珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述

对佛山不了解，谢谢楼主分享

三、珠三角三线城市篇
　　
　　3、江门
　　江门近10年的经济发展与惠州类似，非常平稳，2000年GDP为505亿，06年946亿，2010年1550亿。第二产业占GDP的比值从2000年的45%上升到2010年的57%，显示拉动城市经济平稳增长的，为逐渐提升的工业，这是珠三角二、三线城市经济增长的普遍特征，也是中国绝大多数城市的普遍特征。2010年江门1550亿的GDP规模，在珠三角三线城市中排名第三。江门2010年底常住人口445万，折人均GDP为5440美元，同样是典型的三线城市的经济数据。
　　
　　在城市建设方面，江门的城市建设投资数据符合一般规律，2000年城市建设投资占固定资产投资的比例为30%，到05年后逐步加大至占50%，到2010年这一比例为62%，投资额约400亿，这种规模的城市建设投资与中山接近，符合三线城市的规律。江门市的中心市区为蓬江区和江海区，另辖新会区及鹤山、台山、开平和恩平四个县级市。作为以民为本的广府文化城市，江门对新会区和四个县级市的管控力很弱，因此江门同样形成了多中心格局，除中心市区外，新会和四个县级市均独立发展出自己的中心区。体现在房地产市场上，400万平米左右的成交规模，江门中心市区仅占四分之一左右的份额，而江门和四个县级市相当平均的分掉了剩余的份额。6个中心分摊本来就为数不多的城市建设资金的结果，是江门的生活水平长期处于相对落后的状态，因此其各中心的房价也长期处于落后状态。
　　
　　以中心市区（蓬江区和云海区）为例，05年住宅均价仅2000元，到09年才缓慢爬升到3500元，即使以三线城市的标准而言，这种中心市区的价位也严重偏低。到2010年，长期积累的城市建设投资终于对楼市产生了推动效应，2010年中心市区的均价迅速上升，达到5400元，当年涨幅达到54%，年底的均价达到5700元。2011年，江门中心市区楼市继续大涨，7月份均价上涨到6500元，较年初上涨了14%。对照中山市中心城区7500元的均价，这一价位仍可算正常，考虑到中山的经济体量对比江门具有明显优势，我们认为，江门的这轮房价上涨已达到极限，未来的增长空间非常有限，不可能上涨到与中山的均价相等的程度。
　　
　　在整体上，对江门的这轮房价迅速上涨，我们认为不存在明显的投机成分，而是其长期低廉的房价，在逐渐完善的城市建设之下的一轮补涨。可资印证的是江门城区的二手房成交数据，在2010年房价上涨超过50%的情况下，其二手房的年成交量始终维持着50万平米左右的规模，仅相当于一手房成交量的一半。今年上半年一手房成交60万平米，二手房成交仅30万平米。投机客户不会选择长期的持有房产，而是会迅速的选择出手套利。即使在近期江门限购传闻日盛的情况下，江门的二手房成交量仍然维持着不足3万平米的月度成交量。
　　
　　在未来，鉴于它的本轮补涨已到尾声，江门的楼市将会再次进入缓慢上涨的阶段，呈现与其经济发展模式相同的平稳局面。
　　

