珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述

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唯有熟悉城市的发展历程，才能理解城市的房地产市场。唯有了解城市的过往，才能预测城市的未来。
-------------------是为序
　　
　　目录：
　　1、珠三角二线城市之佛山篇
　　2、珠三角二线城市之东莞篇
　　3、珠三角三线城市篇：中山惠州江门肇庆珠海
　　4、粤东之汕头篇
　　5、粤西之湛江篇
　　
　　
　　
　　
　　1、佛山
　　佛山是珠三角经济规模排名第三的城市，也是珠三角乡镇经济模式最为典型的代表，集大成者。理解了佛山的发展之路，就能对整个珠三角二、三线城市有深刻和全面的认知。
　　2010年佛山的GDP达到5651亿人民币，常住人口720万，人均GDP超过1.2万美元，人均可支配收入2.7万人民币，从数据上看，与一线城市几乎没有差距。对比而言，广州2010年GDP为10604亿人民币，常住人口1270万，人均GDP为1.3万美元，人均可支配收入3万人民币。在人均GDP和可支配收入这种决定居民富裕程度的关键性数据上，两者之间的差距极小。
　　佛山是典型的工业城市，第二产业占据了最为主要的经济地位，且表现出极为强烈的地位上升趋势。2000年佛山第二产业占GDP的比值为53%，05年提升到60%，2010年这个比值上升到65%。这显示佛山对工业的依赖程度在不断加强。从2005年到2010年，佛山的第二产业增加值增长了154%，增长速度为全国最高。同期的成都依靠迅速汇集的代工产业和对整个西部地区的辐射，实现了146%的增长；天津依靠对北京的吸血以及对整个环渤海地区的辐射，实现了136%的增长；苏州依靠全中国最为集中的外资工业园区，实现了96%的增长；广州依靠日益集中的重工业产业链，实现了93%的增长；深圳依靠强大的科技产业，只实现了70%的增长；这些全中国经济最富有增长性的城市，在第二产业的增长速度上，均无法与佛山相比。在总量上，2010年佛山第二产业增加值3653亿，而珠三角的工业大市广州，第二产业增加值为3951亿，佛山已经与广州的差距仅为8%，以佛山在工业上突飞猛进的发展速度，预计在年内就可以实现对广州的超越。
　　与此同时，佛山第三产业当然呈现出明显的下降趋势，2000年第三产业占GDP的比值为41%，05年下降到36%，2010年下降到33%，仅相当于第二产业的一半。佛山商贸金融等第三产业的发展速度明显滞后于工业的发展速度。由于缺乏第三产业沉淀资金，佛山第二产业创造的社会财富近年来呈现清晰的出逃现象。反映区域资金充沛程度的重要指标，即各项存款余额与GDP之间的比值，佛山2000年至04年比值为200%左右，此后进入下降通道，05年迅速下降到158%，08年下降到最低值132%，09年和10年为150%。做一下数据对比：广东省近10年来均维持在180%左右，广州近10年来均维持在230%左右，显著高于省内均值，这反应了广州在省内无可争议的中心地位和资金汇聚能力。深圳近10年来的比值维持在190%左右，仅略高于省内均值，这表明深圳对珠三角其它城市而言，缺乏资金汇聚能力，不具备打造金融中心的条件。佛山从高于省内均值迅速下降到显著低于省内均值，这说明了佛山的产业结构在00年代中期之后逐渐失去沉淀和聚集资金的能力。资金出逃的后果，是佛山虽然在财富的均值上与广州相差无几，但其房价就只相当于广州的一半。
　　佛山正式成为广东省第三大城市，始于03年。之前佛山市直接管辖的面积仅市区77平方公里的面积。南海市、顺德市、三水市和高明市作为县级市，号称由佛山代管，但与佛山之间仅具有统计上的辖属关系，所有的行政管理事项，均由各市直接与省ZF对接。03年后这四市改名为区，正式纳入佛山。但佛山一直严格执行“职权下放”的政策，维持各区直接与省ZF对接的体制。因此佛山市级ZF机关的权限极小，几乎不对市内的任何行政事务负责，所有的具体事务均由各区ZF直接办理。有趣的是：各区长期的惯例是再向各乡镇放权，称之为“强镇放权”政策。
