部分住房调整给中低收入者，这样高收入者的满足感只小幅降低，而中低收入者的满足感却大幅提高了，从而能够大大提高整个社会的满足感，有利于促进社会和谐稳定。
我们认为，为实现住房资源的有效配置，房产税政策应能达到以下几个目标：
1、能够集约、节约利用土地、煤碳等不可再生资源；
2、能够对大面积住房需求进行有效抑制；
3、促进居民对基本住房需求的满足；
4、促进住房的合理交易流动，防止空置房产生而浪废资源。
二、从征收对象方面分析
上海市的征收对象是：“本市居民家庭在本市新购且属于该居民第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。”
从上面可以看出，上海市对住房征税的对象主要是投资性住房，因此上海市房产税改革的重点是打击炒房者。炒房者是抬高房价的一个重要因素，打击房地产市场的炒作行为，有利于稳定房价。但与其“合理调节居民收入分配、正确引导住房消费”的目的不符。因为上海市民买房，如果是第一套房，无论面积多大，多高档，都不征税。对存量房，无论拥有多少套也不征税。因此我们认为上海市住房的征税对象过窄，难以实现其目的。
重庆市的征税对象是：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房。
独栋住宅属低密度住宅，单位建筑面积占用的土地面积大，并且独栋住宅建筑面积都较大，对独栋住宅征税，增加其保有成本，能够抑制该类商品房的大量开发。
在非独栋住房方面，只对新购的高档住房征税的规定，我们认为是不合理的，理由如下：
1、只对新购房征税，而对存量房不征税，这种差别对待显失公平，也不利于高档存量房的正常交易流动，不利于房产资源的优化配置。
2、将一些面积过大，房屋价值巨大，而单价却没有达到均价两倍的房屋排除在征税范围之外，显然达不到调节收入分配与集约利用资源的目的。目前面积三五百平米的所谓“楼王”是部分高收入者争购的奢侈品，但其交易单价与其他住房也相差不多，这类住房却不交税有违征税初衷。
3、住房单价高，住房价值不一定高，住房单价高，不一定投入的资源就多。住房的单价与诸多因素有关，如地理位置、建筑质量、地价成本等因素。市中心的房屋、建筑质量好的房屋、地价高的房屋一般其单价就高。高价房并不一定多耗用资源，如面积小的高价房，运用高档建筑材料的高价房。高档建筑材料价格高，并不一定他耗用的资源就多，很可能是他技术含量高，我们非但不能限制高质量产品的使用，而是应该鼓励使用，只有这样才能实现产业的升级换代。
在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购房产的，往往属投资性购买，但其只购买一套的，并不限制，只对其购买第二套以上的普通住房征税。此外，对重庆本市居民，不管购买多少套住房均暂不征税。因此重庆市对投资性住房限制不如上海严。其实也不能将住房投资一棍子打死，在ZF廉租房供应还永远无法满足租住者需求的情况下，投资房产主要用于租住的有其积极的一面。

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关键词：房产税改革 房产税 居民收入分配 房地产资源 中低收入者 上海 点评 重庆 试点 房产税

三、计税依据
房产税是一种财产税，计税依据理应按照房产的市场价格为基础确定的评估值。在试点初期，考虑到评估工作量等因素，两市都暂以交易价格作为计税依据，同时都提到，要在适当的时候采用评估价。
四、适用税率
上海、重庆两市都按照房产交易单价的高低实行差别税率。其中上海市的基本税率是0.6%，但低于上年交易均价2倍以下的房产减按0.4%。重庆市对独栋住宅,基本税率是0.5%，单价达到均价3倍到4倍的，税率是1%，4倍以上的1.2%,三无人员新购的二套以上的,税率为0.5%。
我们认为按照交易单价实行差别税率是不合理的，上面分析已经讲到，单价高的住房未必说明房主拥有的房产价值就高，单价高的住房未必就是消耗资源多的房产。我们认为按照住房评估值减不征税价值后的余值实行超额累进税率征收更能实现开征房产税的目的。家庭或个人拥有房产的人均价值超过规定值越高的部分，税率越高，以进一步提高其住房保有成本，这既可以增加税收收入，增强公共用房建设维护能力，也促进部分拥有众多房产的人将其部分住房转让，客观上增加了住房市场供应，满足更多的人拥有住房的需求。
五、免税面积
上海与重庆都以家庭为单位规定了免税面积。家庭的概念在上海规定为：夫妻双方及其未成年子女，在重庆规定为：按户口簿，共同户籍记载的人员为家庭成员。其中上海规定人均不超过60平米的部分免税，对无住房的成年子女共同居住的，经核定可加入计算。重庆规定试点前购买的独栋房，免税面积180平米，新购的独栋或高档房免税面积100平米。
我们认为上海市采取人均免税扣除的方法比较合理，这可防止通过家庭分立等方式减少应纳税额。而重庆市按户口簿确定家庭，并按家庭扣除免税面积的做法，纳税人容易通过分立户口簿的方式减少应纳税额。
六、对房产税政策改革的一些思考