三、珠三角三线城市篇
　　
　　4、珠海
　　作为特区，珠海仅仅只是珠三角9城中经济规模排名倒数第二的城市，2010年GDP仅1203亿，只比肇庆的1066亿稍强，即使与江门这种在国内默默无闻的城市相比，GDP规模也少了29%。珠海的经济发展历程毫无可观之处，2000年GDP为332亿，05年635亿，每5年翻一番，这是三线城市的平均经济增长水准。值得注意的是珠海的产业结构，以环境和绿色标榜自己的珠海，其产业结构仍体现出以工业为主的特征。2000年至今，珠海的第二产业占GDP的比值始终维持在54%左右，而第三产业占比近10年都维持在43%左右，第三产业的占比虽略高于一般的二、三线城市，但严重缺乏对经济的拉动作用。而且由于珠海ZF近10年投入了过多的资源试图拉动第三产业增长，试图将自己打造成为贸易中心和高科技研发中心，这种好高骛远的政策导致其明明处于优势地位的第二产业同样增长乏力。珠海2010年底常住人口规模156万，在珠三角所有城市中人口最少，因此珠海虽然经济总量极低，但人均GDP却高达1.2万美元，达到一线城市的标准。需要说明的是，珠海的人口增长相对于省内其它城市而言，增速最为缓慢。2000年底珠海常住人口124万，10年时间仅增长了32万人，年均仅增长3.2万人。比较其它三线城市人口增长情况：中山2000年和2010年人口分别为236万和312万，增加了76万人；惠州的情况是329万和459万，增加了130万人；江门的情况是395万和445万，增加了50万人。
　　
　　由于经济总量过低，2010年珠海的城市建设投资规模仅200亿，有限的资金只能集中在中心城区的拱北片区及香洲片区等小部分区域，一出这些区域，城市立刻变得荒无人烟满目苍夷。珠海是全中国的东部沿海城市中唯一一个用不完“农用地转建设用地指标”的城市，它甚至还可以将指标卖给周边各项基础建设如火如荼的城市，以挣些小钱。业内人士能知道这是一个多么富有讽刺性的笑话。
　　
　　珠海是广东省唯一经历过地产泡沫破裂的城市。上世纪90年代初期，在激烈的通胀背景下，全中国的资金都涌入了南中国炒楼，海南、广西北海以及广东的珠海成为重灾区。这次投机泡沫到95年左右才被捅破，一直到98年，珠海的烂尾楼面积仍高达150万平米。此后一直到03年，珠海几乎没有推出过一块新的住宅地，全都在消化这些烂尾地。03年后珠海ZF严格控制了住宅地的推出，每年推出的地块宗数以个位计，建筑面积控制在250万平米左右。
　　
　　在长期自我标榜的“绿色宜居”的口号下，珠海成为广大的北方人民最喜爱的广东城市，并成为广东唯一一个能够吸引北方的投机资金的城市。08年珠海住宅销售量220万平米。以珠海不足其它三线城市一半的人口规模而言，这种低规模的住宅销售量非常正常。全市均价6800元，中心城区的均价在9000左右浮动。考虑到珠海的人均GDP较高，这一价位虽已达到二线富裕城市佛山东莞的水平，但仍可算正常。08年珠海的成交客户仍以本地客户为主，市场整体而言可算健康。从09年开始，旅游地产的炒作概念逐渐席卷南中国，与上世纪90年代的地产泡沫范围毫无差别，这一次投机资金选择的区域仍然是海南、广西北海和广东的珠海。珠海的房价自此大涨。09年全市均价达到7900，中心市区均价1.1万；2010年全市均价1.1万，中心市区均价1.6万，涨幅达到40%；2011年上半年，珠海ZF采取限价措施，全市均价仍上升到1.2万，中心市区均价1.8万。成交客户方面，外省客户的比例超过7成。
　　
　　作为特区，珠海从未利用过特区政策踏实的发展过经济，特区二字对珠海而言毫无意义。它的发展速度极其缓慢。珠海最近在经济上的大动作是打造67平方公里的横琴岛，珠海试图借助紧邻的澳门的力量将该岛打造成一个全新的休闲商住区。然而澳门的经济规模同样极小，2010年澳门的GDP仅有1700亿人民币，典型的珠三角三线城市的规模。对面积达到67平方公里，荒无人烟的横琴岛而言，最低限度的基础投入也需150万/亩，即便启动区只有10平方公里，所需的启动资金也超过200亿，相当于珠海将原有的城市建设全面停止，全部转用于横琴岛发展。而全岛的基础投入将达到1500亿，相当于一个城市的GDP总量。以珠海和澳门的经济体量，根本无从支撑这种级别的基础投资，也不会有任何企业在珠海的产业发展毫无出奇之处的前提下，愿意承担这种规模的基础投资。因此横琴岛唯一的前景，仍是期待北方的投机资金前来炒作房地产，以此获得启动资金。
　　
　　新一轮限购在即，珠海是整个珠三角限购呼声最高的城市。在目前的大通胀背景下，限购政策对于庞大的民间闲散资金的抑制作用非常有限，海口和三亚的房价至今没有任何松动迹象。我们预计，珠海目前已与广州相近的房价，即使在限购之下，在短期内也不会迅速下降，珠海的地产泡沫市场在近期仍将持续。

三、珠三角三线城市篇
　　
　　5、肇庆
　　肇庆是珠三角9城经济规模最小的城市，2010年GDP仅1066亿，常住人口392万，人均GDP仅4250美元，无论是GDP总量还是人均，均是珠三角最低。肇庆是珠三角旅游资源最丰富的城市，鼎湖山和七星岩声名远播，远非珠海这类伪旅游城市可比。也正因为此，肇庆以旅游服务业为主的第三产业占GDP的比值，一直到2009年，都高于第二产业。2000年肇庆的第二产业占比仅21%，而第三产业占比高达42%。2005年第二产业占比仍只有25%，而第三产业占比44%。此后珠三角一二线城市的低端制造业开始迁移，而肇庆大量接收了这类产业，因此其第二产业占比迅速上升，到09年第二产业占比已达到37%，第三产业维持在44%。2010年第二产业首次超过第三产业，占比达到43%，而第三产业为40%。这一变化轨迹显示肇庆开始从一个贫穷而纯粹的旅游城市，向工业城市转变。也因为此，肇庆在00年代的后五年的发展速度，显著强于前五年。00年至05年，肇庆的GDP从250亿到450亿，增长了80%；而06年到2010年，从493亿从1066亿，增长了116%。
　　
　　肇庆的中心市区为端州区和鼎湖区。端州区是城市的主中心，七星岩就位于端州区的中心。鼎湖区位于鼎湖山脚下，是城市的副中心。这两个区之间间隔仅约10公里，但由于城市经济体量太小，建设能力不足，因此这10公里的区间路两侧荒凉冷僻人烟稀少，导致肇庆的市区看来就是一个纺锤形。肇庆的城市发展方向，无可选择的，只能是端州区向东，鼎湖区向西，两区相向发展，逐渐填补中间的真空地带。随着肇庆的经济在工业的带动下逐渐加速，这一发展之路必将会实现。
　　
　　随着肇庆的经济发展加速，其房地产市场也出现了一定的增幅。09年肇庆全市均价3400元，中心区端州的均价3900元。2010年肇庆全市均价4500元，端州区均价5000元，上涨幅度达到30%。成交量方面，全市2010年成交180万平米，端州区成交了130万平米，占比超过70%。就目前这种市场规模、成交结构和价位而言，完全符合一个发展中的三线城市的情况，无须给与更多的评价。就未来而言，它的发展前景清晰可见：肇庆必将成长为工业型城市，端州东区也将无可争议的成为城市新的居住热点区域。
　　

谢谢楼主分享

不错，有用的信息

可以看看欣赏下

宏观的东西多了一些，
房地产开发商的开发成本、实力、房价压力呢，
购房者的构成、收入、购房目的、还款的能力。
购房要贷款的，银行的贷款政策呢，
现在违约的有多少，炒房的有多少。。。
珠三角的产业转移、升级必然带动人口的流动等等。。。
不过楼主的东西还是有启示的，
再接再厉。。。。

难得看到有研究老家的房地产市场的

觉得很受益