　　这种长期以来的管理权限下放的政治体制造成了一正一负的两个结果。其正面结果为：由于政治上的桎梏极少，佛山各乡镇的民营经济拥有最为广阔的发展空间，形成了百花齐放的镇级民资产业区，简单举例：南海区狮山镇的汽配、大沥镇的有色金属、盐步镇的内衣；禅城区南庄镇的陶瓷；顺德区北滘镇和容桂镇的家电、乐从镇的家具及钢铁交易、陈村镇的花卉，等等。这些镇级产业区均占据了国内相关产业的主导地位，甚至是垄断性地位。如南庄镇的建筑陶瓷产量，占中国建筑陶瓷总产量的6成以上，盐步的内衣产量占全国的比例，甚至达到了8成以上。北滘的“美的”，是中国最大的家电生产品牌，年产量过千亿。2010年佛山GDP为5651亿，其中由民资创造增加值达到了3419亿，占比高达60%，广州的这一数据也只不过为34%。正是在强大的民间资本的推动下，佛山的第二产业才拥有了全国第一的增长性。2010年佛山规模以上工业增加值3292亿，民资创造了1953亿，占比59%；外资1100亿，占比33%；而国资及集体企业合共只占到了8%，几乎可以忽略。
　　其负面结果为：由于缺乏强有力的市级ZF，资源整合能力很差，佛山的基础建设长期滞后，城市面貌与乡镇无异。反映城市建设水平的关键指标：城市基础建设投资（基本建设加更新改造）占固定资产投资的比值，佛山长期处于落后状态。2000年佛山这一数据仅为20%，到05年缓慢上升到30%，06年后由于佛山各区纷纷启动新城区建设，这一比值迅速上升到77%的最高值，09年为65%。对比数据为：广东省2000年这一比值约50%，到04年仍维持在53%，05年迅速上升到64%，此后维持在60%左右。这表明省内大多数城市在本世纪00年代中期启动城市建设，这也与珠三角大部分城市的房地产市场在05年左右进入快速上涨通道的轨迹相吻合。而佛山的数据在05年前显著低于省内均值，这揭示了佛山的城市建设水平长期滞后的问题。再来一组对比数据：广州的城市建设起步远早于省内其它城市，97年这一比值已超过50%，03年达到55%，04年60%，到09年上升到69%，这可以解释广州的房地产市场从上世纪末到现在的稳步上涨。
　　强大的民营工业、分散的镇级经济模式、相对滞后的城市建设水平，是理解佛山楼市的前提。06年后才开始启动城市建设，导致所有的资源全都集中在各区的中心地区，尚未全面铺开。禅城的城南中心区、南海的千灯湖中心区及顺德的良桂中心区被逐渐打造成为佛山城市面貌最好、配套最完善、生活最舒适的3个区域，而一旦离开这三个区域，城市面貌立刻大降，为狭窄曲折的乡间公路和低矮残旧的临时建筑所充斥。08年后，富裕的各镇也开始尽其所能开展城市建设，建设自己的镇级新区，以狮山镇和北滘镇为其中的翘楚。上述这些新区激发了佛山富裕的民资群体的改善型购房热情，成为房地产市场最旺盛的区域。
　　05年佛山的住宅成交量680万平米，这种成交量在此后长期保持，始终维持在700万平米的成交规模附近。成交均价方面，05年佛山的市场成交均价仅2910元，为纯粹的首次置业型市场。06年后，受益于城市新区建设，房价进入了上涨通道，08年均价温和上涨到5500元，2010年全面均价温和上涨到7500元，年底的均价为8100元。目前禅城城南中心区和南海千灯湖中心区的均价为全市最高，超过1.3万，顺德容桂中心区的均价约为1万。而各镇街市场的均价在7000左右浮动。佛山的房地产市场目前已经形成了清晰的二元格局：区级新区及个别镇级新区（如狮山和北滘）成为改善型需求集中的区域，而各镇街市场则主要针对首次置业型客户。
