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雷达卡
独具特色的“2+1”业务模式，首次覆盖给予“买入”评级
公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。短期来看，21下半年以来几大压制因素——宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产REITs的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计2022-2024年EPS为0.92/1.26/1.61元，可比公司平均2023PE为19倍（Wind一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理2023PE为33倍，目标价46.63港币，首次覆盖给予“买入”评级。
购物中心商管：全链禀赋卓越，坐拥深厚壁垒
购物中心商管业务是公司区别于其他物管公司的鲜明特色。截至22H1，公司已开业购物中心74个，其中30个零售额在当地城市排名第一，62个排名前三，在重点城市实现深耕布局。公司在商管领域构筑了深厚的竞争壁垒：1、依托华润置地的深耕核心城市和融资禀赋，在高潜力项目获取环节具备优势；2、凭借团队、品牌资源、数字化等维度的商管能力，在购物中心的设计、定位招商、开业、运营环节亦具备竞争优势。2022年以来公司克服不利因素影响，在零售额、租金、新开业方面均交出亮眼答卷，成为公司商管能力的又一个有力证明，也是公司未来获取新项目的优质名片。
物业管理：高速发展路径清晰
公司为物管业务勾勒了清晰的增长图景，且正在快速落地。截至22H1，公司物管业务在管面积2.53亿平，目标2025年末超过4亿平。公司有望通过华润置地交付、市场化拓展、收并购三轮驱动的方式实现在管面积的高速增长，2022年连续完成对禹洲、中南、祥生旗下物管公司的收并购，是少有的内部决策灵活高效的物管央企。此外，公司社区增值服务产品体系已经成形，22H1营收同比+78%，未来仍有较高潜力。
大会员体系：串联空间服务，集团协同赋能
2022年5月，公司正式推出“万象星”会员体系，截至22H1已经打通多个业态共3111万客户的大会员池。公司在战略层面重视大会员体系的作用，在多个业态都具有较强的服务能力并能实现组织架构上的部门协同，且在重点区域拥有较高的项目密度，因此才得以推出独具特色的大会员体系。我们认为大会员体系的不断打磨，将在提高公司在集团内的战略地位的同时，也有望凝聚集团之力，进一步提升公司在物管和商管领域的竞争力。
京公网安备 11010802022788号