随着我国经济的快速发展，相应的税收也高速增长，目前税收在满足财政日常支出方面已较为宽裕，因此日后应逐步突出税收经济调节功能。未来，应逐步降低流转税在总税收中的比重，相应提高所得税和财产税类税收。一般说来，交易过程就是资源优化配置的过程，而流转税在一定程度上存在着阻碍交易的作用。所得税与财产税能够有效调节收入，财产税能够促进财产使用效率的提高。随着我国经济的快速发展和城市化进程的高速推进，我国的社会总财富激增，而房地产已成为我国社会总财富最重要组成部分之一。

为集约利用土地资源，保护耕地，合理调节收入，促进社会公平和谐，我们迫切需要对现有的房产税和土地使用税政策进行修订，树立全国一盘棋的思想，建立全国统一的房地产税收政策，若等到城市化进程结束之时，则为时已晚。

房产按用途大体可分为：公共之用、生产经营之用、居住之用。以下仅从居住之用的房产如何征税提出一些看法：

（一）征税对象

全国范围内，国有土地上家庭人均住宅面积超过60平米部分的住房

家庭是指夫妻双方及其未成年子女，或无住房的成年子女。

（二）纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

（三）计税依据

计税依据是参照住房市场价格确定的评估值扣减不征税部分价值后的余值。

不征税部分价值=（所有住房的评估值之和/所有住房建筑面积之和）*60*家庭人数。

评估值按规定周期进行重估。

（四）适用税率

按计税额与不征税额的比率实行超率累进税率。

累进税率见下表

计税额与不征税额比率	税率	速算扣除系数
不超过20%部分	0.5%
超过20%-100%部分	1.0%
超过100%-200%部分	1.5%
超过200%部分	2.0%

（五）应纳税额计算

应纳房产税额=∑（每级距的计税额*适用税率）

（六）举例说明

温州一个三口之家，在温州有面积450平米的别墅一套，评估值900万元。在福州有两套面积分别是180平米和150平米的住房，每套评估值分别是200万元和150万元，问其年应纳多少房产税

不征税部分价值=[（900+200+150）/（450+180+150）]*60*3

=288万元

房产税计税依据=（900+200+150）-288=962万

应纳税额计算见下表：

计税额与不征税额比率	该级距的计税依据	税率	应纳税额
不超过20%部分	288*20%=57.6	0.5%	0.288
超过20%-100%部分	288*80%=230.4	1.0%	2.304
超过100%-200%部分	288*100%=288	1.5%	4.320
超过200%部分	962-以上和=386	2.0%	7.720
合计	962		14.632

（七）征收管理
房屋登记信息以及户口登记信息进行全国联网，由计算机以家庭为单位对应税房产的面积进行汇总，面积达到征税标准的列出清单，通知评估部门进行评估，由纳税人户籍所在地的税务机关统一计算征收后分解给房产所在地的税务机关。
（八）本办法的一些优点
1、具有引导居民合理消费的作用。
按照上述征税办法，可明确告诉国人，人均居住面积超过60平米的要交税，有利于引导家庭购买人均不超过60平米的住房，也有利于开发商开发出合适面积的住房。
2、实行超率累进税率，对居住面积超过基本面积越多的部分，税率越高，急聚增加了过大面积住房的保有成本，这既可有效遏制大面积住房的大量出现，又可增加税收加入。
3、按人均住房价值实行超率累进税制，税收漏洞小，不因纳税人故意分立家庭而少缴税款。
4、在全国范围内，合并所有的住房面积，使跨地区多处有房产者遁形，这能够有效遏制跨地区炒房，稳定房价；也能够有效遏制一些富人多地拥有房产奢侈享受，而使一些房屋经常处于空置状态。

以房产税调控房价，纯属无稽之谈。开征房产税，只有一个目的，为地方ZF开征一个新的收入来源，让地方ZF有更多的收入供他们吃喝嫖赌。

tank610 发表于 2011-7-1 23:39
以房产税调控房价，纯属无稽之谈。开征房产税，只有一个目的，为地方ZF开征一个新的收入来源，让地方ZF有更多的收入供他们吃喝嫖赌。

对住房开征房产税并不能调控房价，只能说有助于稳定房价。开征房产税最重要的功能并不是为稳定房价的。
如果对住房开征房产税在全国展开并且其收入额巨大，我们认为相应地应调减其他税种的税负，特别是流转税的税负。