　　2011年4月佛山开始实施限购，限购当月成交54万平米，此后三个月均稳定在40万平米的成交规模上，相对于佛山此前月均近60万平米的成交规模，在数据。区域上，以改善型需求为主的各中心区的成交几乎未受影响，而以首次置业型客户为主的镇街市场的成交下降了近一半，这也是佛山的成交规模下降的原因。这种数据变化揭示了调控政策的局限性：限购、提高贷款利率及首付比例，直接对经济实力最弱的首次置业群体形成了打压，而对佛山经济实力强大的民资而言，目前的调控政策无法遏制其呈刚性的改善型需求。
　　我们预计，随着佛山城市基础建设水平的持续提升，在其强大民资支撑下，其中心区域的房地产市场将继续温和增长。由于佛山第三产业显著缺乏增长性，其资金外逃的趋势短期内不会得到改善，我们预计近年内佛山的投资性购房需求将不会成为主流。投资佛山，应以中心区域并可打造改善型产品的地块为主方向。

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东莞曾是整个广东省经济最富增长性的城市。2000年东莞的GDP为488亿，到05年迅速上升到2182亿，增长了347%。稍做一下数据对比：广州同期仅增长了117%；深圳增长了126；而佛山从2000年的1050亿，到2005年的2383亿，增长了127%。东莞的增长速度是这3个城市的一倍。这5年内的惊人增长速度，令东莞成长为珠三角的二线城市，经济规模从佛山的一半，迅速增长到与佛山比肩，差距仅9%。但此后东莞的经济增长速度迅速放缓。06年东莞的GDP为2626亿，2010年为4246亿，仅增长了62%，增长性仅相当于前5年的18%。2010年佛山的GDP为5652亿，东莞与之的差距拉大到33%。以东莞2010年底822万常住人口计算，其人均GDP仅为8000美元，显著低于佛山的1.2万美元和广州的1.3万美元。。
　　与佛山的镇街发展模式类似，东莞同样执行强镇政策。需要注意的是：东莞市和中山市是全国独一无二的“市管镇”的政治架构，地级市直接管理乡镇，中间没有区县一级ZF。正是在这种松散的政治管束下，东莞的32个镇取得了惊人的经济成就。虎门镇的服装、长安和塘厦镇的电子和信息、厚街的机电和鞋业、常平的玩具等等，这一连串的镇级产业区名震中国。
　　与佛山存在较大差异的，在于东莞的所有制结构。2005年东莞公有资本创造的增加值占gdp的比值为125%,而外资占比高达57%，民资占比18%。2010年，东莞公有制资本创造的增加值占GDP的比值维持在26%，外资占比下降到38%，民资上升到36%。在00年代的前五年，带领东莞经济腾飞的，是以港澳台投资为主的三来一补行业和代工行业。05年后东莞进行产业升级调整，这类低端落后的外资制造业逐渐撤出东莞，因此外资占比迅速下降，这也是东莞经济近年来增长放缓的原因。
　　在产业结构上，06年前东莞表现出鲜明的工业型城市的特点，第二产业增加值占GDP的比例，长期维持在55%左右，06年达到峰值58%。此后随着东莞低端制造业的撤离，又缺乏高端制造业，东莞的第二产业占比开始出现显著的下降趋势，2010年已下降到51%。05年东莞规模以上电子设备制造业完成工业总产值1785.30亿元，占全市规模以上工业总产值的45.3%，东莞曾是中国当之无愧的电子产业之都；至2009年，东莞规模以上电子设备制造业总产值不升反降，为1671亿，占全市规模以上工业总产值的比值更下降到28%，其电子产业之都的名号不再。这一数据最直观的反映了东莞第二产业近5年的发展状况。东莞的电子设备制造业基本为港澳台投资的代工类产业，近年来这些产业迅速向人口更为密集，成本更为低廉的西部地区迁移，由此带动了成都西安等西部中心城市的发展。这是中国经济发展的必然趋势，东莞也无从抗拒。事实上这也是东莞经济发展一直以来的痼疾：过于依赖外资低端制造业。一旦这类制造业开始迁移，东莞的经济便失去了最关键的增长动力。
