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8月31日，人民银行和国家金融监管总局联合发布了《<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3MjkyODI1Nw==&mid=2654162035&idx=1&sn=ff5f9f3bffcef76597ea9b60008909cc&chksm=84d1311db3a6b80b902135183dad74e5791373b12e4b818f5c03d16cd38aa6fc8365d3811ea2&scene=21#wechat_redirect">关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知</a>》（下称《通知》），明确了降低存量首套住房贷款利率的基本条件、适用范围及调整方式等内容。
至此，大家期盼已久的降低存量房贷利率监管政策也已正式发布，市场为之振奋。商业银行也乐见监管政策落地实施。早前许多商业银行已密集发声，先后就降低存量房贷利率问题回应市场关切。例如，交通银行此前召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会，将存量房贷利率调整纳入工作日程；招商银行和中信银行也公开表示，针对存量房贷利率下调已制定预案，兼顾银行业务发展、“因城施策”和公平性等多方面因素。此外，农业银行、建设银行和华夏银行等纷纷做出最新表态，密切关注监管指导和市场动向，及时梳理分析房贷业务情况，推进后续相关工作的开展。
就在《通知》发布当晚，农业银行、建设银行等银行就发布公告表示，<b>将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作；按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规做好利率调整工作</b>。
降低存量房贷利率，商业银行在《通知》发布之前是“万事俱备，只欠东风”；如今《通知》发布，一如一纸“东风”，吹来满眼繁花。
<b>本文纲要</b>
<b>一、为什么要降低存量首套住房贷款利率？</b>
<b>二、哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？</b>
<b>三、借款人可以通过哪些方式降低存量首套房贷利率？</b>
<b>四、借款人如何申请降低存量房贷利率？</b>
<b>五、怎么理解监管部门强调的“市场化法治化”原则？</b>
<b>附：全国首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限数据明细</b><br>
<b>一、为什么要降低存量首套住房贷款利率？</b>
根据人民银行、国家金融监管总局有关负责人的解释，此次降低存量首套住房贷款利率，主要原因包括：
<b>近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。</b><br>
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<b>存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。</b><br>
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<b>存量住房贷款利率的下降，可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。</b><br>
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<b>存量住房贷款利率的下降，对银行来说，可以有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。</b><br>
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<b>存量住房贷款利率的下降，可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。</b><br>
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为更好地适应上述新形势，人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
<b>二、哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？</b>
符合条件的存量首套住房贷款包括两类情形：
1.以2023年8月31日为政策分界点。在此分界点之前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，均可视为“存量首套房贷”。
<b>2.借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。</b>这又可以分为两类情形：
（1）贷款发放时被认定为非首套住房，但是按照目前所在地城市的最新认定标准，可以重新认定为首套房。这主要适用于借款人所在地城市取消“认房又认贷”改而适用“认房不认贷”政策的情形。比方说，此前当地采取“认房又认贷”政策而被认定为非首套住房的按揭贷款，但现在调整该政策后，可以被重新认定为首套住房的按揭贷款。
（2）贷款发放时因为借款人名下有多套住房而被商业银行认定为非首套住房的按揭贷款，如借款人目前在当地仅剩一套住房的，该套住房可以被认定为首套存量住房，可以享受存量首套住房的利率优惠。
<b>三、借款人可以通过哪些方式降低存量首套房贷利率？</b>
《通知》规定，借款人降低存量首套房贷利率，可以通过两种路径和具体方案：一是房贷置换；二是变更合同。<br>
<b>（一）房贷置换</b>
