土地出让统计时的发现和疑问

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问题：为何工矿仓储用地的出让中，新增建设用地的均价要高于现有建设用地，而居住用地、商服用地甚至总的土地出让中，新增建设用地的均价都要低于现有建设用地呢？
背景：在中国土地市场网中下载有关土地使用权出让的微观数据，并进行统计。在这一数据中，土地来源主要有“现有建设用地”（应该是城市建成区范围内已开发的闲置、空置、低效的国有建设用地）、“新增建设用地”（应该是指从农业用地等非建设用地转为建设用地的部分）以及“新增建设用地（来自存量库）”（新增建设用地来源通常有两种，一种是来自于农村集体土地的转化，另一种来自于Urban Land Banking System，这种土地也来源于农村集体用地的转化，但其所有权并非在当期取得，而是在早期就已经被ZF获得但并未对土地进行使用，所以也可以叫来自库存。——来自帖子https://bbs.pinggu.org/thread-8204970-1-1.html下“赛利洛尔6”的回答）三种。按“现有用地”和“新增用地”分类汇总每一年的土地出让情况，发现“新增建设用地”占据土地出让的主导地位，且有显著的增长趋势，而“现有建设用地”的出让增长较缓，显得更加平稳。可见长期以来，我国城市建设以占用耕地、粗放扩张为主，存量土地的利用和盘活有待加强。
图1. 2000-2022年不同土地出让来源宗数、面积、金额和均价统计
注：图1的（1）、（2）、（3）和（4）分别展示了2000-2022年不同土地出让来源（现有建设用地和新增建设用地）宗数（单位是万宗）、面积（单位是万公顷）、金额（单位是万亿元）和均价（单位是元/平方米）。宗数、面积和金额是每一年的加总值，均价为总出让金额/面积。（4）中2007年之前，新增建设用地均价异常偏高是因为2007年以前土地出让来源是新增建设用地的记录较少，受异常值影响严重。


图2. 2000-2022年不同土地出让来源宗数、面积、金额和均价统计（居住用地）


图3. 2000-2022年不同土地出让来源宗数、面积、金额和均价统计（工矿仓储用地）


图4. 2000-2022年不同土地出让来源宗数、面积、金额和均价统计（商服用地）

图1的（1）、（2）、（3）和（4）分别展示了2000-2022年不同土地出让来源，即来自现有建设用地和来自新增建设用地的宗数（单位是万宗）、面积（单位是万公顷）、金额（单位是万亿元）和土地成交均价（单位是元/平方米）。从出让宗数、出让面积和出让金额看，新增建设用地显著多于现有建设用地，占土地出让的主导地位。新增建设用地和现有建设用地出让宗数、面积和金额在2013-2016年间、2020年后呈现下降趋势，其他时间段处在上升阶段，但前者的变化更剧烈。新增建设用地的成交均价低于现有建设用地的均价，两者同样在2013-2016年间和2020年后呈现下降趋势。居住用地（图2）、工矿仓储用地（图3）以及商服用地（图4）的统计图中大致也符合上述趋势。值得注意的是，图3（4）中，在2007年后，新增建设用地的土地成交均价要高于现有建设用地的均价，这与居住用地、商服用地和总的土地成交情况都不同。

为什么会出现这种现象呢？

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关键词：土地出让 Banking System pinggu thread