　　在东莞的第二产业增长乏力的同时，第三产业占GDP的比值开始上升，从2000年的38%，上升到2010年的48%。必须要注意的是，这一上升并非是东莞的第三产业的强劲增长，而仅仅只是因为其第二产业发展缓慢所致。反映商贸服务业发展水平的关键性指标：社会消费品零售总额，东莞2005年为500亿，2010年为1108亿，增长了112%，以822万常住人口计，2010年东莞人均消费额1.35万元。而佛山的社会消费品零售总额从05年的634亿上升到2010年的1687亿，增长166%，以佛山720万常住人口计，2010年佛山人均消费额2.34万，在数据上均显著高于东莞。反映资金富集程度的关键性指标：各项存款余额与GDP的比值，东莞全市从2000年至04年，均维持在2.3左右，此后迅速下降，05年下降到1.34，08年下降到1.18的最低位，2010年为1.4。这显示出原本富集于东莞的资金在05年后迅速撤离。在东莞产业升级调整的背景下，无论是消费层面还是资金层面，东莞均显示出明显的衰弱迹象。
　　由于实施“市管镇”的模式，没有区级ZF的掣肘，东莞在资源整合方面的难度较佛山小，因此其城市建设水平较佛山为高。衡量城市建设投入水平的关键指标：市基础建设投资（基本建设加更新改造）占固定资产投资的比值，2000年为38%，此后逐年上升，05年44%，06年上升到52%，到09年上升到62%。与之对应的，是东莞在06年启动中心城区建设（南城、东城、莞城和万江镇，为规划中的东莞中心城区，但仍维持镇级编制，也未在其上设立城区ZF），若干富裕镇街，如虎门和长安，也启动了镇级新区建设。因此东莞的房地产市场也在06年后进入上涨通道。
　　东莞只有一个倾其全区财力打造的中心城区，因此其市场也只有一个中心，具有面向全市所有镇街的吸引力。必须要注意的是：东莞虽然位于广州和深圳这两个一线城市中间，但除了靠近深圳的个别镇区（如樟木头，因其独特的山水景观资源和休闲资源而深受港深度假型客户青睐）之外，东莞楼市对这两个城市的民众而言，不具有投资上的吸引力，因此其市场表现也与这两个一线城市缺乏相关性。广州的富裕群体没有在工业型城市东莞购买改善性住房的理由，深圳的投机客更没有在平稳且缺乏炒作概念的东莞炒楼的冲动。东莞的市场整体上是封闭型的市场，内销型的市场。这一点与佛山类似。这种基本由本地的消费力支撑起来的房地产市场，能够最为直观的反映城市经济的运行状态。
　　2006年东莞市场的均价为4200元，销售量近400万平米，这仍然体现出典型的首次置业性市场的特征。此后在新城区建设的拉动下，东莞的房地产市场开始缓慢上升，08年均价达到5500元,09年6500元，2010年全年均价7600元。销售量长年保持在500万平米左右，中心城区和镇区的销售量维持4比6的比值。2010年底东莞的均价为8200元，其中中心城区及少数富裕镇街的新城区的均价约1万。2011年上半年，这一均价得以维持，销售量为280万平米，也与历年的销售量相符。东莞因此成为珠三角房地产市场最为稳定的城市。在它的经济增长乏力的前提下，它的市场也因此缺乏上涨性。
　　东莞的未来取决于它的民资。在外资逐渐撤出东莞之后，民资是否可以取代外资的地位并带动东莞的经济发展，将成为东莞发展的关键性问题。姑且拭目以待。
　　

我就是不去广东买房！

楼主这是好贴啊，怎么没人来围观顶帖呢？

呵呵呵
谢谢了 可是 3. 4. 5. 没有呢

三、珠三角三线城市篇
　　
　　1、中山