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，<b>不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限</b>。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。<br>
<b>（二）变更合同</b>
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合房贷置换情形下的规定。
需要提起注意的是，无论是房贷置换还是合同变更，都需要由商业银行与借款人自主协商确定。同时，利率下调的区间也有一定限制，就是LPR的加点幅度“<b>不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限</b>”。
这个下限的规定非常重要，它体现了监管部门在处理存量房贷利率调整问题遵循的市场化和法治化原则。在监管部门看来，房贷利率的波动属于正常的市场风险的一部分，借款人不能借本次利率调整机会，向银行转嫁本应由借款人承担的利率波动的风险。
从上述规定看，这次存量房贷利率的调降不是把当初房贷发生时的贷款利率和目前适用的贷款利率相比较，而是与贷款发放时的房贷利率下限相比较。也就是说，如果借款人在贷款时适用的房贷利率已经是当时的利率下限，那么，该借款人无法根据《通知》申请更优惠的房贷利率。
<b>四、借款人如何申请降低存量房贷利率？</b>
对于符合条件的存量住房贷款，借款人可自2023年9月23日起向借款人主动申请降低房贷利率。
但是，银行能否通过单方公告等方式，批量办理存量房贷利率下调？对此，通知未作明确说明。我们也注意到，《通知》要求贷款机构及时响应借款人申请，“尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”。人民银行、国家金融监管总局有关负责人在答记者问时，也特别提到“鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务”。因此，银行如果通过主动公告等方式批量下调存量房贷利率，监管是认可的。
对于这个问题，我们还可以参照一下2009年那次调整存量房贷利率的具体操作。当时，许多银行都采取批量调整和单笔调整相结合的方式。
例如，对于符合银行要求的个人住房贷款（如合同约定浮动利率、不存在贷款逾期情形等不良信用记录），可由总行批量调整，批量调整完成后，由银行通知借款人。对于不符合批量调整的借款人，可单独向银行提起申请，经银行审批通过后，可适用调整优惠后的贷款利率。但是，对经过调整（无论是批量调整还是单独调整）已经享受优惠利率政策的贷款，如果借款人出现逾期等违约记录的，银行有权取消借款人的贷款优惠利率，并按照原合同规定计收利息和罚息。
<b>五、怎么理解监管部门强调的“市场化法治化”原则？</b>
结合《通知》规定以及最近监管部门的官方表态，我们认为“市场化、法治化”有以下含义：
<b>坚守监管中立原则。</b>《通知》的上述规定属于监管引导，但不是行政干预，更不是强制性规定。降低存量房贷利率，无论是房贷置换模式，还是合同变更模式，无论是借款人主动申请，还是银行批量办理，都要尊重银行基于客户风险的定价权及其与客户自主协商的合同权利。监管部门在此方面会坚守中立，不会缺位，但也不会越位，干预银行正常的经营决策。<br>
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<b>市场化和法治化原则的基本要求</b>。市场化意味着要保障市场主体的正当权益，要引导市场的有序竞争；法治化意味着要恪守合同契约精神，在现有贷款合同框架内，尊重市场主体的自主选择。《通知》也正是基于市场化和法治化的上述基本要求，提出降低存量首套房贷利率的解决路径和基本思路，并引导贷款银行积极与借款人协商，妥善处理好借款人降低存量房贷利率的合理诉求。<br>
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具体到存量房贷利率调整问题，遵循“市场化、法治化”原则，需要注意以下三点：
<b>1.尊重契约精神</b>
购房本身是市场化自主行为，按揭贷款合同是自愿签订的，和其他买卖行为没有两样。此外，商品房作为商品价格具有波动性，这是贷款银行和借款人在签订住房贷款时均能合理预见到的商业风险。在存量房贷利率与现行房贷利率存在较大利差的时期，存量房贷利率下调虽然有其合理性支撑，但如果以价格波动就去追溯历史，推翻历史成交价格，这是有违市场化契约精神的。
<b>2.维护公平交易</b>
逻辑上，对于前期享受了房价上涨红利的低利差按揭，银行未要求上调点差，当下房价不涨就修改合同压降高利差按揭利率，有违商业公平原则。如果房价不涨降合同利差，而房价上涨则维持合同利差不动，本质是房价上涨红利由购房人全部获得，而房价下跌损失要银行共担，这是将房地产波动风险更多转嫁到银行身上，可能会助长继续炒房投资的道德风险，不利于住房贷款利率利差的利率价格引导和政策约束发挥其应有的作用，也不符合“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策定位。
<b>3.促进市场竞争</b>
据统计，国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿增加至2023年6月末的38.6万亿元。如此规模体量的存量房贷，影响着社会的方方面面。如何保障房贷资产的安全，无论对银行机构，还是对监管部门，都是重大考验。以市场化手段解决存量房贷利率调整等问题，是监管一直以来秉持的原则，也是一条可行的路径。而以法治化、市场化机制解决存量房贷利率问题，重要一点就是要平衡好银行和借款人（购房人）的利益关系，促进住房信贷市场公平竞争，规范住房信贷市场发展秩序。
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