　　中山是珠三角三线城市之首，2010年GDP为1826亿，常住人口312万，人均GDP为9144美元。中山的人均GDP水平几乎可以达到一线城市的水平，只是因为它的GDP规模未及东莞的一半，因此将其列为三线城市。产业结构方面，中2010年中山第二产业占GDP的比值为59%，第三产业占比38%，这是典型的工业型城市的特征。需要注意的是，中山的二、三产业的比值曾经历过一次反复。2000年中山二、三产业的占比分别为54%和38%，接近目前的比值。此后的几年，中山的第二产业占比迅速上升， 04年第二产业占比达到峰值65%，第三产业下降到30%。这意味04年前拉动中山经济发展的，是迅猛增长的工业。此后第二产业增长放缓，占比逐渐下降到2010年的59%。对应这一消长演变，中山在00年代的前5年GDP增长了164%，后五年则仅增长了76%，增长速度放缓了超过一半。这一变化轨迹与东莞类似。与东莞不同之处在于，中山对外资低端制造业的依赖程度有限，05年民资对GDP的贡献率为30%，至2010年上升到45%，均显著高于东莞。因此在05年之后的外资低端制造业的西迁浪潮中，中山虽然发展放缓，但其经济并未遭遇到如东莞般的沉重打击。必须注意的是，中山的工业水平在持续的提升中，传统的服装鞋袜及小五金等轻工业虽然至今都是中山的主导型产业，但其比重在不断下降，而装备制造等重工业的比重在不断上升。2005年中山重工业总产值占工业总产值的比例仅为38%，到2010年已上升到46%。对比数据为：2010年东莞重工业占比53%，佛山为52%。
　　
　　城市建设方面，中山与东莞极其类似，03年后中山合石岐、东区、西区、南区四个镇区为中山的中心城区，并将火炬开发区作为中心区的拓展方向，进行统一的规划建设，因此其城市建设投资（基本建设加更新改造）占固定资产投资额的比值也相应迅速上升。2000年前这一比值仅为20%，03年即达到45%，05年达到50%，09年达到60%。二、三线城市在00年代中期加大城市建设投资，都是为了打造出一个最具吸引力的新区，赋予它最完善的生活配套，激发改善型需求入市，从而拉动房地产市场。然而，中山的经济体量远较佛山和东莞这类二线城市为小，虽然它将大比例的资金投入城市建设之中，但总量太小，以2010计，中山的城市建设投资仅400亿的规模，东莞超过700亿，而佛山超过千亿，因此中山的城市建设步伐一直迈动得比较缓慢，生活配套的改善只能优先于东区及石岐等少量区域并缓慢铺开，难以迅速惠及全市。因此，中山的城市建设对房地产市场的拉动非常有限。
　　
　　三线的经济体量和接近一线的人均GDP值、增长放缓但正逐步走向优化的产业经济、缓步完善中的中心城区，这三组因素成为理解中山房地产市场的前提。05年中山启动城市建设的初期，销售均价不足3000元，销售量近300万平米，此后市场进入极其缓慢的增长期。07年销售均价4000元，销售量500万平米；08年均价4400元，销售量在金融风暴的打击下降到320万平米；09年均价4600元，销售量560万平米，一直处于不温不火的状态。一直到2010年，缓慢累积的各项利好因素终于达到临界点，才迎来了一次稍微像样的增长：全年均价达到5300元，全年销售量680万平米。年度均价上涨了15%，是历年来最大的涨幅，其中中心城区的全年均价从09年的4800元上升到了6300元的水平，涨幅达到31%，而镇区从09年的4200元上涨到5000元的水平。也就是从2010年开始，中山城区的均价才真正与镇区拉开距离。09年4800元的城区均价与4200元的镇区均价之间，差距仅14%；2010年的6300元城区均价与5000元镇区均价之间，终于有了26%的价格差。对此我们可以理解为：缓慢投入的城市建设投资，到2010年终于拉开了城区和镇区的生活水准的差距，并终于全面激发了改善型需求进入市区购房的热情，从而带动了中心城区房价的一次迅速提升。
　　
　　2011年上半年，中心城区和镇区的房价差距继续拉大。上半年城区的均价达到7500，而镇区均价为5700，两者间的差距达到32%。由于中山的经济规模偏小，预计各项投资在近年内都将倾斜于城区，镇区生活水平在近期内得到较大提升的可能性较小，因此可以预计城区与镇区市场之间的差距将会继续拉大。投资中山城区，迎合改善型客户的需求，将是正确的选择

这么贵，我暂时是买不起了。

三、珠三角三线城市篇
　　
　　2、惠州
　　惠州是珠三角9城中纯正的客家城市。客家文化与中原文化同源，因此它与深圳的关系非常密切，它的房地产市场近5成的客户为深圳客户。2010年惠州的GDP为1730亿，常住人口459万，经济规模上与中山极为接近，但人口多了近150万，因此惠州的人均GDP仅为5900美元，在经济数据上完全符合三线城市的特征。惠州近10年的发展极为均衡。2000年GDP为440亿，05年803亿，维持着5年翻一番的速度，没有东莞中山般的大起大落的情况。产业结构上，第二产业占GDP的比值，近10年都维持在58%左右，这显示作为一座典型的工业城市，在近10年内其工业的发展都非常匀速。
　　
　　不同于藏富于民的广府文化城市佛山东莞和中山，嗜权的客家城市惠州绝无向下放权的冲动，因此其并非采取乡镇型的发展模式，而是市级集权模式，惠州ZF对城市各项资源拥有绝对的支配力。惠州对城市建设的重视程度极高，2000年其城市建设投资占固定资产投资的比例已达到50%，到03年即已达到70%，此后长期维持在70%左右，这个比例与一线城市相似，遥遥领先于05年左右才转身进行城市建设的珠三角二线城市。2010年惠州城市建设投资总额达到600亿的规模，在总额上已接近东莞。也正因为此，惠州主城区（即惠城区）的城市面貌和生活便利程度，甚至已超过作为二线城市的佛山和东莞，宜居性极高。与此同时，在这种高强度的投入之下，惠州还能同时打造出惠阳片区和大亚湾片区这两个全新的居住区。但这种将资源完全集中到少数区域的做法，导致的后果是占惠州的总面积8成以上的郊县生活条件极差，几乎不存在房地产市场。
　　
　　惠州集全市之力努力打造出的3个居住区，对在文化上同源的深圳人具有不可抗拒的吸引力。大亚湾和惠阳片区紧靠深圳，因此这两个片区的客户有超过7成是深圳客户，惠城区距离稍远，但由于其宜居性极高，且房价相对于深圳的泡沫房价而言极显低廉，也吸引到了近4成的深圳客户。2010年惠州市场的住宅总销售量达到620万平米，均价5000元，与中山的数据相当接近；其中惠城区销售量320万平米，均价5600元；惠阳片区102万平米，均价5100元；大亚湾片区96万平米，均价4500元。这三个片区合计占了全市住宅销售量的83.5%。2011年上半年，惠州的成交均价达到5300元，销售量近300万平米，这显示深陷泡沫之中的深圳人对惠州仍充满热情。必须要注意的是：在深圳的市场深陷泡沫连年爆涨的前提下，惠州市场一直波澜不惊，维持平稳。07年惠州均价4000，08年均价4100元，09年均价4200元，几乎谈不上存在上涨，到2010年的5000元，算是有了19%的年度涨幅，但这种涨幅更应归结于城市居住环境的改善，而无法归结于深圳客户的炒作。
　　
　　惠州的发展之路不同于前面已阐述过的二、三线城市。它越来越像是深圳的卫星城。坊间一直传闻深圳扩市将吞并东莞的一部分和惠州的大部分，东莞人对此火冒三丈，而惠州人则表现出迫不及待的热情。作为三线城市，过早的展开新城区建设，启动房地产市场，会过早的消耗本应投入扩大再生产的财富，造成城市发展难以为继的恶果。但惠州的住宅被深圳人买走了一半，因此其住宅市场对本地人的财富吸纳有限，这保证了惠州的经济仍能维持平稳发展。就未来而言，惠州这种紧靠深圳的卫星型发展道路，将它和深圳紧紧的捆绑在了一起。深圳的经济如果能持续向好，那它提供的强大的购买力将继续消化超越惠州自身承受能力的房产资源，而一旦深圳的经济出现滑坡，那惠州的房地产市场将不可避免的崩溃。惠州的未来将取决于深圳是否可以解除特区诅咒，是否可以成长为真正的南中国的科技产业之都。对此，我们也只能拭目以待。

要有全面的了解，才可以更透彻的分析，顶楼主！

期待楼主更多的分享！